中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

善教职工的住宿条件、剔除安全隐患已迫在眉睫。 因此，本项目的实施是必要的、刻不容缓的。 19 从法律角度看。 我国宪法规定，社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 《土地管理法》第八条规定：‚城市市区的土地属于国家所有‛。 《宪法》第七条规定：国有经济，即全民所有制经济，是国有经济的主导力量。 我国的经济适用房、廉租房及公共租赁租房作为一种社会住房 保障体系，其价格构成中不含土地出让金。 每个人都应拥有一块属于自己的、安身立命的土地，为了居住，只需支付材料费、人工费和必要的税费。 从这点上看，经济适用房、廉租房及公共租赁租房符合宪法规定。 从和谐社会角度看。 实现社会和谐、建设和谐社会，始终是人类孜孜以求的理想。 纵观中国历史，从古代社会的孔、孟等提出的‚和为贵‛、‚兼相爱‛、‚大道之行也，天下为公‛，到近代太平天国洪秀全提出的‚务使天下共享‛以及康有为在《大同书》里提出要建立一个‚人人相亲，人人平等，天下为公‛的理想社会，这些思想，都在一定程度上反映了广 大人民群众对美好生活的向往。 目前，我国改革发展正处在一个关键时期。 改革开放以来，随着经济的发展，国人的生活水平大大提高，这是有目共睹的事。 与此同时，也出现了地区差距、城乡差距、居民差距日益扩大的趋势。 现在 20％的富裕家庭占有社会总金融资产的 55％，而 20％的最低收入家庭只占有 ％，两者的财富占有差距超过 34倍，这种状况引发了许多社会矛盾。 20 住房是人类最基本的生存条件之一。 我们欣慰地看到，我们采取的住房模式是商品房、经济适用房、廉租房及公共租赁租房并存。 以期达到全社会有居所的均好准则。 此住房制度，尤其是 经济适用房、廉租房及公共租赁租房的提出，是作为对占绝大多数的广大中低收者的一种政策优惠，加之救济性质的经济适用房、廉租房及公共租赁租房政策，不失为通过扶持弱势群体政策谋求政治的稳定和社会和谐的一个良策。 有数据表明，改革前后城镇居民人均住房面积从不足 5平方米扩大到了25平方米，这是全世界过去 200余年城市化历史上没有过的奇迹。 从安居乐业角度看。 安居乐业，是古老的成语，不灭的真理。 作为对国民幸福富有终极责任的中央政府，把‚居者有其屋作为己任‛，是正义的、顺乎民意的举措。 其实世界各国政府都把百姓居住当做头 等大事，只是体制不同表现的形式不同。 经济适用房、廉租房及公共租赁租房保障体系是顺民意的。 从城镇化及农民角度看。 有人说：房地产市场空间很大，还要涨 20年。 因为中国有不断扩张的真实需求：一是从现在的挤破头买经济房的现象就可看到现在的真实需求远未满足；二是从每年超过 %城镇化率看人口增长、住房需求增长。 要根本解决长期以来城乡隔离、对立、分离的局面，需要一次制度改革，解放农民，转移农民，减少农民，让更多的中国农民看到进城的希望，并最终让他们融入到城市化的洪流中去。 如今农民散落在城市的每一个角落，他们为在城 市生存支付着昂贵的居住成本。 应该给进城农 21 民及城镇新就业人员及低收入群体一个安身之地、一个安居保障。 改革开放以来，我国经济社会各个领域发生了天翻地覆的变化，经济发展日新月异，人民群众的生活水平得到了极大的提高和改善，各类基础设施和社会公益设施也有相当大的改善。 当前，我国正处于全面建设小康社会、加快推进现代化的关键阶段，经济和社会发展面临许多重大而艰巨的任务，各级党委和政府都有加快发展经济的巨大决心。 但是，各地的经济基础和发展条件是不一样的，居住生活的条件也有很大差距。 有些地方因为居住生活条件较差，从而影响了 当地居民群众的团结及社会、经济的发展。 因而适当改善这些地方的居住生活条件也就成了必须，同时国家也是允许的。 从国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要的要求来看 近年来政府一直加大农业产业的改造和投入 ,城乡一体化进度发展迅猛 , 城市对区域经济的辐射作用日益增强，城乡互动、互补性越来越明显，城市对农村的要求从单一的提供鲜活农副产品逐步向发展有机健康食材，提供休闲观光场所，发挥生活功能等多方面发展。 近年来，广大消费者的健康意识逐步增强，目前市场上农产品的品种和质量已经远远不能满足广大消费者的需求。 