某地房地产开发项目可行性研究报告(编辑修改稿)

某地房地产开发项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

通路改造与建设也将同步进行，建成连接东西部的华岩至石板第二条快速通道，形成中梁山以西合理的交通网络 体系。 整治改善杨家坪中心区商业步行街购物环境，建成杨家坪休闲步行街区。 到 20xx年，九龙坡区将完成杨家坪至鹤兴路片区、三村片区，石坪桥五一新村片区，石坪桥正街旧城改造工程。 打造 某地市第二个解放碑 是九龙坡区的目标。 物业开发集中的杨家坪片区本身已是一个发展成熟的生活社区。 重百杨家坪分店、立丹百货及各类中、小商铺、超市等在转盘附近不到 500米内，还有春节前开业的 富安百货 、 新世纪超市 、跃华超市等。 庞大的地下商城盘根错节，已遍布杨家坪片区，团结路的农贸市场结构分明、种类齐全。 已建成的杨家坪广场、梅堡公 园、天宝广场、九龙广场等设施为该区居民提供了充足的休闲场所。 而全国十大动物园之一的某地动物园坐落在西郊，上千亩土地的绿色植被仿佛一个巨大的制氧工厂，九龙坡区在全市各区空气质量指数排名上一直名列前茅。 优美静谧的华岩寺更增加九龙坡区的环境分量，旅游资源丰富。 九龙坡区的教育优势十分明显。 大专院校、各类基础学校众多，某地工学院、市重点中学有育才中学，区重点中学有杨家坪中学、 35中等，加上外语学校、计算机职高、谢家湾小学、实验小学等，孩子们从小到大的教育都不成问题。 所有的政策措施和地区已有的优势为九龙坡区房地产 的发展注入了新的活力 四、项目市场研判 （一）某地市房地产市场研究 20xx年某地住宅投资快速增长，商品房销售价升量增，住宅空置总量逐月下降。 去年 111月共计完成住宅投资 ，同比增长 %，全市商品房空置总量 ，较 20xx年末减少。 20xx年某地市城镇住房制度改革纵深发展，住房货币化取得实质性进展。 同时加大了现有公有住房的改革力度，取消了非成套公有住房的出售限制。 集资和合作建房比例下降。 去年 16月，全市合作建房 9078套，同比减少 25%，职工个人集资 ，同比下降 17%。 土地市场进一步规范，土地出让显著增加，全市以招标、拍卖方式出让的土地比例较 20xx年有较大增长。 20xx年上半年审批出让土地 66宗，面积 389公顷，同比增长 21%。 住宅金融市场快速发展，截止到 20xx年 6月，全市商业银行和住房管理机构累积发放个人住房抵押贷款 ，其中仅上半年就发放 22亿元，创同期历史最高水平，有力的推动了住房消费。 同时住房公积金缴存比例已从去年的 6%提高到 7%， 20xx年上半年公积基金归集 ，同比增长 %。 从供需比例来看，继 20xx年之 后，某地经济运行持续稳定增长，基本建设速度以 30%以上速度增长， 20xx年全市商品房销售情况良好，市民购房热情保持较高的增长势头。 九龙坡区的商品住宅供应以中低档产品为主，房地产发展进程比较缓慢。 目前，沿江地区的开发速度较快，尤其是直港大道一线，集中了珠江花园，星河世家、金都香榭、金江名都等众多新项目，其供应量占全区总量的一半以上。 此版块已成九龙坡地区商品住宅发展的标志区域。 在 20xx年 13季度，九龙坡区销售面积65万平方米，居全市第一位，成交金额 ，居全市第二位，仅次于渝中区。 这一切数据的分析可以 看出， 20xx年及今后的几年将是某地房地产发展的春天。 （二）地块条件分析及经营取向 地块现状条件分析 城市建筑集中地段的功能将直接影响房地产项目的定位，并从一定程度上决定了一个项目存在的价值性和合理性。 从九龙坡的发展规划和现状来看，杨家坪基本形成以转盘为中心、以杨家坪正街、石坪桥正街、杨九路、直港大道、西郊路五条主干道为辐射的发展格局，街区功能较为明确的有杨家坪正街、直港大道、西郊路、横街。 （ 1）杨九路，为旧城市居住片区 杨家坪到黄桷坪的杨九路是一个传统的居民居住区，主要是西车厂职工家属区，它承 载的主要是居住功能。 