湘潭昭山示范区湖南农药厂二期与湘潭客车厂国有工矿棚户区改造建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

湘潭昭山示范区湖南农药厂二期与湘潭客车厂国有工矿棚户区改造建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

府、湘潭市人民政府批复通过的《长株潭城市群两型社会示范区湘潭易家湾昭示片区规划》明确提出将昭山示范区打造成为长株潭地区乃至湖南省的 “ 生态绿谷、创意之都 ” ，使之成为长株潭城市群总部经济的聚集区、创意产业的中心区、生态旅游的首选区、生态环保的标志区、城乡统筹的样板区、经济发展的增长 极。 湖南省政府、湘潭市政府为鼓励昭山示范区的创新发展给予了充分的政策扶持，昭山示范区享有 “ 两型 ” 社会建设 “ 先行先试 ” 改革突破试验权， 拥有国、省、市赋予的产业、财税、土地、投融资、人才科技、行政等六个方面的优惠政策。 昭山示范区采取高端规划引领，战略项目带动，基础设施先行，公共配套同步的战略思路，自成立伊始，短短 4 年间，昭山示范区作为长株潭融城核心区，经济和社会都得到迅猛发展，其休闲旅游业、城市建设和房地产业成就尤为引人瞩目。 作为现代都市中不可多得的登山揽胜、休闲旅游胜地，昭山示范区每年接待游客 30 万人次。 昭山 示范区 “ 三纵三横 ” 路网框架已成形，昭山作为联通长株潭三市的交通枢纽优势日益显现。 未来， 2030 年昭山示范片区总人口将达到 19 万人（其中城镇人口 7 万人，旅游人口 12 万人）， GDP 超过 500 亿元，成为湘潭市、长株潭城市群建设中的核心区域和黄金地段，成为湖南省一颗耀眼的 “ 绿心 ” ，成为国际知名 “ 绿心 ” 生态宜居区。 然而，与昭山示范区作为 “ 绿心 ” 地区与 “两型” 社会建设 “ 先行先试 ” 改革示范区的内涵要求，以及与昭山示范区经济发展迅速的背景不相符的是昭山示范区 大量的国有工矿棚户区 尚未改造。 目前国有工矿棚区 集中分布 在 湖南农药 厂片区、 湖南 省建筑陶瓷厂 片区 、 535 工厂 片区 及湘潭客车制造厂片区。 国有工矿棚户区共 4480 户，其中 湖南农药厂 2357 户、 湖南 省建筑陶瓷厂 343 户、 535 工湘潭昭山示范区湖南农药厂（二期）与湘潭客车厂国有工矿棚户区改造建设项目 可行性研究报告 武汉华中科大建筑设计研究院 6 厂 1430 户、湘潭客车制造厂 350 户。 这些棚户区 房屋密度大，房屋结构简陋，缺乏必要的市政基础设施和相应的社区配套设施，居民生存发展空间小，生活环境条件差，且现有的消防设施十分薄弱，一旦发生了火灾和其它灾难，因道路狭窄，坑洼不平，消防车不能进入，对及时采取有效的救助措施有很大影响。 但是棚户区居民大多数是退休或低收入职工等群体，缺乏经济能力通过市场途径改善居 住条件。 并且，党中央、省委省政府及相关部门在近几年都出台了一系列加速棚户区改造的政策制度。 习近平总书记更是在 20xx 年召开的中共中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设的第十次集体的学习中明确指出，住房问题既是民生问题也是发展问题，关系千家万户切身利益，关系人民安居乐业，关系经济社会发展全局，关系社会和谐稳定；李克强总理在 20xx 年国务院常务会议上，强调改善困难群体住房条件，让广大翘首以盼的困难家庭早日搬进新居，是各级政府保障基本民生的 “ 硬任务 ” ，是必须向人民兑现的 “ 硬承诺 ” ； 20xx 年伊始，习总书记 又不顾严寒亲赴边陲考察棚户区改造工作，希望棚户区改造工作加速推进，百姓日子越过越好。 按照湘潭市统一安排， 20xx 年昭山示范区管理委员会先期启动了湖南农药厂（南天）工矿棚户区一期 683 户改造工作，得到了广大人民群众的好评，并收到了良好的改造效益； 20xx 年，为迅速把改革发展的成果惠及到广大人民群众，决定改善全部棚户区居民的住房条件和生活环境。 根据昭山示范区的统一规划，将 省建筑陶瓷厂及 535 工厂棚户区内的居民集中异地安置；将 湖南农药厂 棚户区内还未改造的居民及湘潭客车制造厂棚户区的居民集中异地安置。 本次可研编 制的内容为 湖南农药厂 （二期） 及湘潭客车制造厂棚户区改造，由 湖南昭山经济建设投资有限公司 作为建设单位，采用异地集中安置方式全面实施棚户区改造工作。 