居民小区建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

居民小区建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

...................................................... 76 销售期费用（经营成本）估算 ............................................................... 76 现金流量分析 .................................................................................................. 76 VI 投资利润率 ..................................................................................................... 77 财务分析结论 .................................................................................................. 77 第十四章 风险分析 ........................................................................................................ 79 风险因素分析 .................................................................................................. 79 风险控制 ......................................................................................................... 80 第十五章 结论与建议 .................................................................................................... 82 结论 ................................................................................................................ 82 建议 ................................................................................................................ 82 VII 附表： 投资估算表 销售收入、营业税金及附加估算表 现金流量表 利润与利润分配计算表 折旧摊销表 总投资使用计划与资金筹措表 附件： 企业法人营业执照（复印件） 组织机构代码证（复印件） 其他资料 1 第一章 总 论 项目名称与建设单位 项目名称 XX 县 XX 苑小区 建设项目 项目建设单位 XX 县 XX 房地产开发有限责任公司 项目申请报告编制单位 编制单位： 证 书 号： 编制依据、内容及范围 编制依据 （ 1）编制 《 XX 县 XX 苑小区 建设项目申请报告 》 的 委托 书 ； （ 2） 《 XX 县 城市总体规划纲要》； （ 3） 《 XX 县 XX 苑小区 规划建筑设计方案》； （ 4）项目建设单位提供的有关技术资料、 基础数据； （ 5）编制人员调查的有关数据资料。 编制内容与范围 我公司受 XX 县 XX 房地产开发有限责任公司 的委托，根据该单2 位的实际需要和经营现状，按照国家对项目 申请报告 阶段工作范围和深度的规定，组织有关技术人员 对项目的建设条件等进行了实地查勘， 编制完成了 《 XX 县 XX 苑小区 建设项目申请报告 》。 本报告对项目建设的背景 和 必要性进行了 论述 ，对 建设背景和必要性、市场分析、项目选址和 建设条件 、工程建设 方案 、节能节水、环境保护、劳动安全卫生、项目组织机构与人力资源配置、项目实施进度、项目招投标、 投资估算 与资金来源 、 财务分析 等方面进行综合研究 和分析，为主管部门和建设单位 的 决策和 建设提供 具体的、完善的、科学的依据。 项目概况 建设单位概况 本建设项目由 XX 县 XX 房地产开发有限责任公司 承办。 XX 县 XX房地产开发有限责任公司 （以下简称公司） 是河南省房地产开发认定企业。 公司现有职工 50 人，其中专业技术人员 30 人。 目前公司下设办公室、财务室、工程技术部与营销部等部门，公司主要从事房地产开发与销售。 建设规模与内容 （ 1） 项目规划指标 项目规划 总用地面积 ，总建筑面积 ， 容积率 ，建筑密度 ≤ %，绿地率 ≥ %， 居住户数 840 户。 3 （ 2） 项目建设内容 1). 项目区内住宅包括： 两栋 6 层多层， 砖混结构； 3 栋 11 层小高 层， 框架结构； 一栋业务管理用房 3 层， 砖混结构。 2). 项目区内 景观、道路、绿化、给排水、电力、通信等配套工程。 建设地点 本项目建设地点位于 XX 县西街路南，牛市口小学以西。 ， 建设地址交通便利，地势平坦，适合项目的建设。 配套基础设施现状 项目建设地址水、电、气等市政基础设施配套完善，可保证项目建设及使用期的需要。 环境保护 本项目产生的 废气、污水、生活垃圾、噪声等均可以得到有效的控制和治理，所有排放物可以做到按国家规定的排放标准达标排放。 项目实施进度 本项目从获得土地使用权开始至房屋销售结束计划用时 3 年，其中建设期 1 年，房屋销售期 2 年。 4 投资估算及资金筹措 本项目建设投资 2400 万元。 本项目建设投资全部由建设单位自筹。 主要技术经济指标 主要技术经济指标表 序号 项目 单位 数量 1 总用地总面积 (含道路面积 ) 平方米 2 总建筑面积 平方米 8177 3 建筑密度 % % 4 容积率 5 绿地率 % % 6 居住户数 户 840 7 总投资 万元 2400 8 销售收入 万元 9 税前利润 万元 11 税后利润 万元 12 财务内部收益率（所得税前） % 13 财务内部收益率（所得税后） % 14 财务净现值（所得税前） 万元 15 财务净现值（所得税后） 万元 5 16 投资回收期（所得税前） 年 17 投资回收期（所得税后） 年 结论及建议 本项目的建设可以加快 XX 县 的城市建设和发展，促进人民安居乐业，维护社会稳定和和谐发展。 