城市综合体可行性报告

城市综合体可行性报告内容摘要：

性与类同价值，但作为在开发上有独特定位 ——文化、休闲与商业联动的商业广场，具有其它城市综合体不具备的附属价值，这些附属价值有的在项目开发时就可以展现（统一规划，分级开发），有的在项目投入运营时方可体现，但客观上，在确定本项目开发规划时就已经为商业产品注入了增值或价值延伸功能。 具体到本项目，它的附加价值主要体现为： ① 、 项目直 接体现的自身商业价值； ② 、 项目由文化衍生的其它商业价值； ③ 、 项目自身的文化价值； ④ 、项目的品牌价值； ⑤、项目功能互动而延伸的增加价值； ⑥、项目梯次、升级开发而带来的次生价值 ⑦ 、项目经营与运作过程中所带来的市场价值； ⑧ 、项目综合的社会人文价值 基于此，保证了项目对行业、市场的良好融入与切入，能够找到自己的发展方向，为项目的快速成长与成熟注入了强大内力。 （ 4）项目的品牌价值支撑 品牌是企业的第二生命，同样，品牌 也是一个项目的第二生命，它代表着项目的竞争制高点与核心竞争力，同时，从某个角度讲，品牌决定了项 15 目的中远期市场。 商业地产的根本与终极竞争就是品牌力的竞争，通过对行业的总结，也可以从我们身边发现：成功的商业地产与复合地产项目都具有一个成熟的自身品牌，沃尔玛，家乐福，大润发，好又多，万达??，再深层次研究，可以发现：国外商业巨头进入中国，几乎全是租赁物业，他们不用开发项目，玩的是 “借壳上市 ”， “壳 ”就是他的品牌， “市 ”就是市场，他们积累了几百年，甚至更久，有了一个成功或者成熟的自身品牌，消费者通过品牌识别，不仅可 以明白它的属性，还可以对它的产品、价格、品质、服务做出识别，他们的商业已走上了成熟的生产线模式；国内的商业地产还处于行业发展的初级阶段，需要通过项目的开发与运营占领属于自己的市场，还处于资金积累、专业积累、市场推广、品牌积累的原始阶段。 万达也不例外，只是他做的更专业，投入的更多，对市场的占有率达到了一个较高的高度，形成了一定的品牌识别与品牌辐射能力，所以它的项目有一定的生命力与竞争力，目前也走了生产线模式。 由此，我们得到：作为一个有中长远追求的商业与复合地产缔造者，作为一个对自己负责、对社会负责、对项目自 身负责的开发者与运营者都应首先注重品牌建设与推广的重要性，只有这样，项目开发才可以获得成功，才可以在行业做的持久，才可以追求大的成就。 炎帝广场可以充分利用炎帝文化的内涵，通过这种 “同根共祖 ”的人文识别，通过与商业、旅游业等相关业态的互动，促成真正的商业集群效应。 炎帝文化是独一无二的，炎帝广场也是独一无二的，这些为品牌的建立与传播找到了主线与方向，所以商业开发与运营就要在内涵、展示方式、体现手段、经营手法、品牌建设策略上下功夫，体现它应有的品牌价值，通过品牌建设、提升与完善最终树立一个带动整体综合效应、刺激相 关产业大的发展、获得良好社会价值回报的知名品牌，因此，我们认定：炎帝广场的品牌是独一无二的，它的影响力、传播力、辐射力、领导力、拉动力、竞争力也是独一无二的，同样，项目若成功开发并能够专业、高标准运营，它的品牌价值也是独一无二的。 16 （ 5） 项目的其它价值支撑 本项目的规模、品位、特色、业态、功能、运营在定位与操作诸单元上将达到一个新的高度，势必将项目整体优势与潜在影响力开发与挖掘出来，因此而呈现的价值链效应也是多重的，比如：由于项目本身的属性与特性而体现的人文与社会价值，本项目投入运营后将在交通上体现它应 有的交通分流价值；由于本项目区位优势的独特性而对整个株洲市城市形象与综合影响力的传播价值，此外，对于旗滨自身来讲，开发的过程不仅是印证的过程、追逐成功的过程，也是学习、探索、积累的过程。 通过项目的开发不仅可以完善自身、增强实力、积累经验，同时也为旗滨在行业的推进与产业的持续投入带来借鉴与提升价值。 项目竞争优势支撑 株洲现有商业中心 市级商业中心 北起七一路，南抵徐家桥大市场，东毗铁西路，西临湘江。 依托中心广场商圈及芦淞市场群，服务于本地及周边市县，专业市场辐射及桂北、赣西、云贵乃至鄂豫陕 等地。 此区域内包括大型购物中心与超市（已建的株百、芦淞超市、国美、规划中在建的中鸿人和广场等）、大型专业批发市场（芦淞服装批发市场群）、大型文化市场（图书城、千金文化广场）、大型农贸市场（钟鼓岭大市场、徐家桥大市场）、大型专业市场（江南商城）、三星级宾馆（国宾、金龙、金德以及株洲宾馆等）。 同时，中心商圈已经形成一个成熟的市场群，其定位主要为购物休闲、文化娱乐、商务及专业批发。 区域商业中心 区域商业中心（即城市商业副中心）主要以满足本区居民消费为主，依 17 据本区区域位置与产业优势吸引外来顾客，着力突出商圈效应。 