物业管理是怎样炼成的文本

物业管理是怎样炼成的文本内容摘要：

a．多层住宅 200 万平方米； b．高层住宅 100 万平方米： c．独立式住宅 (别墅 )15 万平方米； d．办公楼、工业厂房及其它物业 50 万平方米。 ⑤建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信 用档案系统，有优良的经营管理业绩。 (2)二级物业管理公司的资质标准 ①注册资本人民币 300 万元以上。 ②物业管理专业人员以及工程、管理、经济 等相关专业类的专职管理和技术 人员不少于 20 人。 其中，具有中级以上职称的人员不少于 10 人，工程、财务等 业务负责人具有相应专业中级以上职称。 ③物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。 ④管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相 应计算基数的百分比之和不低于 100％： a．多层住宅 100 万平方米； b．高层住宅 50 万平方米； c．独立式住宅 (别墅 )8万平方米； d．办公楼、工业厂房及其它物业 20 万平方米。 ⑤建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建 立企业信 用档案系统，有良好的经营管理业绩。 (3)三级物业管理公司的资质标准 ①注册资本人民币 50 万元以上。 ②物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术 人员不少于 10 人。 其中，具有中级以上职称的人员不少于 5 人，工程、财务等 业务负责人具有相应专业中级以上职称。 ③物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。 ④有委托的物业管理项目。 ⑤建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信 第 12 页 共 150 页 用档案系统。 物业管理企业应当按照《办法》规定申请企业资质等级评定。 未经主管部门 进行资质评定并取得资质证书的，不得从事物业管理业务。 新设立的物业管理企 业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。 对于不符合原定资质等 级标准的企业，由资质等级评定初审部门提出降级或吊销资质证书的意见，报审 批部门批准后执行。 资质等级的升级应依次逐级上升，不得越级上升。 政府对物业管理公司进行这样的划分，并要求其按等级参与招标投标，无疑 在竞争机制上为物业管理企业参与投标把好了关，同时也从体制上为维护招标投 标竞争秩序，提高企业竞争水平提供了有力保障。 应当说，这一举措不仅将在物 业管理 行业中建立起公正、公平的市场竞争机制，实现优胜劣汰，而且还将推动 全国物业管理招投标的迅速发展。 2．参与国际投标应履行的手续 { 物业管理公司参与国际投标，应根据招标物业所在国规定，履行必要的手续。 (1)注册 在招标物业所在国注册，使其具有独立经营的法人资格，这对于进行国际投 标的物业管理公司而言是一道必经程序。 注册后经该国政府核准颁发营业执照 公司即可正式营业，参与有关投标工作。 由于不同国家法律法规的差异，他们对异国进入的物业管理公司在注册与递 交投标书的先后次序上的规定也有所不同。 但无论注册手续在 先在后，物业管理 公司在申请时都必须按规定提交文件。 由于不同国家所要求提交的文件种类不 同，本书仅列举说明一些必须提交的主要文件： ①公司章程。 物业管理公司注册提交的公司章程必须对本公司的治理结构与 经营体制做出充分说明，其主要内容包括：公司性质、宗旨、注册资本、营业范 围、组织机构、经营管理、总管理机构所在地等。 值得注意的是，由于我国实行 《公司法》时间较短，加之独特的经济体制，我国公司成立时报批的组建文件往 往与国际惯例有较大差别。 因此，国内物业管理公司对外投标时通常需另行准备 一份对外适用的公司章程。 ②营业执照。 国内投标公司提交营业执照副本审查，凡在国内已有营业执照 的业管理公司通常可直接向招标物业所在国提供营业执照，办理申请注册手续。 ③关于分公司的证明。 分公司的证明文件应由物业管理总公司开出，说明该 分公司的组织、章程；文件由选定的公证机关公证后生效。 ④资产负债表及损益表。 