昆明市某廉租房建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

昆明市某廉租房建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

资企业和外国企业所得税法》有关公益性捐赠政策执行； 20xx 年 1 月 1 日后捐赠的，按《中华人民共和国企业所得税法》有关公益性捐赠政策执行。 XX 建设集团有限公司昆明市 XX 区 XX 廉租房 项目 个人捐赠住房作为廉租住房的，捐赠额未超过其申报的应纳税所得额 30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。 支持住房租赁市场发展的税收政策主要有：对个人出租住房取得的所得减按 10%的税率征收个人所得税；对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；对个人出租住房，不区分用途，在 3%税率的基础上减半征收营业税，按 4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按 4%的税率征收房产税。 通知明确指 出，廉租住房、经济适用住房、廉租住房承租人、经济适用住房购买人以及廉租住房租金、货币补贴标准等须符合国发[20xx]24 号文件及《廉租住房保障办法》 (建设部等 9 部委令第 162号 )、《经济适用住房管理办法》 (建住房 [20xx]258号 )的规定；廉租住房、经济适用住房经营管理单位为县级以上人民政府主办或确定的单位。 全国城镇低保家庭中约有四百万户住房困难，截至二 00 六年底解决了二十六点八万户的住房困难，仅占百分之六点七。 据建设部测算，目前全国有人均建筑面积十平方米以下的低收入住房困难家庭近一千万户，占城镇家庭总 户数的百分之五点五。 未来三年中国将筹集九千亿元人民币资金用于住房保障，将主要用于廉租住房，基本解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。 中国住房保障步伐正在加快，住房和城乡建设部副部长齐骥今天说，今年中国将基本实现对城市低保家庭中住房困难户的应保尽保。 XX 建设集团有限公司昆明市 XX 区 XX 廉租房 项目 住房和城乡建设部副部长齐骥在北京接受记者采访时表示，今年以来，各地加大廉租住房建设力度，多渠道筹集廉租住房房源，增加经济适用住房供应，完善保障性住房准入审批制度，积极推进棚户区改造和旧住宅区综合整治，探索发展经济租赁住房、农民工公寓等多种保障方式，采取有效 措施加快解决城市低收入家庭住房困难。 20xx 年前三季度，各地已开工建设廉租住房三十二万套，廉租住房资金投入一百八十亿元人民币，接近去年全年投入的两倍，分别是一九九八至二 00 六年累计筹集资金和筹集廉租住房房源的一点三二倍、一点三六倍。 齐骥指出，今年四季度以来，各地加快了保障性住房建设进度。 根据中央关于加大保障性住房建设规模的要求，年底前还将进一步加大投资和建设力度，再开工一批廉租住房建设项目。 预计全年开工廉租住房可以达到八十万套以上，租赁补贴户数累计达到二百八十七万户，基本实现对低保家庭中的住房困难户 应保尽保。 ◎ 廉租住房的建设是建立和完善住房保障体系的必然要求 去 年的《政府工作报告》中，温家宝总理提出，要抓紧建立住房保障体系，重点发展面向中低收入家庭的住房。 高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决。 此前，国务院办公厅也已发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，明确规定城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。 同时规定，经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。 XX 建设集团有限公司昆明市 XX 区 XX 廉租房 项目 去 年，中央将有 68 亿元资金用于廉租住房制度建设，四项措施即将实施：一要健全廉租住房制 度，加强经济适用住房建设和管理；二要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，增加中小套型住房用地；三要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，抑制不合理需求，防止房价过快上涨；四要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件，依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。 