山东某房地产项目可行性研究方案(编辑修改稿)

山东某房地产项目可行性研究方案(编辑修改稿)内容摘要：

件十分便利。 该小区占地面积 20 公顷，项目已经 xxxx 县建设委员会规划并批准。 自然条件 1．地理环境 xxxx县地处鲁中山区北部边缘，黄河下游南岸，隶属滨州市，地理坐标为北纬 36176。 41ˊ — 37176。 08ˊ，东经 117176。 18ˊ —— 117176。 57ˊ。 其东连淄博，西接济南。 国土面积 ，县境南北长 公里，东西长 公里。 县城南距淄博 20 公里，西南距省会济南 75 公里，济青高速公路从县城南缘穿过，省道章索公路横贯东西，庆淄路纵穿南北。 县境内主要有黄河、小清河、杏花河、孝妇河四大河流，大中小型河道 566 条；境内黄河总长 22 公里，河床高出地面 6— 7米；境内小清河总长 公里；县境内湖泊水库 21处、塘坝 102座。 境内矿产资源以铜、金、银、钼、硫及花岗石、麦饭石、矿泉水等储量巨大。 其中铜矿石储量 6415 万吨，金矿石储量 1575万吨，花岗石储量 20亿立方米。 铜矿矿石品位高达 %，有“江北第一矿”之称；“ xxxx 黑”优质花岗石，世界罕见；碧云洞矿 18 泉水含多种微量元素，享誉全国。 xxxx 经济开发区位于 xxxx 县城东部，紧靠县城，南部有济青高速公路通过，地理位置优越，交通方便。 2．自然环境 xxxx属北温带大陆性季风气候，四季分明，春季干旱，夏季高温多雨，秋季温和凉爽，冬季寒冷较干燥。 年平均气温 13℃，极端最高气温 ℃（ 1968 年 6月 1日），极端最低气温 ℃（ 1959年 12月 21日）。 年平均相对温度 64%，最大 积雪深度 23cm，最大冻土深度 47cm。 年平均降水量 毫米，主要集中在 8 月份，降水分布不均，南部多，北部少，山区最多。 xxxx县内主导风向为 SE，频率为 %，次主导风向为 WNW，频率为 %，年均风速。 xxxx境内山岭绵延起伏，属低山丘陵地貌类型，地形南高北低，由南向北逐渐倾斜。 东部、西部是山前冲积平原，北部和西北部是黄泛平原。 县城区地处鲁中泰沂山区北麓，与鲁北平原相接，地形是西南高，东北地，呈现西南向东北倾斜之势。 地貌类型南部以低山丘陵为主，东部处于低山陵与杏花沟夹角地 带的山前倾斜平原。 最高海拨 ，最低海拔 米。 xxxx县基本地震烈度为六度，建筑设计按七度设防。 人文环境 xxxx历史悠久，文化沉淀深厚，环境优美，自古多有名人涉足。 战国时期陈仲子辞楚相，隐居长白山中；宋代范仲淹苦读醴泉寺；明末顾炎武寓居长白山等等。 境内已发现史前文化遗址 80 多处，包括大汶口文化、龙山文化、夏文化、商周文化、秦汉文化五个系列。 19 地质条件 根据工程地质钻探报告，主要土层： 0－ 4米为亚砂土， 4－ 8米为亚砂粉砂互层， 8－ 200 米为亚砂和亚粘土层。 地基承载力较低， Fk=100kpa。 现有资料证实，本地区无活动坍塌地带、断裂带、地下蕴矿带、石灰坑及溶岩洞区存在。 地下水主要接受大气降水补给和地表水补给，排泄主要以潜水蒸发为主。 由于该区水利条件优越，以引用黄河水灌溉为主，地下水开发利用程度较低，地下水位较高，地下水多年平均埋深 3米左右。 根据该区含水量结构不同，分为以下三个含水层。 第一含水层组：主要包括 10 米以上含水层，地下水主要受降水和灌溉水回灌补给，潜水蒸发强烈，矿化度为 － 2克 /升，属重碳酸――氯化物型水，可以适度开发利用。 该含水层地下水侧流向南部，补给韩店地下 水，水力坡度万分之七左右。 第二含水层组：含水层埋深在 10－ 200 米之间，含水层岩性以亚砂和亚粘土为主，由于特殊的地质条件，造成该含水层地下水矿化度达到 5克 /升以上，不能被开发利用。 