睢阳产业集聚区公共租赁住房工程项目可研报告

睢阳产业集聚区公共租赁住房工程项目可研报告内容摘要：

台商工业园被农业部确定为“全国农产品加工创业基地”。 睢阳集聚区概况 睢阳区产业集聚区位于商丘市南部，距城区 3 公里，北 14 从连霍高速向南延伸 公里，东起新 105 国道、西至商周公路，大致呈长方形分布，东西长近 10 公里，南北宽约 公里，规划面积 平方公里。 工业集聚区划分为纺织产业园、服装加工产业园、化工产业园、高新技术产业园、物流产业园等五 个功能分区。 当前产业集聚区建设已经全面起动，正在高速、高效、科学运作。 到 2020 年产业集聚区生产总值、工业增加值、利税、销售收入和财政收入等主要经济指标至少要占到全区的30％，规模以上企业达到 100 家，销售收入达到 70 亿，工业增加值达到 15 亿，增加地方财政收入 亿元，各项指标要在上年的基础上，每年以 50％的速度增长，真正使产业集聚区成为区域经济的主要支撑、财政收入的主要来源、社会就业的主要领域，成为加快推进“工业化、城镇化、信息化”的重要平台。 项目建设选址 场址选择原则 本项目建设地 址选择，遵循以下原则： 交通便利，无不良地质地段（如溶洞、断层、软土、湿陷土等）及水文； 符合城市发展总体规划和对文化设施的布局要求； 15 公用工程如城市电力、上下水管网等市政设施配套完善； 场址上空无高压输电线路等障碍物通过，与其他公共建筑，不造成相互干扰。 场址选择 项目位于睢阳区古宋乡沈营村委会西营村，周围基础设施达到三通要求。 该地块交通便利，各项基础设施完善，便于物流和人流，且水电、通讯条件较好，适合于项目建设。 16 第四章 总体规划与平面设计 总体规划 设计依 据 （ 1）《中华人民共和国城市规划法》； （ 2）《城市居住区规划设计规范》（ GB5018093）； （ 3）《商丘市 城市 总体规划》 ；（ 20202020 年） （ 4）《住宅设计规范》（ GB5009601999）； （ 5）《城镇燃气设计规范》（ GB500282020）； （ 6）其它相关政策法规和技术规范。 设计原则 （ 1） 人本 ——充分考虑现代人的生活方式，形成一种绿意盎然，自然和谐的居住环境。 （ 2） 自然 ——贯彻 “尊重自然 ”与 “可持续发展 ”的思想，在充分保持原有地形地貌的前提下，贯彻生态原则、文化 原则与效益原则，力求塑造一个具有优雅环境、丰富文化内涵、经济效益显著和个性鲜明的居住空间。 将大自然的环境空间最大限度地引入住区环境。 （ 3） 经济 ——作为住宅区，道路、建设等都应充分考虑地形因素，尽量减小土方建设量，利用高差进行整体设计。 17 （ 4） 文化 ——体现 睢阳区 特有的文化底蕴，发展地域文化，使之与现代生活进行充分融合。 既具有传统遗风，又有现代开放的人文气息。 （ 5） 融合 ——讲求人与环境的融合、建筑与整体规划布局的融合、居住行为与商业、游憩行为融合，建筑与绿化的融合。 （ 6） 科技 ——强调高科技在建设、管理和生 活中的运用，以科技为向导，加强市政基础设施的合理规划，注重物业管理。 （ 7） 安全 ——针对不同出行设置道路及出入口，避免交叉干扰。 加强物业管理，确保居住的安全性。 设计理念 以 “ 人本、自然、文化、经济、融合、科技、安全 ” 为中心原则，以整体社会效益、经济效益与环境效益三者统一为基准点，着意刻画优质生态环境，为居民塑造自然优美，舒适便捷，卫生安全的怡然栖息之地。 打造人、自然、文化、科技的共生与共创，营造诗情画意的现代人居环境。 强调全区建设的整体性，包括功能布局、住宅分布、道路系统、绿化系统、 活动空间分布与市政基础设施，统一规划，形成统一整体。 18 在兼顾整体性的同时强化小区规划的相对独立性，包括：功能、规模与组团景观。 以环境建设为重点，充分利用规划区块范围内自然环境，深厚的文化内涵和较大的开发规模，以小型广场、园林、水系、绿带、中心绿地及标志性公共建筑等内容为载体，点、线、面互为串联，全方位营造高品位居住环境。 规划、建筑及景观风格具有鲜明的文化与时代特色。 