百灵小区开发项目可行性研究报告(编辑修改稿)

百灵小区开发项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

技术指标 1 建设规模 m2 35907 高层住宅 m2 7808 9 层（ 1 层为车库） 多层住宅 m2 7775 5 层 ,6 层（ 1 层位商业） 配套商业 m2 10173 2 层 酒店 m2 8000 6 层 公共配套建筑 m2 216 物业用房等 地上车库 m2 1316 高层住宅楼底层 地下车库 m2 619 酒店部分 可出售规模 m2 23072 高层住宅 m2 7808 多层住宅 m2 3775 不含 4000m2置换面积 配套商 业 m2 10173 地上车库 m2 1316 自营规模 m2 8000 酒店 m2 8000 其中：客房 间 130 36 层， 30m2/间 餐饮 m2 20xx 12 层，不含大堂等 规划居住户数 户 140 停车位 个 242 地上停车位 个 217 其中车库 18 个 地下停车位 个 25 开发建设与运营期限 建设工期 月 13 商品房销售期 月 24 酒店经营计算期 年 10 三 经济指标 1 总投资 万元 7000 其中：开发产品成本 万元 4874 商品房部分 形成固定资产 万元 2051 酒店部分 经营资金 万元 75 酒店流动资金 2 资金筹措 万元 7000 100% 其中：资本金 万元 2875 % 银行借款 万元 0 % 10 预售收入 4124 % 3 营业收入 万元 18716 其中：销售收入 万元 9292 销售期各年合计 自营收入 万元 9424 经营期各年合计 4 经营成本 万元 9293 商品房销售与自营合计 其中：销售经营成本 万元 4874 销售期各年合计 自营经营成本 万元 4419 经营期各年合计 5 营业税金及附加 万元 525 商品房销售与自营合计 6 土地增值税 万元 139 商品房销售与自营合计 7 营业利润 万元 8236 商品房销售与自营合计 8 所得税 万元 2059 商品房销售与自营合计 9 税后利润 万元 6177 商品房销售与自营合计 四 单位面积指标 1 单位面积开发建设投资 元 /m2 1949 按总建筑面积平均分摊 2 单位面积土地成本 元 /m2 256 按总建筑面积平均分摊 3 单位面积利润总额 元 /m2 2294 按总建筑面积平均分摊 4 单位面积税金 元 /m2 720 按总建筑面积平均分摊 5 单位面积税后利润 元 /m2 1720 按总建筑面积平均分摊 五 财务评价指标 1 总投资收益率 % 2 资本金净利润率 % 3 项目投资内部收益率 % 所得税前 4 项目投资内部收益率 % 所得税 后 5 项目投资财务净现值 万元 3442 所得税前 6 项目投资财务净现值 万元 412 所得税后 7 全部投资投资回收期 年 所得税前 8 全部投资投资回收期 年 所得税后 11 二、 政策环境与市场分析 政策环境分析 我国房地产业政策环境 我国自 1998 年开始对城镇住宅全面实施市场化改革以来，房地产业一直以较快的速度发展。 同时 随着房价的快速增长，投资型、投机性炒房现象日益加重，对城镇居民的正常购置房屋造成了较大影响。 因此，为了抑制房价过快增长、优化房地产结构、稳定房地产市场和保持国民经济的良好运行， 国家 陆续出台了多项措施，意在遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。 20xx 年 ： 《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18 号文 )出台，经济 适用房由“住房供应主体”改为“具有保障性质的政策性商品住房”，“住房供应主体”被大部 分的商品房所替代。 影响：房地产业成为国民经济支柱产业。 20xx 年：国土资源部、监察部联合下发 了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（ 71 号令），通知规定国有土地使用权要以公开的招标、拍卖、挂牌出让方式进行。 影响：协议出让土地方式被招拍挂方式取代，随后全国房价涨 12 声一片。 20xx 年： 3 月份 国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》 （俗称 “国八条”）。 4 月 份 温家宝主持国务院常务会议，认为房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，提出八条调控和引导措施，被称 为“新八条”。 影响：两 个“八条”政策使楼市 处于短暂观望状态，不久后楼价恢复快速增长。 20xx 年： 5 月《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（ 37 号文）出台，被业界称 为“国六条”。 意见规定对购买住房不足5 年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。 套型建筑面积 90 平方米以下住房比重必须达到开发建设总面积的70%以上。 影响： “国六条”具有更 强的强制性和操作性，出台后全国不少城市出现较长一段时间的观望，但之后楼价又出现报复性上涨。 20xx 年： 8 月 7 日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（ 24 号文）出台，核心内容 在于“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。 10 月 1 日《中华人民共和国物权法》正式颁布实行，明确规定对公有财产和私有财产给予平等保护。 11 月 30 日，建设部等七部门联合发布《经济适用房管理办法》，明确规定经济适用住房购房人拥有有限产权。 