在株洲市整体规划中，拟设置区域商业中心 5个，即荷塘区以红旗广场为中心的红旗商业中心、石峰区以响石广场为中心的响石商业中心、以渌口经济开发区(渌口镇 )为中心的渌口商业中心、天元区以天台路和湖南工业大学新校区为中心的天台商业中心（炎帝广场）以及在马家河镇一带以规划中新火车站为中心的新马商业中心。 河西将规划成为一个市级商业副中心。 株洲现有同业态商业广场： 响石广场，红旗广场，长江广场，炎帝广场，中心广场及芦淞市场群。 经营方式：自营与产权出让相结合。 经营现状：目前中心广场、长江广场及芦淞商圈良好，其他一般。 本项目的优势： 本项目有八大优势： 区位优势 项目地处长株潭经济一体化交通枢纽位置的株洲市，天元区又是未来株洲行政与办公中心，项目同时距株洲新火车站 4公里，有得天独厚的区位优势，能够形成强力的市场辐射，带来可观的人气与商机。 业态优势 炎帝广场项目作为株洲未来商业经济亮点的超大型城市综合体项目，不仅能够满足目标人群与潜在消费人群的生活与消费需要，而且由于项目本身具有的文化、休闲、旅游、体验等其它独特资源，使项目在业态规划、品位打造与特色提炼上有更丰富的关联与互动，各业态之间又相互支撑与补充，形成 良好的产业链综合效应，不仅为项目带来广阔的生存空间，也 18 为项目带来良好的投资回报。 功能优势 （株洲）区域内，同业态的商业项目大多只具有传统的商业功能，在国内，大型商业综合体项目大都在品位与特色突出的基础上做到功能的完善与强力互补，而本项目不仅具有传统商业的购物功能外，利用自身优势，在文化、休闲、旅游、体验、服务、娱乐、商务等板块做足文章，以求达到更大的市场覆盖，实现品牌的快速提升，获得更丰厚、更长远的综合回报。 内涵优势 本项目充分利用了炎帝文化的推动作用，通过产业互动与产品开发，促使文化属性与商业、旅 游等产业实现完美嫁接，从而为项目注入了丰富的内涵，文化价值的支撑与借助力量是区域内其它商业项目不具备的，也是国内目前其它成功商业项目所缺少的，内涵的优势对于本项目来讲主要体现在三个方面： 1 炎帝文化自身具有的历史、民族及文化专属价值； 2 通过文化而衍生的商业及其它价值； 3 因为文化自身具有的超强生命力给项目自身带来的生命力与竞争力。 基于此，项目由于具有独特的文化元素，从而为项目带来了生存发展优势与竞争优势。 品牌优势 商业地产项目大多市场培育周期较长，品牌建设过程较慢，品牌竞争期较短，有的直至退出市场竞争也 没有一个像样的品牌识别。 品牌力不强也是商业地产项目缺乏竞争与生存空间的主要根源。 为了建设好自身品牌， 19 开发商不仅投入了大量的时间与资金等其它资源，商业运营者也是大伤脑筋。 万丈高楼平地起，没有借力的地方怎么跳跃啊。 本项目由于搭上炎帝这一海内皆知的历史遗产传播快车，通过专业操作，使品牌能够在短期内达到应有的认知与相应的高度。 ——站在巨人肩头，又何必平地而起。 因此，品牌打造的成功是这个项目最终开发成功的关键，也是项目进入成熟期后中长期生存与发展的有力保障。 运营优势 商业地产的产权使用期相对住宅及工业地产相对较 短，对商业地产产权的出让国家与地方政府都有不同程度的限制，由于商业地产特有的价值及属性，造就了商业地产经营模式的不同。 商业地产项目的运营模式目前主要有三种：自持产权、租赁经营，产权打包、委托经营，产权共持，合作经营；结合本项目的特点与实际状况，为了合理规避市场潜在风险，摆脱经营中的各种压力，实现项目最大的商业回报，可采取如下经营策略：统一规划、分期开发，合理操作、确保成功，先期运营、中期销售、后期升级，市场建设先走、品牌打造伴行。 深度优势 本项目有四个层面的纵深： ①、开发资源的纵深，项目有充分的土地及 其它可利用自然资源，支持项目的深度开发，根据市场，能够提供不同的产品组合； ②、业态的纵深与功能的纵深，这直接带来消费深度的纵深； ③、市场生存空间与品牌提升价值空间的纵深，有利于项目的持续繁荣，培养各界及投资者对项目的持续关注与发展信心； ④、商业价值与其它综合价值的纵深 ——项目运营后，商业租金及销售收入、项目相关功能所显现的商业价值体现、项目所带动的社会、人文与其它综合效益都是不可估量的投资回报。 20 市场优势 本项目的市场优势主要体现在六个方面： ①、项目区位优势带来的市场热启动优势； ②、项目由于文化 背景所产生的潜在市场优势； ③、项目由于开发、定位、业态规划、功能配置、专业运营等自身实力决定而带来的生存优势； ④、项目由于综合条件而决定的市场竞争优势； ⑤、项目由于综合效应而产生的品牌辐射优势； ⑥、项目由于开发深度而带来的生命力优势。 六大市场优势奠定了项目的生存和发展空间，保证了项目中远期的可持续性繁荣。 招商论证（经营者市场分析） 为从经营层面对项目进行评估，我们与国内主要商家进行了必要沟通，进行了意向招商测试，目前具备一定意向的商家反馈讯息如下： 类别 品牌名称 需求面积 可承受租金 连锁超市 乐购 2。