中海物业管理公司培训手册精上

中海物业管理公司培训手册精上内容摘要：

本内容是： （ 1） 与供电单位 界定管理范围，掌握设备情况。 （ 2） 建立严格的配送电制度和电器维修制度。 （ 3） 负责供电的吞运作和维修人员，必须坚持上岗前业务培训，按劳动局和供电局要求持证上岗。 （ 4） 定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，对用电设备均应按台编号，建立设备台帐。 （ 5） 要配备主管电气工程技术人员，要有完整的供电网络资料。 （ 6） 建立 24 小时运行或维修值班制度，建立和保持用户事故投诉、宣传，及时排除故障。 （ 7） 加强日常维护检修。 公共使用的照明、指示、显示灯具保证完好；管辖范围内的电气线路符合设计、施工技术要求线路负荷要满足和保证用户用电安全；确保发配电设 备安全运行。 （ 8） 限电、停电应提前出通知告示，以便住户合理工作、生产、生活，避免造成经济损失和人员伤亡。 （ 9） 电表安装、抄表、用电计量及公用电合理分配。 （ 10） 对住户自己负责的线路、一般电器提供方便的有偿维修服务。 （ 11） 对临时施工工程及住户装修要有临时用电管理措施。 （ 12） 要有遇火灾、地震、水灾等灾害时及时切断电源的预防措施。 （ 13） 要非常重视节约用电的管理教育工作。 注意公用地带照明灯、风扇、大功率射灯、装饰灯的启闭时间，要有专人管理。 给排水管理 水是人类赖以生存的基本要素，是物业使用功能的保障条件之一，因此，给排水系统的工作正常与否 ，将直接影响到工作，生活环 境和物业功能的发挥，给排水的管理是物业管理中最基本的日常管理服务工作。 最基本工作内容是： （ 1） 物业管理企业应与给排水等管理部门明确管理范围、管理职责。 （ 2） 严格给排水设备的验收与检查（验收与检查内容机、另外讲）。 （ 3） 建立正常的供水、用水管理制度。 定期进行水质化验，保证水质符合国家标准。 『学习改变人生 做成功物业管理人。 』 中海物业管理广州有限公司 第 16 页，共 95 页 （ 4） 防止跑、冒、滴、漏。 杜绝日常生活中长流水现象，发现阀门滴水、水龙头关不住的情况应及时修理。 （ 5） 采用节水型水箱配件，节水龙头等，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门、水表等要进行日常维护和定期检修。 （ 6） 保持水箱水池清洁 卫生，防止二次污染，定期进行水箱消毒工作。 严防供水系统与排水系统混流。 （ 7） 加强水泵房的管理，制定严格的管理制度和操作规程，有专人操作并进行定期检查、保养、维修、清洁，并认真做好记录。 （ 8） 定期对排水管道进行疏通、养护，检查排水管道外部是否有锈蚀和漏水现象，发现问题及时解决。 （ 9） 为防止室内排水系统堵塞，必须普及使用常识，教育人们不要把污物、杂物、大课粒物质倒入管道。 环境卫生管理 环境卫生管理是物业管理中一项经常性管理服务工作，其目的是净化环境，给业户提供一个清洁宜人的工作、生活环境，良好的环境卫生不但可以保持物业区 域容貌的整洁，而且对于减少疾病、促进身心健康十分有益。 同时对社区精神文明建设也有很重要的作用。 （ 1） 明确清洁工作的范围包括楼宇内的公共部位（楼梯、大厅、天台、电梯厅、公用卫生间、公共活动场所、楼宇外墙等）、物业区域内公共场地（道路、绿化带、公共停车场、公共娱乐地方）、生活废弃物。 （ 2） 明确清洁卫生的基本要求，即“五定”（定人、定地点、定时间、定任务、定质量），要求每一位清洁工都要知晓自己负责清扫的范围、时间、任务、具体内容与质量要求。 这些要求一要具体、二要明确，以便检查。 如每日清扫几次，每日做什么、每周做什么、每月 做什么等。 （ 3） 明确清洁卫生的质量标准：一是每天清扫两遍、全日保洁；二是达到“六不”、“六净”，即：不见积水、不见积土、不见杂物、不漏收堆、不乱倒垃圾、不见人畜粪；路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。 （ 4） 垃圾的清除必须及时，做到当日垃圾当日清除，并建立合理得分类系统。 （ 5） 要制定严格的清洁卫生管理制度，搞好配套卫生设施建设，做好卫生宣传工作。 （ 6） 常见的几种不卫生情况：随地乱丢垃圾和楼上抛物、乱搭建和占用公共地 『学习改变人生 做成功物业管理人。 』 中海物业管理广州有限公司 第 17 页，共 95 页 方、垃圾堆放的死角及未清理的明沟暗渠、商业网点产生的垃圾及烟尘、乱涂乱划乱张贴。 绿化管理 绿化管理既是一年四季日常性的工作，有具有阶段性的特点，如植物树木的修剪、整形。 绿化管理的基本内容有：园林绿地的设计和营造；已有绿地的日常养护及居住区绿化管理。 物业管理所涉及的绿化管理是指物业管理区域的水平绿化和垂直绿化，即室内绿化和室外绿化。 主要包括乔木、灌木、草皮和盆栽花卉。 （ 1） 因地制宜，正确选择树、花、草的品种。 速生、粗生、抗病虫害、有观赏价值是第一选择。 （ 2） 对于大面积绿化，应选择易长、易管、少修剪、少虫害、有特色的优良树种，一般以乔木为主。 （ 3） 行道树宜选用遮阳力强的落叶乔木。 布局方面注意层次搭配，高低错落 ，合理布局。 （ 4） 配备专职管理人员或委托专职管理队伍，作好养护工作包括：浇水、锄草、松土、施肥、整形、修剪、防治病虫害。 （ 5） 作好住用户特别是儿童的宣传教育工作，使人人都来关心绿化。 （ 6） 制定相应的绿化管理规定。 车辆道路管理 车辆道路管理包括道路管理、交通管理、车辆管理与停车场管理。 （ 1） 道路管理 ① . 道路由动态交通设施（各级道路）、静态交通设施（停车场、广场）和道路交通附属设施（路名牌、道路照明设施等） 3 部分组成。 ② . 道路管理的内容是对已建成道路、设施的维修几部分道路的改造与新建。 ③ . 道路设施管理的主要任务是制定物业道路设施的 管理办法，负责道路的养护维修和设施的日常管理，对非法占用道路的行为进行处罚。 ④ . 物业管理应掌握各类设施的布局、结构情况，负责对道路的日常巡查、养护。 （ 2） 交通管理 交通管理的主要任务是正确处理人、车、路的关系，再可能的情况下作到人车分流，保证居住区内交通安全、畅通，重点是机动车行车管理， 『学习改变人生 做成功物业管理人。 』 中海物业管理广州有限公司 第 18 页，共 95 页 ① . 