物业管理投标策划书

物业管理投标策划书内容摘要：

布 312 元 /件 8： 3017： 30 护儿、陪护老人、购物 免费 8： 3017： 30 私家泳池清洗 500 元 /月 8： 3017： 30 喷蚊、灭鼠 免费 8： 3017： 30 私家花园淋水 60 元 /月 8： 3017： 30 订阅报刊 免费 8： 3017： 30 １３ 种植花草 50 元 /㎡ 8： 3017： 30 报装电话 免费 8： 3017： 30 各项费用收入预测 序 号 项 目 说 明 金额 /年 收 入 预 算： 一 物业管理费收入 1 住宅管理费 应收金额为 205000 元 /月，按收缴率 95%计算 2， 337， 000 2 商铺管理费 应收金额为 17000 元 /月，按收缴率 95%计算 193， 800 3 车位管理费 按 500 元 /年 /辆 *120 个车位计算 60， 000 4 露天车位停放费 380 个车位，月租 150 元 /月，出租率 90% 615， 600 收入合计 3， 206， 400 物业管理成本、费用支出测算 序 号 项 目 说 明 金额 /年 一 人工费 合 计 1， 411， 200 1 员工工资 工资标准按 1500 元 /人 /月 *60 人 *12 个月 1， 080， 000 2 福利费 按工资的 14%计提 151， 200 3 社会保险费 按 200 元 /人 /月 *30 人 *12 个月计算 72， 000 4 加班费 按人均年度加班 10 天计，即工资标准 247。 25天 *3*60 人 *10 天 10， 8000 二 办公费 合 计 229， 600 1 通讯费 1）固定电话： 3500 元 /月 42， 000 2 低值易耗品 1）办公用品费： 800 元； 2）复印机维护： 600元 /月； 3）电脑维护： 50 元 /台 /月 *10 台； 4）桶装水费： 500 元 /月 22， 200 3 差旅交通费 按 500 元 /月 6， 000 4 业务接待费 按 1000 元 /月 12， 000 5 固定资产折旧费 现有固定资产 40 万元，每月折旧 7000 元 84， 000 6 办公水电费 冬天电费： 1500 元 /月 *6 个月；夏天电费：3500 元 /月 *6 个月；水费 400 元 /月 30， 400 7 服装费 冬装： 350 元 /套 *2 套 *60 人；夏装： 200 元 /套 *2 套 *60 人；按 2 年分摊 33， 000 三 公共设备设施维修 养护费 合 计 248， 200 1 市政管道疏通费 外聘专业公司，预计 40000 元 /年 40， 000 １４ 2 沙井清理费 外聘专业公司，沙井三个月清理一次 3， 500 3 污水处理系统维护 主要是电机维护费，按 500 元 /月 6， 000 4 生活水池消毒 外聘专业公司， 3 个月消毒一次，按 800 元 /次 *4 次计算 3， 200 5 消防设施保养费 外聘专业公司，金额为 20200 元 /年 20， 000 6 公共设施维护费 公共照明设施、避雷针防锈、楼宇小维修、泵房消防管道防锈、道闸和红外线系统维护、抄表系统维护等，按 4500 元 /月计算 54， 000 7 材料消耗 公共维修消耗的材料费，按 10000 元 /月计算 120， 000 8 工具费 主要为电工工具 1， 500 四 绿化养护费 合 计 210， 000 1 绿化费 外聘专业公司 ，按 50000 平方米 * 元 204， 000 2 补苗费 按 500 元 /月计算 6， 000 五 清洁卫生费 合 计 484， 000 1 清洁费 外聘专业公司，按 30000 元 /月计算 360， 000 2 消杀费 外聘专业公司，按 3000 元 /月计算 36， 000 3 垃圾清运费 外聘专业公司，按 4000 元 /月计算 48， 000 4 清理化粪池 外聘专业公司， 40000 元 /年 40， 000 六 公共秩序费 合 计 42， 000 1 保安装备费 按 2500 元 /月计算 30， 000 2 治安联防费 派出所派驻小区，按 