某国际广场建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

某国际广场建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

米的规划路。 周边道路通畅，交通便捷。 政府行政中心及法院、检察院、建设局、国土局、海事处等诸多部门均处于项目周边， 而目前周边地区并无建设规模较大的专业写字楼， 因此， 特 别适合建 造 环境优雅、景观美丽 、 管理完善、 功能齐全的写字楼。 二、劣势 本 项目用地离市中心不远，但就目前看其周边 虽形成较成熟的办公社区，但 形成较成熟的居住社区 尚须一段时间 ，区域 居住 人口 不足，商业人气不旺， 本项目商业部分 市场培育尚需一定时间。 三、机会 从发展看 ，从市中心 至本项目用地之间，近 期 将有多个项目建 设，本地段和市中心之间将形成较旺的人气，周边的城市环境和氛围将大大改善，而且，随着 XX 市确立 “东扩、南移、面海 ”的城市空间发展战略 逐步完成， 将极大地提升本项目的区位优势，也将为本项目开发带来机遇。 四、威胁 13 国家 某些 政策的不确定性，将可能给本项目造成一定的影响。 第三节 市场定位 一、产品定位 根据宏观房地产市场 特征，本项目优、劣势等的分析，本项目定位为较大规模的 商业金融、办公综合大楼 ，在产品结构上 一至四层为商业楼群， 5 至 26 层的高层 写字楼 ，以适应不同收入 水平的消费群体的需求，避免产品的同质化带来的市场风险。 二、价格定位 写字楼 部分： 参考近年 XX 市 房地产 价格的均价上涨趋势 及 销售情况，结合项目本身的素质和定位，预计本项目 写字楼 部分在销售期内可实现的销售均价为 8500 元 /m2。 商业部分： 考虑到本区段 现阶段 商业气氛不浓 ， 但项目完成时间为 20xx 年10 月，建成后 桐南新城将发展成 商业 后气氛浓厚的社区， 因此，预计本项目商 铺 部分销售均价为 25000 元 /m2。 14 第四章 项目建设场址条件 第一节 区域自然条件 XX 市位于福建省东北闽浙交界处， 南距福州 299km，北距温州114km，处在福州与温州两个沿海开放城市的中间地带。 介于北纬26176。 55′—27176。 26′，东经 119176。 55′—120176。 43′之间，东南濒东海，西界柘荣，南连霞浦，北至分水关与浙江省苍南、泰顺两县接壤，近海有冲积小平原，气候温和、雨量充沛。 陆地面积 1461，东西宽 ，南北长。 XX 市下辖有 17 乡镇及街道办事处和开发区，市区山水相间，风景秀丽，三亚至同山高速公路、 104 国道和省道沙吕线及温福高速铁路贯穿市区。 境内太姥山是国家风景名胜区；沙埕港地处我国南北重要港口的中心位置 ，是我国天然避风良港之一；前岐四季柚是 “世界奇果 ”；白琳玄武岩矿山是全国十大石板材基地之一，化油器年产量占全国的三分之一。 1995 年 10月 13 日竟国务院批准同意撤县设市，年轻的 XX 市依据自身的区位优势和资源条件，确定了 XX 市城市性质为：海峡西岸经济区东北翼滨海旅游工业城市。 第二节 气候水文特征 项目区域内属于中亚热带季风气候区，海洋性气候显著，秋高春温；夏长冬短，春秋分明；冬夏季风交替，旱雨季分明；富有区域性特征。 全年平均气温达 18℃ —19℃ 之间，最热气温出现在 7 月份，平均达 23℃ —28℃ 之间。 沿海 地区年平均降雨量为 1300—1700 毫米， 15 太姥山是 XX 市降雨中心区，您平均降雨量达 2112. 3 毫米，主要降水都集中在水稻生长季的 3—9 月，其中 5—6 月为梅雨季和 8—9 月的台风雷雨季节是降水量的高峰期。 