摩尔商业购物中心开发及管理

摩尔商业购物中心开发及管理内容摘要：

中心或加盖的林荫道商业街，它集购物、休闲、娱乐、饮食于一体，成为都市的精华区。 ) 注意： 摩尔 SHOPPING MALL不是一般意义上的购物中心 SHOPPING CENTRE， 摩尔的面积至少要 10万平方米以上。 沃尔玛在美国称为 WALMART SUPERCENTRE， 但沃尔玛不是摩尔。 摩尔是所有连锁业态商家的大集合， 沃尔玛可以入驻摩尔内，但沃 尔玛在摩尔内最多只占五分之一的面积。 一、摩尔的起源和美国摩尔的发展 严格说来，美国是现代大型购物中心的诞生地，其发展可以追溯到 20世纪 20年代初期由西尔斯罗巴克（ Sears, Robuck amp。 Co）公司所规划建造的许多独立的商店街，它们远离市中心，处于城市边缘地带，具有初步的整体规划，同时附设了免费的停车场，这也是现代购物中心的雏型。 而被视为大型购物中心鼻祖的，是土地建筑商人尼克斯于 20年代中期在美国密苏里州堪萨斯市所规划兴建的 Country Club Plaza, 其目的在于提供住宅区内 居民一个可以享受消费服务的场所，具有统一管理的商店承租户、特定而远离道路的停车空间，以及全面统一的管理策略，而这些特色，都成为日后大型购物中心所遵循的基本规范。 现代意义上的摩尔起源于 1940年以后的美国，并从 50年代后期起迅速发展起来的。 50年代，西雅图市 Northgate 购物中心、佛莱明罕市 Shoppers World 购物中心相继设立，这是最早以百货公司为主要承租户的两个购物中心，其中 Northgate 是最原始的 Mall型购物中心，主要由两条面对面的带状中心组成，中间由一条人行通道连结。 50、 60年代 ，美国郊区城市与原有大中城市商业中心之间存在的土地差价，使许多大公司纷纷把自己的总部迁往郊区城市，新兴产业也在郊区兴起，大规模的摩尔购物中心也落户于郊区，形成了大量位于高速公路交叉口、由于发展大型购物中心而 繁荣 起来的边缘城市。 六、七十年代，大型购物中心在美国的兴起，具有经济发展与城镇建设的两层意义。 在此之后，随着摩尔购物中心产业的逐步成熟，其主要经营思想也就被很自然地被移植到城市中心地区的摩尔购物中心 上。 从 70年代起部分摩尔购物中心又开始开进美国市中心， 且市区摩尔的业绩也都相当不错， 市区内的摩尔在一 定程度上也缓解了城市中心空心化的难题。 购物中心的这种重视整体环境和功能提升的结果，使消费者的购物不再是单纯的购物，而是一种享受。 这样的概念再配合 “ 一次性购足 ” 的新消费观念，无疑会给消费者一种全新的购物体验。 而美国购物中心专家米尔斯先生认为，美国摩尔购物中心始于本世纪 5 0 年代中期。 实际上其雏形在二三十年代就显现了，一般认为 H 巴桑氏是购物中心的创始者，他在 1 9 3 1 年就曾进行商业区的统一开发， 1 9 3 7 年建造了大棚式的巴屋枯斯购物中心。 美国购物中心的发展是在第二次世界大战之后，从 1 9 5 0 1 9 7 0 年，持续发展了 2 0 年。 伴随着人们迁移至郊区，郊区购物中心发展很快。 每家购物中心都附有大面积的停车场，其功能越来越综合化，一些购物中心不仅附有娱乐室、健身房，而且还开辟了保育室和旅馆。 7 0 年代初，西方世界爆发了能源危机，石油价格暴涨，依靠小汽车到郊区购物显得费用太高，城市中心商业区的摩尔开始发展。 截至目前，美国有大大小小的购物中心 43000多个，各种规模一应俱全，其中 27000个购物中心不足 100000平方英尺，因而只能算作小型购物中心。 由此看来， 平均每个美国人拥有 19平方英尺的零售市场，虽然店面过多，但是在过去的几年中，除了每逢夏季生意会略有减少外，零售业一直红红火火。 在美国，摩尔目前已经占有 52％以上的零售销售额，2020年的营业额已达 1万亿美元，一家摩尔的有效商圈是数百公里。 美国摩尔购物中心迅速发展，并衍生出按规模划分的近邻型 (小型 )、社区型、自然景观型、城市再开发型、休闲娱乐型、超地区广域型的巨型摩尔等类型。 