盛唐水都项目商业计划书(编辑修改稿)

盛唐水都项目商业计划书(编辑修改稿)内容摘要：

；经济适用房由 1998年的 1035元 /平方米上升到 20xx年的 1380元 /平方米； 20xx 年办公楼的价格为 5533 元 /平方米，比 1998 年 5552元 /平方米小幅下降，但比 20xx 年增长 1337 元； 20xx 年商业用房的价格为 3966 元 /平方米，比 1998 年的 3170 元 /平方米增加 796元，其中比 20xx 年增加 291 元，占 %。 全国 20xx 年住宅价格同比增长较快，办公楼、商业用房价格增幅较大。 商品房价格上涨的主要原因： (1)土地价格上涨。 国家发展和改革委员会、国家统计局发布的调查报告显示， 20xx 年第一季度 35个大中城市有 7 个城市土地交易价格涨幅超过 10 个百分点，有 9个城市房价涨幅超过 10 个百分点。 其中上海、沈阳、杭州、宁波、天津等五个城市地价与房价双双上涨。 第二季度，全国有 8 个城市土地交易价格同比涨幅超过 10%，有 6 个城市房屋销售价格同比涨幅超过 10 个百分点，其中杭州、上海、沈阳、天津表 51998~20xx年全国商品房平均销售价格单位：元 /平方米项目年份房屋平均销售价格其中住宅别墅、高档公寓经济适用房办公楼商业营业用房其他等 4 城市重合。 可见，地价上涨是当前房价上涨中的重要因素。 (2)建筑材料价格上涨。 (3)新 建住宅品质 (建筑材料品质、户型及 21 配套设施、小区环境的优化等 )提升导致的房价上涨。 (4)房地产市场供求结构变动，中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，导致商品房平均价格上扬和房地产市场的结构性矛盾。 这种结构性失衡的原因，一是政府对经济适用房投资的减少。 20xx 年全国经济适用住房投资同比增长为 %，占住宅开发投资的比例由20xx 年的 %下降到 %。 二是市场的内在决定力量：在较高收入者的需求未基本满足之前，市场供给的重点不太可能是档次较低、盈利较差的低价商品房。 三是随着城镇居民收入水平 的提高，对住房品质的要求提高，推动高品质住房比重增加，提升了平均价格。 (5)投资和投机性购房拉动。 (6)国家对房地产开发的“地根”、“银根”紧缩，特别是对“地根”的紧缩，影响消费者对房价的预期。 房地产开发商利用市场信息的不对称有意炒作，经媒体放大，进一步强化了消费者的心理预期，引起更多人跟风。 (7)房地产市场中存在着特定形式的垄断，房地产的产品差异及市场空间竞争的性质决定了其垄断性较之于垄断竞争更强，造成局部地区房地产价格非正常上涨。 另外，较高的利润是产业吸引资本向其流动的基本条件之一，更是新的产业兴起和发 展的基础，房地产业在我国起步晚，属于新兴产业。 c、需求依然旺盛 尽管 20xx 年以来各界关于房地产泡沫和房价过高的声音不绝于耳，但居民的购房热情不减，销售量持续大幅增长表明需求依然旺盛。 需求是销售量增长的基础和支撑，而支撑需求持续增长的动力，一是国民经济增长带动城镇居民收入的增加，超过住宅价格增长速度。 22 1998 年以来，城镇人均收入年均增长率为 %，住宅价格年均增长率为 %，只有 20xx 年住宅价格增长率超过了城镇人均收入增长率。 随着收入的增加、生活水平的不断提高，人们对住房需求的档次也在提高，改 善性需求增加，如小房换大房、旧居换新居等。 二是城镇化加速，城镇人口数量增长带动商品房需求。 1990 年中国城镇化水平为 %， 20xx 年已超过 40%。 城镇人口每年超过 1000 万人的增长，是支撑商品房销售量持续增长的重要动力。 三是投资和投机性购房需求。 建设部的数据显示， 20xx 年上海投机性购房所占比例达%，长沙市为 16%，写字楼则高达 40%。 旺盛的市场需求以城镇居民可支配收入持续增长为支撑，而国民经济的持续高速增长是城镇居民可支配收入持续增长的基础和保障。 2） 20xx 年房地产业发展趋势 20xx 年的宏观调控取得了一定成效，但经济运行中的突出矛盾和问题还没有根本解决，制约经济平稳较快发展的体制性障碍还没有消除，经济社会发展中一些长期性和深层次的矛盾依然存在。 因此，20xx 年年初的中央经济工作会议提出，要继续加强和改善宏观调控，确保经济平稳较快发展。 20xx 年房地产业将在继续宏观调控的环境中发展。 ①投资继续得到控制，融资渠道酝酿变局 中央经济工作会议将“控制固定资产投资总规模，优化投资结构，调整投资与消费关系”列为 20xx 年的重点之一，表明继续控制投资增长仍将是 20xx 年宏观 调控的重要手段。 参照以往的经验，固定资产投资超过国民收入的 35%就会出现投资过热。 考察固定资产投资占 23 国内生产总值的比例 (投资率 )历年变化可以看到，即使在 1992～ 1993年房地产过热年份，全国投资率也没有达到 38%的水平。 但 20xx 年的投资率已经达到 %，开始超过 1993 年的最高水平，以后加速上升， 20xx 年上升到 %。 20xx 年在中央的宏观调控下，投资率上升速度虽然有所减缓，但仍创出了 %的新高。 这表明控制投资增长的任务仍然紧迫。 房地产投资占社会固定资产投资的 20%左右，并对上游产 品有极强的拉动作用，所以压缩房地产投资应在情理之中。 20xx 年房地产投资增速将进一步放缓，低于 20xx 年增长速度，但估计不会低于 20%。 由于央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台，及再次加息的可能等， 20xx 年房地产信贷投入增速也将进一步放缓，这对资金密集型的房地产业来说，无异釜底抽薪。 原有融资渠道的限贷，迫使房地产企业寻求新的融资方式与渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化，例如大型房地产企业寻求上市融资机会等，房地产业将从项目导向向资金导向转变。 ② 土地市场趋向规范，建设用地增量控 制更严 20xx 年土地市场将趋向规范，建设用地增量供应控制将更加严格。 国土资源部和监察部《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》对土地出让方式做出的强制性规定，将使协议出让中黑箱操作和官员个人意志影响土地市场公平、公正的局面改观，土地市场将趋向公开透明。 “完善土地执法监察体制，建立国家土地督察制度，设立国家土地总督察，向地方派驻土地督察专员，监督土地执法行为”，将成为 20xx 年土地执法、土地管理督 24 察制度改革和完善的重要方向，中央对地方政府土地利用和土地管理工作的监控将得 到强化。 建设项目用地预审管理将更为严格，低价土地招商引资的行为将受到遏制。 在试点的基础上，第三轮土地利用总体规划将逐步展开，规划中将进一步强化耕地的保护和严格控制建设用地增量的基本国策，从严从紧控制土地农转非总量和速度；土地利用总体规划的调整审批权限将上收，特别是涉及占用基本农田的规划调整要经国务院审批；针对耕地保护将建立责任考核体系，落实土地管理行政首长负责制，各级政府土地管理的权利和责任将更加明确。 这些措施将有助于消除土地供应双轨制造成的不平等，有利于打破土地供应的地区封锁，形成统一、开放、竞争、有序的 土地市场，增强市场形成地价的机制。 从政治层面上看，供地制度的规范化有利于维护国家作为土地所有者的权益，消除开发商的寻租机会和不当得利，有利于消除腐败和廉政建设。 从房地产业的层面看，房地产开发的圈地行为将受到遏制，大盘开发将逐步不再成为主导模式，中小房地产项目将逐步成为市场主体。 ③被动需求有望下降，二手房市场升温 20xx 年停止拆迁、集中解决拆迁遗留问题，说明中央十分关注拆迁的负面效应， 20xx 的拆迁工作将慎重进行。 拆迁工作即使继续进行，拆迁量与前几年占全国房地产市场 50%左右相比，也将有较大幅度 的下降，对房地产市场需求将产生重要影响。 20xx 年二手房市场以房源趋于丰富化、购房人群趋于多元化、消费需求趋于升级化、热点区域趋于扩大化为特征。 但二手房房源未能充分释放造成有效供给不足，银行“惜贷”导致申贷难度大，使二 25 手房市场并未达到理想程度。 随着从中央到地方一系列二手房交易管理政策的完善和实施以及已购公房的大量上市，房源继续放量，购房需求持续增长，二手房市场将增加活力，价格平稳上升。 在二、三级市场联动下，梯度消费格局逐步形成，住房消费结构将趋向合理，推进住房市场良性循环。 二手房市场的发展，将对平 抑房地产价格升高、稳定房地产市场发挥重要作用，有利于我国房地产事业的整体健康发展。 因此可以预见， 20xx 年二手房市场将在我国房地产市场中发挥更加重要的作用，并为我国建设和谐社会做出贡献。 ④供求关系偏紧，房价增幅趋缓 从需求来看，近期影响其变动的因素主要有：国家上调银行存贷款利率、控制二次购房和投机性购房、控制拆迁规模等。 