博思堂-苏州中惠项目整合推广方案

博思堂-苏州中惠项目整合推广方案内容摘要：

量在短时间内大幅上升必然对整个市场发展不利，就目前的苏州市场吸纳量而言还远远不够，需要合适的销售策略以及适当的产品策略来引导客源。 整合推广方 案 苏州市博思堂投资顾问有限公司 19 第三节：相城区市场分析 一、相城区区域概况 地理位臵 苏州市相城区是古城苏州的北大门，东邻中新合作苏州工业园区 ,西接苏州高新技术产业开发区。 总面积 496 平方公里 ，仅次于吴中区，在区域面积中排名第二。 相城区地理位臵图 气候条件 相城区 属于亚热带季风海洋性气候，四季分明。 全年气候温暖湿润，平均气温 16 度，年降水量 1000 毫米，年相对湿度 76%，全年整合推广方 案 苏州市博思堂投资顾问有限公司 20 无霜日 300 天，日照充足，雨水适宜，生态环境良好。 历史沿革 相城，曾是吴国最早拟建都城的地方。 公元前 514 年 ,吴王命伍子胥选址造筑吴国都城。 伍子胥曾在此 相土尝水 ,象天法地 ,相城因此而得名。 行政区划及人口 相城区下辖 10 个镇 1 个省级经济开发区 ：元和镇（蠡口、陆慕）、渭塘镇、太平镇、湘城镇、阳澄湖镇、黄桥镇、黄埭镇、北桥镇、东桥镇、望亭镇、相城经济开发区。 目前总人口 万。 总体规划 水和绿是相城区规划自始至终贯穿的主线。 规划建设 中的绿化辅以阳澄湖生态区、三角湖生态区、漕湖生态区和太湖湖滨生态区，三片组团之间规划两条生态绿带，集中开发城市绿色公园，打造绿色通道，全力营造绿色长廊绕相城的绿地生态环境。 区位优势 相城区地处最具活力和最具发展前景的长江三角洲经济区腹地，区位交通优势得天独厚。 东距上海 85km，西距无锡 3Okm，北至南京 198km，南至杭州 150km。 京沪铁路、 312 国道和沪宁高速公路整合推广方 案 苏州市博思堂投资顾问有限公司 21 横贯东西，苏嘉杭高速公路、京杭大运河、 205 省道、苏虞张一级公路、苏州绕城高速公路纵贯南北，是苏州市东西向和南北向的交通节点。 二、 经济发展 工业分布 相城区工业经济基础雄厚，传统的机械、电子、建材、纺织、化工、工艺、农产品加工等工业得到改造提高，电子信息、精细化工、新材料和光机电一体化等新兴支柱产业初具规模。 特色农业 水产、奶牛、花卉苗木、蔬菜瓜果，组成了相城区城郊型农业产业的“四朵金花”。 以科技、环保、无公害为先导的水产、珍禽、葡萄、芦荟、玫瑰花茶等各类新品种养殖蓬勃发展。 相城区已成为新兴的苏南奶业基地，光明、英特尔、全佳、天香等乳业集团纷纷来区投资臵业。 民营经济 相城自古为商贾云集、集市繁华之地。 古代经商鼻祖陶 朱公越国大夫范蠡曾在今天的蠡口渔牧为业，由此携美女西施泛舟五湖。 “金荡口，银黄埭”，其中“银黄埭”指的就是商贩曾经盛极一时的黄埭整合推广方 案 苏州市博思堂投资顾问有限公司 22 镇。 古今往来，经商之气在相城大地上蔚然成风，世代相传。 民营企业明星乡镇黄桥镇每三天就新增一个营企业。 今天， 以有逾 10 亿民资纷纷涌入相城区的会展、度假休闲、房地产、污水处理等行业。 外向型经济 相城区正全力开发、建设省级苏州相城经济开发区，为中外投资者打造新的投资载体。 建区一年多来，世界 500 强日本“住友”电装株式会社、台湾佳能等 100 余家外资企业已欣然落户。 至 2020 年 6月，全区注册外资逾 13 亿美元。 相城区已成为苏州市外向型经济发展的一个新亮点。 专业化市场 相城区专业化市场发展繁荣。 江苏蠡口国际家具城是综合性的家具城，占地 10 平方公里，建筑面积 120 多万平方米，云集全国各地2400 多家客商，年销售额达 30 亿元，规模和影响位居全国第二、华东第一。 中国珍珠城客商遍及日、美、俄、东南亚、港澳台等国家和地区，年成交量达 780 吨以上，占全国淡水珍珠交易的三分之二，成交额超 10 亿元。 华东最大的家具装饰材料市场中翔家具装饰材料城以及家电城，湘城、阳澄湖蟹王、青虾市场等一大批市场， 共同壮大着相城区的市场和物流行业。 