摩尔产业在美国成功后，摩尔这一业态便迅速地在加拿大、澳大利亚、日本、欧洲各国发展了起来。 加拿大、澳大利亚等地的摩尔与美国的摩尔基 本相同。 但以法国为代表的欧洲式购物中心同美国式购物中心比较。 欧洲购物中心与美国式购物中心大体上较相象，但欧洲购物中心的规模一般比美国购物中心小许多。 其他不同点：欧洲购物中心大都建在城乡交界处，（但英国是例外，英国购物中心大多建在市区）；美国的购物中心有的在城中有的在城郊。 法国购物中心里主题店以特级市场为多，不像美国购物中心里主题店以百货商店居多。 欧洲购物中心以经营日常生活用品为主，而不像是以美国购物中心以选购品为主，欧洲购物中心则以实用品为主。 但总体而言，日本和欧洲的摩尔发展地不如东南亚的菲律宾、泰国、马 来西亚、新加坡等国迅猛，且日本和欧洲的摩尔的面积规模也比菲律宾等国的摩尔要小。 菲律宾的 SM SUPERMALL 集团、 ROBINSONS 集团， 泰国的 THE MALL 集团还发展出了独特且很成功的 “ 连锁摩尔 ” 经营模式。 香港的摩尔从 80 年代初起步，发展一直很迅速，但香港 摩尔的规模较小。 而我国台湾地区的摩尔则是从这两年才刚刚开始发展，但发展的速度很快。 全球最大的 MALL加拿大 西爱民顿 年营业额达。 二、简介美国和加拿大的部分摩尔； Mall of America美国购物中心位于 明尼苏达州 Bloomington 市，是目前美国规模最大的超级室内摩尔购物商场，建筑面积约 39万平方米，占地 78英亩，总投资高达 6亿多美元。 中心集购物与娱乐于一体，建筑宏伟壮观，包括： 400个零售商店、 4个大型百货公司、 1个多功能娱乐中心 、 2个大型停车场 (12， 750车位 )。 加拿大爱 a顿市的 西爱民顿 westedmontonmall。 是目前世界最大的 Mall，年营业额达。 该摩尔建筑面积超过 50 万平方米，商场的出入门达 50 个之多、停车位达 2万辆，有 800多个国家进入、商场内有 100多家餐馆。 经营的主要项目是各类生活日用品专卖店、各种餐馆、娱乐设施。 如人造海滩冲浪、蹦高、游戏机、游乐园 (项目比锦江乐园还多 )、 WHL几级溜冰场、迷你高尔夫球场、 8个电影院、 1个赌场、 1个三星级宾馆等，还有一些免费娱乐性服务项目，如海脉表演、哥伦布发现新大陆使用的复制船、水生动物展、乐队表演等，消费者在此可以购物、娱乐、运动、就餐。 由于这类大型商场是全堵封闭室、不受外界天气干扰，加之功能齐全，能满足消费者各种不同需要、很受消费者青睐、在地广人稀的加拿大，商场内消费者熙熙攘攘、与室外见不到人的情景，形成了 极大的反差。 大型Mall(集购物、娱乐、餐饮、服务为一体的大型功能齐全的场所 )为主体、表现出高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构特征。 1 9 9 7 年 1 月至 1 0 月，进入美国 “ 安大略米尔斯摩尔 ” 的顾客已高达 1 4 0 0 万人次，而大名鼎鼎的迪斯尼乐园 1 9 9 5 年创历史纪录的全年游客也不过 1 4 2 0 万人次。 安大略米尔斯购物商场为美国 1 9 9 6 年开张的最大摩尔购物中心，坐落在洛杉矶以东 6 5 公里处，商场面积 1 8 万多平方米，内有商店 2 3 7 家，工作人员约 7 3 0 0 人。 安大略米尔斯公司总经理曼斯指出，人们开始厌倦大同小异的购物商场是该公司开设新型商场的主要原因。 因为米尔斯商场与众不同之处在于，逛街的消费者平均至少花三个小时在商场内。 在安大略米尔斯购物商场内，既有美国知名的中低价位百货公司进驻，如潘尼百货连锁店等，也有像帆萨奇这样高级时装的国际品牌在内设店。 逛累的消费者或陪逛者可在商场内通过巨大的屏幕看电影，或前往游乐区消磨时光。 置身在商场内，周围的电视屏幕、嘈杂的音乐、会唱歌的动物、会舞蹈的植物、变幻莫测的灯光，让整个商场无时不充满新奇感和动感。 曼斯指出，新的 调查发现，商场方圆 1 6 公里以内约有 1 0 0 万名消费者，但从签账卡的地址看，如今方圆 1 6 0 公里内的居民都是商场的消费者，商场 5 6 ％的顾客是来自方圆 3 2 公里远的地方。 