杭州房地产市场风险与投资潜力报告-102doc房地产策划营销方案

杭州房地产市场风险与投资潜力报告-102doc房地产策划营销方案内容摘要：

成为投资的主要力量，在电力、交通运输、电信等基础设施和教育、文 化艺术及广播电影电视业等社会发展领域，非国有投资也已进入并逐步拓展。 在杭州的城市经济中，民营经济不再是一个需要被不断强调要保护的弱势群体，而是一个强势群体，所有制概念在市场中已经很淡化。 在杭州这样一个有着肥沃的市场基础的环境里，民营经济在杭州的投资领域扮演着重要角色。 这种格局在未来几年内，只会 逐渐被 强化，而不会削弱。 四、基础设施建设投资 城市基础建设既是城市投资环境的重要部分，其本身也是重要的投资领域。 在国内各个城市的发展中，基础设施建设都是政府要大力推动进行的，这是所有招商引资的基础工作，也是城市环 境的基础保障。 这种情况下产生了一种有趣的现象：基础设施建设投资成为了地方投资中堪与产业投资相‚媲美‛的主要投资领域，是当然的投资‚重头‛。 以杭州为例，在‚十五‛期间，杭州累计完成工业投资 亿元，占全社会固定资产投资 %，年均增长 %。 第三产业是投资的另一大块，‚十五‛期间累计完成投资 亿元。 第三 ANBOUND amp。 INFORMATION 20 安邦集团咨询项目组 块就是基础设施投资。 ‚十五‛期间，杭州市累计完成基础设施投资 亿元，比‚九五‛时期增长 倍，年均增长 %。 房地产开发投资是第四块投资，‚十五‛期间，杭州累计完 成房地产开发投资 亿元，比‚九五 ”时期增长 倍；年均增幅 %。 从上述四大块投资来看，基础设施投资额竟然高于同期房地产开发投资，这足以说明这一投资的市场规模和重要性，也表明了杭州市政府在城市资源的操作上具有相当的远见。 图 7 2020－ 2020 年杭州市基础设施建设投资 2 0 0 0 20 0 5 年杭州市基础设施建设投资01002003004002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年050100150投资额（亿元） 与上年比（% ） 从杭州过去 6 年（ 20202020 年）的基础设施投资来看，除 2020年当年投资略有减少外，其他各年的新增投资都保持了相当显著的增长。 我们在实地调查中发现，杭州市 近几年的城市环境有很大提高，城市管理水平也有显著进步，在相当程度上，这与杭州市持续大力度的基础设施建设投资是分不开的。 对于城市经济来说，基础设施建设 ANBOUND amp。 INFORMATION 21 安邦集团咨询项目组 的最大意义在于为城市提供了基本发展环境。 从杭州市近几年的变化看，杭州市政府在这些方面是认真用过心的。 表 3 杭州市基础设施投资数量与比例 主要年份市区市政建设 指标 2020年 2020年 一、市政建设 年末实有道路面积（万平方米） 2895 4091 年末实有道路长度 (公里 ) 1558 2259 年末实有桥梁数 (座 ) 730 991 排水 管道长度 (公里 ) 2711 2945 城市污水排放量 (万吨 /日 ) 126 151 二、城市液化气 供气总量 (万吨 ) 其中：家庭用气 (万吨 ) 家庭用气户数 (万户 ) 三、人工煤气及天然气 家庭用气总量 (万立方米 ) 4789 3225 家庭用气户数 (万户 ) 四、全社会气化率 % 主要年份市区城市供电、供水 项目 2020年 2020年 2020年 一 、城市供电 全年用电总量 (亿千瓦时 ) 工业 (亿千瓦时 ) 生活 (亿千瓦时 ) 二、城市供水 (自来水 ) 总售水量 (万吨 ) 52096 58332 平均日供水 (万吨 ) 171 201 供水能力 (万吨 /日 ) 288 253 供水总量 (万吨 ) 62265 73331 66436 其中：生产用水 (万吨 ) 23544 27327 生活用水 (万吨 ) 29187 35220 用水普及率 (%) 100 100 在杭州未来的城市总体规划中，将主要 采用 ‚一主三副、双心双 ANBOUND amp。 INFORMATION 22 安邦集团咨询项目组 轴、六大组团、六条生态带‛的开放式空间结构模式。 这一规划的实施，也意味着杭州市将继续进行较大规模的基础设施建设。 