建立机动车通行证制度，禁止过境车辆通行。 ② . 根具区内道路情况，制定道路交通管理规定。 ③ . 禁止乱停放车辆，尤其在道路两旁。 ④ . 限制车速，铺设减速墩，确保行人安全。 ⑤ . 在物业管辖范围内，发生交通事故，应报请公安管理部门处理。 （ 3） 车辆管理 ① . 机动 车管理是通过门卫管理制度和车辆保管规定来落实，对进出的机动车必须坚持验证放行制度，对外来车辆要登记。 对车辆的保管，物业管理企业应与车主签定车辆保管合同，确定停车地点，收取停车费，明确双方责任。 ② . 摩托车、单车管理应设有专人看守存车处，车主需委托保管车辆时，先办理立户登记手续，领取存车牌，并按指定位置存放。 （ 4） 停车场管理 ① . 场内车位划分要明确（分固定车为和临时车位，大车位和小车位）。 ② . 场内行驶标志要清楚。 ③ . 进出车辆管理要严格。 ④ . 车辆防盗和防损坏措施要得力（进入登记和车况检查，值班制度和定期巡查制度，教育车主）。 『学习改变人生 做成功物业管理人。 』 中海物业管理广州有限公司 第 19 页，共 95 页 第二讲： 清洁绿化管理 目 录 一、 清洁卫生管理 ................................ 21 概 念 .................................... 21 清洁卫生管理的一般性原则 ................... 22 清洁卫生管理的过程与方法 ................... 23 清洁卫生人员管理 ........................... 23 特殊情况及相关问题处理 ..................... 26 清洁技术知识 ................ 错误 !未定义书签。 （ 1） 清洁用品的使用 .............................................. 错误 !未定义书签。 （ 2） 清洁机械的使用 ............................................................................ 33 二、园林绿化管理 ................................ 35 园林绿化工作安排与实施 ..................... 35 （ 1） 概 念 ............................................................................................ 35 （ 2） 主要过程及方法 ............................................................................ 35 绿化保养操作要点 ........................... 41 （ 1） 礼仪的培训 .................................................................................... 41 （ 2） 草地保养管理要点 ........................................................................ 41 （ 3） 灌木保养管理要点 ........................................................................ 42 （ 4） 乔木保养 ........................................................................................ 42 （ 5） 时花保养 ........................................................................................ 42 （ 6） 室内植物保养 ................................................................................ 43 （ 7） 修剪技艺 ........................................................................................ 43 『学习改变人生 做成功物业管理人。 』 中海物业管理广州有限公司 第 20 页，共 95 页 『学习改变人生 做成功物业管理人。 』 中海物业管理广州有限公司 第 21 页，共 95 页 清洁卫生管理 概 念 （ 1） 清洁卫生 清洁卫生是一个针对环境的概念， 就是指的环境（包括生活环境、工作环境、商业环境和生产环境）的整洁、干净、美观，给人感观（包括视觉、嗅觉、触觉）上带来愉悦感。 所以，我们所说的 清洁卫生工作 主要就是针对物业的清洁保养，是指经过专门培训的人员、使用专门的清洁机器、清洁工具和清洁物料，按照科学的管理方法和严格的清洁保养程序、技术规范，对特定物业本身的各种装饰材料进行清扫和护理，以求保持其应有的表面光泽或颜色的一项专业化的工作。 从以上概念，可以看出，物业清洁保养与环境清洁卫生是既有联系又有区别的概念。 环境清洁卫生是通过扫、刷、铲、洗、水冲等原始方法 将环境表面的垃圾、废物、尘埃、污渍等清理掉，使之干净。 一般的人，只要使用一定的工具基本都能完成。 同样，这所能达到的效果与专业的物业清洁保养也是不同的。 而它们的共同点就在于同样是对环境中所存在的“脏乱差”进行清理、整治，同样是要达到清洁的目的。 （ 2） 清洁卫生管理 清洁卫生管理则是对清洁卫生工作的策划、实施、指导及监管，同时进行宣传教育、监督治理，防治环境污染，以达到所需的卫生标准。 （ 3） 清洁卫生工作是一项劳动密集型工作，主要包括以下方面内容： ⑪、 清洁前期介入； ⑫、 公共区域日常保洁； ⑬、 石材保养； ⑭、 二次供水水池清洗； ⑮、 化粪池 清疏； ⑯、 外墙清洗； ⑰、 灭虫灭鼠。 （ 4） 清洁卫生工作的重要性在于它是物业管理工作的重要组成部分，其重要性 『学习改变人生 做成功物业管理人。 』。