发展现代农业 既是农业农村发展的内在要求，也是全面推进小康建设的必然选择，是新农村建设不可动摇的产业基础。 休闲观光农业是利用农业景观资源和农业生产条件，发展观光、休闲、 旅游 的一种新型农业生产经营形态。 也是深度开发 农业资源 潜力，调整农业结构，改善农业环境，增加农民 收入的新途径。 休闲观光农业把农业生产、科技应用、艺术加工和游客参 22 加农事活动等融为一体，供游客领略在其它 风景名胜 地欣赏不到的大自然情趣。 可以促进城乡人员、信息、科技、观念的交流，加强城市对农村、农业的支持，实现城乡协调发展。 从国民经济和社会发展总体规划的要求来看 国家建设部制定的‚城市住宅建设与房地产‘九五’规划及 20xx 年远景目标‛中要求： （ 1） 城镇 (非农业人口 )人均居 住面积达到 12 平方米，解决人均居住面积 6平方米以上城镇家庭的住房问题，重点解决人均居住面积在 4平方米以下住房困难户的住房问题。 （ 2） 建设住宅 12亿平方米，平均每年建设住宅。 （ 3） 改造现有使刚功能不伞的住房和简陋住房，使住房成套率达到70％以上。 为此，自 1989年以来，建设部在 56个城市建设了 66个省级试点小区，以不断总结我国住宅小区建设的经验。 XX区 XX中心小学等八所学校公共租赁住房的建设，符合国民经济和社会发展总体规划中解决农村教师住房问题、节约土地的要求。 23 第三章 市场预测与住房保障分 析 低收入住房困难家庭现状 20xx 年度对永州市调查资料显示，在低收入住房困难家庭中，年人均可支配收入在 20xx 元以下的家庭，占低收入家庭总量的 15%；年人均可支配收入在 20xx－ 4000元之间的家庭，占 30%；年人均可支配收入在 40006000元之间的家庭，占 35%；年人均可支配收入在 60007000元之间的家庭，占20%。 人均住房建筑面积低于 15 平方米的家庭占总家庭数的 60%，人均在1525 平方米的占总数的 20%， 25 平方米以上的占总家庭数的 20%。 低收入住房 困难家庭以购买公有住房为主，占 70%以上的低收入家庭通过继承、购买等方式拥有私有住房；还有近 30%的低收入家庭没有产权房，而是通过租赁私房等方式解决住房问题。 市场需求预测 按照永州市住房保障政策规定的‚双困‛线标准， 即家庭人均年收入低于上年度当地平均水平 60%的，住房面积人均不足 15平方米的。 已享受廉租住房实物配租和经济实用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房。 项目建设所在地保障对象有数百户。 通过问卷调查，约有 60%的低收入家庭有购房意向；部分低收入家庭由于其经济基础较为薄弱等原因，将通过领取租 赁住房补贴、享受实物配租保障等方式改善其居住条件，公共租赁住房有很大的 24 市场需求空间。 XX区各农村学校教师住房经过摸底后知道教师的住房缺口很大，现有住房建于 70、 80年代，由于资金匮乏而年久失修，已成为危房，突出的表现在 花桥街镇学校、上岭桥镇中心小学、普利桥中心小学、 XX中心小学、易家桥小学、阳山观小学、郝皮桥小学、坪塘学校八所学校。 教师住房欠缺数量分别为 50、 2 4 2 1 1 32（套）。 住房规划保障 永州市制定解决城乡低收入家庭住房困难的工作目标、发展规 划和年度计划，把经济适用住房、廉租住房及公共租赁房建设纳入当地经济社会发展规划和住房建设规划，并向社会公布。 依据中长期规划，确定年度计划。 科学制定廉租住房、公共租赁租房保障的中长期规划及年度建设计划。 根据城镇最低收入家庭住房需求及经济发展水平，合理确定廉租住房、公共租赁租房保障范围和保障水平，科学测算资金需求总量，明确资金筹集方式，不断扩大廉租住房、公共租赁租房保障覆盖面。 根据住房保障发展规划，编制廉租住房、经济适用住房、公共租赁租房年度建设计划与用地计划，报市相关部门审批。 ‚十二五‛期间，经济适用住房 每年竣工面积原则上不低于商品住房竣工面积的 70％。 廉租住房、公共租赁租房和经济适用住房建设由县人民政府组织，可由政府确定的实施经 25 济适用住房管理的非营利性机构直接组织建设，也可按照市场化运作的原则实行项目法人招标，参与投标的房地产开发企业必须具备相应资质、良好的开发业绩和社会信誉。 