万景花城可行性研究报告(编辑修改稿)

万景花城可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

地市场的火热，杭州楼市的库存量也快速度上行。 截至年底，杭州商品房库存达 115161 套 ,创历史新高。 杭州楼市 呈现出高成交、高库存、价格平稳、供应量大、价格是直接竞争手段等特点，大鳄纷纷进入，市场竞争激烈。 在这样的市场下，只有创新的、超值的房源才能吸引到购房者的眼球。 例如当前比较流行的跃层房源，就是投了购房者所好。 有的跃层是按一套的面积出售，享有两套的空间，但是单价高于平层房源。 有的跃层是购房者可以按照自己的需求，买上下两套或者左右两套，然后 DIY 隔空间。 板块前景 申花板块已经是风貌初具，繁华渐露。 首先，从交通的角度讲，萍水路、益乐路等通车后，这个区块将与主城区实现无缝接轨，交通极为便捷；其次，从配套上看 ，这一区域的潜力非常巨大，富强商业广场即欧尚超市二期即将动工，该项目位于丰潭路以东、萍水路以南、富强路以北，总征地面积达 万平方米，用地面积 万平方米。 杭州时尚白领人士最喜欢聚集的银泰百货，也将在这里开出第二家店，位置就在富强商业广场的边上，被列为了杭州市重点项目。 据悉，规划的银泰城北店比现有的银泰要大上三倍。 位置在古墩路与余杭塘 房地产开发 第 十八 页 共 四十九 页 河交界处东北角的杭州深国投资商业中心，规划建设用地面积 万平方米，总建筑面积约 万平方米，该项目的总投资额达 亿3 亿元人民币。 据初步统计，未来五年内， 这一区块的商品房供应量将超过 7000套，可见，今明两年，这一区块将集体发力，成为杭州楼市的一个新热门区域，同时，也是城西的压轴大戏。 第四章 项目市场分析 杭州市拱墅区住宅市场需求分析 拱墅区是杭州最重要的中心城区之一，东南与江干区、下城区接壤，西北与西湖区、余杭区为邻，总面积约 平方公里。 以境内有拱宸桥、湖墅而得名。 拱墅区辖区内拥有和睦、祥符、拱宸桥、大关、湖墅、米市巷等多个街道，目前已经成为杭州城北最重要的人口聚居地。 20xx 年上半年拱墅区固定资产投资增幅居全市首位；服务业增加值、社会消 费品零售总额、建筑业总产值增幅高于全市平均水平，并居五城区首位；十大产业增加值增幅居五城区第二位，地区生产总值、地方财政收入增幅居五城区第三位；只有工业经济指标处五城区末位。 拱墅区正处于高速的经济发展阶段，房地产开发投资也是与日俱增。 20xx 年上半年，我区房地产开发投资 亿元，同比增长%，占全区固定资产投资总量的 2/3。 在房地产投资中，土地款 亿元，剔除土地款后，房地产项目实际投资同比增长 %。 房地产开发 第 十九 页 共 四十九 页 除房地产以外的其他在地项目完成投资 亿元，同比增长%，占全 区固定资产投资总量的 %。 伴随固定资产投资较快增长，我区建筑业增势喜人。 上半年，我区实现建筑业总产值 亿元，同比增长 %，总量居五城区第二位，增幅居五城区首位。 20xx 年城西银泰的正式开张，才缓解了版块内供需的平衡。 但是对于一个人口规模超 50 万的行政区域来说，目前有限的几个商业综合体并不能满足人们日常的需求。 有鉴于此，拱墅区政府也正在大力发展区域内的大型综合体项目。 从引入万达综合体到蓝孔雀地块的陆续出让，都让我们看到了政府发展商业的决心。 而伴随着时间步入了20xx 年，区域内各大新老综 合体都开始加大了动作力度，销售节点也是一个接着一个。 20xx 年成了拱墅区商业发展最为重要的一年。 随着拱墅区商业的高速发展，人口的增加，对于住房的需求同样迅速增长。 杭州市住房市场的供应分析 下图是杭州市从 20xx 年到 20xx 年的住房供应变化。 房地产开发 第 二十 页 共 四十九 页 从图中可以发现，拱墅区的未来可预计住房供量从 20xx 年的 151万平方米左右，持续增长到 20xx 年的 万平方米。 