xx东辰物业应用手册304p

xx东辰物业应用手册304p内容摘要：

个方面阐述，量化执行标准，实现科学性和实操性的高度统一。 2 房屋本体维修养护计划 按招标书规定要求管理处负责住宅区房屋本体共用部位的维修养护。 根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》中规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、本体消防设施、防盗监控设施等。 为了更好保护业户的利益，我们结合以往管 理及贯标工作的经验，对上述房屋本体共用部位现制订详实的维修养护计划。 第二节 治安消防管理 1 治安队伍建设 —— 建立一支高素质的治安队伍 治安队伍建设，按高标准，严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施‚准军事化管理‛，统一着装，尽职尽责。 护卫员选聘以优秀退伍军人为主，应具有良好的思想品质及业务技能，建立业务、绩效考核与工资、职位挂钩的机制。 护卫员管理引入轮换制和淘汰制，在年终考评中，实行 10%淘汰制，保持护卫员的高素质和战斗力。 2 入住期治安管理 确立治安 重点 —— 加大对入住期人流、物流、车流的有效监控 人流控制 —— 对来访人员须进行访问登记和离去注销手续（对办公式公寓要注重管理 物业管理手册 20 方式），对外来装修、搬运人员采取办理出入证管理，并交管理押金，对他们的活动范围、活动时间进行一定限制，严禁互相乱窜。 经常与当地派出所联合查《暂住证》、《身份证》的证件，把可疑分子清出小区。 对可疑陌生人采取追踪、监控的措施，必要时可上前有礼貌地执行验证工作。 物流控制 —— 对装修材料流动实施申报制、盘查制和登记制。 尤其是装修物品的搬出须提出申报，护卫员有责任和义务对物资的出入进行礼貌盘查 ；所有的物资流动实行登记放行手续。 车流控制 —— 各设一个车辆进出入口 ,以便于管理 .。 运输物资进入小区的汽车要进行登记，记录车主身份、车牌号、车型等信息（因为有智能化系统，所以可以取代），针对实际情况，合理规划行车路线，防止对绿化等公共场所造成破坏。 对汽车离开，实行登记放行手续。 治安防范 —— ‚三岗‛结合。 全面防范实施‚三岗结合，即巡逻岗、门卫岗、机动岗三岗联合防范，着重安防点、线、面的配合与行动‛。 尽快完善并发挥智能化监控系统的安防优势。 我司在中标后，将和建设方协商，尽快完善监控 设施，使智能化安防系统全面启动，正常运转，发挥技防在治安管理中的重要作用。 3 常规治安管理 根据《太原普通住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行办法》及我司管理指标的承诺，治安管理须达到五级等级标准，为此，我们拟采用封闭式管理。 具体措施为： 根据招标要求，我司在小区出入口实施 24 小时值班，安全护卫人员 24 小时巡查，重要部位实施 24 小时监控。 重要设施采取加锁防范措施，上屋面楼梯间的大门上锁，防止投毒及水源二次 物业管理手册 21 污染事件的发生。 对地下室、通道、应急楼梯等部位设臵 明显标识，以利于人员的进出。 护卫值班人员要禁止小商小贩进院，杜绝楼内、院内私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴乱画现象。 对外来探访人员，建立询问制度，登记时一定要做到礼貌用语、文明用语、温情服务。 流动岗与固定岗相结合，分别在上下班高峰期与平时正常期采取不同的治安防范措施，确保地下停车场等重要部位的安全。 制定护卫服务应急预案，遇突发事件能应急处理。 根据物业、业户的实际情况，对可能发生的突发事件做好预案，是物业管理护卫服务的一项重要工作。 预案工作做的好不好，直 接影响到业户的生命财产是否有安全保障，间接地也会影响到物业管理公司的经营状况。 