第三节 社会经济概况 改革开放以来， XX 市国民经济有了较大的发展，十五期间， XX市地区生产总值（ GDP）年平均递增 11%， 20xx 年达 亿元，人均 GDP 为 11295 元，年均递增 %，完成 “十五 ”计划目标；财政总收入年均增长 %，达 亿元，其中地方级财政收入 亿元，年均增长 13%；全社会固定资产投资年均增长 %，累计完成投资 亿元， 20xx 年达 亿元，增长 19%。 农业产业化进程加快，工业支柱产业凸现，第三产业层次和水平不断提高，三次产业结构由20xx 年的 ： ： 调整为 20xx 年的 ： ： ，其中第二产业比重比 20xx 年提高 个百分点； 20xx 年城镇化水平达%，超 “十五 ”计划 5 个百分点。 建成或基本建成重点项目 28 项，实现高速公路全线通车，硬化乡村道路 450 公里，占总计划的 %，城市建成面积由 20xx 年 的 平方公里拓展到 20xx 年的 12 平方公里，完成农村电网和城市电网改造， “一园三区 ”等项目载体建设初具规模，初步形成石材、汽配、食品加工三大行业，石材业为省集群产业。 农业基础设施和防灾抗灾能力明显增强；旅游事业不断发展，太姥山旅游设施进一步完善，被评为国家地质公园，景区面积达 93 平方公里，嵛山岛列入 “中国最美十大海岛 ”之一； 20xx 年全市接待游客 94万人次，旅游经济总收入达 亿元。 十五期间，一批有较强辐射带 16 动能力的生产性项目落户 XX 并陆续开工、建设和投产，累计承接浙南等市外项目 95 项，资金 亿元；累计利用外资 6281 万美元；总投资为 800 亿元的核电项目落户 XX，将给 XX 带来前所未有的发展高速和机遇。 政府职能转变、国有资产管理机制改革、农村税费改革、林权制度改革、外贸体制改革、投资体制改革等均取得新突破，非公有制经济加快发展，社会主义市场经济体制进一步完善。 社会保障体系、文化、卫生、体育、广播电视等各项社会事业得到进一步发展，建成市医院病房大楼、体育馆、青少年宫等一批社会公益项目；农民人均纯收入由 20xx 年的 2854 元提高到 20xx 年的 4027 元 ，年均增长 %，城镇居民人均可支配收入由 20xx 年的 5965 元提高到 20xx年 10118 元，年均增长 %。 第四节 配套基础设施条件 近年来， XX 市加大基础设施投入力度，初步形成了四通八达的交通网。 该项目 西 临 50 米 中央 大道， 北临 18 米规划路。 供水管道已经接到项目场址的周边，可满足项目建设与使用的需要； 11 万伏变电站的 10 万伏输电线路已经达项目建设场址附近，可从此处的 10KV出线引出。 XX 市拥有程控交换机容量 16 万门，沪穗光缆贯穿项目区，实现全市乡镇及福宁高速公路 、 104 国道 XX 段移动信号的全面覆盖。 区域开通程控电话率达 100%。 邮政也得到 稳步发展，开办了特快专递。 金融服务网络健全，是了各银行网络系统的互连互通。 广电全市联网，完全可满足项目建设要求。 17 项目建设的钢材、水泥、木材，当地建材市场可以采购：基建所需的砂、石、砖等地材在当地既可采购并满足供应。 第五节 项目建设的政策支持 本项目是 XX 市国土资源局公开挂牌中标项目，市发改局、建设局、国土资源局等有关部门在项目的策划和申报上提供了帮助和便利。 第六节 基地及地质状况 本项目位于 XX 市 桐南新城 ，基地形状呈规则 四 边形，东西长约120 米，南北宽约 112 米，总用地面积 ㎡。 西 侧为 中央 大道，北侧为 18 米规划路。 根据地形地貌及附近地质资料，拟建场地地形地貌类型属滨海沉积平原地貌单元，整体场地适宜房屋建设。 18 第五章 工程建设方案与建设内容 第一节 设计依据 一、《城市居住区规划设计规范》（ GB5018093）； 二、《 XX 市城市总体规划》； 三、《城市居住区公共服务设施设置规定》； 四、《住宅设计规范》（ GB500961999）； 五、《住宅建筑设计标准》； 六、《建筑工程交通设计及停车场设置标准》； 七、《城市道路绿化规划及设计规范》（ CJJ7597）； 八、《高层民用建筑设计防火规范》（ GB5004595）（ 20xx 版）。 