万年花城开发投资可行性研究报告(编辑修改稿)

万年花城开发投资可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

有良好购物环境和文化氛围的商业文化中心。 北京市已形成了全方位、多层次、宽领域的对外开放格局。 北京集中了绝大多数全国性的金融机构，中国的中央银行、政策性银行和主要商业银行的总部都在北京，还有一大批国家级的保险公司、信托投资公司、财务公司、租赁公司等非银行金融机构的总部也设在北京，同时它们在北京还设有许多分支机构。 中国的金融政策都出自北京，全国 的金融结算大多在北京进行。 从全球到国内，北京国际金融业面临着有利的宏观发展环境。 全球产业加速转移，国际发展环境日益良好国际高端服务业正在通过项目外包、业务离岸化、外商直接投资等方式向中国加速转移。 服务贸易逐渐开放，国内发展环境逐渐完善。 北京奥运盛会的开幕，为北京创造奥运金融发展环境。 城市经济快速发展，具有发展内在动力环境。 区域经济导向明确，发展面临专业分工环境。 北京是综合性产业城市。 综合经济实力保持在全国前列。 第三产业规模居中国大陆第一。 丰台区投资环境分析 政策法规环境分析 1）、完善基础设施，新增万套政策房 20xx0309 上午，丰台区人民政府 20xx 年直接关系群众生活方面拟办的重要实事正式出台，基础设施建设以 %的高比例继续占“榜首”。 20xx 年底前，丰台区将新增 万套政策房，政策房的大量建造对商品房市场将会是个很大的打击，不利于商品房市场的买卖。 2）、丰台区政府充分行使经济职能促进房地产业的健康发展 开展区域企业 投资意向分析，完善投资服务体系：丰台区工商分局利用自身熟悉企业的优势，深入了解企业投资意向与需求。 通过在登记注册咨询环节发放 10 “投资意向问卷调查”的形式，采集数据样本，扩大调查规模，详细收集“投资规模、投资优势、企业类型、投资区域、投资行业、投资者来源、投资困难、企业未来 5 年投资意向”等八方面的数据信息，深入了解企业投资现状、意向，及对辖区投资政策、服务体系的评价与需求。 制定招商引资优惠政策，促进辖区投资保增长 积极建设服务型工商体系，为企业解决实际问题：丰台区工商分局根据辖区企业实际情况，大力发展担保 公司，组建贷款担保评估委员会，与中国邮政储蓄银行北京分行合作，引入“商户小额贷款”和“农户小额贷款”服务项目，做好企业股权出质登记、合同动产抵押工作，开辟绿色通道，加大宣传力度，进一步扩大企业的融资渠道。 为更好地解决辖区企业因无合法住所而形成的办照难问题，丰台区工商分局指导私营个体协会在新村设立了丰台区第一家企业集中办公区，降低了市场主体准入成本和经营成本，为文化创意、高新技术、动漫等产业发展、大学生自主创业和中小企业发展提供了支持，目前办公区共入驻各类企业 80 余户。 经济环境分析 20xx 年区域经济保持平稳较快增长： 经济预期和调控目标均完成或超额完成全年任务。 全年实现地区生产总值687 亿元，增长 %，与“十五”期末相比增长 81%，年均增长 %；人均地区生产总值突破 5000 美元。 完成财政收入 亿元，增长 %，比“十五”期末翻了一翻以上。 完成全社会固定资产投资 500 亿元，增长 %，增速居城六区第一位。 重大项目引进量质齐全，重点区域影响力日益增强，众多国内外知名企业入驻我区，全年新引进 注册资本超亿元的企业 22 家，增长 %。 规划环境分析 城南计划 — 丰台区重点发展区域 大红门服装文化商务区 区域定位： 20xx 年，大红门服装商贸区被北京市认定为服装服饰文化创意产业集聚区，由传统的服装加工、商贸、物流等低端产业向设计、会展、品牌培育、流行信息发布等高端产业挺进。 大红门服装文化商务区将以打造北京时装之都核心区为目标，积极培育创意设计、面料研发、展览展示、信息发布等服装产业链的高端环节，加快建设与改善产业基 础和市政配套设施，努力实现产业结构与环境面貌“双升级”，成为首都最具国际影响力和创意活力的服装文化产业聚集区。 区域范围：南中轴，北起南三环，南至凉水河，目前，大红门地区拥有日用百货交易市场 39 家，营业面积 100 余万平方米，经营商户 2 万余家。 北京丽泽金融商务区 区域定位：北京丽泽金融商务区的城市设计和城市规划，将突出三大理念。 一是建设生态商务区。 