海泊嘉园可行性研究报告(编辑修改稿)

海泊嘉园可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

5 2 4路 (无人售票 ，票价一元 ) 海泊桥站、十六中站 185 2 8路 (无人售票 ，票价一元 ) 海泊桥站 185 2 28路 (无人售票 ，票价一元 ) 海泊桥站、十六中站 185 2 30路 (无人售票 ，票价一元 ) 海泊桥站 185 2 36路 (无人售票 ，票价一元 ) 海泊桥站 185 2 212 路 (无人售票 ，票价一元 ) 海泊桥站、十六中站 185 2 219路 (无人售票 ，票价一元 ) 海泊桥站 185 2 302 路 (无人售票 ，票价一元 ) 海泊桥站 185 2 362路 (无人售票 ，票价一元 ) 海泊桥站、十六中站 185 2 367路 (无人售票 ，票价一元 ) 海泊桥站 185 2 369路 (无人售票 ，票价一元 ) 海泊桥站、十六中站 185 2 761 路 (无人售票 ，空调车，票价两元 ) 海泊桥站 185 2 310路 (无人售票 ，票价一元 ) 鞍山二路小学站 180 2 319路 (无人售票 ，票价一元 ) 鞍山二路小学站 180 2 ： 毗邻青岛鞍山一路小学、青岛鞍山二路小学、青岛十六中、私立青岛大路小学、青岛理工大学。 ： 紧邻青岛市海慈医院、青岛市四方医院、青岛市第六医院、青岛市市北区中医院、青岛新兴医院。 ： 海泊河环绕周边，附件有青岛海泊河公园、南山公园 、新兴体育馆。 ： 紧邻中央商务区，附近有万达广场、新兴酒店、兴商大厦、卓越大厦、欧亚大厦等。 海泊嘉园可行性研究 6 ： 周边有多个已建成小区，例如海泊人家、华新园小区、澳桦园、海泊苑、飞燕花园、柳苑、方荟嘉苑、花好月圆等。 规划控制要点 规划控制要点详见表 22。 表 22 规划控制要点 土地位置 市北区颐和广厦、西吴路、鞍山一路、杭鞍快速路围合区域 土地总面积（平方米） 规划建筑总面积（平方米） 88514 出让土地部分 土地用途 城镇住宅 商服 土地面积（平方米） 14029 215 规划指标要求 容积率 ≤ 建筑密度 60%左右 绿地率 ≥ 10% 出让年限（年） 70 40 规划建筑面积（平方米） 88511 86978 1333 拍卖成交价（楼面地价）（元每平方米 ） 6020 成交总价 (万元 ) 划拨土地部分 土地面积（平方米） 海泊嘉园可行性研究 7 土地用途 城镇住宅（廉租住房） 规划建筑面积（平方米） ≥ 7400 套数 ≥ 148 规划及建筑设计 要求 ：符合机场净空限高的要求。 ：满足法规日照的要求。 ：退后北侧规划通路道路红线 10 米以上，退东侧、南侧及西侧地界 6米以上。 ：停车位按照普通住宅按照 1车位 /户，商业建筑按照 1 车位 /百平方米建筑面积配备停车位，保障性住房按照有关规定配备停车位，停车位地上、地下结合设置。 本项目保障性住房为廉租房项目，按青岛市廉租房申请条件，拥有机动车的居民不得申请廉租房，所以本项目的 148户廉租房不配备相应的停车位。 土地拍卖情况 拍卖起叫价 3570 元 /平方米。 本项目最终楼面地价成交价为 6020 元 /平方米 ，可见竞争之激烈。 海泊嘉园可行性研究 8 3 市场分析 全国房地产市场情况 全国房地产开发投资完成情况 20xx 年，全国房地产完成开发投资 86000 亿元，比上年增长 个百分点（名义增长率），扣除价格因素，增长 个百分点（实际增长率）。 从图 31 可以看出， 20xx 年全国房地产开发投资增速比 20xx 年明显提高，且全年保持一个较高水平。 从 20xx 年全年来看， 全国房地产开发投资增速平稳中略有下降，从年初的 个百分点降低到 ，说明全国房地产市场从年初的狂热逐步变得冷静，市场观望情绪开始抬头。 图 31 全国房地产开发投资增速 数据来源：国家统计局 20xx年 ,房地产开发企业土地购置面积 38810万平方米 ,比 20xx年增长。 从图 32 可以看出， 20xx 年全国房地产开发企业土地购置面积较 20xx 年明显提高。 