由于西南车辆厂坐落于此，其职工家属区就与其紧邻修建，经过几十年的积淀，使该区域成为一个非常大的居民居住区，该区域生活配套极为完善，在传统的计划经济体制下，西车厂对家属区修建了许多的生活配套设施，农贸市场、生活便利店、洗发店等生活设施应有尽有，某种意义上成为一个独立的生活社区。 只是由于形成历史时间长，西车厂的效益欠佳，缺少对该区域的进一步修缮，造成该区域的居住环境较差。 （ 2）西郊路，为政府行政区 西郊路是杨家坪地区传统的行政区域，作为区委区府所在地，承担了街区的行政功能。 区政府的所有机 构均设立在此处，必然形成该区域的市政配套非常完备，医院、派出所、银行、商场、超市、便利店、学校一应俱全，其中 “人道美 ”超市、前进农贸市场均是此区域的重要生活配套，在加上市动物园也坐落于此，使该区域的地位更为重要。 此区域交通十分便利， 22 22 3 416等大中小公交线路通往市内各区，基本上可以直达全市各地。 另外，在动物园周围形成了一个美食一条街，大大小小的各种餐厅林立，而且营业面积都相对较大，桃都酒店、菜根香、露凝香、园外园等餐饮企业在全市都比较有名，成为一个消费相对较高的娱乐街区，丰富了该区域的街 区功能。 （ 3）横街，为饮食娱乐区 杨家坪横街，是杨家坪闻名的好吃街，这里布满了各种的风味小吃和小食店，成为居民日常生活的一部分，铁马交易市场处于横街上，自然而然也成了好吃街的一部分，分布了一些中档次的餐饮店，面积适中，比较适合工薪阶层消费。 另外，国际饭店、怡然饭庄是比较有名的餐厅，属于高档次的消费场所。 在杨家坪横街周围的立丹百货，是杨家坪地区上档次的百货公司之一，营业面积较大，总共有四层，超市、精品、服饰等一应俱全，是周边居民日常购物的首选场所。 立丹百货公司开办的时尚俱乐部是杨家坪地区唯一上档次的迪吧， 在本地区享有较高的知名度。 （ 4）正街，街区功能尚待明确 杨正街是一个传统意义的交通干道型居民居住区，主要是建设厂职工家属区和一般居民区，它承载的主要是一种区域联络和居住功能。 经过近几年的改造发展，该区域的商业配套性功能正在完善，同时该区域也是一个非常大的居民居住区。 从建设广场到转盘大概 500米的距离内，大大小小的各种店铺林立，营业面积都比较大。 而杨重百、国美电器、得克士炸鸡、新华书店、华亿平价超市、山城平价超市等都是比较有名的企业。 这短短的一段距离内更是有六家银行的支行和大型综合性邮政营业厅。 在九九商场 的背面有杨家坪的区文化馆、三家中档歌舞厅、迪吧。 还有一些小型娱乐场所及一家二星级宾馆。 这些都使该街区成为一个消费相对集中的一个商业、娱乐性街区。 总的来说杨正街正逐步成为一个以商业性消费为主，娱乐性消费为辅的商业型街区。 （ 5）石坪桥正街，街区功能处于更新期，尚待明确 石坪桥正街也是一个传统意义的交通干道型居民居住区。 该区域的市政配套较完备，医院、超市、便利店、学校、消防队、餐馆一应俱全。 其中某地工学院是杨家坪地区最大也是唯一的大学。 但由于历史沿革，该街区的配套老化，功能已经难以适应现在的居住要求，居住需求的 品质提升必然造成街区功能的更新。 此外交通十分便利， 40 41 40 41 41 41 404（沙）、42 30 404（中巴）等大中小公交线路通往市内各区。 （ 6）直港大道，街区功能尚待明确，为中型中高档新兴居住片区 由于九龙坡区将 天宝新城 规划为未来都市主要居住片区，而且也将承担城市主要交通枢纽的作用。 所以天宝新城近几年以来，一直是九龙坡区房地产开发的重心所在。 直港大道目前社区配套以及完备程度处于九龙坡的领先水平。 以商业为例，大商业配套依托杨家坪商业区。 生活配套的门面及便利店等解决 ，只是由于发展尚需一定时间完善。 地块 SWOT分析 （ 1）项目地块优势分析（ strength） 第一，滨江的地段优势。 项目位于天宝新城最后一块临江宝地。 