充分利用区域内的绿地，通过组建新的绿地系统、整合水系资源，建设“绿地上的 CBD”、“水岸旁的金融区”，从而真正实现生态型、节约型、友好型的生态商务区。 二是打造金融 不夜城。 通过统筹考虑、统筹规划、统筹建设，实现丽泽辐射带动周边区域与周边区域配套服务丽泽的完美结合，全 11 面打造宜居、宜业的金融不夜城。 三是构建立体交通网。 通过大力发展以轨道交通、大容量快速公交为代表的公共交通系统提高区域可达性，通过构建地下交通循环系统、加大路网密度等措施提高内部交通效率，并合理考虑人车分流，建设立体交通网。 区域范围：北京丽泽金融商务区东起西二环的菜户营桥、西至西三环的丽泽桥，南起丰草河、北至红莲南路，占地面积 平方公里，是首都三环内最后一块成规模的待开发区域。 中关村丰台科技园 (总 部经济聚集区 ) 区域定位：借助城南行动计划，丰台将紧紧抓住中关村建设国家自主创新示范区的有利时机，完善周边基础设施和配套设施，全面完成科技园东区三期建设，大力引进高技术服务企业总部，打造总部产业链，增强对区域发展的支撑能力。 将科技园西区作为带动河西地区发展的“起步区”，尽快完善功能定位并启动规划建设，打造国防工业民品开发、技术研发创新基地。 区域范围：丰台科技园规划总面积 平方公里，包括东区 平方公里、西区 平方公里以及沿西南四环的科技一条街，呈“两区一街”空间布局。 蒲黄榆“金十字 ”产业集聚区 区域定位：该地区的发展思路是以蒲黄榆快速路建设为启动引擎，以轨道交通为资源优势，以市场需求为发展动力，通过紧凑的发展模式，体现复合、生态、共享的主题 ,实现社会、经济、环境的三赢。 该地区主要发展文化创意产业、高端服务产业和商业服务业，主要建设酒店、服务式公寓与高档居住社区。 通过加强与宋家庄交通枢纽的联系，在该地区建设主要服务于中心地区东南部的区域性综合文化商务中心。 通过渐进式的发展、多元化错位经营，与南部地区其他商业服务中心协调共赢，带动区域城市功能和环境品质的完善。 区域范围：丰台区建委主任刘 文洪介绍说，蒲黄榆综合商务区北起南三环，南至凉水河，以规划中的蒲黄榆快速路两侧和地铁 5 号线沿线为中心，整体呈 L形，其规划用地面积 公顷，规划公共建筑的总面积 万平方米。 轨道交通：途径商圈是 5 号线，宋家庄站和刘家窑站，亦庄线南四环站，地铁10 号线延长线的宋家庄站。 自然环境分析 丰台区位于北京市市区的西南部，总面积 304 平方千米。 地处“北京湾”平原，属于华北平原北部，海拔约 44 米，属于暖温带半湿润季风气候，夏 热多雨，秋爽冬寒，春短干旱。 一月平均气温 5 度 —— 10 度，七月 24—— 26 度。 丰台西北靠山，东南距渤海 150 公里，永定河自北而南由石景山流经本区进入大兴区，长约 15 公里的河段，将丰台区分为东西两部。 截止到 20xx 年底，丰台区已探明储量的矿产 7 种，矿产地 15 处，其中大型矿床 1 处，中型矿床 2 处。 已探明的主要矿产有冶金用白云岩、制灰用灰岩、水泥配料用页岩、矿泉水、地热等。 主要矿产探明的储量：冶金用白云岩 220 万吨，制灰用灰岩 亿吨，水泥配料用页岩 2703 万吨。 已开发的矿种有冶金用白云岩、制灰用 灰岩、水泥配料用页岩、矿泉水及耐火粘土共 5 种。 已开发的矿产地总数 11 处。 实施环境分析 12 基础设施大发展：交通便捷，发展迅速；一大批重大基础设施工程动工、完工，全面提升了丰台基础设施水平，公共服务能力增强，发展环境显著改善。 南城交通大动脉、贯穿南五环到南三环的蒲黄榆快速路已完工通车。 蒲黄榆快速路三上三下六车道，南三、四环段为城市主干路，南四、五环段为城市快速路，已达到了高速路的标准。 为提高车辆通行能力，全线还架起了 6 座立交桥。 通 车后，一路向北，可形成一条穿越五环、四环、三环、二环的交通大动脉，环路的交通压力将得到缓解。 大动脉已建成通车，微循环也不能马虎。 20xx 年 11 月 28 日，连接南四环和丰台南路的四合庄西路以及郭公庄西路正式开通，两条道路将有效缓解南三、四环间居住区的出行难题。 地铁 5 号线建成通车， 10 号线二期开工建设， 14 号线已达到进场施工条件 …… 3 项目投资市场分析 总 体市场分析 我国市场分析 20xx 年中国房地产市场形势与 20xx 年发展展望 20xx 年，中国房地产市场可谓是一波三折，从年初的高速开局到二季度的调整回落，房地产调控政策初见成效。 