我国工业地产的开发流程

我国工业地产的开发流程内容摘要：

签订书面承租协议 2租赁当事人办理租赁登记手续 2租赁房屋的转租 房屋租赁关系的终止 四、房地产出租的专项管理 3房屋出租权的确认 3出租人办理房屋租赁许可证 3出租人办理《房屋租赁安全合格证》 3签订书面租赁协议 3租赁双方办理租赁登记备案手续 五、房地产的抵押 3抵押权的设定 3签订抵押合同 3办理房地产抵押登记 3抵押房地产的占管 抵押 房地产的处分 开发项目经营阶段的相关税费 营业税 城市维护建设税 教育费附加 印花税 契税 土地增值税 企业所得税 个人所得税 房产税 城市房地产税 1房屋产权登记费 1房屋所有权证工本费 1房产共有权执照费 1房屋他项权利执照费 1房屋买卖登记费 1房屋买卖手续费 1房屋租赁审核备案手续费 1租赁房屋审核备案手续费 1租赁私房合同登记备案手续 费 房屋租赁登记费 2房屋估价手续费 2房屋公证估价手续费 2房地产价格评估费 2房地产中介服务费 第八开发项目的物业管理阶段 开发项目物业管理阶段的法律程序 物业管理单位经营资质审批 签署物业管理委托合同 居住小区的物业接管综合验收 物业使用、管理、维修公约的核准 安排签订管理公约 制定、提供质量保证书和使用说明书 物业管理服务基本要求 物业管理委员会的设立 开发项目物业管理 阶段的相关税费 居住小区物业管理启动经费 共用部位共用设施设备维修基金 普通居住小区物业管理费 高档住宅物业管理费 经济适用住房小区物业管理费 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 工业地产 投资风险  随着中国经济的快速发展，越来越多的境外企业来华投资，并且不少企业在中国设置生产基地， 工业地产 投资日趋升温。 在国内一些城市，为 适应发展的需要，工业用地逐渐升级为符合新经济和新型工业化发展的产业需要，不少的住宅地产企业也转型走工业地产投资路线。 那么当前的 工业地产投资注意事项 有哪些呢。 主要存在两大注意事项： 中国工业地产投资存在三大风险 市场风险 工业地产市场是一种要素市场，其存在背后是工业的发展需要。 因此说，工业地产需求的背后是由于工业生产活动的引致需求，或者说工业品的需求。 许多开发商在住房政策及住宅产业政策调控加紧的趋势下选择工业地产，极容易忽视工业地产对工业的依赖性。 基于这样一种背景，作为工业的中 间引致需求，工业地产的需求并不是很大，如果盲目进入工业地产，是很危险的。 经营风险 一般而言，工业厂房的租赁价格在长期保持平稳上升，这与经济周期和行业波动的相关性相吻合。 许多开发商认为，我国目前产业结构正处于二次产业占主导地位，工业的快速发展为厂房的需求提供支撑，基于这么大的市场需求，竞争不甚激烈，而且工业房地产很少存在住宅和商业地产中经常出现的投机炒作现象，因此价格始终保持了较平稳的上升。 然而，在国家频繁出台行业调控政策的背景下，许多地产开发商认为工业地产能够避开调控的 风雨，同时，此类企业具有经营风险小，回报稳定的特点，因此是不错的投资选择。 这样无疑导致了工业地产投资的大量进入，由此带来了投资与经营上的风险。 为什么这样说呢。 业内都看到国外工业地产巨头纷纷抢滩中国，但它们与国内开发商有着很大的不同： 其一、发展基础不同。 进入国内市场的国外巨头，如上面提到的普洛斯集团和嘉民集团等全球工业地产巨头，其已经是本领域的老牌企业，其背后是与全球性大跨国公司的产业链关系，其每到一国或一地区的工业地产的背后，都是在为某大型跨国公司在华的工业仓储进行定制，因此，其工业地产的投资与 开发，基本上按需定制，这是国内开发商所截然不同的。 国内目前还缺乏完全立足于工业发展而发展的工业地产开发商，其经营目标还主要在于规避政策风险和追求短期土地增值收益上，这将产生巨大的供需求脱节，经营风险也就不可避免。 其二、融资制度不同。 国外工业地产巨头进军中国市场的背后，是其与跨国公司千丝万缕的金融联系、是全球化的资本融资市场支撑，是强大的投资基金、 Reits 等金融工具，这不仅可以保持工业地产开发商在竞地中的财务优势，也可以增强其在工业产业波动中带来的影响，还可以为支撑工业地产开发商的长期现金流有足 够保证。 