第三含水层组：含水层埋深 200 米以下，为深层承压含水层，含水层岩性以粉细砂为主，矿化度 克 /升左右，水质良好，宜被开发利用。 该含水层与上部含水层联系较差。 地方经济发展状况 xxxx由 13镇 3办事处， 858个行政村组成，有汉、回、壮、满、高山、朝鲜、瑶、纳西等民族，其中汉族占 %；至 20xx年末，全县总人口 万人。 农业、林果业具有北方一般特征，以小麦、棉花、玉米、花 20 生、高粱等为主，土特产品主要有张高水杏、龙眼葡萄、柿子、山楂、软枣、香椿和山药等。 xxxx 是山东第一个全国农业标准化示范县， 20xx 年粮食总产量 58万吨，棉花总产量 万吨；畜牧业总产值 ，占农业总产值的 40%。 xxxx县自改革开放以来，经济发展很快，初步形成了棉纺织、酿酒饮料、建材、有色金属、机械、食品等为主体的工业体系。 魏桥牌棉布、棉纱、服装，齐星牌铝锭、琥珀啤酒，碧云洞矿泉水等产品已跻身于国际市场，科教文卫商贸供电供水电讯 等基础设施已具相当规模，郊区农业近年来发展很快，以蔬菜瓜果为主，除满足本县需求外，业已远销济南、淄博等城市和南方的农贸市场。 改革开放给 xxxx 带来了勃勃的生机和活力。 20xx 年全县完成国内生产总值 60亿元； 20xx年完成国内生产总值 72亿元； 20xx年全县完成国内生产总值 亿元，实现财政总收入 亿元，其中地方财政收入 亿元，地方财政收入位于山东省 24 位。 分散在规划区内的规模以上工业企业达 160 余家，同时一大批县重点项目也已上马，邹魏第一工业园、第二工业园、邹魏第一热力公司、生物科技园、电解 铝一期二期工程、城北 6万千瓦热电厂已建成投产，这些企业的建成和改造随着农村产业化进程的加快，城郊农业结构也将发生重大调整。 至 20xx 年城区现状人口为 24 万人，城市用地面积 30 平方公里。 根据《 xxxx 县城市总体规划》， xxxx 城市规划区范围包括黛溪、黄山、高新三个办事处，面积为 132 平方公里。 城市性质为：以发展轻纺、食品工业为主的园林式城市。 规划人口规模：远期至 20xx 年 30 万人，城市用地规模 50 平方公里，人均建设用地 /人。 21 城市发展总目标为：把 xxxx 建设成一个经济实力雄厚、科学技术进步、 社会高度文明、服务体系健全、城市功能齐全、布局合理、生态环境优美、基础设施完整、城市特色鲜明的园林式城市。 5．基础设施 xxxx经济开发区坚持科学规划，合理布局，分步实施的原则，高起点、高标准建设区域环境。 特别是近几年以来，先后投资 20亿元对区内道路、供水、排雨、排污、电力、热力、燃气、通讯和广电管网等基础设施进行了全面建设，“九通一平”面积达到23 平方公里。 （ 1）道路系统。 交通条件是制约招商引资和入区项目建设的最大瓶颈，因此，开发区把实施道路工程建设摆在了重要位置，对区内道路进行修建，形成了 六纵六横 的交通网络，道路总长80 公里。 同时，为保障区内企业物流畅通，投资建设了邹周铁路专线。 （ 2）绿化亮化系统。 按照“大空间、大绿化”、创造园林式环境的要求，开发区内的绿地系统主要由“三带、十线”组成。 新月河、济青高速公路、肖镇干渠两侧的绿化防护带以及已建成主干道路两侧进行了绿化建设，绿化总面积 300 公顷。 与此同时，还对已建成道路全部进行了亮化建设，形成了舒适、优美的良好环境。 （ 3）供排水系统。 一是建设了库容 6000 万立方的开发区平原水库，年供水能力达 亿立方，彻底解决了开发区内水源问题。 二是建设了日处理 污水 7万吨的污水处理厂，有效解决了工 22 业污水处理问题。 三是依托主干道路，完善了供排水管道建设。 （ 4）热电系统。 一是投资建设了 24万千瓦的开发区热电厂，二是配套建设了供电线路及供热管道，为区内企业生产及居民生活提供了可靠的保障。 （ 5）其他配套系统。 开发区在完善道路、供排水、热电系统的同时，投资建设了区内综合管沟工程，并敷设了燃气管道，以及通讯和广电电缆，进一步增强了开发区的服务功能。 全县及17 个乡镇 1999 年就已普及了程控电话，并全部实现国内国际直拔，电话交换机总容量达到 10 万门，移动电话 4 万部，无线寻呼 ，图文传真业务也广泛普及，邮电通信极为方便。 第五章 设计方案 设计依据 本项目的设计依据主要有： 1．《民用建筑设计通则》 2．《住宅建筑设计规范》 3．《城市居住区规划设计规范》 4．《民用建筑照明设计标准》 5．《建筑设计防火规范》 6．《民用建筑隔声设计规范》 7．建设单位提供的基础技术资料和方案设想。 23 设计原则 拟建的清新住宅小区位于 xxxx 开发区西部，该小区是以居住为主的全封闭小区。 在节省投资和保证建设质量的前提下，注重外部空间与建筑形式的个性 ,为开发区的城市建设 形成特色。 本项目拟建住宅只实行室内初装修，给居民提供自由选择的空间，以适应市场的需要。 在设计上“讲究”人的居住行为特征，突出“以人为核心”的原则。 体现合理、合适、方便、安全的指导思想，着力建成一个功能合理、公共设施配套、室内外环境优美、建筑新颖、交通方便、经济适用的住宅小区。 在建筑风格上，力求使传统建筑风格与现代建筑手法相结合、相互交融，使小区居民在享受生活方便的同时，感受到传统文化的延伸和时代气息。 在规划设计中应遵循以下原则： 1．整体原则 在规划中强调空间的主导性，采用连续的绿地开敞空间，使得整个小 区的开发成为一个整体。 同时，对于小区内部道路交通系统和区内道路系统的衔接关系，以及对该小区的管网与区内管网的衔接关系应作通盘的考虑，落实城市规划对该区域的总体规划要求。 2．环境原则 本可研重视居住环境质量，在结合自然条件、美化环境、提高公建服务设施条件、创造上乘居住空间方面倾注全力。 3．效率原则 本可研从土地开发的经济规律出发，力求紧凑合理地利用土地，居住用地、配套公建用地布局合理，在改善小区的配套设施 24 条件的同时，寻求最佳的经济效益。 4．多样性原则 在住宅开发的种类和数量上，根据开发区实际情况，选择多种面积大小和平面布局的户型，在建筑造型和建筑形式上也力求统一性，并有机地加以组织。 5．便于管理的原则 在用地和规划时考虑了今后的物业管理，采取分区分片管理。 用地平衡表 本项目总图设计的用地情况详见下表。 表 5－ 1 用地平衡表 序号 项目 单位 数量 所占比例 （％） 1 项目总用地 公顷 20 100 2 住宅建筑用地 公顷 11． 2 56 3 公建用地 公顷 3． 75 4 道路、停车场及其 他用地 公顷 21． 95 5 公共绿地 公顷 3． 66 18． 3 总体规划方案 总体布局的原则 根据宅区特点、自然条件和周围环境等因素，确定合理的规划布局，综合考虑道路结构、功能分布、公共服务设施布局，建筑群体组合，绿化防噪及局部环境设计等内在联系，力求构思新颖、特色鲜明和经济实用，构成一个相对完善和独立的有机整体。 规划布局 一、因本项目建设场地为 xxxx 经济开发区内一块用于居住的 25 土地，面积 300 亩。 因本项目在区内建设，因此主要考虑既要与周围环境应协调，又要适合开发区的快速发展要求。 小区的绿化应使小区所在的地方 草木葱翠，碧绿连天，空气清新，沁人心脾。 小区内设两处绿化广场，内设花坛、旱地喷泉、草地、园林、棚架、雕塑小品等，园林造景应妩媚多姿；小区内除绿化广场外，还设有多处绿地、水景和绿化带使得绿茵遍地，流水潺潺，树木参差，人们能在绿荫下惬意生活。 二、道路规划 小区内道路分三级，一级为小区路宽 12 米，二级为组团路宽 8米，三级为宅前路宽 5米。 三级路网组成完善的道路体系。 住户的安全防范车辆和生活车如消防车、急救车、。