这两份报表从财务的角度反映出物业管理公司的财 力、财务状况及经营管理水平。 ⑤曾接管物业的名称、规模、地点及服务质量等。 ⑥办事处人员名单和任职证书。 即由办事处负责人签署委任的驻招标物业所 在地工作人员名单以及他们的任职证明。 以上文件绝大多数都必须顺序经由省 (市 )公证处、国内外事部门及驻招标物业所在国的中国大使馆或领事馆公证，以 表明文件的签名、印章属实，文件的副本、节本、影印本与原本相符。 公证之后， 诸文件便可生效。 (2)选择代理人 物业管理公司如果在国外从事投标，必将面临异域文化所带来的种种障碍， 而房地产项目的固定性以及物业管理服务的无形性，又要求他们必须承担较之于 其他工程承包项目投标更大的风险。 此时，聘用代理人承办注册、咨询等自己所 不熟悉的当地业务，不仅可节约费用，还可利用代理人对当地物业的熟悉程度， 第 13 页 共 150 页 增加其投标 成功的可能性。 当然，代理的这些优势必须建立在代理人优秀的前提之上，因此如何选择合 适的代理人也将成为投标公司必须认真对待的一个重要问题。 通常，代理人的作 用主要表现在以下几点： ①业务咨询。 代理人应当利用其在当地广泛的社会关系与以往经验向投标公 司提供相关的重要信息，包括重大项目的招标信息，开发商情况，当地法律、经 济情况，社会风俗习惯，劳务雇用管理等。 为物业管理公司熟悉国外物业管理规 定及服务要求提供帮助，这是代理人应提供的基本服务之一。 ②业务代理。 代理人还可为物业管理公司的日常业务运作提供服务，这些 工 作包括代办各种例行手续，代为寻找当地合作伙伴，提供投标所需单价、费率等。 这些服务可以提高投标者工作效率，降低其交易成本。 ③矛盾协调。 物业管理公司在异地从事投标，与当地业主必然会在文化、风 俗等方面存在差异，加之服务行业本身与个人满足程度密切相关的特性，双方之 间出现摩擦和争议在所难免。 此时，代理人则可在其中充分发挥“润滑剂”的作 用，物业管理公司在考虑了自身业务需要与代理成本之后，便可在当地的中介服 务公司中慎重选择满足条件的代理人。 选择代理人时，投标公司应从自身的弱势 及代理人可提供的互补优势出发 ，根据成本效益原则，综合评价做出决策。 代理人作为中介咨询公司是以其技术与智力提供服务，因此衡量其能力应首 先考虑技术条件，其他因素次之。 投标公司选择代理人时应以代理公司的技术胜 任能力、管理能力、资源可用性、业务独立性、取费结构及执业素质作为基础。 第一，技术胜任能力。 即中介咨询公司有能力为业主提供一个经过专业教育 与训练、具有实际经验的组织团体来承担被委托的任务。 投标公司的判断可根据 以下资料分析作出： a．察看公司以往在合同任务实施过程中所采用的方法及技术处理手段的说 明材料； b．调查该公司及其工作 人员曾经在类似地区承担类似物业项目情况； c．审查将要从事该项目的所有工作人员的经验和资历； d．了解该公司以前顾客对其工作成绩的评价。 第二，管理能力。 中介咨询公司必须具有与物业项目规模与类型相匹配的管 理技能，必须适当安排人力资源、合理调整工作规划。 在提供服务全过程中，代 理者还必须要善于与承包商、供应商、贷款机构及政府机构打交道，同时向委托 方报告工作进展，以使其能及时和准确地做出决定。 对于这一指标评价所采用的 方法主要有： a．考查咨询总工程师以往业绩成就记录； b．考查被提名的项目经理以往业绩成就 记录； c．询问咨询工程师对该物业项目管理的意见； d．判断自己与咨询工程师在原则问题上是否具有协商基础。 第三，资源可靠性。 即公司是否具备足够的咨询能力和人员来提供服务，以 保证必要的技术标准和时间。 资源可靠性的评价可参照以下标准： a．考查被提名参加该项目工作班子的技术与管理人员的能力； b．询问代理公司在提供服务过程中对各参加者职责委派所作出的安排，及 其对自己应承担义务的了解； c．调查该公司的声誉及财力状况。 第四，职业独立性。 中介咨询服务作为一种独立业务，应当符合 FIDIC合同 第 14 页 共 150 页 条款中有关职业道 德规范、职业身份、权限及职业独立性等诸项规定。 投标公司 可通过询问调查等方式去了解咨询工程师是否与可能影响其职业判断的商业、制 造业或承包活动有直接或间接的利益关系，能否客观完成被委派的任务，并且通 过应用合理的技术与经济原理使委托方获得最佳效益。 第五，取费合理性。 投标公司判断中介公司取费标准是否合理，应遵循国家 有关部门的相应规定，有时还可参考 FIDI c合同条款建议的取费标准。 