13 影响：政府开始 转向“以廉租房为重点”， 开始更加重视住房保障制度方面的完善，首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。 这意味着房地产业的调控方向将发生重大变化。 20xx 年： 1 月 7 日国务院下发《国务院关于促进节约 集约用地的通知》，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。 2月央行和银监会联合发布了《经济适用住房开发贷款管理办法》， 3月住房和城乡建设部下发《关于加强廉租住房质量管理的通知》。 下半年起，地产业连续 5 年的宏观调控结束： 9 月 16 日、 10 月 9 日、10 月 30 日、 11 月 26 日、 12 月 23 日五次降息。 10 月 22 日财政部、国税总局宣布降低住房交易税费，地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策，央行宣布首套住房贷款利率下限可打七折，最低首付比例降为 20%。 12 月 21 日《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》出台，减 免营业税，放松二套房贷。 影响：在全球金融危机的背景下，中国楼市出现 10 年大拐点，量价齐跌。 下半年宏调转向，管理层启动大规模刺激楼市消费政策，11 月起成交量开始回升。 20xx 年： 20xx 年下半年尤其是四季度以后，金融政策转 向“积极”， 多次下调存款准备金率，五次降息 ， 商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款利率的 倍；最低首付款比例调整为 20%。 中央经济工作会议将 20xx 年定调为 “保增长扩内需调结构，推动经济又好又快发展”；“ 131” 号文提出了若干促进房地产市场健康发展 14 的措施，强调落实地方政府稳定房地 产市场的职责，之后一些地方政府陆续出台财政补贴、购房入户、放宽限外政策、缓解开发企业资金压力等措施。 影响： 这些促进住房消费的优惠措施， 对金融危机以来走向低谷的房地产也在 20xx 年 得到 快速回暖 ，成为抵御国际金融危机、抑制经济恶化的重要支撑产业，实现了房地产市场经历了从低谷到高峰的华丽转身。 同时也造成了房价和销量飞速上涨态势， 原本低迷的楼市迅速反弹，商品房销售面积、销售额、销售均价达均超过 20xx年的最高点 ，使房地产政策由年初的刺激政策开始转向抑制房价上涨转变，形成房地产政策和楼市价格的过山车般的变化。 20xx 年：由于 20xx 年下半年开始的新一轮房地产价格的快速上涨，造成了投机炒房等热钱迅速流入楼市， 房价过快上涨、泡沫隐现、投资趋热等问题也随之暴露 ，使 国家房地产业调控 政策向“ 重民生、抑投机 ，抑制房价、扩大保障”转变。 上半年陆续出台了抑制房价过快上涨、促进房地产平稳发展及增加保障性住房等有关政策，如： 20xx 年 12 月国土部等 部委联合发文收紧土地受让政策，开发商须首付一半且一年内缴全款 ； 20xx 年 1 月国务院发布 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 （国 11 条）， 严格二套房贷款管理，首付不得低于 40%，加大房 地产贷款窗口指导 ，央行提高存款准备金率； 3 月份 国土资源部再次出台了 19 条土地调控新政， 加强土地竞拍、打击囤地； 4 月份开始提高房贷首付比例，尤其对二套及以上房贷大幅提高首府比例和贷款利率，甚至停止三套以上房贷， 15 出台购房标准按户认定等新的政策措施，以期有效抑制楼市投机、哄抬炒作房价等。 同时，也相继出台了增加保障性住房等政策，如国土部要求 城市申报住宅用地时，经济适用房、廉租房、中小普通住房用地占比不得低于 70%等。 影响：北京、上海、广州、深圳等高房价城市房地产宏调控 政策效果明显，成交量大幅下滑 ，价格也开始出行松 动。 而中小城市，尤其中西部地区中小城市由于本身房地产业起步较晚、发展较慢、房价较低、整体收入较低、楼市投机炒作现行少等因素，宏观调控政策影响较小，不过由于国务院及有关部委和当地政府对增加保障性住房供应要求，目前各地区开始大规模实施旧城区改造、加大供应经济适用房、廉租房、改善型普通住房，从而对房地产业平稳发展奠定了基础，也对今后房地产业发展明确了方向。 ****房地产投资环境 ****新城市建设、城镇化政策，会大力促进房地产业的发展。 “中部地区、中等城市、中产阶层、中等教育”四个中等为城市发展 理念的 **市 ，是继“珠三角”、“长三角”、“京津塘”三大经济圈热后，全国经济辐射性发展的必然趋势，给 ****发展带来前所未有的机遇，也给 ****房地产业发展带来勃勃生机。 产品深加工、提高附加值是 ****提高资源利用效益、增加经济效益的富有远见卓识的政策，也是当地社会经济保持长久发展的重要措施。 因此，随着经济社会的持久稳定发展，也将持续带动相关产业链和劳动就业，从而也将为房地产开发带来更多机会。 16 ***“金三角”，作为 **的一项重要发展战略，将 ****建设成为 **规模的中等城市，实现三足鼎立的格局， 无疑会使 **的经济实力得到空前壮大。 在此背景下 ****发展成中等城市的目标是明确的，房地产业的前景是光明的。 宏观调控政策，国家对房地产业的宏观调控政策，使不具开发实力和能力的企业面临危机，但对有实力和能力的企业是有利的，只有房地产业市场健康发展，才会有房地产业的长远发展。 招商引资优惠政策。 **市 各级政府均制定了当地招商引资优惠政策，吸引外部资金、外部企业的进驻，将有力地促进就业与人口的增长，拉动消费需求，从住房、医疗卫生、教育培训、文化艺术、商业服务、旅游、交通、商务等均会得到大力发展，这就会给房地产的发展带来空前的机遇。 城镇化进程和。