江西某房地产开发项目可行性研究分析报告(编辑修改稿)

江西某房地产开发项目可行性研究分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

住小区。 因此，本项目将满足广大购房者的迫及需求。 上饶市房地产在近几年得到飞速发展，“国际家具城”、“江南商贸城”、“现代城”、“绿景家园”、“滨江豪庭”、“兴业豪苑”、“文景天合苑”、“天骄公寓”、“汇景花园”、“江南人家”、“三江名人花园”、“文化娱乐商贸广场”等已具备一百多成平方米的开发规模。 XX 星城项目可行性研究报告 第 9 页 共 24 页 目前，上饶房地产住宅的价位分成几个区段，一是高层建筑住宅一般房价为 1500— 2200元/㎡；二是成批开发的多层楼盘，一般房价为 1200— 1600 元 /㎡，均价在 1400 元 — 1500 元 /㎡；三是零散式偏僻一些地块的住宅项目，一般房价为 1000— 1300 元 /㎡，上饶县旭日镇区内的房价也升至 900— 1200元 /㎡。 本项目优势 本项目地处上饶市北城开发热区，为上饶市新的规划商住区；区内四周已开发和待开发项目较多，是较理想的商住小区。 本项目引进先进的设计理念，将现代生活与古典园林有机地结合起来，形成一个独具匠心的、让人回味无穷的绿色商住空间；将激起广大业主的极大热情。 因本项目地处规划主干道（吉阳路），商业用房将会旺销。 齐全的设施、高水平的物业管理将为购房业主带来高品质的 商住享受，成为广大业主的又一热点；本项目的住房部分将会吸引广大业主的购房热情，并取得较好的销售业绩。 综上分析，市场前景非常看地。 第六节 项目目标市场分析 本产品目标市场为上饶市城市居民及其周边区域的城镇居民和进城的经商人员等，销售对象主要为较高收入阶层，楼盘定位 “大众精品型楼盘”。 第七节 市场竞争力分析 一、本项目产品具有规模经营效应，与单栋的开发模式不同， 5 万余平方米建筑面积使本项目具有很强的规模效应，因此价格上具有较强的竞争力。 二、本项目具有较强的绿色生态概念优势和区位优势，对商务和居住均 有很强的吸引力。 三、目前上饶市房地产开发商同档次、同类型的商住小区不多；周围几个楼盘已基本售完，竞争处于有利地位。 第八节 市场风险分析 本项目主要提供市场需要的紧缺商住用房，这些用户目前在上饶市房地产市场的需求呈递增态势；并且，价格呈上涨趋势。 市场需求较大，只要建造出优质的房产，就会有较好的销路，项目不会有很大的市场风险。 在产品价格的确定中采取稳妥的原则，并充分考虑本地现有房价对本项目的影响，在定价上采取一定的灵活措施，根据市场情况确定合理的价格，使价格风险减少到最低。 第三章 用地选择及建设条件 第一节 地理位置 本项目地处上饶市北域，分布在新规划商住区内，这里大气无污染，交通便利，环境优美，是较理想的商住用地。 XX 星城项目可行性研究报告 第 10 页 共 24 页 第二节 自然环境 本项目所在地位于上饶市北城区域属小丘陵冲积平系，气候温和、湿润、四季分明，无霜期长，年均达 ，平均气温 ，一月份为最冷月，平均气温 ，七月份为最热月，平均气温 ；一般 4— 6 月份为雨季，降水占全年的 48%， 10月至次年 1 月为旱季，降水占全年的 15%，多年平均降水量为。 第三节 项目建设地区人口分布现状 上饶市 位于江西省东北部是赣、浙、闽、皖四省的结合部，是上饶市政治、经济、文化中心全市面积 万平方公里，总人口约 660 万；辖一区一市十县，信州区为上饶市政府所在地，人口35万。 第四节 交通运输现状 交通、区域优势明显，浙赣铁路、横南铁路在城区拉轨，沪瑞高速、 320国道穿境而过。 第五节 公用工程基础设施情况 小区的公用工程基础设施直接接入周边市政府公用工程基础设施。 第六节 当地施工和协作条件 根据上饶市政府的招商引资优惠政策和成片开发的实际情况，该地段为上饶市招商引资的重点建设项目，政府各部门对本项 目将会积极予以各方面的支持。 项目建设期间，建材的供应、运输、市政设施等无障碍，满足项目施工的需要。 第七节 占地面积 本项目占地面积为 30260平方米。 第四章 规划方案 一、项目概述 江西上饶 XX星城建设地块位于上饶 XX光学集团生活服务区旁，沿吉阳路以北，东、西两侧各有规划道路将建设。 总用地面积为 30260㎡，要求容积率不大于。 二、设计依据 《上饶市居住区控制性详细规划》。 国标《城市居住区规划设计规范》。 国标《住宅设计规范》。 地形图（民子文件）。 江西 XXXX有限责 任公司关于用地的设计任务书。 三、规划原则 XX 星城项目可行性研究报告 第 11 页 共 24 页 紧凑布局，节约使用土地。 