在整体风格协调的前提下，各类建筑具有清晰的可识别性，尤其是资源分享尽量均好。 尽量考虑经济性及可操作性，在此基础上尽量 创造良好的空间及景观环境。 为更好体现住户的利益，尽量满足均好性，并在均好性的基础上做到适度的独好性。 总体布局 项目用地在总平面布置时把建筑顺应地块形状平行布置。 相邻建筑间距采光面较大，满足防火与日照间距，形成较好日照条件。 项目规划 层高为六层，租赁房每套面积 58 平方米。 配电房、 物业管理 和 综合配套 等 小区公用生活设施建设在小区较为空旷的部位，便于小区居民的使用和小区的综合管理。 整个 小区 四周为绿化带，有效隔离县城噪音，创造一个优美、和谐、安静的居住环境。 19 本项目 总占地面积 50 亩（合 ㎡ ）。 住房 总建筑面积为 ㎡ ，其中：公共租赁住房 ㎡ ， 提供公共租赁住房 862 套，每套 58 ㎡ ；服务用房面积 ㎡ ，主要包括厕所、泵房、物业管理、煤气调压站等。 同时配套建设给排水、绿化、道路广场等配套设施。 该 项目 建筑密度%，容积率为 ，绿化率为 %。 表 41 主要用地指标 序号 名 称 单位 规模 备注 1 规划用地面积 ㎡ 50 亩 2 建筑总面积 ㎡ 51000 公共租赁用房 ㎡ 49996 每套 58 ㎡ 服务用房 ㎡ 1004 3 容积率 4 绿化率 % 35 5 建筑密度 % 6 居住户数 户 862 7 总投资 万元 5000 20 平面设计 功能布局 本项目设计将住宅、住区的生活服务设施作适当的集成，在满足人与社会交往的同时，有效消化建筑密度，让绿化环境成为居住空间真正的主题，从而进行合理的分区及布局。 住宅部分。 采用六层一梯多户类型，把住宅与绿化有机的结合在一体，住户充分享受阳光、空气、绿地的舒适居住环境。 小区建设根 据规划区的地形、特点，以及建筑物布局的特色，强调人与人、人与自然、人与社区的相互融通。 广场、公建的结合体，形成小区的景观休闲中心，并享受中心景观的渗透。 广场、绿地、景观小品、公建共同形成美丽的花园。 交通组织 道路设计原则 （ 1）统一性原则：遵循组织交通，合理分区，创造景观的三统一原则进行路网规划。 （ 2）便捷性原则：以主导性为主的道路尽量直达，达到环境的完整性。 （ 3）经济性原则：坡地道路应尽量结合地形处理，尽量减少土方工程，保证便捷的基础上，尽量沿等高线设置。 （ 4）合理性原则：道路走向 顺应地势，并避免住宅前后 21 无路的不利局面。 （ 5）舒适性原则：道路与环境相结合。 邻水穿林，曲折幽静，对景生情，营造停留空间。 交通道路体系 小区主干路宽 ～ 米，是进出小区的通道，宅前路宽 米，采用尽端路，防干扰，防穿越。 中心绿地内设人行游步道，彩石铺砌，是居民日常休息的场所。 空间构架 整体空间布局依据设计要点，居住建筑层数较为均匀。 整体空间是以绿地的大空间逐渐渗通到宅前的绿化中，再向下逐渐过渡，形成一个主次分明的空间体系。 绿化结构 全区贯穿以绿化为主体的户外空间特征 ，从入口到组团绿地，到宅前绿地，处处营造一种绿的氛围。 小区的组团绿化通过一定的绿化景观通道与中心绿化相结合，做到空间渗透。 活动空间 小区内部的活动空间主要有三大类；公共活动空间、儿童活动场及老年休闲活动场。 公共活动空间分为两个层次：一为小区公共活动空间，包括入口广场，公建广场，二为小组团分隔带绿地活动区与 22 宅间活动区。 两者形成连贯的体系，相互渗透，满足不同的活动需要。 儿童及老年活动场地根据各自的特点，分开布置，满足一定的服务半径，内部布置活动器械和场地。 23 第五章 建筑结构设计 与公用工程 建筑设计 设计依据 （ 1）《建筑设计防火规范》（ GB 500162020）； （ 2）《城镇燃气设计规范》 (GB500282020)； （ 3）《公共建筑设计节能标准》（ GB 501892020） ； （ 4 ）《 城 市 道 路 和 建 筑 物 无 障 碍 设 计 规 范 》（ JGJ 502020）； （ 5）《住宅设计规范》 (GB5009601999)； （ 6）《中华人民共和国国家标准城市居住区规范设计规范》（ GB50108093）； （ 7）国家、省、部相关法令、法规。 