华际物业浪琴花苑小区物业管理投标书

华际物业浪琴花苑小区物业管理投标书内容摘要：

统示意图 思想工作机制 奖罚激励机制 （ 2） 激励系统示意图说明 A、思想工作机制：重在激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥群体效能和工作积极性，引导员工尊重个人情感，并且针对个性心理做适时的思想工作。 工作方式有谈心、座谈、家访等。 B、奖罚机制：在实际工作中以奖以主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖罚分明。 通过奖励“引导”员工往前走，通过惩罚“督促”员工朝前走。 做到人人有动力，个个有压力。 奖励的形式有物质奖励和精神激励等。 C、培养提升机制：将培训放在集体和个人发展的重要位置，培养的目标是使员工忠于企业，一专多能，精益求精。 在提升上不拘一格，能者上，平者让，庸者下。 方式有培养、提升、培训、进修等。 D、工资福利机制：重在考核，依据贡献大小进行工资决策。 充分肯定努力工作所应得的优厚报酬，吸引人才，激励员工取得更好的工作绩效。 福利措施有住房、保险等。 E、文化活动机制：通过文化活动的开展，增强凝聚力和向心力，增强员工的自信心和认同感，方式有集体活动、旅游等。 工作流程 浪琴花园服务中心在 日常工作中引入流程化管理，通过流程化管理使得各项工作条理清楚，权责明晰，从根本上保证服务中心的服务管理质量。 激励系统 工资福利机制 文化活动机制 培养提升机制 （ 1） 客户服务部 A、客户意见（投诉）处理流程 B、回访客户工作流程 C、各项费用收取流程 D、物品放行流程 E、小区停车月卡办理流程 F、装修管理工作流程 G、园林绿化工作流程 H、清扫保洁工作流程 I、虫鼠害防治工作流程 （ 2） 保安部 A、紧急事故处理流程 B、盘查可疑人员的处理流程 C、水浸事件处理流程 D、醉酒、精神病人处理流程 E、打架、斗殴等暴力事件处理流程 F、电梯困人事件处理流程 G、爆炸物 品处理流程 H、报刊分发流程 I、挂号肓信退回流程 （ 3） 工程部 A、设备责任人巡查流程 B、设备保养工作流程 C、防火安全检查流程 D、发电机试运行流程 E、转换电源操作流程（ 停主供转备供电源供电） F、 转换电源操作流程（停备供转主供电源供电） G、发电机巡查流程 H、变压室巡查流程 I、高压室巡查维修流程 J、低压室巡查维修流程 （以上所有流程图详见附件一） 第三章 日常管理服务 一、 房屋共用部位、共用设备设施的维护和管理要求 共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙 体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 共用设施设备是指共用的上下管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井和公益性文体设施等。 房屋外观 （ 1）房屋外观完好、整洁、无私搭乱建、不妨碍市容和观瞻； （ 2）室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一，美观，无安全隐患； （ 3）外墙装饰保持整洁无损； （ 4）不准悬挂衣服或其它商业性标语、标牌等； （ 5）每年清洗外墙一次； （ 6）公用内墙、走廊、楼梯等每年粉饰一次； （ 7）公共防盗门每二年刷新一次。 设备运行 （ 1）确保设备设施安全正常运行； （ 2）设备按规定及时维护保养，出现故障及时修理。 