一旦遭遇金融紧缩政策，中小开发商将成为第一批倒闭者。  政策风险 一直到 2020 年为止，与其他用途土地相比，工业用地价格指数相对平稳，这是因为，除了深圳、广州等城市实行了工业用地招标拍卖挂牌出让政府外，多数地方政府一般都以低地价、零地价甚至是负地价来出让工业用地，目的是在与邻近地区竞争招商引资中实现 “ 政策竞争力 ”。 为杜绝土地被贱卖、被圈地，国务院于 2020 年 31 号文中明确指出工业用地要走招拍挂的路子全国所有工业用地必须采用招拍挂方式出让，这事实上在政策上消除了各地 “ 零地价 ” 、 “ 负地价 ” 出让工业用地的可能。 然而，由于各地方政府在招商上竞争无法消除，发展地方经济的政绩追求目标也没有消除，不少地方政府仍试图通过各种途径，通过土地换市场、土地换资本的方式来出让工业用地。 而地方政府的这种考虑恰好与开发商降低拿地成本的追求一拍即合。 在这种背景下，就会产生开发商、地方政府与中央政府之间的博弈将变得更加复杂。 但从工业用地出让的总趋势来看，中央政府是不可能做出让步的，预计今后中央政府将运用更频繁的监管与监察手段，加大对工业用地出让的过程监管与事后监管，这无疑会为工业地产开发商的日后经营带来很大的政策不确定 性，政策风险也就随之而生，这是开发商在进军工业地产之前必须考虑的。 中国工业地产投资有地域限制 近年来，在国内制造业的升级和转移，国家推动重点工业园区建设、跨国企业的投资落户和扩张行动等因素的推动下，国内工业地产需求持续增长。 工业地产的投资价值正在逐步显现，工业地产投资商关注的焦点开始从传统的东部沿海地区投向内陆省份，投资布局趋势明显。 而目前国内的几个区域中，由于发展时间、区域经济等各不相同，使得工业地产在各地的发展也不尽相同。 珠三角 “ 贪新改旧 ” 珠三角是是世界制 造业中心，工业地产起步较早。 而近年来珠三角的产业升级转移，并没有影响珠三角的工业地产发展势头。 事实上，珠三角要淘汰转移的是一些传统劳动密集型企业和污染企业，重点发展新型工业，实现腾龙换鸟。 因而高新产业园越来越受发展商追捧。 深圳、东莞、广州是目前珠三角工业地产的重镇，也是工业地产发展成熟的几个城市。 但由于发展较早，这一区域的工业用地已经非常有限，而地处珠江出海口的广州南沙区，是珠三角少有的一块待开发的区域，发展前景不可估量。 长三角 外资鏖战 长三角作为我国最重要的出口基地，有 力拉动了区域国际物流业的发展，我国第三方物流收益的一半都来自长三角地区。 因而，外资对长三角的物流地产投资，可谓不断升温。 因此，企业进行工业地产投资的时候，应该着重考虑这两点因素，才能做到投资不盲目。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 工业地产开发商大全  中国 工业地产 在近年的发展神速，这当中少不了工业地产开发商的功劳。 但具体有哪些工业地产开发商呢。 大部分人不太清楚，或者只了解一二。 下面为大家介绍在 中国工业地产界中的 工业地产开发商大全： 外资工业地产开发商 ：普洛斯投资管理有限公司、新加坡腾飞集团、安美德 (AMATA)集团、新加坡凯德置地、安博置业有限公司 国内工业地产开发商 ：北京联东投资 (集团 )有限公司、金地工业地产、中国五矿集团公司、联华国际（集团）有限公司、成都工投园区建设投资有限公司、武汉市万通置业有限公司、重庆盈田置业发展有限公司、运盛（上海）实业股份有限公司、天津鑫茂科技投资集团、上海张江高科技园区开发股份有限公司、上海复地 （集团） 股份有限公司、上海绿地（集团）有限公司 、天津海泰控股集团有限公司、中航工业地产投资发展有限公司、合生创展广东东部区域有限公司、港盛时代工业地产公司、天津万通新创工业资源投资有限公司、珠江地产集团、津通集团江苏津通投资建设有限公司 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 万通董事长冯仑：万通将成最大工业地产投资商 2020 年 03 月 07 日 02:15 来源： 21 世纪经济报道 “野蛮生长 ”着的冯仑，下一个目标将是工业地产。 