北京怀柔某房地产开发项目可行性研究报告(编辑修改稿)

北京怀柔某房地产开发项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

700 宽沟九号 桥梓镇 双拼、叠拼、 板楼 20xx10 1 板楼 60008000 金善名居 庙城镇 板楼 20xx714 5000 由于怀柔区距离市区较远，所以目前的普通住宅的 需求客户基本为地缘客户，房地产需求反应为真实的消费需求，夹杂少量投资需求。 12 目前怀柔区在售项目极少，除了个别尾房项目外，新项目只有宽沟九号和金善名居。 整体来看，在售项目项目规模都较小，消化速度较慢。 开发商多为本地企业，开发水平不高。 整体来说，怀柔区城区住宅市场价格在 48006000 元 /平方米之间，城区周边乡镇住宅市场价格在 45005500/平方米。 其中需要说明的是新开项目宽沟九号将目标客户锁定在北京城区，所以售价高于区域整体均价。 怀柔 别墅市场分析 表 22 在售别墅类项目基本情况表 项目 名称 项目位置 建筑类型 开盘时间 总建筑面积（万 /㎡） 容积率 地上面积售价（元 /㎡） 红螺湖别墅 红螺湖东岸 独栋 20xx9 15000 天恒别墅山 红螺湖西侧 独栋、双拼 20xx526 13 120xx 塞班假日 红螺湖 双拼、联排 20xx528 联排 7000 山水墅 雁栖环岛 独栋、双拼、联排 20xx12 联排 6900；独栋10000 欧郡 杨宋镇 独栋 20xx930 20 11500 龙山 新新小镇 庙城镇 独栋、双拼、联排、四合院 20xx3 独栋 12500 宽沟九号 桥梓镇 双拼、叠拼、板楼 20xx10 1 叠拼 800010000；双拼 10000120xx 怀柔区自然景观丰富，适宜度假休闲居住，近几年区域别墅市场发展迅速，其中红螺湖别墅、龙山新新小镇、别墅山项目是区域别墅类产品的代表，在整个北京别墅市场也具有一定的知名度。 区别于普通住宅产品，怀柔的别墅需求富有弹性，市场表现因各自景观条件不同差异较大。 但总体来说可以分为三类： （ 1）高档别墅 产品景 观条件极好，此类别墅较为稀缺，替代产品较少，价格较高，独栋别墅销售均价在 万元以上。 购买客户以北京城区客户为主，功能上以休闲度假为主。 以红螺湖别墅为代表。 13 （ 2）中档别墅 产品具有一定的景观优势或项目的小景观环境较好，独栋别墅销售均价在120xx 元 /平方米以上。 购买客户以北京城区客户占较大比例，功能上以休闲度假为主。 以龙山新新小镇和别墅山为代表。 （ 3）经济型别墅 此类别墅开发时间较早，项目环境比较一般，没有直接的景观优势，但交通便利，距离怀柔城区较近。 销售均价在 7000 元 /平方米以上。 购买客户以地缘型 客户为主，多为第一居所。 以塞班假日别墅为代表。 市场总结和测算建议 市场分析总结  怀柔区的普通住宅市场仍以地缘型客户为主，需求以消费性需求为主，均衡价格在 50006000 元左右。 别墅类产品层次区分明显，面向北京城区客户的高端产品价格要明显高于其他产品。 所以将目标客户群锁定在城区客户，是项目提高整体盈利率的有效手段。  怀柔区自然景观较为丰富，相比其他郊区具有较大的景观优势，虽然距离城区较远，但京承高速道路顺畅，由望和桥走京承高速到达怀柔城区仅半小时车程，到达项目地块大约 40 分钟。 与其他郊区 项目比较，交通条件属于中等水平。 具备打造类别墅产品的外部条件。  怀柔区由于与城区之间隔着顺义区，且顺义的别墅市场容量较大，致使城区居民的北部郊区别墅需求大部分都被顺义区所吸纳。 所以怀柔区别墅产品在价格上要明显低于顺义区的别墅类产品。  项目位于 怀柔雁栖镇 ， 距离雁栖湖仅 5 分钟车程。 由于雁栖湖区域缺乏品牌别墅项目，此地区尚未像红螺湖区域为别墅客群所认知，区域价值尚未被挖掘。 所以目前区域以地缘型客户为主，产品价格偏低，但雁栖湖具备独立打造品牌居住区的特质，区域价值升值空间较大。 14  北京市郊区 类别墅 的市场表现看，面积较小的类别墅产品销售情况要好于面积较大的项目。 测算建议  项目地块容积率为 ，限高 12 米， 根据建筑密度测算，做满建筑规模需要全部做成 4 层的楼房。 考虑到联排别墅不宜超过 3 层， 4 层叠拼别墅适宜成为此项目的主要建筑类型。  物业类型建议：叠拼别墅 、点式大户型洋房、中小户型花园洋房  售价建议： 居住类产品整体均 价 8500 元 /平方米， 商业类产品整体均价11000 元 /平方米。  规划设计建议： 在保证产品品质的前提下，尽量降低套型面积，可多设计赠送空间，提高户型实际使用面积； 叠拼户型要 考虑 户型拼接； 北侧雁栖河，西侧山脉是本项目的重要景观亮点，要求尽可能最大程度利用； 项目地势较低，且东侧临近 111 国道，可在项目东侧布置商业以阻挡外界视线及道路噪音。 15 第三部分 项目开发经营方案 项目定位 依据我们对区域现状的调查和相关的市场分析，结合地块的开发条件和公司的自身情况，我们对项目做如下定位： 叠拼 别墅 （宗地 内 侧 区域 、临雁栖河区域） 以 高端消费者 为目标客户，建造 200300 平方米 户型为主的 叠拼别墅，近可观水、远可观山。 上叠户型有露台，下叠户型有地下室、花园。 点式大户型洋房 （宗地 东 侧 区域 ） 以中、高端消费者为目标客户，建造以 160200 平方米 户型为主 的 点式大户型洋房， 270 度观景，户户有入户花园，多阳台、飘窗，注重生活品质及使用功能，模糊第一居所及第二居所的概念。 中小户型 花园洋房 （宗地 外 侧 区域 ） 以中、高端消费者为目标客户，建造以 70140 平方米 户型为主 的休闲 度假公寓式 花园洋房。 90 平米以下户型可以设计部分精装修产品，满足都市白领小资的休闲度假需求。 开发进度 总体进度安排 项目 20xx 年底 投标 取得土地 , 20xx 年 四 季度可 具备开工条件 ， 根据本项目的规模 和市场容量对产品的吸纳程度 ，我们认为本项目 开发可以两期内完成， 项目预计 20xx 年 — 20xx 年 2 季度 作为销售周期，在 20xx 年 2 季度 项目全部销售并且结转收入完毕。 16 重要节点安排 表 31 开发进度安排 表 重要节点 一期 时间安排 二期 时间安排 开工 20xx 年 10 月 20xx 年 1 月 开盘 20xx 年 1 月 20xx 年。