关于“高新技术工业园北区msrxx号宗地土地使用权及地上建筑物”宗地土地使用权及地上建筑物”的竞拍项目贷款评估报告(编辑修改稿)

关于“高新技术工业园北区msrxx号宗地土地使用权及地上建筑物”宗地土地使用权及地上建筑物”的竞拍项目贷款评估报告(编辑修改稿)内容摘要：

xxx 董事，副总经理， 39 岁，执业药师、医师，会计硕士，有近十年的企业进出口、药政、行政、政府关系等管理经验，具有很好的协调能力，拥有公司管理经验，负责公司行政管理工作。 ▲ xxx 董事，财务总监， 34 岁，会计师，工商管理硕士 (MBA)，熟悉公司的财务情况，拥有丰富的公司财务运作经验，负责公司的财务管理工作 ▲ xxx 人力资源总监， 39 岁，高级工商管理和政治经济学双硕士，拥有十年的区域销售和管理经验以及丰富的人力资源管理知识 和技能，负责公司的人力资源管理工作 ▲ xx 益侨（湖南）制药有限公司董事长，深圳药厂筹建组组长，制药高级工程师，具有 20 多年的制药厂生产、销售、人事、财务管理经验，负责公司的生产和药厂管理工作。 三、借款人经济实力分析 根据企业提供的 20xx、 20xx、 20xx 年度经普华永道中天会计师事务所有限公司审计及 20xx 年 3 月未经审计的合并财务报表，对深圳市 MSR 有限公司的经济情况分析如下： 14 ① 资产负债分析 财 务 指 标 单位：万元 序号 指标名称 20xx 年 12 月 20xx 年 12 月 20xx 年 12 月 20xx 年 3 月 1 资产总额 21736 16306 21854 24221 2 负债总额 5386 3856 3296 4163 3 流动资产总额 18449 12918 17980 20xx3 4 流动负债总额 5386 3771 3296 4163 5 货币资金 1772 1593 3390 3645 6 存货 3437 1789 1625 1838 7 所有者权益 13994 12269 18414 19930 8 资产负债率 % % % % 9 流动比率 10 速动比率 分析其财务报表，可知 该企业经济实力较强。 从 20xx20xx 年 3 月份，除 20xx 年外，其所有者权益和资产总额均有不同程度的增长，截止 20xx年 3 月，其总资产达 24221 万元、所有者权益为 19930 万元。 从资产负债率来看， 20xx20xx 年 3 月该公司每年的资产负债率均较低，说明该企业长期偿债能力较强；而从各年的流动比率和速动比率来看，各年度的流动比率和速动比率指标均较好，说明该企 业的短期偿债能力较强，整体水平来讲，该企业经济实力较强，发展态势较好。 ② 公司盈利能力分析 15 单位：万元 序号 项目 20xx 年 12 月 20xx 年 12 月 20xx 年 12 月 20xx 年 3 月 1 主营业务收入 17998 22873 27007 6737 2 利润总额 5207 6590 7404 1692 3 净利润 4109 4840 6073 1475 4 所有者权益 13994 12269 18414 19930 5 净资产收益率 % % % % 6 销售利润率 % % % % 从上表可以看出从 20xx20xx 年度的净资产收益率指标较好，至 20xx年 12 月达到 %；而 20xx 年由于仅仅发生了 3 个月，主营业务较少，致使净资产收益率相对较少，仅为 %；但 20xx20xx 年 3 月的销售利润率指标均较好，至 20xx 年 3 月达到 %。 整体来说，该公司的盈利能力较强。 四、项目担保情况评价 本项目 贷款仅申请信用担保，工商银行对借款人 MSR 公司的信用等级评价为 AA 级，但企业尚未提供该方面的资料，对项目的担保情况以工商银行的评定为准，我司在此不予评价。 