广州某地块可行性研究报告(编辑修改稿)

广州某地块可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

)、外语外贸附属小学、外语外贸附属中学、信孚黄石小学、信孚黄石中学 ； 黄石第一幼儿园、白云幼儿园、祥景幼儿园 ； 好又多、家乐福 ； 黄婆洞邮局 、 :农村信用合作社、中国银行、工商银行、农业银行 ； 康正医院、白云区第一人民医院、南方医院 ； 白云花园市场。 内部配套， 园林泳池、中心花园、幼儿园、会所、风情商业街，综合文化活动中心（含电影院，老年人活动中心、青少年活动中心、儿童图书阅览馆） 卖点： 1）位于白云新城内，区位优势明显； 2）地铁上盖物业，离二号线江夏站仅 500 米； 3） 清新和时尚 的 外立面，大面积地运用了质朴典雅 的文化石与大面积的仿金属玻璃，坡屋顶 设计 别具匠心 ； 4） 200 米超宽楼距 ； 5）园林景观， 20xx 平方米澳洲珀斯天鹅湖：七种湖岸修边天然迷人，叠瀑台极尽珀斯水景文化 ； 50000 平方米超大澳洲风情园林：多达 183 种的园林植物，澳洲风情，鲜氧生活 ；白云山景。 6） 独创社区星级影剧院：影院院进驻小区生活，一切影视新片相看就有家门口。 7） 全优户型一切从宽：空间方正实用厅宽比赏规拉阔 20%，阳台进深 米，优胜出一倍的采光通风效果。 8） 大型社区活力会所 —— “ 尚会所 ” 内设有室内攀岩、休闲西餐酒廊、儿童乐园 、棋牌室、游泳池、健身室、动感舞室、乒乓球室、桌球室等。 营销： 通过文化营销楼盘，以“文化美学，诗意生活”主题，结合硬广、软文、户外广告牌、户外社区活动等一系列活动进行宣传推广。 目标客户群： 3045 岁为主消费群，其它年 龄层为辅助消费群 ； 营企业主、企事业高层管理者，公务员群落，医生，教师 ；家庭 月收入 11000 元 /月以上 ， 生活规律性较强，注重健康舒适。 祥景花园 祥景花园位于 白云黄石东路江景路 8082 号（黄石立交东侧） ，由广州白 XX 市建设开发公司投资建设，并自行销售，由广州白云信诚物业服务公司 进行物业管理。 6栋洋房已销售一半，预计 20xx 年 9 月交楼。 项目名称 占地面积 建筑面积 容积率 绿化率 祥景花园 17513 ㎡ 66750 ㎡ 3． 81 50% 户型： 项目总共分南北两区 ，南区 3 栋 11 层电梯洋房，一梯两户，南北对流，窗窗观中心园林景观 ， 130 ㎡、 133 ㎡三房， 150 ㎡四房；北区 3 栋 28 层高层洋房， 二梯三户，南北对流，远望白云山、体育公园、中心园林景观 ， 104145㎡三房， 165187 ㎡四房。 价格：阳光家缘数据显示已售均价为 14431 元 /㎡，而销售口径是均价 20xx0 元 /㎡，带 20xx 元精装修。 销售状况： 目前该项目 326 套单位，已售出 162 套，整体销售率为 %；三房单位共 260 套，售出 145 套，销售率为 %，四房单位共 66套，售出 17 套，销售率为 %。 南区 3 栋 11 层洋房销售情况 户型 三房二厅 三房二厅 四房二厅 合计 面积 130 133 150 已售套数 23 16 0 39 未售套数 8 7 12 27 销售率 74% 70% 0% 59% 已售面积 2990 2128 0 5118 未售面积 1040 931 1800 3771 北区 A 栋销售情况 户型 三房二厅 四房二厅 三房二厅 合计 面积 147 187 145 已售套数 2 2 0 4 未售套数 15 25 27 67 销售率 12% 7% 0% 6% 已售面积 294 374 0 668 未售面积 2205 4675 3915 10795 北区 B栋销售情况 户型 三房二厅 四房二厅 三房二厅 合计 面积 140 165 138 已售套数 20 15 17 52 未售套数 7 12 10 29 销售率 74% 56% 63% 64% 已售面积 2800 2475 2346 7621 未售面积 980 1980 1380 4340 北区 C栋销售情况 户型 三房二厅 