政府保障能力分析 按照国务院《关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》文件精神，以城市低收入住房困难家庭为保障对象，健全完善廉租住房、公共租赁租房制度，规范深化经济适用住房制度，大力推进旧城区改造，力争到‚十二五‛末，实 现低收入家庭人均住房面积达到 25 平方米以上，基本拥有或租住一套建筑面积 60 平方米左右的成套住宅，城市低收入住房困难家庭全部享受住房保障。 该公共租赁住房建设项目选址已定，土地有保障，保障了项目的顺利实施。 26 第四章 项目建设总体规划 随着房地产市场的发展，人们对住房功能的要求越来越高，对楼盘的户型环境功能、设计、朝向、景观、规划等都有要求，消费也趋理性，选择楼盘将不仅仅是住的功能需求，也是对生活居住环境的选择。 建设规划应适当超前，设计环境优美、功能合理、经济适用、融合人与自然的宜居 住宅，有着广泛的市场基础的。 规划 9栋公租房，均为 4F住宅，尽量南北朝向布置；采用自由式组合，二栋房子间的距离为 米。 建筑退道路红线距离为 10 米，建筑离界的最少距离为 12米，具体见附图：各学校公租房平面布置图。 XX区 XX中心小学等八所学校公共租赁住房的总平面规划设计在满足交通便利、布局合理、功能完善的宗旨下，创造环境优美、功能明确的人居空间。 小区在中间区域设有集中游园绿地及儿童活动场地，为居民提供便利的交往休憩场所，有效方便住户的生活需求。 绿地与开放空间系统由中心 绿、入口广场、及各组团的宅间绿地组成。 各种场所均以绿色植物相隔，使其环抱在绿色之中。 27 规划原则 遵循政策及有关法律法规与标准规范，注重整体功能和利用率等住房实际消费需求，控制造价，满足特定客户消费承受能力要求。 设计原则上综合考虑路网结构、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完整的而又相对独立的有机整体。 规划标准 公共租赁租房一般设计为两室一厅型，面积 60 ㎡左右。 根据不同消费者群体的需要及其所占的比例，确定户型面积配比定位，满足目前的主流市场需求，充分 考虑项目后期开发的可持续性和先进性。 依靠优质的产品引导市场，特别注重以人为本，按照人与环境和谐共处，融人入景，满足私密性与公共生活便利性要求，提高住宅各功能区的利用率，确保住宅及其各功能区的功能系数和价值系数能满足市场需求。 还可设计落地飘窗，以增加有效使用面积。 应尽量多设计单身公寓，以控制总价，满足有效需求。 规划原则 项目所处地理位置优越，本案须具备合理性、经济性、超前性和鲜明的特点，才能符合该区发展趋势。 在坚持可持续发展的总战略下遵循以下原则： （ 1）整体设计原则 28 将多个因素进行系统综合的考虑，加强小区与外部之间的组织关系，以及内部与外部其它功能的沟通，促进功能互补，适当的延续景观界面和生态系统，塑造和诣、便捷的整体空间关系。 在注重公共空间的划分、组织的同时，加强小区的连续性与整体交通的连续性。 （ 2）以人为本的原则 贯彻以人为本的思想，以建设生态小区为规划目标，创造一个交通便捷、生产、居住环境优良生态小区。 注重满足舒适、安全、方便、私密等方面的要求，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把以人为本作为设计的基本出发点和最终目标。 （ 3）自然优先原则 在提高 土地经济效益的同时，因势利导，充分合理地利用基地内的自然环境和资源来塑造良好的生态环境，在保护自然环境的同时，再通过改造，力求提高小区的环境质量，拓展自然舒展、富于变化的开放空间和疏密有序、错落有致的绿化空间，创造具有自然面貌的优美环境。 （ 4）综合效益原则 体现高起点、高标准、高水平、现代化的要求，做到社会效益、环境效益和经济效益的有机结合。 充分考虑建设单位和当地低收入居民收入水平和住房消费承受能力，以及住房保障政策；分区域、分物业形态、分建筑形态、分档次品味、分组团并按照功能系数与价值系数大小定价，考虑 开发与运营成本。 29 （ 5）可操作性原则 从规划入手，加强规划设计、建筑设计、环境设计之间的结合，在保证整体系统的前提下，使开发建设工作便于分期实和经营，提供合理、可行、富有弹性的开发设计和实施手段。 针对本案的开发建设，将可持续发展的指导思想贯彻到设计、建设与管理中，提出循序渐进的发展模式，形式良性循环、滚动开发的机制，从而能够适应市场的变化，优化投资。 规划构思 规划总体构思以：‚以公租房小区为主体、以其它为配套‛的立意，以功能配置基本完善，性能标准合理，提高质量保证来塑造包括新的生产理念；新的消费意识； 新的生活行为；新的交往形态；新的管理模式为内容的新生活。