物业前期接管验收技术导则

物业前期接管验收技术导则内容摘要：

............................................... 57 . 查验范围 .................................................................................................................... 57 . 检测查验要求 ............................................................................................................ 57 . 图纸资料 .................................................................................................................... 57 . 检验查验方法 ............................................................................................................ 59 14. 绿化工程验收方法 .................................................................................................... 61 物业接管验收技术导则 第 7 页 共 61 页 1. 总则 . 目的 为保证 建筑 的 整体 施工 竣工后，物业项目能够顺利投入使用， 在发展商 交付楼盘之前 由受托物业服务企业 对其公共区域设备、设施进行必要的检查 （主要是从安全、使用、维修角度） ，以保证业主利益，为物业后期管理创造必要的条件。 . 适用范围 适用于北京市所有新建 楼盘 的 交付前 ，或物业公司的更换之前。 . 术语 . 物业验收与接管：承接物业接管验收单位依据国家建 设部及省市有关工程验收的技术规范与质量标准对已建成物业进行检验，房地产开发企业向 业主或受业主委托的 物业服务企业移交物业的过程。 . 物业公共区域主要包括：设施 包括但不限于 道路、 绿化 、 车场设施 、垃圾房等；设备 包括但不限于 供电系统 、 电梯系统 、 供排水系统 、 供冷（暖）系统 、 消防系统 、楼宇自控系统、 车场系统 、 门禁系统 、 综合布线 、 安全防范系统 等。 . 引用标准 . GB 50015 — 2020《建筑给水排水设计规范》 . GB 50016— 2020《建筑设计防火规范》 . GB 50017 — 2020《钢结构设计规范》 . GB 50019 — 2020《采暖通风与空气调节设计规范》 . GB 50045—95（ 2020 年版）《高层民用建筑设计防火规范》 . GB 50052— 95《供配电系统设计规范》 . GB 50053— 94《 lOkV 及以下变电所设计规范》 . GB 50054— 95《低压配电设计规范》 . GB 50055— 93《通用用电设备配电设计规范》 . GB 50057— 94《建筑物防雷设计规范》 . GB 50058— 92《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》 . GB 50067— 97《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 . GB 50084— 2020（ 2020 年版）《自动喷水灭火系统设计规范》 . GBJ 50092— 96《沥青路面施工及验收规范》 . GBJ 97— 87《水泥混凝土路面施工及验收规范》 . GB 50098— 98（ 2020 年版）《人民防空工程设计防火规范》 . GB/T 50108— 2020《地下工程防水技术规范》 . GB 50116—98《火灾自动报警系统设计规范》 . GBJ 133—90《民用建筑照明设计标准》 物业接管验收技术导则 第 8 页 共 61 页 . GB 50134—2020《人民防空工程施工及验收规范》 . GB 50140— 2020《建筑灭火器配置设计规范》 . GBJ 149— 90《电气装置安装工 程母线施工及验收规范》 . GB 50150— 2020《电气装置安装工程电气设备交接试验标准》 . GB 50166— 92《火灾自动报警系统施工及验收规范》 . GB 50168— 2020《电气装置安装工程电缆线路施工及验收规范》 . GB 50169— 2020《电气装置安装工程接地装置施工及验收规范》 . GB 50170— 2020《电气装置安装工程旋转电机施工及验收规范》 . GB 50171— 92《电气装置安装工程盘、柜及二次回路结线施工及验收规范》 . GB 50172— 92《电气装置安装工程蓄电池施工及验收规范》 . GB 50198— 94《民用闭路监视电视系统工程技术规范》 . GB 50200— 94《有线电视系统工程技术规范》 . GB 50203— 2020《砌体工程施工质量验收规范》 . GB 50204— 2020《混凝土结构工程施工质量验收规范》 . GB 50205— 2020《钢结构工程施工质量验收规范》 . GB 50206— 2020《木结构工程施工质量验收规范》 . GB 50207— 2020《屋面工程质量验收规范》 . GB 50208— 2020《地下防水工程质量验收规范》 . GB 50209— 2020《建筑地面工程施工质量验收规范》 . GB 50210— 2020《建筑装修工程质量验收规范》 . GB 50212— 2020《建筑防腐蚀工程施工及验收规范》 . (2020 年版 )《建筑内部装修设计防火规范》 . GB 50236— 98《现场设备、工业管道焊接工程施工及验收规范》 . GB 50242— 2020《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》 . GB 50243— 2020《通风与空调工程施工质量验收规范》 . GB 50254— 