棚户区现状 1) 湖南农药厂 原湖南农药厂发展鼎盛时期，企业干部职工达到 1万余人，亏损衰落时期，大量干部职工调走，依法破产后， 4 千多名职工就地下岗待业。 由于昭山乡、易家湾镇地区多家国有企业情况类同，本地无法提供更多就业机会，相当部分职工只能选择异地再就业，逐渐搬离开农药厂职工宿舍区，留下职工大都属于再就业困难职工。 原湖南农药厂 内共有 57 栋宿舍楼，建筑面积 ，湘潭昭山示范区湖南农药厂（二期）与湘潭客车厂国有工矿棚户区改造建设项目 可行性研究报告 武汉华中科大建筑设计研究院 7 住在棚户区内的职工及家属共有 2357 户， 7470 人，户均住房面积 ，人均住房面积。 职工宿舍大多建于上世纪 6080年代，按当时职工居住标准规划，具有楼间距小、公用设施少、住宅面积小、通道公共区域面积小等特点，至今，大多数住房由于已出现裂、脱、陷、渗、漏情况，部分住宅楼出现墙皮脱壳掉落、基础下陷、墙体外斜开裂等现象。 现企业亏损破产，根本无力进行职工宿舍维修与配套改造；留下来的住户，由于种种原因特别是经济条件的限制，更无力改善居住条件。 从入户调查的情况来看，全体棚户 区居民改造呼声强烈，新建房屋愿望迫切。 根据棚户区分布现状及操作难度，拟对棚户区项目的实施，实行 “ 总体规划，分期立项、分批安置，有效实施 ” 的方针。 整个棚 户区分为 二 期分期立项实施。 一期棚户区改造区域共 18 栋，总户数 684户，人口 2527 人，拆除建筑面积 39614m2，一期工程已于 20xx 年启动实施； 二期棚户区改造区域共 39 栋，总户数 1673 户，人口 4943 人，拆除建筑面积。 2) 湘潭客车制造厂 企业职工住房主要建设于上世纪 7080 年代，户型大部分为 4560 ㎡套间，由于地处工厂集中区， 职工住宅楼布局十分紧凑，据调查，大部分具有再就业能力职工调离或自动分流，现棚户居民主要由年龄偏大、再就业能力差留守职工构成，主要经济来源为下岗职工基本津贴。 棚户区 内共有 36 栋宿舍楼，建筑面积 ，住在棚户区内的职工及家属共有 350 户， 982 人，户均住房面积 ，人均住房面积。 上述二企业均由于原有企业关停，无力进行职工住宅维修与配套改造，留守职工由于受经济来源的限制，更无力改善居住条件。 职工宿舍大多建于上世纪 5080 年代，按当时职工居住标准规划，具有楼间距小、公用设施 少、住宅面积小、通道公共区域面积小等特点，至今，大多数住房由于已出现裂、脱、陷、渗、漏情况，部分住宅楼出现墙皮脱壳掉落、基础下陷、墙体外斜开裂等现象，据检测，已是危房。 棚户区供水管网、电网电路严重老化，水管承受不住正常水压，跑漏爆管现象层出不穷，电路承受不住正常负荷，断路短路情况时有发生，导致住宅区居民用水用电情况是“停水停电 9，断水跳闸天天有”。 由于排水系统与垃圾收集转运设施不足和不科学，居民生活垃圾、污水湘潭昭山示范区湖南农药厂（二期）与湘潭客车厂国有工矿棚户区改造建设项目 可行性研究报告 武汉华中科大建筑设计研究院 8 排放十分不便，久而久之导致楼前楼后臭水沟，房前房后垃圾堆，不清理臭，清理起来更臭，出太阳烤着 臭，下大雨飘起来臭 …… ，种种缺陷，让曾今为国有企业做出贡献的留守职工及其家人依旧在忍受棚户区的困苦。 项目建设目标 按照国家对棚户区改造政策从根本上解决棚户区居民的基本居住条件和生活环境的原则，通过大量细致的现场调查、鉴定、统计 湖南农药厂 及湘潭客车制造厂 棚户区的实际情况，以及根据 《长株潭城市群两型社会示范区湘潭易家湾昭示片区规划》提出将昭山示范区打造成为长株潭地区乃至湖南省的 “ 生态绿谷、创意之都 ” 的要求，故棚户区改造采取异地新建，统一安置。 利用安置点现有的部分基础配套设施，使新建安置小区组团交通方便、 居民来往便捷、配套设施齐全、基础设施完备、居住条件较好，为棚户区居民建设一个适合居住、活动的小区。 方案实施后，基本上可以解决棚户区居民恶劣的生活环境，并推进安置地经济的发展和城镇的建设，在当地政府的支持和协调下，保证综合改造目标的落实。 项目单位简介 1) 湖南农药厂 湖南农药厂于 1950 年 建厂，当时厂址在长沙市， 1955 年迁入湖南省湘潭市易家湾镇， 占地 37 万 m2，固定资产 亿多元。 厂区濒临湘江，紧靠 10320 国道和京广铁路，湖南省农资交易市场在公司正对面。 