项目建设规模合理，建设方案可行，周边建设条件较好。 经过财务分析，本项目商品房价格合理，有较好的经济效益，建议项目尽快实施，早日发挥良好的社会、经济效益。 6 第二章 建设背景和必要性 项目建设背景 房地产业是国民经济的重要组成部分，是国民经济发展的重要支柱之一。 房地产业的发展有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济持续、健康、快速发展。 国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业 对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提。 我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长 ，目前， 我国的房地产业 正处于蓬勃发展时期。 近几年，伴随房地产业的快速发展， 房地产投资增幅较高 、 房地产市场供求趋紧 、 住宅价格快速上涨 等 结构性问题凸现。 针对这些问题， 20xx 年初 ，国务院出台了一系列的政策，运用土地、金融、税收等手段 加大对房地产市场的宏观调控。 《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确提出，要增加保障性住房和普通商品住房有效供给 ， 使市场的需求结构变得 更加平衡。 20xx 年以来，随着我国“ 中部崛起 ”计划的实施 ，国内沿海发达地区向内地产业转移的步伐加快。 “河南省十一五发展规划”提出全面实施 “ 中原城市群 ” 发展战略，努力走在中部崛起的前列。 XX的发展必须适应国家中部崛起的部署，并且必须从这个战略部署的高度去观察、分析、实践经济社会和城市发展。 中部崛起是国家区7 域总体协调发展的四大构成板块之一，而实现中部崛起必然要走城市群带动的路子。 在 XX 县 的不断发展过程中， XX 的房地产市场供应趋紧的背景下， XX 县 XX 房地产开发有限责任公司 通过对 XX 当前房地产业的考察和分析， 提出了本项目的建设。 项目建设的必要性 项目的建设是满足住房需求，改善当地人居环境的需要 本项目设计居住 几十 户，项目建成后可在一定程度上缓解 XX商品住宅紧张的局面，同时，本项目高起点、高标准地进行规划和建设，项目区内各种市政配套设施齐全，绿化、净化、美化达到要求，能够使项目区的人居环境得到根本改善。 项目的建设是扩大内需，拉动投资增长，保持当地国民经济快速健康发展的有效手段 刺激内需、增加居民消费是我国国民经济发展的重要措施。 发展房地产业可以拉动内需，据统计，现在的房地产业的发展，在整个国民经 济中占有重要的地位，每年可以拉动 GDP 增长 2%左右。 房地产业的产业链条很长，可以带动建材、家用电器、住宅装修、家具等一系列产业的发展。 此外，房地产业和金融业合并在一起，被称为经济发展的温度计，房地产业对金融业发展的重要性无可比拟。 该项目的建设，可以加快 XX 的城市建设与发展，扩大居民的住8 房消费，有效地提高资金的利用率，带动房地产信贷相关业务的发展，推 动国民经济的快速发展。 发展房地产业是扩大就业，促进人口聚集，加快城镇化进程的重要途径 城市是现代文明的标志，是经济、政治、科技、文化、教育的中心，城镇化是统筹城乡发展、推进经济社会发展转型、促进文明进步的关键。 在经济全球化和科学技术迅猛发展的新形势下，城市在推进工业化、信息化、现代化，促进经济社会发展进程中的带动和主导作用日趋突出，经济发展的水平越向上提升，越需要城镇化水平的坚强支撑。 发展房地产业是加快城镇化进程的重要途径。 房地产开发业、物业和房地产中介服务业可直接提供大量工作岗位，增加劳动就业，还 可带动建筑业、建材、装修、家电等数十个相关行业发展，间接为社会创造大量劳动就业岗位，从而引导农村剩余劳动力向城市转移，以此加快城镇化进程。 本项目是顺应房地产业发展形势下提出的，本项目的建设不仅可以改善城市面貌，提升当地居民的生活品质，而且对 XX 县 的经济发展产生巨大的拉动作用。 因此本项目的开发建设是十分必要的。 9 第三章 发展规划产业政策、行业准入及市场分析 房地产业发展趋势 《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》以下简称《建议》提到，“十二五”规划期间是全面建设小康社会的关键时期，是深 化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期。 “小康不小康 ,关键看住房”，未来 5 年更是房地产业发展的关键时期 ,能否解决好广大中低收入家庭的住房问题 ,直接关系到全面小康社会目标能否如期实现。 针对房地产行业发展和宏观调控政策趋势 ,《建议》明确提出：加强土地、财税、金融政策调节，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求。 那么，什么是符合国情的住房体制机制和政策体系。 就是住房政策的制定 ,要符合大城市人多地少的实际情况 ,要把住房作为基本居住需求来对待 ,要重点解决广大无房户和住房困难户的问题 ,要避免把住房成为投资产品的发展趋势。 因此 ,下一步的调控重点 ,依然是满足广大城镇居民基本居住需求为主 ,税收和金融政策的调整继续向鼓励第一套住房和改善型住房需求转变 ,如在税收调节上 ,分类指导 ,并加大对多套房以及奢侈性豪宅的调控力度。 对于自住需求 ,应以鼓励和支持为主的政策取向 ,让更多的居民通过市场化途径改善住房条件 ,减轻各级政府的保障10 压力。 针对住房保障问题 ,《建议》强调要加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。 这是未来五年房地产业发展的重中之重。 住房是公共产品 ,也是人的基本生 存权的体现。 狠抓住房保障工作 ,更能体现科学发展观和以人为本的理念 ,即社会经济发展的目标是为了人民 ,让人民分享改革开放的成果。 因此 ,未来几年 ,不仅中央政府会更加重视住房保障的投入 ,重视法律法规体系的完善 ,也会要求地方政府紧抓住房保障不放松 ,继续强化责任目标制、一票否决制。 住房市场化与住房保障同步推进 ,政府着重抓好住房保障 ,是未来房地产业发展的重中之重。 同时 ,《建议》也进一步明确了住房保障的方式和重点 ,从“以售为主”转变为“以租为主” ,重点解决居住问题而不是产权问题 ,以保证住房保障事业的可持续性 ,也有利于建立 公平公正的住房保障供应体系 ,避免在住房。