四会市大沙镇项目策划报告

四会市大沙镇项目策划报告内容摘要：

和交通区位上的明显优势 ，使其成为珠三角区域和粤西地区之间咽喉 地带 —— 黄金走廊的门户 ，区域价值将随着经济的起飞得到快速的提升。 区域格局 —— 区域无论 是在居住还是消费抑或心理认同上还没有出现一个核心。 没有就等于机会。 住宅市场 —— 除了大旺有低端产品供应以外，其他区域商品住宅市场的供应基本上处于 一片空白 的状态。 产品差异特征十分明显。 商业市场 —— 在商业市场供应层次十分 原始 的背后是区域内居民对中高档次消费的旺盛需求。 据以上分析，本项目具有的最大机遇就是： 本项目所处区域内住宅市场供应几乎一片空白，商业市场 仍停 留于原始层次。 即黄金走廊的门户无论是居住还是消费都还没有 形成 一个核心。 没有形成不等于不需形成，谁饮头啖汤 就等于谁抓住了机遇。 广州中 旗房地产顾问有限责任公司 四会市大沙镇项目策划报告 第 19 页 共 204 页 四、 本项目成功的关键是什么。 结合本项目所面临的最大风险和最大机遇，本项目要想实现最大成功，关键是抓住未来区域价值快速提升带来的千载难逢的历史机遇；要想抓住这一历史机遇，就必须放眼整个区域市场，打造成区域中心。 因此本项目 成功的关键 ，或者 本项目的整体 定位 就是 打造 ： 黄金走廊 上 的门户 中心。 诚然，在地理位置上，本项目位于黄金走 廊的门户之内，但这并不代表本项目就可以打造成门户中心。 因此 ，我们还必须对本项目是否具备打造区域中心的基础条件和相应的时机是否成熟进行深入的论证分析。 1. 打造区域中心的基础条件分析 通常来讲，打造区域中心，需要具备如下基础条件： 优越 的地理位置 广州中 旗房地产顾问有限责任公司 四会市大沙镇项目策划报告 第 20 页 共 204 页 四通八达的交通条件 政府规划定位的推动 【 地理位置分析 】 首先，从 宏观 地理 位置来看。 大沙镇 坐落在广佛经济圈边缘、四会市以南， 自然地理位置 属于广东省的中心位置， 是连接粤西北甚至粤桂、粤湘的要塞。 大沙镇也因此被认为是“ 广东省的中心镇” 、“肇庆市的东大门” 以及 “四会市的南大门”。 虽然 在自然风景、人文、旅游等方面的资源上都比 较缺乏 ，但是与大沙镇相类似， 周边的大旺、莲花镇、河口等区域 在这些方面也并没有明显优势。 其次， 从 具体 经济 区位 来看，本项目所处地段则处于四会市区、大旺市区、富溪工业园、南江工业园、马房工业园以及肇庆市高新技术开发区之间，相距车程分别为 20 分钟、 20 分钟、 5 分钟、 15 分钟、 10 分钟、 3 分钟。 而通常来讲，无论是居住 圈还是商业商圈， 20 分钟车程范围属于第一 圈 层 或者核心商圈。 因此相比周边的大旺、莲花镇以及河口等地，这是本项目所处地段所具有的先天性经济地理位置优势。 广州中 旗房地产顾问有限责任公司 四会市大沙镇项目策划报告 第 21 页 共 204 页 当然，就宏观区位而言，大旺的优势也相当明显。 但是在肇庆市高新技术开发区的规划前提下，其工业用地规划面积所占比重很高，致使商 、 住用地资源相当有限。 面对迅速膨胀的人口带来巨大的居住和消费需求， 大旺未来将无法在内部实现 居住和消费上 的 自给自足 ，势必要在与其紧邻的大沙镇寻求补充。 而在大沙镇政府规划中，本项目所处地段将是大沙镇的未来镇中心。 也就是说，未来大旺相当一部分的居住、消费方面的需求将在本项目释放。 因此，大旺对 大沙镇或者本项目带来的不仅仅是竞争，同时还有居住和消费方面的互补。 由以上分析可以看出，相比周边区域，本项目所处地段在地理位置上具有非常明显的优势。 【 交通条件分析 】 首先 ， 从 整体交通网络来看 ，大沙镇的国道、省道、铁路、港口、高速公路一应俱全，相比周边的莲花镇、大旺、河口等都具有明显的优势。 此外，为了构筑连接珠三角发达地区的快速交通网络，近两年来大沙镇积极配合广贺、江肇高速的建设以及 321 国道和省道 263 线升级改造，在国、省道两旁的环保绿化和工业园区的道路建设以及接驳四会城区与飞鹅岭大桥的新路建设方面加大了投资力度。 