建设部住宅与房地产业司负责人在接受采访时强调，建立和完善城镇最低收入家庭廉租住房制度 (以下简称：廉租住房制度 )，保障最低收入家庭的基本居住需要，是全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的客观要求，也是建立和完善城镇住房新体制的必 然要求。 为此，这位负责人要求各地针对廉租住房制度建设仍处于起步阶段的特点和当前突出问题，进一步采取有效措施，积极推进廉租住房制度建设。 近年来，各地结合实际情况积极推进廉租住房制度建设取得初步成效。 截至 20xx 年底，全国已有 291 个地级以上城市实施了廉租住房制度，全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金为 亿元，已有 万户最低收入家庭被纳入廉租住房保障范围。 其中，租赁补贴 万户，占保障总户数的 %；实物配租 ，占保障总户数的 %；租金核减 ，占 保障总户数的 %；其他方式保障 4796户，占保障总户数的 %。 北京、上海、河北等省市基本实现了对符合条件的最低收入家庭应保尽保。 XX 建设集团有限公司昆明市 XX 区 XX 廉租房 项目 由于我国廉租住房制度建设总体上还处于起步阶段，因此廉租住房制度建设也存在一些突出问题：一是部分地区对廉租住房制度建设重视不够。 仍有 13 个省区没有将廉租住房制度建设纳入省级人民政府对市、区、县人民政府工作的目标责任制管理， 70 个地级以上城市没有建立廉租住房制度；二是没有建立稳定的廉租住房资金来源渠道，部分城市财政预算安排资金不足；三是廉租住房制度覆盖面小，一些符 合条件的最低收入家庭不能及时得到保障；四是部分城市廉租住房制度不完善，有 122个地级以上城市没有建立严格的申请审批程序。 这位负责人指出，建立城镇最低收入家庭住房保障制度，解决其住房困难，与养老、医疗、失业等社会保障制度一样，是政府社会公共政策的重要内容，是政府的重要职能。 随着城镇住房制度改革不断深化，特别是 1998 年以来在全国范围内停止了住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。 以市场化为特征的住房新体制已成为加快我国住宅发展和改善居民居住环境的根本动力。 但是，随着市场化进程的加快，最低收入家庭住房 支付能力不足的问题愈显突出。 因此，强化政府公共管理和社会服务职能，健全住房保障机制，满足最低收入家庭基本居住需求，也是完善我国社会保障制度，维护社会稳定的必然要求。 这位负责人同时要求，各地在进一步推进廉租住房制度建设中重点做好三个方面的工作：一是强化各级政府住房保障职能，落实廉租住房制度建设的目标责任管理，落实以财政预算安排为主多渠道筹措XX 建设集团有限公司昆明市 XX 区 XX 廉租房 项目 资金的规定，确保必要的财政预算资金及时到位，建立稳定规范的资金来源；二是完善廉租住房管理，建立严格的申请、审批和退出制度，保障政府资源切实落实到最低收入家庭。 建立健全住 房保障对象档案，对廉租住房保障对象实施动态管理；三是合理确定廉租住房保障标准，逐步扩大廉租住房覆盖面，满足城镇最低收入家庭基本居住需求。 ◎ 昆明市廉租房政策 1) 保障标准 根据昆明市人民政府 20xx年 7 号公告公布的《昆明市城镇最低收入家庭廉租住房保障办法》和《云南省人民政府关于进一步加快保障性安居工程建设的实施意见》（云政发〔 20xx〕 145号）文件精神，把维护群众利益作为政府公共服务的重要工作，不断加快我市保障性安居工程建设，有效解决城乡低收入群众住房困难，加快建立健全以廉租为主的住房保障体系，逐步改善低收入家 庭住房条件，使改革开放和发展的成果惠及低收入家庭，在本市行政辖区范围内住房困难的城镇低保家庭中实施廉租住房保障制度。 即政府及产权单位按照规定在住房领域履行社会保障职能，向符合规定住房困难条件的城镇低保家庭提供低廉租金的基本住房保障。 2) 廉租住房保障条件 根据《昆明市城镇最低收入家庭廉租住房保障办法》规定，申请廉租住房必须同时具备以下条件，方可享受廉租住房。 XX 建设集团有限公司昆明市 XX 区 XX 廉租房 项目 a) 家庭人均月收入符合民政部门城镇居民最低生活保障标准，且已接受连续救助 6 个月以上； b) 人均住房 建筑 面积低于 13平方米。 为确保廉租住房保障的公平、公正与公开，《办法》规定，住房保障对象的家庭收入标准、住房困难标准和保障面积标准每年向社会公布。 XX、盘龙、官渡、西山四区由市政府统一公布；其他县（市）区由当地政府公布，以接受社会各界和广大人民群众的监督。 3) 保障方式 我市廉租住房保障采取以实物配租为主，租赁住房补贴为辅，租金核减为补充三种方式。 