2020 年 3 月 4 日，北京万通实业股份有限公司董事长冯仑在参加 2020 年中国工业地产高层峰会时向本报记者透露，万通不久将进入工业地产。 “我们将和一个很大的工业企业合作，把他们的厂房和土地买下来后再出租给他们。 ”冯仑说。 冯仑强调，此次收购与 万通地产 (600246 行情 ,股吧 )(600246。 SH)绝无关系。 “是我们非上市的母公司以投资商的身份去做。 ” 最大的工业地产投资商。 “荷尔蒙决定了男人都有征服的欲望。 ”冯仑书中写道。 首次涉足工业地产，冯仑语出惊人： “万通将有可能在一两年内成为本土最大的工业地产投资商。 ” 从 2020年开始，冯仑便有了投资工业地产的想法，直到近日开始实施，但他表示还不方便具体透露是哪家工业企业。 投资工业地产，万通并非首例。 上海复地集团 (2337。 HK)、合生创展 (0754。 HK)、富力 (2777。 HK)等在内的诸多开发商都曾对工业地产表示过兴趣。 “工业地产市场是个很有潜力的市场，投资回报相对稳定，中国的经济发展速度很快，工业地产的需求很旺盛 ，工业地产受宏观调控的程度影响较小 ……” 在准备投资工业地产之前，冯仑已经找到了数个说服自己和股东的理由。 对于国内民营开发商来说，开发工业地产面临最大的问题就是资金紧缺。 由于绝大多数客户更愿意选择租赁而非购买，开发商对物业只能长期持有，将占用大量开发资金。 对此，冯仑不以为然。 “资金问题是技术问题，可以通过很多种途径解决。 ”他说。 而现在的冯仑，手上亦握有大量现金。 此前他在接受某媒体采访也表示， “(拐点 )对万通来讲是一个机会。 我们的非上市公司负债才 20%，所以这对我们来说是最好的时候，因为我们借助繁荣 时期，把所有的结构都调顺了，把所有的问题都去除了，集中了大量的现金。 这种情况下，大家都迷惑或者是对市场预期不清晰，万通就开始了更加清晰的发展道路。 ” 如果，资金不是冯仑最关心的问题，摆在万通进军工业地产道路上最迫切的问题是如何选择一种更成熟的模式。 “不同的城市会有不同的需要，我们未来可能会和不同的国际工业地产巨头合作，学习不同产品模式。 ”冯仑说。 冯仑称近一段时间来已有意和工业地产人士接触，寻找合作。 “不会与上市公司同业竞争 ” 参与工业地产收购的主角将是万通实业， “工业地产将由母公司运作，我们不会令 母公司和上市公司形成同业竞争的局面。 ” 冯仑称，从上市公司重组的第一天起，董事会就不断开会讨论要将上市公司与非上市公司的业务严格区隔开来，实现相互无竞争性，在最大限度保护上市公司股东利益的同时，也使非上市公司的业务能够有自身的定位和更好的发展。 “万通实业 (非上市部分 )转变为一个投资控股公司，不再从事任何开发业务，而开发业务将交由上市公司来做。 ”冯仑说。 有了清晰的角色分割后，冯仑开始异于普通开发商的尝试。 2020 年 9 月，冯仑透露万通实业将和天津泰达集团合作成立一只新型地产基金，资金规模 10 亿元 ，定位在天津进行土地收购。 该基金由万通和泰达各出资 亿元，第三方出资人为一家信托投资公司。 基金只做土地储备之用。 冯仑称设立这只基金将帮助万通集团加快在天津的拿地步伐。 据本报记者了解，该基金仍在筹备过程中。 如果说成立地产基金是万通实业进行业务转型的其中一项，投资工业地产便成为重要一环。 一直推崇 “美国模式 ”的冯仑，曾定位万通只专注于投资房地产领域。 “原先是拿土地、开发、销售服务的串联方式，现在我们改为房屋、土地、商用物业、的并联方式。 ”冯仑说。 此次投资工业地产，万通始于房屋，而非土地。 中国工业 地产投资蓝皮书 前 言 工业地产是工业的载体，是区域经济的强力引擎。 工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。 工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务。