共用部位、共用设施设备的维护和管理 （ 1）对公用设施设备的维护，制订月、季、半年、年保养计划，并认真执行，做好相关记录； （ 2）房屋本体共用设施设备整洁，公用楼梯、天台、通道、大厅无堆放杂物及违章占用等； （ 3）小区道路、地下停车场平坦整洁，排水畅通无积水，公共配套设施及公共场所（地）完好无损； （ 4）维修工程质量做到合格并定期回访； （ 5）化粪池每半年清理一次，确保完好无堵塞发生；雨水井、污水井、 排水沟、渠保持畅通； 二、公共秩序维护管理要求 协助公安部门维护本物业区域内的治安和公共秩序； 全天 24 小时封闭式管理，确保小区处于受控状态； 实行 24 小时巡逻、巡视管区内的人员、车辆活动情况，维护管区内秩序，并不定时对楼宇进行巡视以防止事故发生； 在实行 24 小时值班的同时，每班不定时地巡查车况，发现问题、 做好记录、及时处理，每班对车辆停放点做好防火、防盗设施检查巡视； 消防、安全监控中心 24 小时监控值班； 加强管理，力争无散发广告、推销新产品和无身份证明等人员进入小区； 禁止在小区内燃放烟花爆竹； 在本小区居住的访客和外请服务人员等出入小区一律凭证件并登记； 安全秩序维护管理一览表 工作 内容 定岗 检查 流动巡查 学习训练 家居 安全 刑事违法案件 装修监督 车辆停放保管 环 境保 护 突 发事 件 理 论 实 操 工作频率 24 小时 24 小时 2 分钟内保安到达现场 每周二次每次二小时 班前班后各 15 分钟 每周二次每次一小时 质 量 标准 无收购叫卖乞讨、可疑人物进出。 巡查记录清晰，巡查次数每天不少于 4次。 无因管 理责任造 成被盗、 刑事、治 安案件年 发案率 0。 违章率 5‰以下。 发现业户未锁门或遗忘贵重物品及时通知，重点守护。 无 破 坏绿化带，无 践 踏草 坪 无乱 扔 乱倒、乱吐乱 烧 各类 噪 音扰民。 及时采取措施，控制局面，迅速报告等候支援。 各项法律常识、政策条例。 遵纪守法模范执法，严明保安纪律。 健身、擒拿格斗、队列训练、行走、跑步、敬礼。 三、道路、交通车辆管理要求 车辆进出实行验证、登记制度； 车辆需按规定指定位置停放。 非常时期以管理人员指挥为准，禁止鸣笛； 进入小区的车辆需遵守车辆管理制度，否则管理人员有权拒绝任何来访车辆进入小区； 禁止在 指定停车场以外的任何道路或其他公共场所停放车辆，否则，由此造成的一切后果由车主自负； 为保证小区道路的干净整洁，影响卫生之车辆必须在小区以外冲洗干净后方可进入； 任何车辆如触犯《业主公约》或损坏小区物业，令其做出赔偿，严重时可交公安部门处理； 禁止载有有毒、有害物品的车辆进入小区； 禁止在公共道路上滑冰、滑板，禁止机动车辆及脚踏车在行人路上行驶； 禁止在公共场所洗车和维修车辆； 交通管理工作一览表 工作 内容 定岗检查 交通 疏导 跟踪 巡查 事故处理 法规学习 技能训练 思想教育 作业频度 24 小时 24 小时 4 次 /天 一遍 /小时 二次 /周 二次 /周 质量标准 车辆进出发牌，登记率100%礼貌服务先敬礼后收费，仪表整洁，标志齐全。 上、下班高峰期，车流通畅无阻塞。 车辆无违停、车辆无挂、擦碰。 保护现场 、 制 止纠 纷 、 疏导 交 通 、及时报案。 熟 悉 交 通法 规 ， 掌握 处 理 事故 一 般 知识。 掌 握交 通指挥 、疏导技能。 遵 纪守 法，模 范执 法， 学雷锋 做好事，清正廉洁。 四、环境卫生管理内容及要求 为了维护 区内、 楼内的公共环境整洁卫生，保洁员实行 12 小时清洁保洁工作。 