建筑功能布局 规划设计注重 整个小区在建筑体量、空间尺度等方面的协调，对总体布局进一步优化，并充分利用自然景观资源。 本项目最大限度的利用自然资源，同时兼顾满足周边现状住宅的日照要求。 整个小区现代、简洁、大气、且内部空间经济实用，为小区创造整体的空间形象，各空间围而不合，自然过渡，整个小区绿化面积非常宽广，景观空间开阔、丰 24 富多变。 无障碍，节能及环保设计 无碍碍设计 小区出入口处设有消防坡道兼做无障碍坡道，在每栋住宅楼入口处都设有无障碍坡道。 建筑节能设计 本项目在施工图阶段要进行节能设计，符合国家及地方节能要由。 要 优先选用国家推广的环保节能建材。 （ 1） 外墙轮廓线尽量整齐。 （ 2）采用新能源如太阳能，系统与建筑立面设计一体化，充分利用太阳能。 （ 3）外墙保温采用 70 厚聚苯板，满足住宅 65% 的节能标准。 节水、节材、环保设计 （ 1）屋顶、道路和绿地雨水收集：将收集的雨水进行沉淀、过滤、生物处理等工序后，清洁水用于景观用水。 （ 2）在绿化布置上和路面、广场的设计中，尽可能少用硬质铺装，同时，采用透水砖等绿色建材，增加雨水渗透的机会，并补充地下水。 （ 3）住宅采用剪力墙结构形式，维护结构采用轻质混凝土砌块，降低结构 和建筑物的重量，减少承重构件的尺寸， 25 降低钢材和混凝土耗费，采用新型复合材料，减少材料的耗费；不采用含粘土成分的建筑材料，不采用国家明确禁止和不推荐采用的建筑材料。 采用如铝合金、钢、玻璃等可再生材料，减少不可降解材料如砖、 PVC 等材料的使用。 （ 4）环保设计 采用替代矿物能源的新能源如太阳能，可减少温室气体的排施和环境污染。 设计和施工过程中减少垃圾，设计时考虑回收和利用，尽量采用可回收的材料。 垃圾处理采用分类投放、集中处理方式，减少环境污染的可能。 本项目在施工图阶段要进行环保及室内环境污染控制设计，充分利 用地形地貌，尽量不破坏生态环境；同时要达到国家及地方相关规范规定的要求。 建筑空间造型 本项目设计力求与周边建筑、环境协调，对项目周围环境做详细的调查研究，造型设计时力求创造一个曲折动人的立面效果。 空间设计上力求现代新颖、简洁美观，色彩上也与周围的色彩、及建筑相协调。 主要通过住宅单体本身的体量变化，以及住宅群体高低错落变化塑造住区整体印象；细部处理利用南向凸窗、空调机位，窗台洞口处理、仿砖涂料的砖纹排布等一系列精致化设计体现一定的建筑品味，不过度设计，立面元素忠实反映平面功能；建筑色调以暖灰色、 26 咖 啡色为主；材料选择上不选用易脱落的面砖，使用技术和效果都能保障的仿砖涂料。 结构设计 设计依据 本工程结构设计所采用的国家颁发的现行规范、标准： （ 1）《建筑结构可靠度设计统一标准》（ GB500682020）； （ 2）《建筑结构荷载规范》（ GB500092020）； （ 3）《砌体结构设计规范》（ GB500032020）； （ 4）《混凝土结构设计规范》（ GB500102020）； （ 5）《建筑地基基础设计规范》（ GB500072020）； （ 6）《建筑桩基技术规范》（ JGJ942020）； （ 7）《建筑抗震设计规范》（ GB500112020）； （ 8）《住宅设计规范》 (GB500961999)； 本工程设计使用年限为 50 年，建筑结构安全等级为二级。 本工程采用的主要活荷载标准值： 住宅 ㎡ ；卫生间 ㎡ ；上人屋面 ㎡ ；通风 KN/㎡。 地下室顶板室内考虑 10KN/㎡ 施工堆载；地下室顶板室外考虑覆土及活荷载 ㎡。 填充墙按容重不超过 10KN/㎡ 的轻质砌块考虑。 27 自然条件 基本风压值 W0=城市居住区规划设计规范（ 50 年一遇 ）；W0=㎡ （ 100 年一遇）。 风荷载体型系数、风压高度变化系数及风振系数按荷载规范采用，地面粗糙度为表 C 类。 基本雪压 S0=㎡ （ 50 年一遇）； S0=㎡ （ 100 年一遇）。 地震作用 本工程场地抗震设。