但是 9 月份市场出现反弹，房屋价格再现抬头迹象，政府再次密集出台了第二轮调控政策，包括提高首付金比例，调整住房相关税费优惠政策，停止发放第三套房贷，央行也两次上调存贷款基准利率，四季度房屋销售价格出现缓慢回落。 预计 20xx 年房地产调控的重 点将在加快保障性住房建设、加强房地产市场调控、保持市场平稳增长等方面，另外，房产税将在 20xx 年全国部分城市开展试点，预计这会对整体市场产生一定影响。 1）、 20xx 年全国房地产市场运行情况 20xx 年年初，全国房地产市场延续上一年的快速增长趋势，继续保持较快增长。 但受房地产调控政策的影响，各主要指标出现一定程度回落，尤其是房屋销售价格指数自 4 月份起逐月下降。 （ 1）、 .房地产开发投资保持平稳增长，增速高于近年来平均水平 20xx 年 111 月，全国房地产开发完成投资 亿元，同 比增长 %，增幅同比上升 个百分点。 房地产开发投资占固定资产投资比重为 20%。 90平方米以下住房保持稳定增长。 111 月， 90 平方米以下住房完成投资 亿元，同比增长 %，增速较上年同期回落 个百分点。 买房 ,购房 ,装修论坛 ,房产论坛 39。 k$ s9 I, V6 z 13 ( KB) 20xx121 09:44 20xx20xx 年 11 月全国房地产开发投资完成情况 分类型看，商品住宅完成投资 亿元，同比增长 %，增幅比上年同期上升 个百分点，其中，经济适用房完成投资 亿元，同比下降 %；办公楼完成投资 亿元，商业营业用房完成投资 4898 亿元，同比分别增长%、 %。 （ 2）、 房地产开发资金来源增速回落，自筹资金规模增速较快 20xx 年 111 月，全国房地产开发企业到位资金总计 亿元，同比增长%，增幅比上年同期回落 13 个百分点。 其中，国内贷 款 亿元，增长25%；利用外资 亿元，增长 59%；自筹资金 亿元，增长 %，其中，自有资金增长 %；其他资金来源 亿元，同比增长 %，其中，个人按揭贷款增长 %， 与上年同期各类型资金来源的比重相比，自筹资金比重上升较多，提高了 个百分点，其中自有资金比重上升了 个百分点。 其他资金来源有所回落，比上年下降了 个百分点，其中个人按揭贷款比重下降 2 个百分点。 国内贷款比重同比下降了 个百分点，利用外资比重同比上升 个百分点。 （ 3）、 土地购置面积增速加快，完成开发面积延续负增长 从完成开发土地面积看， 111 月，全国完成开发面积 万平方米，同比下降 %，降幅比上年同期扩大 个百分点。 从购置土地面积看， 111 月，全国房地产企业共购置土地面积 万平方米，同比增长 %，比上年同期上升 个百分点。 全国土地购置费用为 亿元，同比增长 %，与上年同期相比上升 个百分点。 （ 4）、 商品房建设规模继续扩大，新开工面积保持快速增长 20xx 年 111 月，全国商 品房建设规模继续扩大，新开工面积保持快速增长。 分地区看，中部地区新开工面积增速最低，但竣工面积增速最快；西部地区施工 14 面积增速最快，但竣工面积增速最低。 ( KB) 20xx121 09:44 20xx20xx 年 11 月全国商品房新开工情况 从施工面积上看， 111 月全国房屋施工面积为 亿平方米，同比增长 %，增幅比上年同期上升 个百分点；其中，住宅施工 亿平方米，增长 %，比上年同期上升 个百分点。 其中，商品房新开工面积 亿平方米，增长%，增幅同比上升 个百分点；其中，住宅新开工面积 亿平方米，增长 %，同比上升 个百分点。 从竣工面积上看， 111 月全国商品房竣工面积 亿平方米，同比增长 %，增幅同比下降 个百分点；其中，商品住宅竣工面积 亿平方米，同比增长%，比上年同期下降 个百分点。 （ 5） .商品房销售继续保持增长，增速较上年同期有大幅回落 20xx 年 111 月，全国商品房销售面积实现 万平方米，同比增长 %，比上年同期下降 个百分点；其中，商品住宅销售面积达 万平方米，同比增长 %，办公楼 万平米，同比增长 %，商业营业用房 万平米，同比增长 %。 商品房销售额实现 亿元，同比增长 %，与上年同期 相比下降 个百分点。 其中，商品住宅销售额为 亿元，同比增长 %。 15 ( KB) 20xx121 0。