楼内垃圾桶、 区内 果皮箱内垃圾 每天清倒 2 次，做到垃圾日产日清； 小区地面标准：无杂物、垃圾、果皮、纸屑； 地下车库地面的卫生标准：无杂物、垃圾、积水； 路灯、招牌清洁标准：每半月清洗一次，目视灯罩无明显积尘，灯罩内无虫尸；每周擦抹各种招牌一次，目视牌面清洁清晰，无明显污迹； 楼层通道内墙面、走廊、楼梯的粉饰要求：每年粉饰一次，每半月检查一次，无明显污迹； 消防楼梯台阶及扶手的要求：目视台阶及扶手干净，无明显污迹； 强、弱电井及管道井中的清洁要求：目视无蜘蛛网、无杂物、无明显污迹； 公共设备设施（通道玻璃窗、消 防栓、灯罩）清洁要求：普通玻璃面目视无灰尘，楼内设备、设施无明显污迹； 定期消杀“四害”； 环境卫生工作一览表 工作 项目 地面清扫 保洁 楼梯道 电梯内外 垃圾清运 消杀 灭鼠、灭蟑螂 作业频度 二遍 /天 14 小时/天 扫二遍 /天洗一遍 /月 二遍 /天，垃圾池洗一遍 /天 二遍 /周 二遍 /月，向住户发药二遍 /年 质 量 标 准 地面无杂物垃圾，道路无泥沙，无杂草，无积水，停车场楼梯口无杂物、无蜘蛛网清洁率80%以上。 所有公共场所无杂物垃圾、保洁率达 80%以上。 无杂物、无蜘蛛网、无乱张贴、无乱堆放、扶手无尘、清洁率 95%以上。 100%日产清、整洁，无味，无污染。 无蝇少蚊少虫。 鼠密度 1%以下（夹夜法）。 蟑螂即密度：室内15 平方米，室外楼道 20 米以下。 五、园林、绿化管理内容及要求 给业户打造一个绿色、生态、园林式的居住环境，尽心进行养护管理、植物造型和修剪、植物的病虫害防治、植物浇水施肥。 乔灌木造型力求自然、优美、构思新颖，草坪修剪高度保持在 4— 6 厘米，保持小区内四季常青常绿。 2 为业户提供花卉养殖咨询、花卉代养、花卉移盆、修剪整形、防病等服务。 园林绿化工作一览表 工作 项目 整形造型 施肥 浇水 除杂草 补缺 杀虫 保洁 防风 作业频度 春、夏、秋季各一遍 夏秋季一夏秋季早或晚一遍，冬二遍 /月 一遍/月 一遍 /季，发现虫害连续12 小时 /天 台风季节前和 遍 春 二 天 一遍。 多次至消灭为止。 台风过后。 质量标准 乔木剪下重枝、内生枝、灌木造型、地被草保持48公分。 均分无重无漏。 均匀适量，不损花木渗透地表 5 公分。 基本无杂草，纯度95% 以上。 保证人均绿地2 平方米以上。 用药正确、卫生安全不污染环境，长势优良。 保洁率 95%以上 风前设立支柱疏剪枝叶，风后清理 断枝，扶正苗木。 六、维修服务管理内容及要求 实行 24 小时接待登记， 24 小时上门服务。 业户有维修需要时，可拨打报修电话，维修人员按预约时间或承诺时间到达维修地点； 本小区每栋楼设有电梯， 24 小时运行； 渗漏到补漏好不超过 15 天，费用由责任人支付； 急修在报修 30 分钟内到达现场，并进行维修。 第四章 管理服务人员的配备 一、服务中心人员配备 服务中心人员配备示意图 服务中心共计服务人员： 51 人。 二、拟派浪琴花园主要服务人员简介 服务中心经理简介： 个人专长：从事物业管理工作 6 年以上，具有丰富的管理经验，熟悉物业管理法律浪琴花园服务中心经理 ( 1 人 ) 服务部主管 （ 1 人） 工程部工程主管 （ 1 人 ） 服务助理 （ 4 人 ） 工程班工程人员（ 8 人 ） 清 洁 员（ 12 人） 绿 化 员（ 1 人） 保 安 员（ 18 人） 保安部领班 （ 1 人） 巡 逻 员（ 4 人） 法规，作风务实，较强的组织协调能力。 其他主要服务人员简介： 姓 名 职务 文化程度 工作年限 从事物业 管理工作时间 技能情况 颜锐新 工程部主管 大专 6年 4年 高压、电工操作、电梯证 陈孟强 服务部主管 本科 6年 6年 物业管理经理上岗证 三、各类岗位人员岗位任职要求 主管任职要求 大专以上学历， 年龄 25～ 40 岁，熟悉国家、政府有关物业管理法律法规，持物业管理上岗证；熟悉所在部门的整体运作、组织管理等，具备相。