4) 实物配租，是指政府向符合条件的保障对象直接提供普通住房，并按照廉租住房租金标准收取租金。 《办法》规定， 住房保障对象的家庭成员有下列情形之一的，不得申请实物配租：  因离婚失去自有或者共有住房的；  拥有私有住房和福利性实物分房的；  转租、转让原住房的。 XX 建设集团有限公司昆明市 XX 区 XX 廉租房 项目 4) 租赁住房补贴，是指政府向符合条件的保障对象，按照住房市场平均租金与廉租住房租金的差额发放租金补贴，由住房保障对象到市场上租赁住房。 租赁住房补贴标准，按照市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算。 XX、盘龙、西山、官渡区范围内的，由市发改委负责制定廉租住房租金标准，市统计及相关管理部门测算市场平均租金，市发改委和市房管局制定租赁住房补贴标准。 其他县（市）区 由当地政府根据其实际情况确定，报市发改委、市财政局和市房管局备案。 租赁住房的补贴资金由市、县（市）区财政承担。 准予享受租赁住房补贴的：无房户按人均使用面积 12平方米计算租赁住房补贴；人均住房使用面积未达到住房保障标准的，按现住房面积与住房保障面积标准的差额计算租赁住房补贴。 租金核减，是指县（市）区 房产 管理部门，对承租直管公房的保障对象，按照现行租金标准与廉租住房租金标准的差额给予租金减免。 房屋租金按照现行租金 标准与廉租住房租金标准的差额，在保障面积内给予核减。 承租直管公房的保障对象，可以申请租金核减。 其核减部分的租金由县（市）区财政承担。 4) 廉租住房的申请人 《办法》规定，申请人应当为申请家庭的户主；户主不具有完全民事行为能力的，由申请家庭推举具有完全民事行为能力的家庭成员XX 建设集团有限公司昆明市 XX 区 XX 廉租房 项目 作为申请人；申请家庭无具有完全民事行为能力人的，由其监护人作为申请人。 申请人及家庭成员收入，以民政管理部门核发的《云南省城镇居民最低生活保障金领取证》中载明的为准。 5) 申请人住房情况 《办法》规定，申请人现住房包括： a) 家庭成员居住的私有住房 、福利性实物分房（包括房改房、安居房、集资建房、合作建房、经济适用住房、已购直管公房、解危解困房等）； b) 家庭成员承租的住房； c) 现住的父母或者子女的住房； d) 家庭成员出租或者转让的住房； e) 已购买或者已拆迁安置的住房； f) 其他可以认定为申请人家庭的住房。 6) 廉租住房的申请程序 申请廉租住房保障的，申请人自愿向户籍所在地的乡（镇）政府、街道办事处提出书面申请，填写申请表，并提交下列材料： XX 建设集团有限公司昆明市 XX 区 XX 廉租房 项目 a) 《云南省城镇居民最低生活保障金领取证》； b) 申请人及家庭成员所在单位或者居住地街道办事处或者乡（镇）政府出具的现住房证 明（有房屋所有权证和房屋租赁证明的须同时提交）。 无房户或者年满 60周岁的孤寡老人，由所在单位或者户口所在地乡（镇）政府、街道办事处出具证明； c) 家庭成员户口簿和身份证； d) 委托他人办理的，需提交授权委托书和身份证明。 e) 其他材料。 申请人持有特困职工优惠证、革命烈士证明书、中华人民共和国伤残军人证、中华人民共和国残疾人证、市级以上劳动模范证等证明材料的，一并提交。 7) 优惠政策 符合条件的廉租住房保障对象，家庭成员是年满 60 周岁的孤寡老人、企业特困职工、烈属、伤残军人、残疾人或者市级以上劳动模范的，在选择实物配租时 优先保障。 8) 廉租住房的核查及分配 乡（镇）政府、街道办事处负责对申请人身份、家庭收入和住房等进行核查，并将核查结果在辖区内公示 15 日。 对公示无异议或异XX 建设集团有限公司昆明市 XX 区 XX 廉租房 项目 议不成立的，乡（镇）政府、街道办事处将申请表及相关材料送县（市）区房产管理部门，由县（市）区房产管理部门会同有关部门采取入户调查、查档取证等方式，在 20 个工作日内完成对申请人的家庭收入和住房状况进行核实。 符合条件的，确定申请人享受住房保障方式，予以公示，由县（市）区房产管理部门核准登记并书面通知申请人，报市房产管理局备案。 申请人不符合条件的，由县（市）区房产管 理部门书面告知不予受理或者不予登记的理由。 9) 资金管理 廉租住房资金实行财政专户管理，封闭运行，专项用于实物配租住房的建设、收购和租赁住房补贴、支付县（市）区财政承担的租金核减部分，不得挪作他用。 接受实物配租家庭腾退的直管公房，县（市）区房产管理部门应当用于实物配租。 廉租住房租金专项用于廉租住房的维修和管理。 10)廉租住房的建设 新建廉租住房套型建筑面积控制在 50 平方米以内，县（市）区房产管理部门是本辖区廉租住房的项目建设单位，负责对工程建设项目的勘察。