第六，执业诚实性。 投标公司与代理公司必须建立起一种相互信任的关系。 委托方不应过多干预代理公司的工作，而代理公司更不得串通第 三人蒙蔽委托 方。 因此物业管理公司必须通过调查其以前客户或合作伙伴来衡量中介咨询公司 是否具有执业诚实性。 在考察了以上条件之后，投标公司则可根据物业项目的规模、服务内容的复 杂性与重要性来确定代理公司。 通常这～决策可经历以下几个步骤： 第一，确定选择范围。 投标公司应当预测该招标物业服务所需的人力资源及 其对人力资源的要求，并将可能需要的服务内容进行分类。 例如：要求的专业知 识领域和服务类型，对该物业服务要求的详细说明，地区特征因素 (如地理位置、 交通条件 )，将要签订的合同类型等。 第二，资格预审。 将具备接 受委托资格的中介咨询公司按条件优劣顺序排 队。 第三，分析预选。 物业管理公司可根据中介咨询公司的经验资历、人力资源 可靠性、财力状况、以往履约情况、主要经营活动区域、与同行关系、政治社会 和环境敏感性、要求的担保标准等条件进行逐一分析，选出 3～ 5 家候选公司。 第四，条件商议。 接下来物业管理公司则应分别与候选公司商议合作条件， 并要求各候选公司就以下几点提出建议书：工作内容说明、与该合同有关的证明 单据和资料、资料说明、附有详细说明的其他替代方案、培训计划、过去在性质 类似项目中的经验、资金控制的详细情况、 工作人员的规模与职责、为实施该合 同任务而提出的组织与管理的模式、对当地条件的了解、地区的资源、用于该服 务项目的技术手段、资源的可利用性。 第五，审核排序。 投标公司应详细审议中介咨询公司所提交建议书中的所有 细节，实地考察该咨询公司以前和目前正在提供的代理服务，获取更多的资料， 并按这些公司的条件优劣顺序将建议书进行排列。 第六，接洽谈判。 投标公司可先邀请排名第一位的中介咨询公司讨论合同款 项及取费标准，谈判应尽可能详细地对合同主要条款及法律要求等做出规定。 如 果与第一家谈判失败，投标公司必须通过书面形式 告知该公司，然后再与第二家 进行谈判，直至达成满意的协议为止。 一旦选定，物业管理公司便可与该代理公司签订一份正式的代理协议，以作 为界定双方权利义务的法律依据。 通常代理协议包括以下内容： a．协议双方注册的法人名称、公司地址、法人代表姓名和职务。 b．签订协议的目的与性质。 c．代理范围，包括代理的业务范围和时间范围。 d．代理物业名称及代理期限。 e．代理双方的义务和职责。 这应当是合同的主要部分。 代理人可能承担的义务主要有：向委托人提供信息及有关法律法规资料；协 助委托人参与竞标；推荐可靠的投标合作者 ；协调委托人与当地有关部门及业主 三方之间的关系；其他代理工作。 第 15 页 共 150 页 委托人可能应履行的职责主要有：向代理人支付代理费；履行协议条款；支 持代理人开展代理业务的工作，必要时提供代理人所需资料。 f．代理费及其支付办法。 按某些国家规定，代理协议应呈报政府有关部门登记注册，如有必要，还需 由公证部门予以公证。 (二 )筹措资金 物业管理公司的财力状况也是衡量其实力的重要因素，它必须要能满足公司 投标全过程及中标后的管理需要。 因此投标公司应根据自身财务状况及招标物业 管理所需资金，做好资金筹措准备，以使自己有足够资金 通过投标资格预审。 投标企业可以考虑的资金来源渠道主要有自有资金积累和银行贷款。 其中自 有资金积累取决于物业管理公司的经营与盈利状况，而银行贷款则取决于公司的 融资政策与信用状况。 投标公司可根据招标物业规模、自身收益情况及成本分析 决定资金来源结构。 如物业管理企业需向银行申请贷款，则应遵照以下程序进行： 1．递交文件，提出申请。 公司所提交的文件包括申请书、财务报表、物业 项目情况说明、资金用途计划等。 2．接受资信审查。 3．取得贷款担保。 4．签订贷款合同。 合同主要内容包括贷款期限、贷款利率、用款计划与 还 款计划等。 (三 )收集招标物业相关资料 招标物业的相 __________关资料是物业管理公司进行投标可行性研究必不可少的重要 因素。 因此，物业管理公司在投标初期应多渠道多方位全面搜寻第一、二手资料。 这些资料的范围不仅包括招标公司和招标物业的具体情况，还应包括投标竞争对 手的情况。 t 公司可能的资料来源大致有以下几个方面： 1．报章杂志。 报纸或相关杂志历来是各种招标信息公开发布的传统渠道， 而且许多物业及物业管理公司的有关情况也会在各种杂志上有介绍。 有意识地留 意这些地方，。