未来供应增减的变化，可以看出某个城区在未来杭州楼市中扮演角色的变化，供应量上升意味着在楼市地位的提升，供应量的减弱则意味着楼市占据份量 的减弱。 由此可见拱墅区占据杭州楼市分量的比重正越来越大。 20xx 年上半年，杭州市 商品房销售增速高位回落。 上半年，新建商品房销售面积 万平方米，增长 ％，增幅较去年同期和一季度分别回落 和 个百分点。 其中住宅销售面积 万平方米，增长 ％，增幅较去年同期和一季度分别回落 5 和 个百分点。 从销售区域看，上半年市区新建商品房销售面积 万平方米，增长 ％，增幅比去年同期和一季度分别回落 38和 个百分点。 五县（市）新建商品房销售面积 万平方 米，增幅由去年同期 ％提高至 ％，但较一季度回落 个百分点。 下表是 20xx 年上半年杭州各区，县房地产开发投资及商品房销售情况。 房地产开发 第 二十一 页 共 四十九 页 从投资区域看，市区投资增速大幅回落，五县（市）投资平稳增长。 上半年，市区完成房地产开发投资 亿元，增长 ％，增幅较去年同期回落 个百分点；其中主城区完成投资 亿元，增长 ％，增幅较去年同期回落 个百分点。 五县（市）完成房地产投资 亿元，增长 ％，增幅较去年同期提高 个百分点。 杭州住宅 市场发展趋势分析 20xx 年下半年以来的房价变化趋势 房地产开发 第 二十二 页 共 四十九 页 从图中可以看出，不论是杭州总体房价还是拱墅区的房价，都存在下降趋势。 其实自 20xx 年以来，中央政府出台一系列政策（如限购令，增加普通商品住房供给）来抑制房价过快增长。 今年全国两会期间，住建部副部长齐骥曾明确指出，今年将实施的房地产市场“双向调控”即为分类指导，就是对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。 而对于库存量比较大的城市，要控制供地和供应结构，采取必要手段，消化库存。 杭州市是地方财政对土地财政较为依赖的地方 之一。 不少地方政府对于中央的限购令都有所松动。 20xx 年杭州房地产市场处于消耗存量的时期。 20xx 年房地产的供应相对应该会有所增加。 但就形势而言， 20xx 年下半年杭州开放限购的可能性依旧不大。 再加上盛传的关于开征房地产税的传闻，估计大多数消费者都会采取观望态度。 预计 20xx 年下半年杭州房价会继续下降，但幅度不会太大，依然存在小量上涨的可能。 小户型大行其道 杭州版新国五条地方细则的出台，似乎并没有太多影响 4月杭州楼市的开盘大潮。 上周，杭州共有 13 个楼盘推盘，其中光周末就有 11 个盘新推房源。 而这其 中，一批针对刚需客户的 90 平方米小户型房源，最受市场关注，各个楼盘售楼处反馈的信息，小户型依旧是最受宠的一类房源。 根据杭州市透明售房网数据统计， 4 月以来杭州主城区拿出预售证的房源为 1506 套，其中 90 平方米以下小户型为 房地产开发 第 二十三 页 共 四十九 页 990 套，占到 %，碧桂园、万科草庄、田园牧歌等基本都是小户型。 很明显，地方细则出台后， 90 平方米以下小户型，供求两旺。 一方面，开发商愿意推，另一方面，购房者喜欢买。 政策虽然不断在出台，但有一点是明确的，那就是首次刚需购房还是受保护的，这也是小户型销售并没有受到太大影响的原因。 基于以 上分析，杭州拱墅区房地产市场需求庞大，供应量不会减少，刚性小户型依旧受欢迎，市场前景较为乐观。 第五章 竞争性楼盘与项目优劣势分析 典型楼盘基本情况和分析 周边在售楼盘 （ 1） .保利香槟国际 保利香槟国际，位于城西繁华中心，杭州核心区域 —— 申花板块。 区域内高档社区集聚，大型商业中心银泰、印象城、美凯龙等相继入驻，同时拥有优越的教育资源，完善的生态、生活、娱乐、医疗等配套设施及交通体系。 