土地资源是宝贵的，面对城市超速发展的时代，更应该冷静，为提高土地利用效率，尽量采取紧凑布局的模式，并把土地使用、交通便捷、环境保护和景观优化四者在规划中有机结合起来，塑造高尚住宅小区形象。 分期开发，全区有序推进。 建设应遵循先易后难，梯度推进的原则，有利于整个小区的分期发展，并保障每一分期阶段内规划区域都具有相对的独立性，各类相关的功能得以有序扩展，这就要求规划要具有一定的弹性和灵活性，以应变市场经济条件下开发存在的不确定性。 注重景观，塑造绿色生态小区。 未来住宅小区越来越讲求居住环境的舒适和人性化，地块内的自然地形条件为创造特色鲜明的自然生态小区奠定了基础。 亲切宜人的绿色家园成为心灵的栖息地。 四、规划部分 总体布局方案结合地块东西宽、南北短的特点，将住宅横向展开。 六栋小高层位居中间最主要的位置，成为进入小区的“形象大使”，也形成聚合的小区中心，周围多层将小高层环境并自我组团，自我小区，有利于配合小区的开发节奏。 沿吉阳路和西侧规划道路安排了两层街铺，将小区完全围合。 商业既满足了居民的基本消费需求，形成完善生活区。 同时有利于提升 周边地块价值。 交通组织小区道路交通系统规划以加强内部功能组织和便利内外交通联系为原则，形成小区主环道，同时强调对景与转折，以形成步移景异的空间变化，共同创造良好的内外空间景观。 尽最大可能实现休闲人流与交通动线的绝对人车分流。 车行道路系统，共三级： 主干道：主道路路面宽 6米，双向车道。 建筑侧山墙退道路边缘 （设绿化景观带），道路转变半径 9— 12 米，该道路呈流畅的曲线形，行车车行自然减速，保证小区内行走安全。 同时曲线行道路还避免小区外部交通的直接穿越，形成区内步移景异的景观效果。 车库道 路：考虑到小区住宅底层架空停车，入库道路与主道路直接接轨。 车库前均设 篱，绿篱之外设计 米入车库道路，既满足车行要求，又适当增加了绿化景观。 由此还形成宅前花园的效果。 入户道路：道路路面宽 ，建筑后退道路边缘 3米以上，形成绿化带。 道路转弯半径 3米，基本位于前后两排建筑之间。 步行道路系统，共两级 : 沿街人行道：该类道路结合商业、服务设施建设，有收有放，结合小区入口扩大为广场绿地，并设花坛、小品等点缀其间，形成丰富的空间层次，道路建议采用苏布克砖铺砌。 绿化散步道：结合整个绿化系统 设绿化散步道。 道路宽 1— 米，以花岗岩或青石板拼砌而成，线性自由活泼、有曲径通幽之感，并将各组团绿化连为一体，通往中心绿地，形成散步休闲的理想场所。 绿化环境设计 : XX 星城项目可行性研究报告 第 12 页 共 24 页 在强调人与自然共生的生态时代，绿化环境的重要性被提到了前所未有的高度。 本项目规划设计在整体规划结构布局的基础上，着意强调项目整体绿化环境的塑造。 首先，是提出一个“以人为本”的指导思想，以生态环境作为景观设计的设计理论，充分融合到每一个组团环境中，营造出一个整体和蔼可亲，充满诗意的环境。 其次，在具体的环境规划设计处理中，结合整体规划结构布局 ，以中心景观区形成“绿肺”，并发展出去，以点、线、面多样空间形成的组合，使每个组团均有一个富于特色的绿化环境，蕴藏着一个“云清流碧、月朗雨荷翠”的祥和自然意境，同时利用中间地势较低的特点形成跌落式流动水体的景观环境。 方案关注的是整体绿意的营造，形成一个充满绿意的居住地，通过宅前宅后的绿地细化处理，并且与组团绿地、绿化带结合，共同形成一个绿化面。 整个景观设计以自然式造景手法为主，平缓起伏的草坡，群落成荫的树木，匍匐低矮的灌木丛，点缀的景石，清浅蜿蜒的水体，曲折的步道构成了丰富的景观。 消防设计 设消防 水池，水池容量应满足水量最大的一幢建筑消防用水。 最大消火检的压力不小于 10m水柱。 室外消火栓的设置间距不小于 120m，并至少从 DN100的给水管上接入。 建立家庭火灾报警系统，通过通讯系统安全系统与中央监控室联系。 高层、多层建筑以国标《高层民用建筑设计防火规范》（ GBF5004595）、《建筑设计防火规范》（ GBJ1687）为设计依据。 给排水设计 : 设计规范及依据 《建筑给水排水设计规范》 [GBJ1588] 《城市居住区规划设计规范》 [GB5018093] 《住宅设计规范》 [GB500961999] 《高层民用建筑设计防火规范》 [GB5004595] 《自动喷水灭火系统设计规范》 [GBJ5008420xx] 结水设计 水源：本工程拟从三清路引进φ 200 给水管，在基地内环通，供生活、消防用水。 市政给水压力按。 用水量：用水量标准为 320L/人 .日。 室外消火栓用水量为 30L/s，室内消火栓用水量为 20L/s。 给。