我司已制定了详尽的《小区突发火警火灾反应预案》以及《刑事突发事件反映预案》，在预案中要求管理处全体员工增强对火警、火灾、刑事的反应能力，做到遇突发事件不慌不忙，有步骤、有秩序地实施各项紧急措施，以确保小区内的财产及业户的人身安全。 4 治安承诺的相应的惩罚条款 我们在前面已承诺因管理原因而产生的治安案件发生率为 1‰以下。 为严守承诺，特制定如下惩罚条款，以保证履行各项赔偿承诺。 因管理原因造成被盗赔偿承诺：凡 同时满足下列两种情况的小区被盗案件发生，管理处将承担责任并给予一定赔偿。 a) 经公安机关鉴定属于外来犯罪分子以非法手段进入小区进行盗窃或抢劫的； b) 经我司和有关职能部门鉴定属于管理不到位、人员失职等管理因素造成小区被盗 物业管理手册 22 或抢劫。 其他赔偿：凡经我司和上级主管单位鉴定属于管理不到位、人员失职等管理这自身原因造成业户损失的，如道路、交通设施、各类标牌、各类装臵等，因安装有误、保养不善、标识不清等原因造成业户损失等，我们将视情给予相应的赔偿。 第三节 环境清洁卫生 我们将进行‚高 标准、严要求‛的环境卫生管理和‚高质量、高频度‛的环境卫生维护，同时培养居民良好的环境意识和卫生习惯，创造一个优雅、整洁、文明、静谧的住宅环境，让广大业户能住的安心、放心、称心和舒心。 1 保洁 建立清扫保洁制度，小区内实施全方位的保洁，无脏、乱、差现象，房屋立面、公共楼道及区内道路整洁，无堆放杂物现象。 每层放臵统一的垃圾桶，居民的生活垃圾上门收集，日产日清，及时清运，决不允许产生二次污染现象。 在狠抓环境管理和培育业户环保意识的前提下，我们将逐步推行对业户生活垃圾实施‚三化‛管理，即垃圾收集袋装 化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，进行有效的垃圾分流工作，使整个回收系统做到良性循环。 垃圾收集袋装化：业户生活垃圾的收集，统一采用标准的垃圾袋进行袋装清运（管理处可以成本提供，必须以业户自愿为前提）。 垃圾回收资源化：通过垃圾贮藏间的再次分类收集，从中分检出可回收物品进行回收利用，避免资源浪费。 垃圾处理无害化：再次分检后出现的有害垃圾可统一交给环卫部门集中处理，无害垃圾则委托环卫部门运出小区。 物业管理手册 23 在入住期内，大部分业户进行二次装修，装修垃圾将大量集中产生，极 易对小区的环境造成污染，同时存在许多不安全隐患。 为此，对装修垃圾的管理我们将规定地点集中存放，并增设隔离措施，严禁乱堆乱放，并委托环卫所及时的清运。 2 卫生 水箱、水池按规定每年委托太原市自来水公司进行清洗消毒一次，清洗人员必须两证齐全（《卫生许可证》、《健康证》）、持证上岗，水质必须经过太原市卫生防疫站的水质检定，使供水符合水质标准。 同时对贮水池、楼顶水箱采取加锁等防范措施。 防止有人蓄意破坏及二次污染，消灭一切隐患。 和当地街道的城管科（灭‚四害‛的职能部门），定期杀灭蚊、蝇、 鼠，做到无滋生源。 制订业户公约（精神文明建设公约），规定区内不得违反规定饲养家禽、家畜和宠物。 区内噪音污染源控制：噪音污染已是一个现代都市普遍存在的环保问题，我们控制区内噪音污染源的具体措施主要包括以下几个方面的内容： a) 控制小商小贩进入小区高声喊叫。 b) 在入住期装修阶段，要求施工队在规定时间内作业。 c) 培养业户高度自律意识，让其自身不产生噪音，对产生噪音者以说服为主，劝其改正。 3 绿化 我们接手管理后，将安排专业的绿化工进行养护和管理，做到花草树 木长势良好，无枯花、无破坏、无害虫，修剪及时整齐美观。 我们还将和合作单位合作，对 xxxx一期内各种植物进行标识、归类，竭力营造一种清洁、安静、舒适、优美的小区环境， 物业管理手册 24 让花更美、草更青。 xxxx 一期成为独具特色的公园。 第四节 交通车辆管理 为了加强住宅区的交通管理，维护区内交通秩序，根据交管部门的有关法规，结合实际情况，实行严格控管系统服务，堵疏结合的管理办法。 1 园区内的交通秩序、交通管理，由管理处负责，接受交管部门指导，重大交通事故，车辆盗窃等移交管部门处理，管理处要积极配合。 2 严禁机动车停放小区，所有业户车辆均须驶入地下停车库或指定地点。 