第二节 工程建设方案 一、 设计理念 本 项目意在打造集“购物、娱乐、休闲、办公”于一体的繁华金融商业中心。 结合用地周边现状和周边环境，顺应地形来合理布置建筑，从合理的功能布置要切入，对鼎创国际广场的结构体系、交通组织、绿化系统、空间秩序进行深入设计，追求社会效益、经济效益和环境综合效益的结合。 以“多元共享和城市综合体”为基本设计理念，创造出多元化的建筑空间，满足各种人群多样化的生活模式与需求，塑造出独特的都市天际线及新景观风貌。 19 二、总平面布置 沿 中央大道和北侧道路分别设置了一幢 26 层的写字楼，写字楼以“姐妹楼”的形式矗立在十字路口，将 XX 国际广场融入周边环境，融入城市关系之中，成为城市的背景。 设置四层商业裙房将两座楼紧密联系。 整体建筑呈“ 反 L” 形。 对外形成金融商业中心，对内自然围合成私密性较强的中心花园。 沿街中央大道设置独立店面，在十字路口处设置商业广场，在聚集人气、吸引人流的同时，也提升了 XX国际广场的形象。 写字楼的出入口设在中心花园内部，避免了商业人流和写字楼人流的交叉干扰。 交通流线组织 车行流线：遵循城市规划要求，在 北侧和西侧分别设置出入口，连接广场和环形道路，形成便捷通畅的车行线路。 人行流线：合理组织流畅的步行流线，保证商业、写字楼功能区互不干扰。 停车场地：本案的停车以地下为主，并沿中央大道设置地面临时停车以满足商业停车的需要。 消防单元：规划中充分考虑紧急状态下消防车驶入的可能，建筑周边有消防车道环行，并与基地出入口连接。 三、建筑单体设计 二十一世纪办公空间的设计将更加倾向灵活性和多样化，以便适应不同的办公模式。 本案写字楼的办公室按敞开式办公设计，办公室可大可小，可分可合，机动灵活，为 XX 地区 金融企业、商业等部门及社会精英量身定做。 商业楼房有四层，主要为大空间商业用房，一层沿中央大道 20 一侧设置 8 间店面。 其余均为大空间商业用房。 在外部造型方面，以线、面、块的建筑语言构成简洁明快的建筑，体现时代特征，表达建筑的内涵。 建筑整体稳重大气，并结合各造型元素的刻画，利用材料及色彩的对比，形成纯净简洁的现代风格。 在商业裙房的造型上，着重突出商业裙房沿街 展开的整体体量感。 运用构架在空间立面之间形成连续的造型元素，突出表现商业建筑的个性化特征。 在写字楼的造型上，以竖向线条来强调现代流畅明快的体量外观，以 米黄色干挂花岗岩和色泽亮丽的玻璃幕墙来体现厚实与轻巧的平衡感，利用材质的变化表达出不同层次的美感。 设计手法上避免过于夸张、娇艳，外观造型简洁大方。 四、结构设计 主体为 钢筋混凝土 框架 — 剪力墙 结构，楼屋面均采用现浇钢筋砼梁板结构， 地下室为全埋式钢筋混凝土整体结构。 结构构件尺寸在确保安全 的前提 下，力 求经 济合理。 按 照《建 筑抗震 设计 规范 》（ GB5001120xx），该场地抗震设防烈度为 6 度，地震动峰值加速度为 ，设计地震分组属第一组，设防类别为 丙 类， 建筑结构完全等级为二级， 抗震等级为三级。 人防抗力等级甲类 核六级，常六级。 五 、 给排水设计 本工程给排水根据国家现行给排水专业设计规范、省内地方法规及建设单位提供的要求进行设计。 给水系统水源接自市政给水管网，由室外中央大道方向引入一根 DN150 给水管进入水池，并在室外连成网状。 生活给水采用变频加压供水，一至四层为商业用水，地下室设一套生活水箱 40m3 及一套变频供水设备并单独计量 ；五层以上为办公用水，设三套供水设 21 备，地下室设一个办公用水水箱 80 m3，水池采用独立式结构。 排水 采用雨污分流，生活污水经地埋式污水处理系统处理达标后排放。 地下室内泵房、车道 截水沟均设置集水坑，经潜水排污泵提升后排出室外，雨水经室外管网汇集后排。