三房二厅 三房二厅 三房二厅 合计 面积 104 114 106 117 已售套数 19 20 19 9 67 未售套数 8 7 8 18 41 销售率 70% 74% 70% 33% 62% 已售面积 1976 2280 20xx 1053 7323 未售面积 832 798 848 2106 4584 配套： 黄边幼儿园、 黄石第一幼儿园、信孚黄石幼儿园、信孚黄石中学、 广州外语外贸大学、信孚黄石小学 ； 好又多超市、黄石家私大广场、黄石购物广场 ；广钢二院二甲医院北郊分院、白云区第一人民医院、广州中医药大学第一附属医院、白云区黄石医院江下门诊部 ； 工商银行广州黄石路支行、广州市商业银行ATM、交行黄石花园支行、建设银行广州黄石路支行 ； 潇湘会、喜相逢大酒楼、黄边美食街、中意潮菜馆、麦当劳黄石店 ； 乐得花园市场。 小区内， 体育公园（占地 3 万㎡）、小学、幼儿园、 祥景肉菜 市场、银行。 卖点： 1） 位于白云新城内，区位优势明显 ； 2）优质的物业管理 ， 制定了严格的绿化管理制度和清洁卫生管理制度 ； 3）体育公园，占地 3 万平方米，将 绿色、运动、休闲集为一体 ； 4） 毗邻白云山，空气清新，环境优美 ； 5）小区生活 配套齐全 ； 6）户型设计舒适； 营销： 以绿色活动的概念为主打，标榜“ 白云山下 祥景人家 ”；除了常规的广告宣传外 ，还举办名人秀，邀请 文化界等名星前来助阵销售。 目标客户群： 年龄介于 3045 岁之间，已组建家庭； 家庭月收入 10000 元左右， 改善性购房为主； 注重生活质量，强调健康舒适的居住环境。 . 云山名都 云山名都位于 白云区三元里大道北与机场路交汇 处 ，由 广州粤兴华实业有限公司投资建设， 经纬房产咨询有限公司 代理销售，由 广州市百荣园物业有限公司 进行物业管理。 目前 6 个样板间已正式对外开放， 销售中心开放 ， 首推 2 栋，货量200 套左右，总 共 498 套单位 ，预计 20xx 年 10 月份交楼。 项目名称 占地面积 建筑面积 容积率 绿化率 云山名都 15571 ㎡ 60316 ㎡ 3． 8 30% 户型： 以中小户型为主，户型多样，可选择性大，分布为 80105 平米两房、 91139平米实用三房、 209 平米阔绰五房、少量顶层复式单元 ； 大部分 单位有 “N+1”设计， 如 106 平方米的两房单位在阳台位置有附送的花池，可以改成一个房间，95平方米的三房单位有入户花园，只算一半面积 ， 部分高层单位 可 望白云山景。 价格： 售价 220xx 元 /㎡ 起 ， 预计均价 220xx23000 元 /㎡ ，带精装修 销售状况：项目已取得预售证，编号为 20xx0194，将于 5月中下旬放售。 配套： G5 停机坪、万达广场等城市级商业中心 、 百信广场、家乐福、好又多、麦德龙、麦当劳、肯德基 ； 邻近地铁 2 号线白云公园站，地铁 12 号线岗贝站就在家门口， 5 55 519 等 20余条公交线路 ； 民航广州医院、中医药大学第一附属医院 ,白云区第一医院。 小区内 自建 有 配套小学，具体由白云区教育局安排办学 ； 泳池、篮球场、网球场、 ARTDECO 风情园林。 卖点： 1）地处白云新城旁边，共享新城内未来配套； 2）白云山山景资源，环境优美； 3）户型多样，可选择性大 ，有赠送面积 ； 4）交通便利， 处于地铁、公交、高速三维交通交汇处 ； 5） 首席 ARTDECO 风情园林社区 营销： 主打白云新城未来巨大价值、稀缺山景资源牌；目前处于预热阶段，以 云山名都销售总监梁艳棠采访报告等软文和硬广为主要手段。 目标客户群：首次置业和改善型购房兼顾， 年龄介于 2545 岁之 间； 家庭月收入10000 元左右， 注重 实用性和舒适性。 3． 4 竞争楼盘 小结 总结三个竞争楼盘各方面 信息，有如下规律： 1）白云新城区位价值、规划优势成为白云新城板块众多楼盘标榜的利好优势； 2）市场上产品户型以三房为主，小三房、四房及以上为辅之，二房及一房 户型比较少见； 3）主要成交的户型为三房，大面积户型成交较差； 4）主要目标客户群为改善型家庭，处于社会中上阶层，家庭月收入 10000 元以上。 