天津市房地产发展(集团)股份有限公司可行性报告

天津市房地产发展(集团)股份有限公司可行性报告内容摘要：

德道 80号 邮 编： 300050 电 话： 02223317185 传 真： 02223316822 联 系 人： 陈长来、焦健、黄萍萍 （二）主承销商：广发证券有限责任公司 法定代表人： 陈云贤 地 址： 广州市天河北路 183号大都会广场 41楼 邮 编： 510075 联系 电话： 01068083328 传 真： 01068083351 联 系 人： 钮华明、毛晓岚、于明、于韶光 （三）副主承销商：天津证券有限责任公司 天津市房地产发展（集团）股份有限公司首次公开发行股票申请文件 招股说明书 5— 1— 24 法定 代表人： 葛子平 地 址： 天津市和平区赤峰道 132号 电 话： 02227111176 传 真： 02227119890 联 系 人： 徐洁 丁宇 （四）分 销 商： 分 销 商： 国信证券有限公司 法定代表人： 李南峰 地 址： 深圳市罗湖区红岭中路1012号国信大厦 20楼 电 话： 01066215566—262 传 真： 01066215566—240 联 系 人： 毛红英 分 销 商： 广东证券股份有限公司 法定代表人： 钟伟华 地 址： 广州市东风东路 703号 电 话： 02087761319 传 真： 02087789051 联 系 人： 魏素华 分 销 商： 浙江证券有限责任公司 法定代表人： 项建中 天津市房地产发展（集团）股份有限公司首次公开发行股票申请文件 招股说明书 5— 1— 25 地 址： 杭州市延安路 400号 电 话： 05717062121 传 真： 05717062121 联 系 人： 吴丹枫 分 销 商： 大连证券有限责任公司 法定代表人： 石 雪 地 址： 大连市中山区鲁迅路 20号 电 话 : 04112647468 传 真： 04112808390 联 系 人： 赵晓 云 分 销 商： 北京证券有限责任公司 法定代表人： 卢克群 地 址： 北京市西城区阜成门外大街 2号万通新世界广场 B座 12层 电 话： 01068581166 传 真： 01068587832 联 系 人： 孙岚 分 销 商： 山东证券有限责任公司 法定代表人： 段虎 地 址： 济南市泉城路 180号 电 话： 053164450916 天津市房地产发展（集团）股份有限公司首次公开发行股票申请文件 招股说明书 5— 1— 26 传 真： 053164450731 联 系 人： 肖洪生 （五）上市推荐人：广发证券有限责任公司 （六）发行人律师事务所：天津嘉德律师事务所 法定代表人： 孟卫民 地 址： 天津市和平区大沽北路157号国投大厦 6层 电 话： 022—23142362 传 真： 022—23142062 经办 律师： 李天力、孟卫民 （七）会计师事务所和经办注 册会计师：天津五洲联合合伙会计师事务所 法定代表人： 王福才 地 址： 天津市和平区赤峰道 30号增 1号 电 话： 022—27128239 传 真： 022—27128238 经办会计师： 侯杏倩、施耘清 （八）资产评估机构： 天津华夏会计师事务所 法定代表人： 白建国 天津市房地产发展（集团）股份有限公司首次公开发行股票申请文件 招股说明书 5— 1— 27 地 址： 天津市和平区南京路 305号 电 话： 022—27307033 传 真： 022—27307033 经办评估人员： 韩玉强、石玉珍 天津市津评资产评估有限公司 法定代表人： 吕家新 地 址： 天津市和平区睦南道利增里 B座 电 话： 022—23391332 传 真： 022—23125127 经办评估人员： 吕家新、邵珉 （九）土地评估机构：天津市地价评估事务所 法定代表人： 王兵 地 址： 天津市和平区西康 路 60号 电 话： 022—84100503 传 真： 022—84100503 经办评估人员： 崔贵琪、张晓星、刘彦 （十）股票登记机构：上海证券中央登记结算公司 天津市房地产发展（集团）股份有限公司首次公开发行股票申请文件 招股说明书 5— 1— 28 法定代表人： 王迪彬 地 址： 上海市浦建路 727号 电 话： 02158708888 传 真： 02158754185 三、本次发行的预期重要时间表 招股说明书发布日期： 2020年 7月 30日 发行公告刊登日期： 2020年 7月 31日 申 购 期： 2020年 8月 6日 资 金 冻结 日 期： 2020年 8月 7日至 2020年 8月 9日 摇 号 日 期： 2020年 8月 9日 摇号结果公布日期： 2020年 8月 10日 划 款 期： 2020年 8月 10日至 2020年 8月 12日 天津市房地产发展（集团）股份有限公司首次公开发行股票申请文件 招股说明书 5— 1— 29 第三章 风险因素 投资者在评价发行人本次发售的股票时，除本招股说明书提供的其他各项它资料外，应 特别认真地考虑下述各项风险因素。 