香槟国际临近地铁 5 号线站点，咫尺城市主题公园、教育配套、距浙大紫金港校区仅 2 公里。 占地面积 20454 M2 建筑类型 板塔结合，高层 户数 总户数 400 当期户数 184 主力户型 85139M2 装修状况 毛培 房地产开发 第 二十四 页 共 四十九 页 车位配比 近 1:1 绿化率 30% 价格（均价） 20xx0 元 / M2 开发商 浙江保利房地产开发有限公司 保利香槟国际自 20xx 年 6 月 19 号开盘以来，五撞高层房源户型在85139 平方米之间的全部售罄，目前大户型 137 方和 159 方还有部分在售， 175 方在售。 （ 2） .武林壹号 房地产开发 第 二十五 页 共 四十九 页 武林壹号坐落寸土寸金的杭州市市中心武林广场北侧，坐拥杭州最繁华的武林商务圈、西湖文化广场， 以及具有千年历史的京杭大运河水景资源，完善的配套加上市中心的罕见体量成就了该地块与生俱来的王者之气。 作为滨江绿城首都问鼎杭州的旷世之作，武林壹号占地面积107945 平方，总建筑面积约 46 万平方，最高建筑高度 110 米，项目由 9 幢豪华精装修住宅、 3 幢高端公建楼宇组成，建成后将成为长三角乃至全国首屈一指的标志性建筑，成为中国最为高端、瞩目的城市精装修复合体之一。 占地面积 107945 平方米 建筑类型 精装豪华高层住宅（还有部分商铺 写字楼） 主力户型 235 平方米 640 平方米 停车位 1691 个 绿化率 % 价格 最低 1500 万每套 开发商 杭州滨绿房地产有限公司 房地产开发 第 二十六 页 共 四十九 页 武林壹号位居 20xx 年第一季度杭州住宅销售第一，总共销售套数为 31 套，共销售面积 12043 平方米，销售金额 69879 万元。 （ 3） 德信 北海公园 德信北海公园总建筑面积约 15 万平方米，由 11 幢点式和板式高层组成，以经典两房、三房为主，主力户型 89 平米。 建筑风格采用简约现代风格，清新脱俗的建筑群外型，展示出与周边建筑不同的艺术视觉效果。 为实现人们依水而居的居住梦想，德信北海公园不仅坐享运河区域的人文底蕴，以及 120xx 平米 原生水域 —— 北海湾，在近16000 平米的庭院盛景中还精心设置了景观水系，形成了内外呼应的双水景体系，诠释了水岸诗意栖居的生活精髓所在。 平日里可以在庭院嬉戏，亦可沿着水岸散步，也可以在亲水平台上赏景，水的元素与公园的休闲功能在此完美结合，北海公园特有的水岸公园住区意境也因此展现无遗。 为最大限度的提高居家生活品质，德信北海公园特别在社区内精心设置了逾 4000 平米社区生活街区，集休闲购物、娱乐美食等功能于一体，为每一位居者营造精彩品质生活。 房地产开发 第 二十七 页 共 四十九 页 占地面积 38746 平方米 建筑类型 塔楼 高层 主力户型 85123 平方米 户数 总户数 1000 当期户数 181 绿化率 30% 价格 平均 15800 元 /平方米 开发商 浙江德信东行置业有限公司 自 20xx 年首次开盘至今，已基本售罄，可售房源较少。 周边在售楼房特点 （ 1）除武林壹号外，周边楼盘大多数楼盘都是主打刚需小户型，并且销售状况良好，大户型销售状况较差。 楼盘 总套数 可售套数 累计楼盘均价（元/平方米） 武林壹号 337 199 保利香槟国际 449 58 德信 北海公园 1180 34 德信 晓宸 765 335 （ 2）各个价位的楼房都有，楼房类型呈现多样化，可以满足各个收入消费者的需求。 房地产开发 第 二十八 页 共 四十九 页 本项目优劣势分析 优势分析 位于潜力巨大，发展迅速的申花板块，申花板块有以下优势： （ 1）区位优势： 申花与武林广场之间的最近距离仅为 4 公里的距离，离西湖和西溪约 67 公里的距离，至紫金港约 3 公里的距离，板块能够方便地接受市中心相关功能。