白云永泰可行性研究报告(编辑修改稿)

白云永泰可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

的投入使用，白云机场的搬迁，是利好因素。 ②、项目劣势： A．目前处于飞机航线下，噪音影响较大。 B．项目西面是大片农田，影响景观。 C．项目四边有农田排洪沟渠，影响小区规划。 D．与安居工程的白云花园相邻，影响项目的形象定位。 E．公交车站离项目所在地距离较远，影响购买者的出入。 白 云永泰项目可行性研究报告 第 11 页 五、项目机会因素分析 ①、主题式住宅市场前景看好 从广州市住宅商品房供需状况分析，主题式园林小区住宅及环保健康型住宅，前景总体看好，存在进一步发展的空间。 ②、周边住宅市场存在的空缺 A．项目附近的多层住宅，均是档次较低的住宅，属安居房工程类别。 B．新广从路段的住宅楼盘，档次参差太大，一则为高档楼盘，二则是低档楼盘，处于中档的楼盘相对很少。 C．项目地块在白云区内属小型项目，建筑以多层和小高层为主，在 7— 14 层住宅为宜，售价应在 4300— 4600 元 /M2之间，相对同类的楼盘较少，竞争激烈程度不大。 ③、项目投资前景分析 今年，随着“三年一中变”的进 一步深入，交通路网的改善，房地产市场热点向郊区倾斜，郊区在空气、环境及小区的配套等方面往往比老城区好得多，而且通过番禺、花都的撤市设区，内外环合围，地铁修建等措施，市区与郊区进一步融合，郊区化的居住趋势在进一步显现，北郊的花都、白云区将成为热点。 项目所处区域属白云山景概念区域，附近区域集中有较多的大型开发项目，高、低档楼盘均有，白云堡豪苑、保利白云山庄等楼盘以别墅为主，价格在 10000 元 /M2 以上，倚绿山庄、颐和山庄、松园山庄等楼盘以洋房为主，价格在 6000— 8000 元 /M2之间，低档楼盘有白云花园、白 云永泰项目可行性研究报告 第 12 页 创 业园等价格在 3000 元 /M2 左右。 中楼楼盘形象的雍涛居，价格在40004500 元 /M2之间。 附近区域高、低档住宅均齐，目前欠缺的是独具品味，精品型的中档楼盘，将项目设计定位，锁定在中档水平，价格定位在中档水平，以唯美居家的形象出现，对购买者的吸引力较大。 随着新机场的动工，白云机场将在 3 年后迁出，新广从路将开辟 公里长的休闲绿化带，对于目前正处在航线之下的项目是极利好的因素，结合以上的因素综合，该项目前景看好，有着其他区域难以比拟的优越居住自然环境、有潜在升值的有利空间。 白 云永泰项目可行性研究报告 第 13 页 第二部分 项 目 规 划 设 计 方 案 规划设计经济技术指标汇总表 规划总用地 53096 ㎡ 总建筑面积 106192 ㎡ 总建筑面积（地上） 93992 ㎡ 其 中 居住建筑面积 85292 ㎡ 配套公建面积 3180 ㎡ 商 场 4520 ㎡ 会所（地上） 1000 ㎡ 容 积 率 中心绿化面积 12800 ㎡ 绿 地 率 32% 建筑密度 23% 地下总建筑面积 10800 ㎡ 其 中 机动车库面积 6792 ㎡ 自行车库面积 1200 ㎡ 设备房面积 1408 ㎡ 会所（半地下） 1000 ㎡ 规划户数 1080 户 规划总人口 3780 人 居住人口毛密度 712 人 /公顷 人均集中公共绿地 ㎡ /人 白 云永泰项目可行性研究报告 第 14 页 公建配套一览表 1 幼儿园 800 ㎡ 2 综合商店 500 ㎡ 3 药 店 200 ㎡ 4 日杂商店 100 ㎡ 5 居委会 50 ㎡ 6 物业管理 50 ㎡ 7 卫生所 50 ㎡ 8 公 厕 50 ㎡ 9 垃圾转运站 30 ㎡ 10 配电房 50 ㎡ 第三部分 开 发 建 设 经 营 方 案 本项目共分两期进行开发，第一期为北面 15 栋 12 层带电梯 商住楼 (首层架空做配套 )，建筑面积为 ㎡ ,其中住宅建筑面积为 ㎡；商场建筑面积为 4520 ㎡；公建配套建筑面积为 ㎡。 第二期为南面 6栋 12 层带电梯住宅楼 (首层架空做配套 ), 建筑面积为 ㎡ ,其中住宅建筑面积为 ㎡。 建设期为 3年。 白 云永泰项目可行性研究报告 第 15 页 第四部分 项 目 投 资 估 算 一、开发成本 1． 土地成本 1）土地使用出让金 (按建筑面积计 ) 250 106192= 万元 2) 征地费 (按 80万 /亩计 ) 80 ( 15)= 万元 合计 : 万元 2. 建安工程费 住宅建安工程费组成汇总表 序号 项目 单价（元 /平方米） 工程量（平方米） 金额（万元） 1 桩基础 90 85292 2 土建工程 800 85292 3 水电安装 180 85292 4 电梯 100 85292 5 消防 60 85292 6 通讯 10 85292 7 煤气 10 85292 8 对讲话系统 15 85292 9 有线电视 4 85292 10 地下室费用 200 85292 11 绿化工程 125 106192 12 合计 1594 85292 白 云永泰项目可行性研究报告 第 16 页 商场建安工程费组成汇总表 序号 项目 单价（元 /平方米） 工程量（平方米） 金额（万元） 1 桩基础 90 4520 2 土建工程 800 4520 3 水电安装 180 4520 4。