从20xx 年全年情况来看，全国房地产开发企业土地购置面积基本上呈现上升趋势，但是大部分月份的增速 为负数 ，说明房地产开发企业观望情绪浓厚。 海泊嘉园可行性研究 9 图 32 全国房地产开发企业土地购置面积增速 数据来源：国家统计局 全国商品房销售情况 20xx 年，全国商品房销售面积 130550 万平方米，比 20xx 年增长 个百分点。 从图 33可以看出， 20xx 年全国商品房销售面积和销售额增速比 20xx 年显著提高，全年保持在一个较高的水平。 从 20xx 年各月情况来看，商品房销售面积及销售额增速又呈现逐渐下降趋势，说明市场从年初的狂热逐渐归于理性。 从图 34全国商品房销售面积及同比走向 可以看出，从 20xx 到 20xx 年，全国商品房销售面积和同比走向曲折发展。 全国房地产整体上呈现增长态势，在 20xx 年，房地产市场受国际金融危机影响，遭遇挫折。 此后，房地产市场继续呈现高速增长行情。 海泊嘉园可行性研究 10 图 33 全国商品房销售面积及销售额增速 数据来源：国家统计局 图 34 全国商品房销售面积及同比走向 数据来源：国家统计局 全国房地产开发景气指数 从图 35可以看出， 20xx 年全国房地产开发景气指数比 20xx 年显著提高，且全年保证在较高水平。 从 20xx 年各月情况看，房地产开发景气指数保持基本稳定，略有起伏。 30%20%10%0%10%20%30%40%50%60%020xx0400006000080000100000120xx0140000200520062007200820092010201120122013商品房销售面积 商品房增速 海泊嘉园可行性研究 11 图 35 全国房地产开发景气指数 数据来源：国家统计局 国家房地产政策 20xx 年，受国际金融危机的影响，我国房地产业遭遇重大挫折。 土地交易面积、房价均出现大幅下降。 为此中国政府推出四万亿经济刺激计划，地方随之配套了十几万亿的经济刺激方案。 房地产行业迎来了新一轮的快速上涨期。 房价的快速上涨产生了一系列的社会问题。 国家 20xx 年开始出台限购政策，通过政府强制力控制市场需求，抑制房价。 20xx 年到 20xx 年初，政府继续出台一系列抑制房价的相关政策。 如 20xx 年初，国务院提出五条房地产调控措施即“国五条”，并发布“国五条”细则。 房地产市场进入了一段稳定期，居民对房价持观望态度。 随着新一届政府领导班子的上台，房产政策出现松动。 近几个月，陆续有几个地方城市楼市实行限购松绑。 例如，天津滨海新区购房人交一成首付就能先住房，无锡下调购房入户标准，安徽铜陵将对购房者进行财税补贴。 未来，有可能有 更多的地方城市放松限购政策。 青岛 房地产市场情况 青岛 房地产开发投资 完成 情况 20xx 年，青岛市房地产开发完成投资 1048 亿元。 从图 36 可以看出，青岛房地产开发投资从 20xx 以来一直持续增长。 20xx 年增长率为 %， 比 20xx 年有所下降。 从长期来看，青岛房地产开发投资增速在 20xx20xx 年间逐渐提高，在20xx20xx 年间又逐渐下降，说明青岛市房地产开发企业观望情绪抬头， 房地产业海泊嘉园可行性研究 12 逐渐进入平稳发展期。 图 36 20xx20xx 年青岛市房地产投资额及增长率 数据来源：青岛市统计局 20xx 年，青岛市供应居住与商服用地 120 幅，供应土地面积 万 平方米 ，建筑面积 万 平方米。 土地面积同比下降 个百分点 ，建筑面积同比上升 个百分点。 土地供应面积情况见图 37。 图 37 20xx20xx 年青岛市土地供应面积走势 数据来源：青岛市统计局 青岛市商品房销售情况 20xx年度，青岛市商品房销售面积 1160万平方米， 比 20xx年增长 2个百分点。 %%%%%%%%02004006008001000120020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx房地产开发投资 增长率 02004006008001000120014001600180020xx20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx土地面积 建筑面积 海泊嘉园可行性研究 13 从图 38 可以看出，青岛市商品房销售面积在 20xx20xx 年呈现上升趋势，在20xx20xx 年呈现下降趋势，在 20xx 年青岛市商品房销售面积实现止跌反升。 从图39 可以看出，青岛市商品房销售额 与商品房销售面积基本呈现相同的变化态势，都在 20xx 年实现止跌反升。 图 38 20xx20xx年 青岛市 商品房销售面积变化 数据来源：青岛市统计局 图 39 20xx20xx年 青岛市 商品房销售额变化 数据来源：青岛市统计局 从图 310可以看出，青岛市近一年房价略有起伏，先升后降，但总体上保持在一个%%%%%%%%%%%0200400600800100012001400160020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx商品房销售面积 增长率 %%%%%%%02004006008001000120020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx商品房销售额 增长率 海泊嘉园可行性研究 14 较高价位。 而从图 311可以看出， 20xx年 111月青岛房价实现连涨 11个月。 从环比数据来看，青岛房价涨幅在 1个百分点上下徘徊，较为平稳。 从同比数据来看，青岛房价持续高速增长，最高达到了。 图 310 青岛市 20xx年 5月 20xx年 4月房价走势 数据来源：青岛搜房网 图 311 20xx 年前 11 月青岛新建商品住宅价格变动 数据来源：青岛市 搜房网 海泊嘉园可行性研究 15 市北区房地产市场 情况 市北区房地产定位 根据青岛市地区规划，市北区商业方面定位为综合性商务中心，住宅方面定位为中高档住宅区。 所以，市北区中高档住宅项目较多，例如：山东路万科中心万科大学里、德诺广场等。 中高档小区走精品路线，常附带精装修，价格较高。 从图 312 可以看出，市北区 20xx 年 5 月 20xx 年 4 月房价持续上涨且保持在较高价位。 20xx 年 4 月均价已高达 15308 元 /平方米。 图 312 市北区 20xx 年 5 月 20xx 年 4 月房价走势 数据来源：青岛市搜房网 区位优势 市北区地理位置优越，南临市南区，北依李沧区，东靠崂山区，西近胶州湾，交通方便，经济繁荣。 市北区坐拥中央商务区和“新都心”两大核心区域， 极大地促进了附近房地产市场的发展。 中央商务区和“新都心”位置参看图 313。 青岛中央商务区是青岛的综合性商务中心，西临山东路，东到福州路，南至延吉路，北起辽源路，是青岛市开发建设面积最大的一块商务用地，是青岛市的金融中心、商务中心和经济中心。 由长沙路、清江路、南昌路、黑龙江路围合而成的“新都心”， 现在 正逐步发展为青岛 新的 综合性商务中心。 目前， 9 个规划新项目、 4 个旧村改造项目已经陆续展开建设，和达中心城、保利叶公馆等住宅项目，万科中心、海尔智能产业园等商业、工业项目均在其中。 海泊嘉园可行性研究 16 本项目位于海泊河遗留片区 21 号（ 市北区颐和广厦、西吴路、鞍山一路、杭鞍快速路围合区域）， 紧邻中央商务区，地理位置 极其 优越。 图 313 青岛市中央商务区与“新都心”分布图 大规模棚户区改造 市北区市政府近几年来一直在进行棚户区改造。 如本项目所在的海泊河遗留片区 21 号，是青岛的重点工程、惠民工程。 除此之外，还有海泊河遗留片区 14 号、海泊河遗留片区 33 号，也均在这几年进行改造。 棚户区大规模改造，大大改善了原址居民的生活环境，是深得民心的惠民工程。 20xx 年市北区将继续大力推进棚户区改造， 改善 原址 居民住房条件。 市北区政府计划 启动 3600 户居民房屋征收，开工建设 20xx 套安置房，维修加固 1500 余。