500 元 /月 /人 *2 人 12， 000 七 社区文化活动费 按 5 个节假日，平均每次 6000 元 30， 000 八 待摊费用摊销 待摊费用、低值易耗品摊销 20， 000 九 不可预见费 按一至八项之和的 2%计提 53， 500 十 保险费 包括公众责任险： 15000 元 /年；雇主责任险：5000 元 /年 20， 000 十一 律师顾问费 聘请律师费 20200 元，诉讼费 10000 元 30， 000 十二 管理者酬金 按一至十一项的 8%计提 222， 280 十三 税金及附加 管理费收入按 %纳税 176， 352 合 计 一至十三项之和 3， 177， 132 物业管理服务费收支差 29， 268 分析说明： 以上预算结果表明，我司每年经营处于微利状况，管理处应通过开展多种经营服务以增加收入。 以上支出费用不包含设备设施的大中修费用，如发生该费用，应由管理处同广大业主协商解决。 公用水电费可通过有效管理降低损耗，管理费 １５ 与水电费分开，管理费全部用于物业的管理服务，以上支出测算中未列入公共电费损耗，该项费用按目前实际另作摊销。 四、小区工程完善和遗留问题的改造管理 工程完善是指开发建设单位在小区本体工程竣工并进行竣工验收后，才进行的部分公共配套设施的工程完善，如游泳池、网球场等娱乐设施的完善或楼道灯改造等。 工程遗留问题是指竣工验收、接管验收和楼宇使用过程中，发现的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法达到使用要求、保修无法解决的设计缺陷等方面的问题。 物业部对完善配套工程执行监督职责，指定专人作好协调工作。 对发现的遗留问题，及时向管理处经理汇报，并作好与开发建设单位的联系工作。 在进行工程完善和遗留问题的改造时，要加强施工现场的管理，具体要有两种不同情况的管理： （ 1）在业主未入伙之前的施工管理。 ①分清责任范围，指定专人与施工队保持联系，协调解决交叉工作的矛盾，以确保已接管房屋和设施的完好。 ②配合施工队的用水、用电，要求施工队进出场有序（必要时可签订合同）。 ③限制施工队的活动范围，不许到施工现场以外区域活动。 （ 2）在业主已入伙之后进行施工时，除按上面第（ 1）条规定执行以外，还必须加强以下工作的管理： ①为限制噪音而规定施工时间，确保业主休息。 ②严禁穿拖鞋及袒胸露臂，严禁吸烟。 ③施工单位必须提前把安全负责人、施工负责人名单交物业部，办理临时出入证，施工完毕 将证交回。 ④增强保安力量，加强施工人员的管理监督，避免给已入伙的业主带来安全隐患。 ⑤施工队离场前，必须到物业部申请“放行条”，经有关人员核查无误并签名后，施工队方可撤离。 第二节 物业公司经营的特点、特色、理念 一、物业公司的经营理念 在宜居，我们说：顾客永远是第一的，服务就是宜居物业管理，宜居物业管理就是服务。 我们的经营目标就是 让所有顾客满意。 而且，这个宣言早已经转化为信念，信念也早已落实成为理所当然的行为。 因为我们深信：高素质的管理是物业保值、升值的保证。 宜居物业管理公司把管理做 到规范化、标准化、细致化、专业化，聘请了专业服务公司负责小区的清洁、绿化、工程维护。 眼睛可以看到真相：每天严格的小区巡查；定期的公用设施及楼宇质量的检测维修；每天 24 小时的严格保安；每日细心的清洁卫生工作；细致的绿化维护、保养。 网络化、智能化管理服务已经成为当前和今后 一段时间物业管理企业竞争制胜的关 １６ 键筹码， 这在 宜居 ，已经成为物业管理企业界的基本管理服务手段。 因此，宜居的 经营理念： 系统化、国际化、规模化、规范化、专业化。 二、物业公司的特色社区文化建设 社区文化是社区成员（管理员工和住户）在居住和 管理活动中所创造的具有个性特色的精神财富及其物质形态。 社区文化建设是我们始终不渝的追求，是社会安定团结的需要，是物业管理企业自身的需要，更是住户日益增长的文化生活的需要。 社区文化生活利国利企业，绝对不容忽视。 社区文化具有凝聚功能、导向功能、约束功能、激励功能、辐射功能。 