3 小区设立门卫 24 小时值班，特殊情况入区的机动车辆，实行严格出入登记手续。 4 巡逻护卫要经常巡视车辆进入情况，指挥行使、停放、维护秩序，督促车辆办完事后及时离开。 5 进入停车场的机动车驾驶员，要服从车管员的指挥，按指定地点停放，自觉维护车辆秩序，停车程序按《停车场管理规定》执行。 6 摩托车、自行车一律停放指定地点，其他地方不得乱停乱放。 第五节 住宅区档案资料管理 1 档案管理运作环节 资料的收集 建立档案室，采取系统化、科学化、电脑化的先进手段，实施现代化、系统化、科学化、多元化、规范化、经常化等‚六化‛管理，建立相应的规章制度，对所有档案资料进行严格管理。 资料的收集坚持系统、完整的原则，根据实体资料和信息资料的内容，从实 物业管理手册 25 际需要出发，扩大信息资料的来源，从时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料，从空间上讲是指物业构成的方方面面，大到房屋本体、公共设施，小到一树一木都有详细的资料收集。 资料分类整理 资料归档管理 归档 就是按照资料自身规律、联系进行分类保存。 根据实际需要，管理拟采用原始档案和电脑档案双轨制。 采用多种形式的文档储存方式，便于原始档案的保存，如录像带、胶卷、照片等。 档案按不同业务性质、编号、造册、编辑并分柜保存，运用计算机等先进的管理手段，尽可能的把其他形式的档案资料转化为电脑储存，便于查找和调用。 档案的出、入室都有严格的规定：出室必须由具备资格的人员经登记后方可借出，入室时须由专人进行检查，如有破损，立即修复，并追究有关人员的责任。 档案管理人员需及时收回在外文件，严防文件的流失。 档案的管理环境 必须做到‚三防‛，即防火、防潮、防变质。 档案的运用 采用先进的检索软件，逐步建立电脑网络系统，充分发挥档案的贮存和使用价值。 管理处内部联网，运用现代化办公手段和设施，对文件进行分级管理、分层使用。 2 档案资料的类别 档案资料大体分为物业管理政策、法规资料，竣工验收资料、房屋的单体竣工图、住户档案、装修管理档案、维修档案、巡视记录、运行记录、运行档案、投诉与回访记录、其他管理服务活动记录及档案。 物业管理手册 26 第六节 服务质量效果 1 服务人员统一着装，挂牌上岗，尽职尽责，各工种岗 位职责上墙公布，代办生活服务项目及价格上墙公布，接受业户的监督。 这也是我司实施形象战略的重要组成部分，全面提高企业的美誉度。 2 公共服务费收支情况每半年以书面形式公布财务收支帐目，接受业主委员会和使用人的监督，同时将本年度收支决算报告，下半年度收支预算报告及重大的费用支出项目提请业主委员会讨论通过。 3 维修基金由业主委员会管理，专户存储、专款专用，实行收支两条线，我司需要使用维修基金时，报请业主委员会审核，经批准后方可动用，同时使用情况及账目要定期向业户汇报。 4 认真接待群众投诉，建立群众投诉档 案记录，我司承诺的有效投诉办结率为 95%。 5 定期对住户进行走回访，同时了解业户对服务的满意率，建立信息反馈渠道，项目经理既是指挥员，又是督促检查者，保证反馈渠道的通畅。 我司承诺业户对物业管理满意率 95%以上。 ‚业户永远是我们的上帝‛这是我们东辰人的宗旨，业户的需要就是我们工作的目标，为各位业户提供优质高效的服务，是我们应尽的义务。 在提高对业户的服务质量上，我们千方百计，想方设法，一切为业户的利益着想，努力强化员工的优质服务意识，做到‚你想到的我为你做好，你没想到的我为你做到‛，向社会展示‚东 辰人‛的精神风貌。 我们的服务效果就是要让业户住的‚安心、放心、舒心、称心‛。 第七节 装修管理 物业管理手册 27 为维护项目外观形象的统一、美观，保障小区的正常使用功能不被破坏，我们将从实际出发，以小区结构、设施、外观为装修工作的监管重点，对业户装修实施严格的管理。 依据我们多年来所获得装修管理的经验与教训，将在装修管理上实施装修宣传培训 —— 装修审批 —— 装修跟踪 —— 违章装修即时处理 —— 装修验收五个环。