5）除了楼盘区位、园林、户型、物业管理等自身卖点外，文化营销、概念植入等推广方式越来越重要； 6）配套方面，除了 周边配套外，小区配套的完善亦是各楼盘的优势。 3． 5 竞争楼盘启示 通过对竞争楼盘的全面分析，对本项目有如下启示： 1）跳出区位求发展：目前白云新城的价值优势已被其他楼盘借用宣传到烂熟，如果再一味靠白云新城这张牌吸引市场，显然太过单薄、力度不够，所以要在区位优势之外另寻途径打响项目。 2） 分蛋糕、起新灶：在户型方面，可考虑以主流三房为主，分割这一市场分额；另外，设计部分小三房、二房甚至是一房的精品户型，填补市场空白点。 3）跨界营销出新奇：楼盘竞争从旧时的比地段、价格、户型，到比景观、环境，再到现时比品 牌内涵、文化品、生活状态，竞争压力越来越大；所以除了传统的营销手法，应考虑与文化界、时尚界或者奢侈界进行跨界营销，提升项目内涵与品味。 4 消费者调研 本项目 处于未来高档住宅区白云新城内 ，占地面积 20795 平方米，建筑面积不大于 58586 平方米 ， 楼面地价 19971 元 /平方米，面积虽不大，但土地价格昂贵，可见该项目未来定位档次在中高档或以上，其目标客户群亦并非普通工薪阶层。 因此问卷调查对象主要应是广州市内的中上阶层人士，属于社会精英，具有一定的财富积累。 本次问卷调查采用 判断抽样的方法，主要是在珠江新城街头、 天河区高档写字楼聚集的地段根据调查人员的主观判断，选择较有社会地位或身价高的人士进行问卷作答。 共收集了 150 份有效问卷， 剔除无效问卷 30 份，最终取 120 份运用 SPSS 软件进行分析。 从被访者理解程度表和合作程度表可以看出，此次被访者的支持程度较高。 理解程度 频率 百分比 有效百分比 累积百分比 有效 理解 91 一般 29 合计 120 合作程度 频率 百分比 有效百分比 累积百分比 有效 合作 86 一般 34 合计 120 4． 1 被访者具体 特征 10%25%30%29%6%0%5%10%15%20%25%30%35%3 5 岁以下 3 5 岁—4 0 岁 4 1 岁—4 5 岁 4 6 岁—5 0 岁 5 1 岁—5 5 岁 被访者 主要 是介于 3550岁之间的青壮年，已组建家庭，绝大部分是三口之家；文化程度普通较高，以大学 本科 为主； 工作性质大部分是私营 /个体户、行政机关、国企次之；家庭月收入主要集中在1000015000元之间。 3个人58%4个人20%5个人4% 2个人15%5人及以上4%26%42%14% 12%6%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%10000 元以下 10001 15000 元 1500120xx0元20xx1 25000 元 25001 元以上初中及以下2%研究生及以上10%高中/ 中专24%大专/ 本科64% 而对于楼市调控的看法，大部分人比较理性，认为房价变动的幅度不会太大；一半人认为 调控能使房价出现略微下降；九成人对白云新城是了解的。 从这些信息可以判断， 被访者经济情况良好， 具有较高文化水平，对小区的居住环境和人文氛围会有一定要求；大部分有家庭， 注重小孩的教育，对小区教育配套 要求较高 ；多数人已不寄望房价能出现大幅下跌；白云新城已被人所熟悉。 4． 2 购房目的分析 18%14%18%36%12%2%0%5%10%15%20%25%30%35%40%行政机关 事业单位国有或集体企业私营/个体户退休 其他大幅下降8%持续快涨4%略微下降50%上涨，幅度减缓38%非常了解10%不了解8%了解48%有点了解34% 26%46%18%6% 4%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%首次置业 改善型置业 投资 给亲友住 其他 改善 置业的比例达到 46%，首次置业 的比例达到 26%。 被访者 购房主要是的了满足居住的需求，因此小区 生活配套和物业服务是关注点。 4． 3 产品偏好分析。