我们的社区文化建设目标 —— 构建“文化社区”，具体内容有： （一）倡导“全员参与”的管理文化 在管理处内部我们强调员工在合理分工基础上的充分合作，例如在保洁方面提倡“人过地净，全员保洁”，安全管理方面提倡“全员防范，全员消防”等，以多层面的共同 参与和协作来弥补管理上的缺项和漏项。 在社区内，我们推崇“为业主节约每一分，让业主满意多一分”的管理理念，实现“管理开放，开放管理”。 把热心社区公益事业的社区成员组织起来，参与社区的安全管理和社区文化建设。 此外，我们还将借鉴行业内的成功经验，实施“管理报告制度”，每季度如实向业主报告综合管理服务费的收支使用情况，以及治安、保洁、绿化、社区文化等各专项工作的运作情况，真正做到尊重业主权益。 （二）推广“平等互动”的服务文化 服务文化的涵义在于“把提供优质服务视为工作的自然方式和最重要的规范”。 服务连着业主和物业 管理人，我们对两者关系的定位是：建立在权利与义务对等基础之上的合法契约关系。 建立这种认识能使员工真正尊重自身的工作，产生服务热情，自觉尝试去寻找满足业主期望的恰当方法，提供发自内心的“微笑服务”。 业主在享受服务的同时提出改进意见，服务产品的供方和需方均保持愉悦的心境，服务水准在平等互动的基础上得以提升。 （三）营建“和睦亲善”的社区文化 社区文化是物业管理人与社区成员共同创造的、具有社区特色的精神财富和物质形态的完美结合，社区文化建设的最终目的是在居住区内建立一种“和睦亲善”的文化氛围，以取代社区中正在蔓延 的“人情沙漠”。 我们将以开展健康丰富的社区文化活动为纽带，建立崭新的社区公共秩序。 我们将围绕“爱国主义、环境保护、社区科普、全民健身、社区公益、尊老爱幼、物管宣教、健康家居”等八大主题来组织、策划社区活动，努力把御景花园创建为“精神家园”。 （四）塑造“亲和人文”的环境文化 现代信息时代的到来，业主更加关注社区内的人文环境。 物业管理人与业主一起参与环境文化的建设，将极大地满足业主愉悦身心、亲近自然的居住需要。 在环境文化氛围营造上，我们将导入一套结合现代与传统、符合建筑设计特色的形象识别系统，提升 １７ 档次：提供高 品质的园艺维护，保持绿化的良好长势以承续设计理念：以多种形式组织业主开展环境保护及美化家园活动，并不断完善居住区内的园林小品及自然景观，营造厚重的人文气息，建立人与环境和谐共融的“文化社区”。 三、物业公司的管理规章制度 常言说：“没有规矩，不成方圆”，必要的规章制度是做好物业管理的保障，要使小区的管理和服务走上正轨，实现科学化、规范化和制度化的管理，必须从基础抓起，而建立健全的经营管理制度，是物业公司进行工作的准绳和依据。 总体上讲，我司规章制度的制定有以下几方面： （ 1）御景别墅花园业主公约 ； （ 2）御景别墅花园精神文明公约： （ 3）御景别墅花园装修管理规定； （ 4）御景别墅花园装修人员管理规定： （ 5）御景别墅花园物品进出规定； （ 6）御景别墅花园交通管理规定： （ 7）御景别墅花园治安管理规定； （ 8）御景别墅花园停车场管理规定： （ 9）御景别墅花园清洁绿化管理规定； （ 10）御景别墅花园暂住人员管理规定； （ 11）御景别墅花园消防管理规定； （ 12）御景别墅花园出租房管理规定。 （ 1）御景别墅花园管理处主任岗位职责；（ 2）御 景别墅花园管理处物业助理岗位职责； （ 3）管理处工程部经理岗位职责； （ 4）管理处会计员岗位职责； （ 5）管理处工程维修员岗位职责； （ 6）管理处保安部主管岗位职责； （ 7）管理处保安员岗位职责； （ 8）管理处行政部主任岗位职责； （ 9）管理处绿化部主管岗位职责； （ 10）管理处清洁部主管岗位职责； （ 11）管理处保洁员岗位职责； （ 12）管理处绿化员岗位职责； （ 13）管理处出纳员岗位职责； （ 14）管理处仓管员岗位职责； 度 （ 1）御景别墅花园管理处员工守则；（ 2）御景别墅花园管理处管理人员文明服务准则； （ 3）管理处员工办公制度； （ 4）管理处部门月计划、月总结制度； （ 5）管理处员工培训制度； （ 6）管理处财务管理制度及会计核算制度； （ 7）管理处档案资料管理制度； （ 8）管理处办公用品申请、购买、领用制度； （ 9）管理处投诉处理、回访制度； （ 10）管理处维修回访制度制度； （ 11）管。