为了确保公司的经济效益，维护股东的合法权益，针对这些风险，公司将积极有效地采取相应对策，请投资者予以关注。 根据重要性原则或可能影响投资决策的程度大小排序，本公司风险如下： 一、楼盘空置的风险 公司 2020年度有 19万平方米的成品房尚待销售，如果不能尽快销售出去，有可能因材料、户型和地理位置无法满足消费者需求变化，造成空置楼盘跌价甚至滞销的风险。 天津市建委继 1999年取消了 571家房地产企业的开发资质后， 2020年又有 282家企 投资于本公司的股票会涉及一系列风险。 在购买本公司股票前，敬请投资者将下列风险因素 相关资料连同本招股书中其他资料一并考虑。 天津市房地产发展（集团）股份有限公司首次公开发行股票申请文件 招股说明书 5— 1— 30 业被取消开发资质，从 而天津市房地产企业已由原来的 1769家减少至目前的 916家。 在天津市 2020年住宅与房地产管理工作会议上，有关领导明确提出：“实施扶优扶强战略。 鼓励有条件、有实力、有信誉、有后劲的企业做强做大，向规模化、集约化方向发展。 ”同时，天津市今年将加大住房公积金个人贷款力度，停止向单位发放住房公积金贷款，直接面向个人，这将有效地刺激个人购房的欲望。 在外部销售环境十分有利的情况下，公司针对现有空置房，分楼盘制定了相应的销售策略。 详细情况见本招股说明书“第五章 发行人的业务和技术”。 二、市场占有率存在下 降趋势带来的风险 公司的市场占有率近年来稳中有降， 1999和 2020年公司在天津房地产市场的占有率分别为 %和 %，市场占有率没有提升，并存在进一步下降的可能性。 市场占有率的下降，将影响公司的市场形象和行业地位，进而影响公司的业绩。 天津市房地产发展（集团）股份有限公司首次公开发行股票申请文件 招股说明书 5— 1— 31 2020年公司在全市商品房销售收入中所占比例与 1999年相比有小幅下降。 这一方面是市场竞争激烈的结果 , 但更重要的原因是，由于 2020年天津市的危改拆迁片主要位于天津市不发达区域，消费水平较低，其主要消费价位在 2020元 /m2以下，而此价位的低档商品房在全市商品房开 发面积中占有较大比例，但本公司 2020年上市楼盘中以中档、中低档商品房为主，从而失去了一些消费客户，影响了公司当年的商品房销售额。 随着天津市廉价商品房的需求量的下降，居民消费水平的提高，寻求二次置业、改进型住房的需求量将随之攀升，中档商品房的消费将成为天津市房地产市场新的消费热点。 公司存货中的上市楼盘多数属于此类商品房，目前公司在建项目无论在区位、功能及环境等方面都符合现在及未来市场的需求，同时公司将调整经营策略、增加广告宣传投入、加大销售力度，以提高公司的市场份额。 三、土地规划政策变化的风险 为了保证天津市长远规划的落实 ,需要对天津市房地产发展（集团）股份有限公司首次公开发行股票申请文件 招股说明书 5— 1— 32 现行的土地使用性质进行调整。 公司作为房地产开发企业，取得土地使用权是项目开发的前提，一旦调整土地用地性质，将对项目开发产生巨大的风险。 公司在建项目平诚大厦工程已于 1999年 5月开工，目前基础工程已竣工。 由于原天津市解放北路金融一条街道路狭窄，限制了金融市场的发展。 最近天津市政府拟将友谊路确定为金融一条街，沿街建筑的规划将发生改变。 平诚大厦项目因市政规划设计原因暂停 ,延误了工期。 对此，公司在拟开发项目签定征地协议前 ,深入与天津市规划管理局和规划设计院进行磋商 ,并 促使持地人取得市经委关于地块用地性质的批文和规划局下达的规划要点通知书 ,保证征地协议签定后取得土地使用权 ,顺利进行项目开发。 平诚大厦项目总投资 3720万元，截止2020年 12月 31日，已累计投资。 该项目于 1999年 5月开工，计划于 2020年竣工。 由于天津市政府拟将友谊路确定为金融一条街，本公司也将此项目的计划作了相应天津市房地产发展（集团）股份有限公司首次公开发行股票申请文件 招股说明书 5— 1— 33 的调整。 公司正积极与市规划局协调配合进行该项目的立面修改，努力使该建筑与马场道建筑风貌相宜，并具有金融建筑的风格，力争尽快开工，同时施工单位天津市第七建建筑工程有限公司 已作好了复工准备，此项目将取得预期效益。 四、项目开发过程中的风险 房地产项目的开发、建设、销售是个多环节的系统工程，具有开发过程环节多、周期长、涉及部门和单位多的特点。 公司的房地产项目开发从土地获得、市场调研、投资决策、项目策划、规划设计、建材采购、建设施工、销售策划、广告推广、销售服务和物业管理等环节涉及调研机构、规划设计单位、建筑施工单位、广告公司、建材供应商、物业管理公司等多家合作单位，并受土地规划、市政、消防、环保等多个政府部门的领导，致使本公司资源整合的难度较大，从而加大了公司 对开发工程的进度、质量、投资、营销等的控制难度。 由于公司多年来的主要业务集中在天津天津市房地产。