96《电气装置安装工程低压电器施工及验收规范》 . GB 50255— 96《电气装置安装工程电力变流设备施工及验收规范》 . GB 50257— 96《电气装置安装工程爆炸和火灾危险环境电气装置施工及验收规范》 . GB 50261— 2020《自动喷水灭火系统施工及验收规范》 . GB 50263— 2020《气体灭火系统施工及验收规范》 . GB 50268— 97《给水排水管道工程施工及验收规范》 . GB 50274— 98《制冷设备、空气分离设备安装工程施工及验收规范》 . GB 50275— 98《压缩机、风机、泵安装工程施工及验收规范》 物业接管验收技术导则 第 9 页 共 61 页 . GB 50300— 2020《建筑工程施工质量验收统一标准》 . GB 50303— 2020《电气工程施工质量验收规范》 . GB 503102020《电梯工程施工质量验收规范》 . GB 503122020《综合布线系统工程验收规范》 . GB/T 50328—2020《建设工程文件归档整理规范》 . GB 50339— 2020《智能建筑工程质量验收规范》 . GB 50343—2020《建筑物电子信息系统防雷技术规范》 . GB/T 50344— 2020《建筑结构检测技术标准》 . GB 50348— 2020《安全防范工程技术规范》 . GB 50354— 2020《建筑内部装修防火施工及验收规范》 . GB 50370— 2020《气体灭火系统设计规范》 . GB 50394— 2020《入侵报警系统工程设计规范》 . GB 50395— 2020《视频安防监控系统工程设计规范》 . GB 50396— 2020《出人口控制系统工程设计规范》 . GB 100601993《电梯安装验收规范》 . GB 100802020《空调用通风机安全要求》 . GB 134951992《消防安全标志》 . GB 141022020《防火卷帘》 . GB 145612020《消火栓箱》 . GB 156301995《消防安全标志设置要求》 . GB 168991997《自动扶梯和自动人行道的制造与安装安全规范》 . GB 179452020《消防应急灯具》 . GB 195172020《国家电气设备安全技术规范》 . GB 《道路交通标志和标线 第 1 部分：总则》 . GB 《道路交通标志和标线 第 2 部分：道路交通标志》 . GB 《道路交通标志和标线 第 3 部分：道路交通标线》 . GB 75882020 《电梯制造与安装安全规范》 . GB/T 100581997 《电梯技术条件》 . GB/T 100591997 《电梯试验方法》 . DBJ/T 01272020《高级建筑装饰 工程质量验收标准》 . DBJ 01512020《建筑工程资料管理规程》 . DBJ 01742020《细水雾灭火系统设计、施工及验收规范》 . DBJ 01792020《住宅建筑门窗应用技术规范》 . DBJ/T 01812020《砌体结构工程施工质量验收规程》 物业接管验收技术导则 第 10 页 共 61 页 . DBJ 01822020《混凝土结构工程施工质量验收规程》 . DBJ 016082020《北京市住宅及住宅安全防范设计标准》 . DBJ 016112020《消防安全疏散标志设置标准》 . DBJ 016152020《建筑智能化系统设计技术 规程》 . DB 11/ 3672020《地下室防水施工技术规程》 . DBJ 116232020《自然排烟系统设计、施工及验收规范》 . 《房屋修缮工程施工质量验收规程》物业接管验收技术导则 第 11 页 共 61 页 2. 物业前期接管工作流程 工作流程 管理内容 相关文件 接口 1. 确定是否具备条件 2. 组建新项目 接管小组 ，任命组长 /专业人员 3. 编制计划，与委托方接洽，现场摸底 4. 物业资料 接收 5. 检查核对是否齐全、完整、符合要求，符合接收 /不符合补齐 6. 按标准 /技术资料分组检查建筑物及附属设施 7. 合格接管 /不合格整改，资料建档保存 1. 合 同 /中标通知书 2. 房屋验收标准 /接管验收规程 3. 工作计划 /工作文件 /技术资料 4. 物业资料 /交接记录 5. 验收记录 /移交清单 6. 检验报告 /安装调试记录 /资料归档记录 委托方 新项目 管理 单位 /建设 /施工单位 同上 项目管理单位 组建接管验收小组 做好接管验收前的准备 检查核对 进行资料移交 整改补齐资料 Y N 接业主 /发展商进场通知 接管 N 进行硬件设施、设备移交 限时整改 Y 资料归档 检查验收 物业接管验收技术导则 第 12 页 共 61 页 3. 物业接管工作 准备 . 物业验收应具备的条件 . 新建物业验收应具备的条件： a) 建设工程施工全部完成，已经竣工验收合格； b) 供电、采暖、供气、给排水、卫生、道路等设施能正常使用； c) 房屋幢、户编号经有关部门确认。 . 原有物业验收应具备的条件： a) 房屋所有权、使用权清楚； b) 土地使用范围明确。 . 物业接 管前的准备 . 接管验收前应做好以下准备工作： a) 与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等； b) 派出技术人员到现场摸底，以便有针对性地编制验收计划； c) 提前参与物业竣工验收和机电设备的安装调试，做到心中有数； d) 准备好接管验收用的记录表格 . 接管小组组长拟定物业接管计划，物业接管计划应包括以下内容： a) 物业接管验收项目清单； b) 小组人员分工； c) 接管日程安排； d) 业主、施工方、物业接管小组三方施工质量整改工作协调会； e) 其他（如提前介入在建工程验收等）。 . 物业资料的接管验收 建设单位应向业主或业主大会移交资料一般包括但不 限于以下资料： . 项目批准文件 a) 建设工程规划许可证 b) 建设工程开工证 c) 建筑名称核准证 d) 六图两书  1/500 比例尺的总平面图 (现状图 )  规划总平面图  道路规划图  竖向规划图  市政设施管网综合规划图  绿地规划图 物业接管验收技术导则 第 13 页 共 61 页  环境影响审批表  初步设计 (规划说明书 ) 规划设计条件通知书 . 用地批准文件 a) 国有土地使用。