旁边有金江明珠、珠江花园等临江小区，社区较为成熟，景观没有破旧房屋的干扰，地理空气质量高，适宜居住休闲。 第二，临近商业街大社区配套优势。 地块位于九龙坡区的金融、商务中心区附近，离九龙坡区政府和各职能部门的办公住所地点近。 周边的大型商家云集，有新世纪、富安、重百、立丹百货等。 拆迁后，旧建筑对该地块没有影响，无大的工业污染，并且临江的空气清新，风光独好， 这是一大优势。 而且杨家坪商业步行街是九龙坡区的商业中心区，是 步行街、轻轨线复合建设的第一街 ，这一点使具有人口优势的商业步行街的商业地位优势更突出。 第三、教育配套优势。 小区拥有较为完善的配套，有幼儿园、天宝试验学校（小区附近在建）、天宝广场、佳宇广场等，可以避免小区的偏僻带来的不便，在推广上，应该渲染这一优势。 第四、建筑的景观优势。 周边建筑均为新建小区住宅，破旧房屋少，视野开阔，可以眺望长江、南坪滨江路、鹅公岩大桥等城市景观，还可俯视具有浓郁巴渝特色的小区环境，有利于形成高档物业的氛围。 第五、交通优 势。 虽然没有珠江花园的交通方便，但是较同类物业，如江山多骄等滨江小区的地理位置优越。 杨家坪的商业步行街环行通道、滨江路等交通设施建设完毕，到轻轨投入使用，交通条件将更加便捷，有利于促进休闲、居住功能的充分发挥。 （ 2）项目地块弱势分析（ weakness） 第一、项目地块位于九龙坡区杨家坪直港大道 “天宝新城 ”王家沟，东临长江、滨江路及成渝铁路，西靠和尚山水厂，北接杨家坪直港大道及和尚山变电站，南临木材厂山地。 社区附近的商业配套不甚成熟。 商业步行街暂时还未投入使用，商业氛围还需进一步巩固。 第二、高压线、坟场、 铁路、码头、小工厂等对小区的环境是一种挑战，将严重制约价格的档次提升。 铁路和码头可以通过整合包装，减少列车噪音的抗性；坟场一定要妥善安置，如果出现纠纷，将会不利于楼盘销售；对高压线的处理来说，应尽力避免影响小区的居住环境，否则将阻碍小区环境的附加价值的提升。 （ 3）项目地块的机会点（ opportunity） 第一、在沿江公路通车、轻轨线投入使用、新转盘下移之后，将极大的提升地段的交通条件。 滨江路开通后，黄杨新城与天宝新城通过滨江路相连，将为杨家坪聚集更多的人气，带动天宝项目的销售。 天宝新城是纯居住区域，随着 私车的逐渐增加，将降低僻静区域的交通抗性。 这将为项目的居住功能创造更多机会。 第二、轻轨等交通贯通后，城市的土地级差地租将有一个缩小差距的过程，在历史沿革的地价指引下，高性价比的地块的房地产开发将有重大突破，轻轨、滨江路沿线的城市人口将急剧膨胀，给杨家坪带来更多的富裕人口，从而促进杨家坪周边的繁荣。 第三、二郎开发区的进一步扩大，对九龙坡区的城市集聚能力会有更为显著的促进，开发区内的居住需求将会有部分分流到杨家坪，带动杨家坪城市功能的进一步完善。 第四、入世后，国际间经济交流日益发达，作为传统的重工业城区，九龙坡区的大型企业将在合并、重组中逐渐走入正轨，从而带动一大批相关产业的发展，众多的工业企业以及相关的一些服务产业将逐渐成熟，对居住的需求将与日俱增。 （ 4）项目地块的困难点（ threat） 第一、地理目前地理位置掉角。 难以迅速聚集人气。 第二、面对周边市场价位不太高的情况，九龙坡、南岸区的开发量激增，强手林立，特别是近期将要开发的融侨半岛、广厦城、黄杨新城、南方新城等项目，天宝新城周边的市场争夺将进一步扩大化。 第三、火车噪音的污染，不容忽视。 地块经营的适宜性分析 为了树立九龙坡区的现代城市形象，吸 引外来投资，提升九龙坡区的城市经济竞争力，在最佳使用原则的前提下，结合九龙坡区的城市经济发展的整体利益，从上述地块的 SWOT分析，可以看出近几年内，地块适合单一的用途，最佳的地块经营方案应该是作为 中高档住宅 的使用。 4 项目规划及总体布局 建筑规划方案 平面布置（附图） 小区通过城市道路分隔为三部分：东面规划为绿地，北。