广州中 旗房地产顾问有限责任公司 四会市大沙镇项目策划报告 第 22 页 共 204 页 其次， 从交通可达性 来看，本项目地段位于 321 国道和四会大道的交界 处 ， 321 国道上承载着来往于珠三角和粤西之间、广西和珠三角之间乃至 西南地区与广东之间的车流，四会大道则是大沙镇居民、大旺居民去四会购物或者游玩的必经之路，是该区域内的主要交通干道之一。 另外目前设立于四会大道和 321 国道交汇处去四会的公交车，是大沙镇和肇庆市高新区消费者去四会的主要交通工具。 由上看出，本项目所处区域交通网络四通八达，所处地段位于四会大道和 321 国道的交界处，对于周边的莲花镇、大旺、四会以及河口等地交通易达性比较高。 【 政府 规划定位 】 首先，根据大沙镇的区位优势，政府将大沙镇定位为“肇庆市第一镇”，并且这 一定位在肇庆市政府、四会市政府以及大沙镇政府之间达成 了共识， 将大沙镇打造成“肇庆市第一镇”将成为上下三级政府的共同目标，为 本项目的 这一定位目标的实现奠定了强大的政策基础。 其次，根据大沙镇政府的规划，本项目所处地段将是未来大沙镇的中心。 政府的规划定位将在两个层面对大沙镇的发展具有积极的促进意义。 广州中 旗房地产顾问有限责任公司 四会市大沙镇项目策划报告 第 23 页 共 204 页 第一个层面 —— 随着规划定位的贯彻实施，政府将加大对大沙镇的投资建设力度。 根据政府投资计划目标，接下来大沙镇建设将围绕以下三个目标展开。 区位第一 ： 就是要紧紧抓住大沙镇优越的区位优势，完善大沙镇立体交通网络、拓宽和完善 321 国道的交通环境，加快马房港建设，加强与珠 三角核心区交通连接。 环境第一 ： 就是要高起点搞好大沙 镇 发展规划，重点整治 321 国道两旁和大沙镇 内商铺乱搭建以及脏、乱、差现象，加快推进新农村建设。 发展第一 ： 就是要推进各工业园区的建设，狠抓招商引资。 同时大力发展第三产业， 培育新的经济增长点。 大力发展港口物流经济。 第二个层面 —— 政府规划定位和相应的投资举措将极大的提高市场对大沙镇的前景预期。 在中国，绝大部分区域的发展模式都是政策导向式的，无论是特区的建设还是三大经济圈的发展。 不难发现，区位优势和政府规划是两大 不可缺少的基本条件。 由于 政府同时承担着基础设 施建设和城市区域规 划两大职能，而区位优势很大程度上是通过基础设施的建设和亲商政策的制定来完善甚至形成的，因此政府的规划定位在很多情况下对某一区域的发展具有决定性的作用。 广州中 旗房地产顾问有限责任公司 四会市大沙镇项目策划报告 第 24 页 共 204 页 如今，三级政府在 将大沙镇打造成“肇庆市第一镇”形成了高度共识，并且相应的贯彻措施已经启动，这对大沙镇产业的升级、 经济结构的调整、 房地产业的发展、生产的良性循环、市场信心的提升以及人气的积聚将产生非常强大的推动作用。 综上所述： 本项目所处地段占据优越的地理位置、具有四通八达的交通条件以及强大的政府规划定位支撑，完全具备打造成“黄金走廊 门户中心”的基础条件。 2. 打造 区域中心的时机分析 首先，从区域格局来看。 在前面分析中，我们发现，目前大沙镇、大旺、莲花镇以及河口等区域相互间还没有进行融合，无论是在地域衔接上还是各区域居民的心理归属以及消费轨迹上，都显示出明显的分异。 即 目前为止本项目所处的区域无论是在居住还是消费抑或心理认同上还没有出现一个核心。 也就是说， 目前还未形成区域中心， 打造区域中心的时机还没有错过。 广州中 旗房地产顾问有限责任公司 四会市大沙镇项目策划报告 第 25 页 共 204 页 其次， 从宏观经济形势来看。 近年来，为了保证国内经济的持续增长，政府开始着力于促进三大经济圈的产业升级。 对于珠三角区域，计划将相 对低端的工业逐渐向粤西地区转移。 作为连接珠三角和粤西的黄金走廊的门户，大沙镇、大旺等区域近年来不断加大基础设施和工业园的建设以承接珠三角的相关产业，并取得了较大的成就。 可以预计， 各区域 经济发展将越来越快。 在此基础上值得一提的是， 2020 年底以来，国内外经济出现明显危机，由人民币升值和出口国经济的衰退导致出口市场发生严重萎缩，加上原材料价格的大幅上涨，给国内制造业带来严重的冲击，给相关企业带来极大的经营压力。 