16 第三章 项目建设条件评价 一、项目合法性评价 序 号 新建固定资产项 目应具备的条件 新建固定资产项目 应取得的合法性文件 本项目已取得 的合法性文件 1 项目的经营主体 所具备的经营资格 《营业执照》 《营业执照》 （企独粤深总字第 316084 号） 2 项目的投资建设符合土地利用总体规划和城市总体规划 ①《土地使用权出让合同书》 ②《房地产证》 ③《建设用地规划许可证》或《规划设计要点》 ④ 《建设工程规划许可证》 ⑤《建筑工程施工许可证》 《深圳市建设用地规划许可证》（深规土规许字 0120xx0090 号） 《深圳市土地使用权出让合同书》（深地合字（ 20xx） 0021 号） 3 项目被列入当地计划局年度固定资产投资计划 项目列入年度固定资产投资计划的文件 深圳市发展计划局文件（深计〔 20xx〕1 号）、（深发改〔 20xx〕 32 号） 4 其它 《深圳市二 00 六年度重大前期项目认定证书》 科学技术部 文件（国科发农社字〔 20xx〕 219 号）《关于国家“十五”重大科技专项“创新药物和中药现代化”第四批课题立项的批复》 《深圳市高新技术项目认定证书》 中华人民共和国药品经营许可证（证号：粤 AA020xx74） 中华人民共和国药品经营质量管理规范认证证书 （证书编号： AGD040030） 中华人民共和国进口药品注册证（注册证号： H20xx047 X20xx0163） 发明专利证书（证书号第 17549 222731） 借款人 MSR 公司具备 生产经营本项目产品的资格。 项 目实施法人制，项目经营主体合法。 根据《深圳市建设用地规划许可证》（深规土规许字 0120xx0090号）、《深圳市土地使用权出让合同书》（深地合字（ 20xx） 0021 号），该项目用地来源合法，用地项目符合城市规划要求。 17 本项目为竞拍项目，待借款人竞拍成功后将进行其它有关合法文件的办理，在此不予进行合法性评价。 二、项目建设条件评价 项目选址符合土地利用总体规划以及国土规划要求。 由于本项目为停建工程，该宗地已完成“五通一平”，地上已建有三栋建筑物，目前建筑主体工程已全部完成，安装工程已部分完成 ，室内装饰工程没有开始。 项目各项基础设施条件已成熟，包括各项交通条件等在内的均能满足项目要求。 该宗地总用地面积 ㎡（其中建设用地面积 ㎡，道路用地面积 ㎡），计入容积率总建筑面积不超过 40650 ㎡（其中厂房27650 ㎡、科研研发用房 13000 ㎡），建筑容积率＜ ，建筑覆盖率＜ 35%，建筑高度或层数＜ 30 米，土地用途为高新技术园区用地，主体建筑物的性质为厂房，实际已建成建筑面积 平方米，而借款人竞拍成功后法院仅出具相关法律文书，借款人需自行到主管部门办理产权 过户等相关申报手续，并需遵照《深圳经济特区高新技术产业园区条例》自行办理完善各项手续，产权过户中产生的买卖双方的一切税、费、应补地价及土地使用费均由借款人承担，并需进行续建。 而本项目产品的生产基地选址于深圳市南山区高新技术园区内，有利最大限度的获得政府优惠政策的支持，同时能最大程度满足公司发展需要。 因此该项目的产品的研究中心及生产基地的选址是合理的。 18 三、项目建设规模和发展目标 建设规模： 根据《深圳市土地使用权出让合同书》（深地合字（ 20xx） 0021 号）及《深圳市建设用地规划许可证》（深规土 规许字 0120xx0090）确认： MSR 号 地块总用地面积 ㎡（其中建设用地面积 ㎡、道路用地面积 ㎡），总建筑面积 40650 ㎡（其中厂房 27650 ㎡、科研研发用房 13000 ㎡），地上为停建工程，建筑物有三栋（分别是 7 层高），实际已建成建筑面积 ㎡，目前建筑主体土建工程已全部完成，安装工程已部分完成，室内装饰工程尚未开始，项目竞拍成功后只需在此基础上进行续建，建成后将用作办公楼、质检楼和中心化验室及生产厂房。 厂房主要是用于生产该公司现在的主要自产品种金 尔伦及未来自主研发拥有国际专利的一类新药。 发展目标： MSR 公司以务实进取的态度，致力于中国医药产业的健康发展，以推动中国医药产业走上世界水平为己任，以努力将公司发展成为中国乃致于世界医药领域的一流高科技企业集团为目标，不断为人类健康谋福祉。 该公司追求实现持续性的成长和成为业界一流企业的目标，立足于开发具有自主知识产权的创新药物，而成为世界一流的生物技术和制药企业，并进而发展成为一个世界型的百年企业，为全球人类的健康事业服务。 在未来五 八年内，通过境外上市融资，使公司能够成长为中国一流的具有高 成长性和鲜明个性的国际化的医药企业，总市值达 200 亿人民币。 