这对于杭州的投资、环境水平的提升、城市服务能力增强，以及土地增值，都将带来很大的机会。 五、区域经济中的城市特点 杭州的城市定位是浙江省的省会和经济、文化、科教中心，也是长江三角洲中心城市之一。 从空间经济的角度来看，作为副省级城市，杭州市有着较强的凝聚力。 这种凝聚力与江苏等 地城市发展模式大为不同，苏州、无锡、南京等地，各个城市的发展基本是互不往来，在投资、产业配套、基础设施建设，都是各搞一摊，缺乏有机的联系。 即使在经济相对发达的苏南，虽然城市密集，但依然没有一个真正能成为经济中心的城市，苏州经济 60%以上依赖于所辖五县市，无锡 1/3 左右经济总量来自于江阴，由此可见，苏州、无锡所辖县、市更普遍地存在着一种空间经济上的离心现象。 另外，更为明显的是，苏州、无锡两市对苏南经济中心的争夺，在更大程度上造成了基础设施建设分散和规模不经济。 因此，有人说江苏在空间上已经‚碎片化‛，这是有道理 的。 浙江经济的发展不一样，更多的是基于商业纽带，而不是行政纽带，只要有机会赚钱，各个城市就能集合在一起，或者集中资源来一起做事。 在浙江省，杭州拥有的中心城市地位较为明显，尤其是在环杭州湾地带，杭州市与其他城市之间形成了一种有机的协调和联系。 ANBOUND amp。 INFORMATION 23 安邦集团咨询项目组 图 8 浙江省环杭州湾产业带发展规划 值得 一提的是浙江的环杭州湾产业带规划，绍兴、宁波、舟山、嘉兴、湖州以及杭州 6 个城市，围绕杭州湾形成了一个既有主导产业分工、又有区域协作的产业带。 在我们看来，如果不考虑上海在长三角的增长极地位的影响，杭州在这个产业带中实际就拥有中心城市的地位。 需要强调的是，杭州的中心城市地位并不体现在技术输出、资本输出，而是体现在与周边城市的有机联系和协作上。 这种背景下，浙江省内各个城市，尤其是杭州湾附近的城市，在区域经济上和工业发展上，表现出了较强的经济空间上的区域协调性和整合特点。 2020年，浙江较落后的衢州、丽水工业总产值 分别增长 %和 %， ANBOUND amp。 INFORMATION 24 安邦集团咨询项目组 增速居前两位；杭州、宁波分别增长 %和 %，其他各市增速均在 21%至 29%之间。 此外，各地工业经济效益均有所提高。 其中，衢州、舟山、湖州、丽水、杭州、嘉兴和金华 7 个市利润增幅高于全省平均水平。 图 9 杭州市城市总体规划 —— 道路骨架示意图 从区位和交通因素上看，杭州在上述城市中也有着中心地位。 从空间上看，嘉兴、湖州、绍兴离杭州的距离都在 100 公里以内，宁波虽然离杭州稍远，但仍在离杭州为中心的‚ 2 小时圈‛内。 在杭州湾跨海大桥通车之后，对于杭州湾地区的联系有加强的作用。 浙江如果加强交通基础设施的建设，打造出以杭州为中心的‚ 2 小时经济圈‛，将有助于形成一个以杭州为中心的‚紧凑型‛的区域经济体。 从杭州城市总体规划中可以看到，一个以杭州为中心的交通网络，正 ANBOUND amp。 INFORMATION 25 安邦集团咨询项目组 在向四周延伸，以此正在造就的实际是一个在全世界，具有举足轻重地位的制造业中心。 在国务院今年批复 的杭州市城市总体规划中，杭州的城市发展目标就是：‚进一步发挥杭州在以上海为龙头的长江三角洲地区重要中心城市的辐射带动作用，和在全省的政治、经济、文化、科教中心作用‛。 杭州对主动接受上海的辐射，在思想上高度统一，但又不是完全的被动接受。 在杭州的有关安排中，吸收上海辐射是为了强化杭州的城市功能，更好地发挥区域经济中心的作用，扩大杭州的战略影响力。 事实上，我们相信，杭州正在形成自己的区域经济风格，而上海正在失去自己原有的风格 ， 新的风格则尚未成形。 从区域经济角度看，我们认为，杭州今后在上海辐射下的‚紧凑型‛区域经 济体中，将扮演更为重要的中心城市的作用，这种作用不同于增长极式的辐射作用，而是在一种相对均衡发展的城市经济体中，保持有机的联系和协作，通过空间的凝聚，成为区域发展中心。 正因为如此，杭州的中心城市作用，今后将更具有弹性，更强调互动，也会为杭州的城市发展带来更持久的动力和财富聚集。 第二部分 官方政策环境 一、官方对房地产业发展的态度 杭州市政府对于本地房地业发展的态度，是毫无保留的支持其发展。 