整合推广方 案 苏州市博思堂投资顾问有限公司 23 三、相城区的规划发展 以苏州市城市总体规划为依据，确定了以新 205 省道为 城市发展轴 ，中心城区 徐图港 为 景观发展轴 ；确定了东至 205 省道分流线，西至苏虞张一级公路，南至沪宁高速公路，北至新蠡太公路，面积 35平方公里 的城区规划建设范围； 构成了中心城区 ，树山高效生态农业示范区、潘阳工业园、盛泽塘湿地保护区、阳澄湖休闲度假区“一城”“二轴”“四区”的功能分布。 ◆ 中心城区 约 平方公里。 东部、西部为新城、中部为老镇改造。 其中，东部新城共 平方公里 ，以蠡塘河为界，以北 为 工业区 ，南为 居住 和 商贸区 ；西部新城共 平方公里 ，北部为 工业区 ，南部为 居住区 ；中部老镇区将逐步改造成 居住区 和 行政商贸区。 近十年考虑集中力量建设 20 万平方公里 的区域。 ◆ 相城区中心城区的建立，为整个相城区的发展提供了良好的铺垫，同时，中心城区作为其未来的发展重点，会有大量的市政设施、重大项目的投入，区内各项生活、商业、工作配套水准均将摆脱当前落后的局面，走上一个新的台阶，也为房地产的发展提供了良好的平台。 ◆ 本项目正是处于中心城区，将来的发展潜力不可限量。 整合推广方 案 苏州市博思堂投资顾问有限公司 24 四、相城区房地产市场现状及发展分析 相城区 市场现状分析 相城区位于苏州的北端，中心区域的房地产发展最快，而且比较集中。 区域面积不大，但是房地产特征差别较大，我们可以把相城区分四个小型的区域来讨论。 如下图所示： 北区： 该区域是相城区价格最高的区域，达到 3900 元 /㎡，道路系统比较发达，但交通不方便，配套设施不完备。 主要吸引的是蠡口和陆慕镇的有钱客户。 中心区： 该区域是相城区中心区域，配套设施比较完全，区域价格北区 中心区 南区 开发区 整合推广方 案 苏州市博思堂投资顾问有限公司 25 3700 元 /平方米。 区域客源以本地和市区相结合。 开发区： 该区域是相城区政府所在区域，道路、景观等都优于 其他区域，目前在售楼盘不多，但具有较大的发展潜力。 南区： 该区域是本案所在区域，目前是相城区新发展区域，区域价格上升最快，小高层达到 3850 元 /㎡，区域客源以市区和园区东港为主。 价格分析 相城区现在的平均价格在 3700 元 /平方米左右，受土地价格、经济水平影响预计在将来一段时间里将保持平稳的增涨，涨幅不会太大。 目前价格最高的公寓为嘉和丽园，平均价格达到 3900 元 /平方米，2020 年初价格最低的为香城花园均价 3400 元 /平方米左右，目前该案小高层价格已经涨到 3850 元 /平方米，二期推出的量体还有上涨 的趋势。 从相城区小区域分析，陆慕镇以北方向价格最高，该区域楼盘除了嘉和丽园，还有锦绣江南、苏州之音别墅，该区域平均价格为 3900元 /平方米左右；陆慕镇以南目前以香城花园为代表，区域价格上涨最快，将来仍有较大的发展潜力；陆慕中心区域的代表楼盘是阳光名整合推广方 案 苏州市博思堂投资顾问有限公司 26 邸，均价在 3700 元 /平方米左右，代表相城的整体平均价格；相城区区政府区域，将来是相城区的高档住宅区，该区域目前以有的楼盘有静湖别墅、南亚花园，其中南亚花园 2020 年中旬前开出多层 3500元 /平方米的均价，目前在售剩下的叠加别墅，均价在 4500 元 /平方米左右。 这 跟相城区的规划有一定的出入，但考虑到目前该区域仍处于开发前期，配套难以同步，类似金鸡湖以东，该区域将来的发展潜力最大。 区域简概如下： 目前价格最高区域：北区 价格上涨最快区域：南区 价格平稳区域：中心区 最具发展潜力区域：开发区 产品分析 2020 年相城区的产品以多层为主， 2020 年以来，小高层、高层逐渐进入市场，目前相城区产品形态慢慢被小高层、高层所代替，多层产品淡出，别墅市场则显得比较低迷。 从销售现场了解的情况来看，在小高层、高层崛起的时候，多层成了该区域的稀缺产品，区域客源对多层的需求比较 大。 因此多层从2020 年的主力产品演变成了区域的空缺产品。 锦绣江南看到是市场的机会，预留了部分多层，在等到现房高价出售，这也是开发商在产整合推广方 案 苏州市博思堂投资顾问有限公司 27 品无法改变的前提的下进行的销售策略之一。 