公司自有专线铁路货栈和航道码头，交通 极为便利。 是全国十五家重点农药企业之一，湖南省优秀企业、高新技术企业，属国家大型一类企业。 曾经在化工部排名前三，产量在国内排名前十。 生产 3 大类共计 30 多个产品：农药有甲胺磷、甲基对硫磷、敌敌畏、敌百虫，杀虫单、杀虫双、氧化乐果、扑虱灵、 NC—12百菌清、三环唑、骠马等；化工原料有烧碱、吡咯烷酮、 r—丁内酯、氯甲烷等；医药原料药有 FDP、脑复康、头孢菌素等。 年工业总产值亿元以上， 1991 年优质产品产值占总产值 ％。 是国家一级计量单位，在全国同行业中第一个获化工部“质量管理奖 ”。 1993 年由原湖南 农药厂独家整体改制为国有控股的股份制企业（湖南南天实业股份有限公司）。 原湖南农药厂（南天股份）发展鼎盛时期，企业干部职工达到 1 万余人，亏损衰落时期，大量干部职工调走，依法破产后，4 千多名职工就地下岗待业。 2) 湘潭客车制造厂 湘潭昭山示范区湖南农药厂（二期）与湘潭客车厂国有工矿棚户区改造建设项目 可行性研究报告 武汉华中科大建筑设计研究院 9 市属企业，始建于 1958 年，位于湘潭昭山示范区易家湾镇，占地面积约 320亩，历史上主营客车制造修配，鼎盛时期干部职工达到 20xx 余人。 由于产能落后，于 1997 年关停至。 据调查，上述二个国有企业是当时昭山乡、易家湾镇地区主要龙头骨干企业，由于产能落后等原因，集中在 19911995 年 时间段先后关停，引起当地围绕龙头企业衍生的配套企业成片关停或转走的连锁反应，地区就业岗位锐减，失业率飙升。 大部分年轻、再就业能力强干部职工迅速调走或分流，留在当地的主要是由于年龄偏大、知识技能单一、职业病困扰、创业基础薄弱等原因造成的再就业能力差人群，主要经济来源为下岗职工基本津贴。 项目概况 项目名称 湘潭昭山示范区 湖南农药厂 （二期）与湘潭客车厂国有工矿棚户区改造建设项目 项目建设单位 建设单位： 湖南昭山经济建设投资有限公司 法定代表人： 杨晓军 注册资本：人民币 拾亿 元整 成立日期 ： 20xx 年 3 月 29 日 公司类型：有限责任公司（法人独资） 注册地址： 湘潭市岳塘区易家湾街道 101 大院 100 号 经营范围： 一级土地储备及经营；基础设施建设与投资、项目策划。 可行性研究报告编制单位 单位名称：武汉华中科大建筑设计研究院 住 所：洪山区关山武黄公路 39号 法定代表人：李玉堂 注册资金：人民币：陆佰万元整 经营范围： 规划咨询、编制项目建议书、编制项目可行性研究报告、项目申请报告、资金申请报告、工程设计。 证书编号：工咨甲 22120xx0007 湘潭昭山示范区湖南农药厂（二期）与湘潭客车厂国有工矿棚户区改造建设项目 可行性研究报告 武汉华中科大建筑设计研究院 10 建设地点 昭山示范区 昭易六 号路 以东、 新民路以南 、 朝阳路以西、朝阳渠 以北区域 建设规模 本项目总设计住房为 2040 套，其中安置棚户区居民 2023 户，人数 5925 人；拆除现有棚户区建筑面积 ，整理棚户区土地 亩。 本次 项目 规划 总用地 面积 （约 亩），其中城市规划道路建筑面积 （约 亩），项目净用地面积 （约 亩）， 项目总建筑面积 ； 其中 总计容建筑面积为 （其中 住宅面积为 ，商业面积为 ， 物业管理用房面积 ， 9 个班幼儿园面积 ） ， 不计容面积建筑面积 ㎡ ， 为架空层及地下室。 总停车位为 1161 个，其中地面停车位 26 个，地下停车位 1135 个。 建设期 项目建设期限： 3 年（ 20xx 年 3 月 2018 年 2 月） 投资估算 本项 目 工 程 总投资 ： 万元；其中住宅 万元、公共设施 万元、基础设施工程 万元、其他费用 万元（含征地拆迁费 万元）、预备费 万元。 资金筹措 方案 1) 群众自筹：由棚户区居民承担，每户居民出资 18~22 万； 2) 国家财政补贴：申请国家财政补贴。 编制依据 1) 湘潭昭山示范区 湖南农药厂 （二期）与湘潭客车厂国有工矿棚户区改造建设项目 可行性研究报告委托书 ； 2) 国家住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会文件 《 关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知 》 建保 [20xx]56 号 ； 3) 业主提供的 1:1000 的。