目前，安大略米尔斯商场每月固定发出 2 0 0 班观光购物巴士，除此之外还增设了一名观光主管，因为日本观光客为商场带来的收入非常可观。 曼斯表示，逛商场的所有消费者平均每次花费 1 0 9 美元，而国际观光客每次平均消费 4 3 5 美元。 这家商场的经营者为弗吉尼亚州的米尔斯公司。 “ 南海岸广场 ” （ SOUTH COAST PLAZA）。 这是公认的加州最大 MALL，在全美国也数一数二。 占地比北京中山公园加劳动人民文化宫还大，简直是个大公园或者一座名符其实的“ 城市 ”。 这里有免费的内部公共汽车供游人观光，有可存放上万辆汽车的免费停车场。 这个 MALL由 6家美国著名的大型百货公司如西尔斯（ SEARS）、罗滨逊梅（ ROBINSONSMAY）等作为支柱组成，分别占据四角，各店面积均在 1万平方米以上。 它们的特点是：（ 1）设施先进：中央空调、滚动扶梯、地毯、人工采光；（ 2）商品陈列布局清新悦目、通透开阔；（ 3）购物环境优美，店外如花园，店 内宽松洁净；（ 4）商品种类齐全，花色新颖，档次甚高；（ 5）除珠宝玉器外，各类商品一律开架售货；（ 6）平时顾客不多，节假日颇热闹。 在6家大型百货公司之间，有多条各长近百米的通道相连。 这些通道也是密封的，由 200多家各具特色的专业商店分布通道两旁，自然形成多条商业街。 漫步其间有逛街的同样感受，但绝无车辆之扰和日晒雨淋之虑，而且随处有座椅可以休息。 这些专业店给人的印象是：（ 1）每个店不大，一般是一二百平方米；（ 2）以男女时装、鞋类店为多，约占一半，照相器材、音响、计算机、瓷器、水晶制品、工艺品、乐器等均有多家 专业店；（ 3）有电影院等娱乐中心 5家；（ 4）有咖啡店、各种餐饮店 33 家。 “ 主街 ” （ MAIN PLACE）。 这个 MALL位于加州圣安娜市第十七街，是在城区新建的一座庞大的商业大楼，面积不下五六万平方米，外面看似一个大仓库，密封，中央空调。 楼外有可停几千辆汽车的停车场。 楼分三层，一、二层由西尔斯等大百货公司占据四角形成支柱。 四角之间是众多的专业店组成的商业街。 格局和前面介绍的 “ 南海岸广场 ” 相仿，只不过前者是一群建筑物，后者是宏伟壮观的一整座建筑物。 楼内有多处喷泉，附近有各种小吃店、饮料店。 第三层有一个大 型电影院。 这里的专业店一般不大，但各有特色。 比如有一家厨房、餐具商店，专门出售木、竹、藤制的桌椅和玻璃、瓷器、陶器制成的餐具、茶具，款式花 色极为繁多而别致，商店陈列也独巨匠心。 美国最大的购物中心发展商曾是 R O U S E 公司，现在最大的购物中心发展商据说是“ 雀儿喜 ” 公司。 其他购物中心发展商有： Westfield Holdings，美国 Rodamco North America公司等。 Westfield Holdings是世界上最大的购物中心发展商与经营商，旗下拥有美国 39家、澳大利亚 30家、新西兰 11家、英国 7家共 87家 Westfield Shoppingtown 摩尔购物中心，总面积超过 600万平方米，合作商户超过 13,600家。 2020年 1月 Westfield 美国分公司又收购了另外 28家购物中心， Westfield Holdings 的购物中心总数达到 108家，总面积超过 700万平方米。 美国弗吉尼亚州的米尔斯公司，在全美有 7 家大型摩尔和 1 1 家社区购物中心。 美国 JBM不动产机构在美国和加拿大投资并经营管理着几十家大型摩尔， 旗下摩尔的面积达到 800万平方米。 三、购 物中心在世界各国的发展概况 购物中心在世界各国都取得了长足的发展，从发展模式上看，欧美购物中心起源早，已进入成熟期，日本、东南亚以及我国的香港和台湾大体上于 8090年代兴起，目前已进入了快速成长期，但还是有相当大的发展空间，而我国的内陆地区从总体上刚刚进入起步时期，但由于市场潜力巨大，正逐步为零售业者、地产业者、投资业者所关注和接受。 由于美国几乎人人都有汽车，故 Mall最初都建于地价较为便宜的市郊，并且。