19 四、项目产品、技术特点及工艺流程 项目产品、特点及技术先进性评价： ●金尔伦： 金尔伦通用名是盐酸纳洛酮注射液；主要用于促醒，适应症为急诊科的酒精中毒和麻醉科的麻醉术后促醒等。 1997 年该仿制药正式生产销售，该 公司不断研究开发出新的适应病证， 20xx 年 10 月取得该药物的“用于治疗持续性植物状态的药物中的用途”的发明专利证书。 该品种毛利率 9095%。 20xx 年以来由于多个竞争厂家的出现，包括成都倍特、山东新华等，对该产品市场进行了一定冲击， 市场分额有所降低，但由于 该 公司早期进行学术推广，以王忠诚院士为首的一批神经外科顶级专家支持金尔伦，神经外科部分医生已经接受大规格金尔伦并接受早期大剂量的用药观念，并且在神内和 ICU 的增长潜力比较大，金尔伦仍然有相当的市场规模和潜力。 该产品的主要优势在于： A：采用进口原料，生产产家获得 GMP 认证，产品质量保证； B： 20xx 年 10 月 6 日获得该产品的应用专利 用于治疗持续性植物状态下的病症； C：产品是国家甲类医保产品； D：产品规格齐全，各种大规格上市时间早，重要地区已进入医院销售并受到医护人员的欢 迎。 E：产品疗效确切，安全性较好（有多中心双盲研究证实） 20 F：金尔伦在神外、神内医生中的学术地位比较高，是长期的学术合作伙伴 G：与竞争对手相比，医药代表的综合素质高，推广能力强； H：公司注重学术推广，产品学术形象好，并有众多的研究结果支持金尔伦有良好的疗效。 ●黛力新： 进口总代理品种，用于治疗经度忧郁症、失眠、精神紧张的药物； 该品种平均毛利率 %；生产厂家及供货商为丹麦灵北制药厂；该品种自1996 年 该 公司代理至现在十年时间，销量稳步增长。 20xx 年生产厂家请国际知名的调查公司 ISIS 做出的黛 力新市场调研报告分析（见附件）：黛力新销售总额是仅次于百优解（美国 Lilly 公司）的第二领导品牌（销售额占第二位、处方量占第一位）。 WHO 的数字显示：到 2020 年，抑郁症将会上升为全球第二大常见疾病，庞大的患病人群为抗抑郁药带来了巨大的市场。 1998 年全球抗抑郁药总销售额为 94 亿美元， 1999 年全球销售额接近 120 亿美元， 20xx 年全球销售额达到 134 亿美元， 20xx 年全球销量 158 亿美元， 20xx 年销售额将超过 190亿美元。 与巨大的国际市场相比，中国抗抑郁药市场尚处于发展初期， 20xx 年抗抑郁药 中国销售 亿人民币， 20xx 年抗抑郁药中国销售 亿人民币， 20xx 年销售近 6 亿人民币， 20xx 年销售 7 亿人民币以上，其增长速度惊人，每年都以超过 20%的速度递增。 且中国巨大的人口基数，超过 13 亿的人口， 21 有 5200 万人需要服用抗抑郁药，因此，在未来的 20 年内，中国无疑是最具有潜力的抗抑郁药市场。 （ 1）黛力新销售情况 0501001502002503001996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx销量（万盒） 黛力新在中国销售十年，销量逐年递增，由 1997 年的 28 万盒，增长到 20xx 年的 273 万盒，平均年增长率 30％以上。 （ 2）黛力新市场份额： 20%左右（根据 IMS 数据） ISIS 公司 20xx 在中国上海、北京、广州三个主力市场的调查结果表明，黛力新的市场占有率为 22%，其中以上海最高为 32%，北京和广州分别为 15%和 17%。 从黛力新的主要销售区域可见，黛力新 20xx 年的市场占有率进一步提高。 22 黛力新22%百优解22%氯米帕明9%赛乐特9%博乐欣6%奥麦伦4%美抒玉4%左洛复4%西普妙3%兰释3%其他14% （ 3）竞争优势 A、 该 公司已建立了自己先进方便的 Inter 管理系统（ ERP 系统） ,总部通过电脑网络对其属下的 31 个分公司的销售、推广、财务及人员进行了 严格和先进的管理。 在网络管理方面， 该 公司已走在了全国医药同行的前列。 该 公司的销售队伍均具有较扎实的医学知识和良好的销售素质。 20xx 年 CMS 全公司的销售人员将达到 700 人。 该。