从现有楼盘个案来看该区域产品，从外立面到户型仍存在很大的缺点，具体表现在高需求的户型供应少，导致好的户型在短的时间快速去化，滞留较差的户型，长时间难以动销；面积方面，以 110 平方米的户型为主，缺少小户型公寓；产品外立面目前评价较好的只有锦绣江南，其他给人的感觉不尽人意；区内景观粗糙是该区域楼盘的通病，没有值得欣赏的区内景观配套。 好的 景观配套是区域内的市场空白点。 去化分析 从现有楼盘的销售情况来看，相城区是苏州市房地产销售比较成功的区域之一，一方面得意于他的价格，另外从侧面也可以反映该区域的需求，以及区域的关注度。 2020 年开盘的楼盘，在开盘一、两月来都能达到 30%以上的销售率，个别的能达到 50%以上，在前段时间苏州楼市低迷的日子里能保持如此旺的销售业绩，是苏州的一大亮点。 相城区的销售进度与区域的客源的特性联系密切，区域内的客源对面积需求较大，而区域外的客源则需求经济型房源。 因此当一个楼盘的经济型房源销售完毕，则会吸引本地的客 户来购买大面积的房源，这样达到一个区域客源的互补，也推动了区域销售的增快。 我们要抓住现有的机遇进行本案的定位和推广，以期在该区域创造更大的奇迹。 整合推广方 案 苏州市博思堂投资顾问有限公司 28 土地拍卖 1）土地拍卖情况资料 表一： 2020 年拍卖的土地资料（以居住为主 ） 地块位置 元和镇阳澄湖中路南侧地块 千禧路南侧、 齐陆路北侧 相城区渭塘镇渭塘中学南侧 千禧路南侧地块 编号 苏地 2020B4 苏地2020B20 苏地2020— B— 21 苏地 2020B5 面积（㎡） 69981 104793 66170 54100 用途 居住 二类居住 二类居住 居住 出让年限 70年 70年 70 70年 容积率 ≤ ≤ ≤ ≤ 建筑密度 ≤ 28% ≤ 28% ≤ 28% 绿化率 ≥ 40% ≥ 40% ≥ 40% 起报价 500元 /平方 800元 /平方 500元 /平方米 500元 /平方 中标价 1172元 /平方 3300万元 1071元 /平方 楼面价 837元 /平方 /平方 415元 /平方米 765元 /平方 中标单位 宁波荣盛房产 股份有限公司 杭州三江置业 有限公司 苏州德鑫房地产开 发有限公司 苏州市工业园区房地产开发有限公司、苏州市众联置业有限公司 成交时间 2020年 8月 9日 2020年 12月26日 20201226 2020年 8月 19日 开发楼盘 荣盛阳光名邸 三江锦绣江南 丽晶星河 苏州知音 整合推广方 案 苏州市博思堂投资顾问有限公司 29 表二： 2020 年至 2020 年拍卖的土地资料（以居住为主 ） 地块位置 元和镇齐陆路 东侧地块 相城行政中心地 块 千禧路南侧、205省道西侧 日益路南北侧、 205省道西侧，铁西路东西两侧 编号 苏地 2020B16 苏地 2020B15 苏地 2020B17 苏地 2020181/2/3 面积（㎡） 118200 150490 189468/157996/165863 用途 居住 居住 商业、居住 居住 出让年限 70年 70年 40年、 70年 70年 容积率 ≤ ≤ ≤ ≤ ≤ ≤ 建筑密度 ≤ 28% ≤ 28% ≤ 35% ≤ 18%/≤ 28%/≤ 28% 绿化率 ≥ 40% ≥ 40% ≥ 30% ≥ 50%/≥ 40%/≥`40% 起拍价 560元 /平方 1125元 /平方 1200元 /平方 1020元 /平 方 中标价 1108元 /平方 1125元 /平方 52600万 楼面价 693元 /平方 804元 /平方 1774元 /平方 ———— 中标单位 苏州鸿越房地产实业有限公司 苏州南亚企业集团 相城区国际服装城有限公司 苏州海发置业有限公司 成交时间 2020年 8月 19日 2020年 7月 11日 2020年 7月 11日 2020年 6月 27日 开发楼盘 嘉和丽园 南亚花园 苏州国际服装 城 香城花园 整合推广方 案 苏州市博思堂投资顾问有限公司 30 表三： 2020 年至。