在 2020 年度杭州市房地产业工作会议上，杭州市市长蔡奇明确 ANBOUND amp。 INFORMATION 26 安邦集团咨询项目组 表态，就目前的发展阶段看，房地产业的主导地位和作用是不容 置疑的。 作为中国内地较发达的城市之一，杭州 2020 年房地产业的增加值占地区生产总值的比重只有 %。 相比国际和国内先进水平还有不小距离，杭州房地产业仍有广阔的发展空间。 他说，首先房地产业在地区经济发展中占重要地位。 杭州市房地产累计投资额占全社会固定资产投资的比重，已经从 2020 年的%跃升到 2020年的 %；房地产业增加值占第三产业比重由 2020 年的 %提高到 2020 年的 %，在第三产业逐渐上升为主导地位的产业结构演变过程中起到举足轻重的作用。 其次，房地产业能够带动关联产业 发展。 房地产业具有产业链长、产业关联度大的特点。 每投入 100 元的住房资金，可带动相关产业 170220 元的需求；每销售 100 元的住宅，可带动 130150 元其他商品销售。 再次，房地产业能够扩大社会就业。 杭州市房地产行业就业人数 2020年估计为 15000 人，比 2020 增加约 800 余人。 1 1 《杭州市市长蔡奇：房地产业主导地位不容置疑》，来源：住在杭州网； 2020 年 4 月 28 日。 因此，杭州市政府积极发展房地产行业的热情是不用怀疑的。 如果我们把眼光放远一些，就可以看出杭州市房地产业发展，实际上是地区经济结构调整的必然。 ANBOUND amp。 INFORMATION 27 安邦集团咨询项目组 在杭州经济快速增长的过程中，产业结构发生了较大变化，呈现出以下几个趋势：首先，杭州 第一产业虽然不断发展，但其占 GDP的比重却不断下降，由 1995 年的 %下降到 2020 年的 5%；其次，第二产业发展速度较快， 2020 年产值是 1995 年的 倍，但其占GDP 的比重变动不大，始终保持在略高于 50%的水平；最后，第三产业发展最为迅速， 2020 年的发展速度远超过第一、二产业。 经过近十年来的快速发展，第三产业产值已从 1995 年的 283 亿元发展到了 2020 年的 1277 亿元，占 GDP 的 %。 从发展趋势上看，未来第三产业发展也必然是未来的主导产业。 杭州较早提出‚工业兴市‛的口号，其服装加工业、化 工业、饮料食品业等产业基本已发育成熟2。 杭州目前已经面临‚腾笼换鸟‛产业升级的关头。 对于杭州而言，区域经济产业升级其实也是很轻松的事情，如果考察一下杭州市的核心竞争力，就会发现它的独特优势在于号称‚人间天堂‛得天独厚的自然环境资源、悠久的历史文化与人文底蕴明显的区位优势。 杭州作为浙江省会城市，是全省政治、经济、科技、教育和文化中心，也是国务院确定的全国重点风景旅游城市和历史文化名城。 还有良好的商务环境和投资环境。 杭州的人才、技术项目、民间资金等生产要素资源较为丰富，产业关联度高，企业经营机制灵活、内部治 理结构较为合理，劳工技能和科技水平较高，法制与人文环境良好，政府服务管理水平较高、非正式收费负担较低，对内对外的商 2 《杭州核心竞争力及其提升战略》，来源：《预测与分析》第四期；杭州市发改委内部材料； 2020 年 8 月10 日。 ANBOUND amp。 INFORMATION 28 安邦集团咨询项目组 务基础设施质量较好，如此等等构成了良好的商务环境，在招商引资方面较具吸引力。 因此杭州秀美的自然风光与深厚的历史人文底蕴的完美结合，为杭州发展以旅游、会展、信息软件服务等为代表的现代服务业创造了得天独厚的条件，目前杭州服务业产值在全国 15 个副省级城市中仅次于广州、深圳，位居第三，具有很强的竞争力。 这些优势只要杭州市政府施政策略不出大的失误，在中国经济昂然向上的背景下，基本 可以保 证杭州经济完成产业 升级。 区域经济产业升级就意味着原有的有限经济要素，重新配置到效益更高的产业当中去。 同时，地方政府能从城市经济发展中获取极高的收益。 这一点在房地产业发展中体现得非常清楚。 杭州市下城区就是最好例子，我们将之命名为‚下城模式‛。 该区委书记翁卫军就表示‚现在的下城几乎没有一亩土地可供开发，但这块仅 平方公里面积上的年产税收却高达 150 亿元以上，仅标力大厦一幢楼，一年创下的税收就达 亿元，可以赛过经济一般的一个县的年财政收入。 ‛。