在中国当前居住水平普遍较低，住房需求呈现很大刚性，房地产市场以首次购房需求和改善型需求为主的背景下，上调利率、控制二次购房和投机性购房对需求量的影响不大。 控制拆迁规模在影响需求的同 时，也影响供给，对于供求关系而言，这一因素可以忽略不计。 因此，随着我国经济的快速发展、城镇居民人均可支配性收入的增加以及城市化进程的推进， 20xx 年房地产市场的需求将在前几年的基础上持续旺盛。 南昌市房地产市场概况 1）南昌房地产 朝着 健康 方向发展。 今年以来，南昌市房地产市场呈现出持续、快速发展的良好态势，房地产市场投资与消费同步发展，存量与增量相互拉动，各项指标增幅都高于全国平均水平和同类省会城市。 26 今年前５个月，南昌市房地产开发投资额为２３ .９３亿元，较上年同期增长４ .９％，比去年同期增幅相比下降 了５７ .３个百分点；今年前５个月全市市区核准商品房上市面积１１６ .５７万平方米，较上年同期增长１ .８％。 数据显示，南昌市商品房市场结构性矛盾比较突出，高价位、大户型住房所占比例较大。 从商品住房供应情况看，今年前５个月单价在每平方米３０００元以上的高价房供应量占总量的４７ .９％，单套面积在１２０平方米以上的占总量的６５ .１％；从预销售情况看，前５个月，单价在每平方米３０００元以上的占总销量的７２ .２％；单套建筑面积在１２０平方米以上的占总销量的６３ .７％。 数据显示，南昌市商品房市场结构性矛盾比较突出，高价位、 大户型住房所占比例较大。 从商品住房供应情况看，今年前５个月单价在每平方米３０００元以上的高价房供应量占总量的４７ .９％，单套面积在１２０平方米以上的占总量的６５ .１％；从预销售情况看，前５个月，单价在每平方米３０００元以上的占总销量的７２ .２％；单套建筑面积在１２０平方米以上的占总销量的６３ .７％。 近年外地、特别是省内其它地市的人士纷纷到南昌购房置业，外地居民购房的比重逐年上升。 前５个月南昌市市区交易的９１ .６万平方米商品住宅中，本市居民购买的为６７ .１万平方米，比重达７３％；外地居民购买的为２４ .５万平 方米，比重为２７％。 从购房的目的分析，以自住为主，但置业投资的比重逐年上升。 据 分析认为，置业 、 投资的比重的增大，说明置业投资者看好南昌市的房地产市场，另一方面 也说明南昌市 房地产市场 是朝着 持续健康 方向发展。 27 2)江西房地产投资增幅回落 商品房销售情况较好 近日，江西省统计局最新发布今年 1－ 2 月 房 地产 开发投资形势发展报告。 该报告显示，受宏观调控和央行 房贷 利率上调影响，该省房地产开发投资增速回落，但 商品房 销售情况较好。 报告显示， 1－ 2 月，江西省销售商品房建筑面积 52． 85 万平方米，同比增长 26． 1％；商品 价 格小幅上扬，实际销售均价为 1336元／平方米，比去年同期上升 9％；全省房地产开发累计完成投资24． 12 亿元，同比增长 10． 9％，增幅比上年同期回落 70． 8 个百分点，比全国平均增幅低 16． 1 个百分点。 其中住宅投资完成 13． 95亿元，同比增长 8． 6％， 增幅比上年同期回落 68． 4 个百分点，比全国平均增幅低 18． 1 个百分点。 5 月份，国家宏观调控政策的效果开始全面显现。 南昌市房地产市场监测报告公 布的一系列数据表明，市场存在朝着更加健康、理性的方向运行。 投资增幅大幅回落，房价增幅趋于平稳。 市民担心房价过快增长而“恐慌性”购房的时期，逐渐过去， 以 “ 自住性购房 ” 为主体的市场格局将逐步形成。 20xx 年15 月份南昌市房地产开发投资额为 亿元 ,较上年同期增长%,与去年同期增幅相比 ,下降了 个百分点 .其中 :商品房建设投资额 亿元 ,较上年同期增长 %,与去年同期增幅相比 ,下降幅度较大。 房地产投资增幅大幅回落，显示南昌市房地产市场逐渐趋于理性。 20xx 年南昌地区商品房预、销售情 况表 销售面积 (万 M2) 销售量 (宗 ) 售房均价 (元 /M2) 28 15 月 5 月份 15 月 5 月份 15 月 5 月份 商品房 13138 3678 2705 2727 其中 住宅 11471 3354 2540 2642 非住宅 1667 324 4504 4125 从需求看，南昌正在进行的花园城市建设和改造旧城工程，将产生大量的拆迁户需要重新安置，致使今年拆迁安置用房的需求量大增。 南昌市房管局正积极推行房屋拆迁货币化安 置，这项政策将使相当一部分拆迁户在领取货币安置款后加入购房者的行列。 今年南昌的旧城改造拆迁面积预计不低于１００万。