相当 一部分企业，为了维持经营，不得不提前或者主动向优惠政策更多、经营 成本更低的粤西地区转移。 同时， 为了稳定经济增长，中央以及各级政府计划在未来几年实行扩张性财政政策，加大各地基础设施的建设，优化各地区的投资环境，无疑有利于粤西地区对珠三角区域工业以及外资的吸引 因此，国内低迷的经济形势将加速珠三角相关产业向粤西地区的转移进程，从而加速黄金走廊的发展。 第三， 从 各 区域发展态势来看 ，需要明确的是，在大沙镇加速的同时，周边区域也不甘落后。 大沙镇 以东 的佛山市三水区西南河口组团 经政府规划定位为重点发展区域房地产、休闲旅游度假、会议、商贸物流 广州中 旗房地产顾问有限责任公司 四会市大沙镇项目策划报告 第 26 页 共 204 页 等为龙头的第三产业，目前其中的西南商业已经对河口乃至马房、南江工业园一 带的消费者形成了一定吸引力。 大沙镇以西的莲花镇莲花广场定位为集购物、休闲、娱乐于一体的现代综合商场，将极大的消化莲花镇的消费需求。 东北向的大旺的房地产开发更是如火如荼。 金马酒店和名仕豪庭五星级酒店的拔地而起，以及大旺多块酒店开发用地的成功拍卖……。 以上现象充分体现大沙镇周边区域的发展已经 开始提速，占尽地利的大沙镇 在房地产开发上却已经落后。 假如这种态势继续持续下去，莲花镇 、南江和马房工业园以及肇庆高新区的需求潜力将被极大的消耗， 即周边区域的市场将 不为大沙镇所得。 将来大沙镇房地产业的发展也将只能以内部需求为主， 区域中心也将无从谈起。 当然 ，作为大沙镇的主要竞争对手，大旺目前的商品住宅市场供求呈现严重的结构性不平衡，中高端产品供应基本缺失；当前的商业格局充满变数， 正在规划的城市新商圈正处在萌芽状态。 这些说明大旺的房地产业发展还未成熟，竞争优势还不明显，是大沙镇发展房地产业 、塑 造自身竞争力从而 后发制人的大好时机。 否则， 一旦大旺房地产业市场得以完善而趋于稳定， 高新区巨大的住宅市场、商业市场以及酒店市场也将不为大沙镇所拥有。 广州中 旗房地产顾问有限责任公司 四会市大沙镇项目策划报告 第 27 页 共 204 页 综上所述： 目前为止本项目所处区域无论是在居住还是消费抑或心理认同上还没有出现一个核心， 又恰逢经济危机带来的珠三角工业向粤西地区转移进程的加速，黄金走廊的发展迎来了千载难逢的历史机遇。 在此形势下，周边区域房地产业的发展已经走在前面，大沙镇抓住历史机遇、发挥区位优势、打造区域中心的时机已经成熟而且刻不容缓。 五、 如何来打造区域中心 所谓区域中心，不是停留于文字概念上，而应具有与其相匹配的形象和功能上的 配套 支撑。 首先， 从功能上看， 必须实现如下目标： 区域居住中心 在确保本项目成功的前提下， 通过政府规划引导，引进其他项目来不断改善区域内的居住环境的同时， 不断聚集人气和提升居住氛围。 区域购物中心 在 本项目所提供商业组团的基础上，通过政府 规划引导，引进其他项目以不断丰富完善本区域内的商业形态和业态，逐渐打 造一个面向整个区域的商圈 核心。 广州中 旗房地产顾问有限责任公司 四会市大沙镇项目策划报告 第 28 页 共 204 页 区域休闲娱乐中心 在本项目所提供的休闲娱乐配套的基础上，通过政府规划引导和相关市政配套建设，并引进其他项目，来营造优越的休闲娱乐环境。 大沙镇的行政 文化 中心 通过政府市政配套如市政广场或者主题公园的建设和交通设施的完善以及环境的改善，来宣示未来大沙镇的行政文化中心所在，从而促进本项目成功，并吸引其他项目的进驻。 其次， 配套是否完善，档次如何，将影响到一个区域的发展潜力 、价值 的 提升 以及竞争力的持续性 ，作为区域中心，规划上应该包括以下配套： 生活 配套 ：现代综合社区、商业街、现代综合商场、银行、医院、学校等； 市政 配套 ： 市政广场、主题公园等代表 城市形象和社会治安的 硬软件的 提升 等； 商务 配套 ：酒店 、公寓 等； 交通 配套 ： 立体交通网络的建设、道路系统的完善 、公交站点的设立 、公交工具的更新换代。 其 三，建筑形态上必须富有昭示性和。