xx华庭项目可行性研究报告(编辑修改稿)

xx华庭项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

驻，在短期内却很难 20 完成，这同样将在很大程度上制约房地产市场的发展。 以镇江目前的城市发展规模和经济发展水平，还没达到让人们在一个区域内办 公、消费，而到另外的区域生活的水平。 镇江市区内目前并未达到无房可售的地步，多数客户还是选择在市区购房为主。 但作为镇江城市重点发展区域，丹徒近几年的发展速度还是令人瞩目的，丹徒拥有自身的特点和优势，其发展前景也令人期待。 一、 “生态丹徒”概念早已深入人心，今后区域发展继续打造生态优势，将“生态”充分落实到位，将会吸引更多人到丹徒置业。 二、政府不断完善区域相关配套设施建设，区域内业主生活也将日益便利。 三、区域内几个大盘开发对丹徒发展的推动作用不可忽视，若能有效联合，将进一步推动区域及各项目发展速度，实现多赢局 面。 四、目前镇江同时在发展南徐新城，作为镇江未来的行政中心，该区域的发展可缩减丹徒与市区的直线距离，对丹徒的发展也将起到一定程度的推动作用。 价在 46 万元～49 万元，比翠堤春晓的话，价格优势还是明显的，而且是现房是框架结构。 第 4 章 镇江市土地市场分析 （土地供应总体特征分析 ） （ 1）近一年内土地情况 镇江 20xx年上半年共计出让国有建设用地 37宗，总成交金额为 元。 单宗成交金额最大的为，招商地产在滨江板块拿到得大东 1号、 2号地块，成交金额为 301000万元，成交出让面积为： ，成交总建筑面积为： 550000平方米土地。 成交楼面价已达约 5500元 /平方米。 20xx年镇江第一期国有建设用地挂牌出让结果： 3宗土地顺利成交。 出让面积，总出让面积面 399010平方米，起步价 520xx万元，成交价 60200万元，共计三块用地。 20xx年镇江第二期国有建设用地挂牌出让结果： 出让面积 ，起步价 6600万元，成交价 6800万元，同比增幅 %。 共计一块用地。 20xx年镇江第三期国有建设用地挂牌出让结果： 3宗土地顺利成交，总用地面积 21 338530平方米 /，总出让面积 196375平方米 /，总成交金额为 62180万元。 20xx年镇江第四期国有建设用地使用权出让结果： 19宗土地顺利成交，总用地面积为 ，总成交金额 493300万元。 20xx年镇江第五期国有建设用地挂牌出让地块成交结果： 11宗土地顺利成交，总用地面积为 ，总出让面积为 ，总成交金额为 184670万元同比增幅为 % （ 2）近几年土地成交情况 1) 20xx20xx 年镇江土地市场供应情况 如图所示，镇江市土地市场成交从 20xx 年以来大幅增长。 20xx 年 20xx 年土地成交 亩，环比上涨 %，相比 20xx 年上涨 %。 2) 20xx20xx 年土地成交价格 20xx年以来，地块成交单价上涨幅度较大，由 20xx年 /亩上涨至 20xx年 万元 /亩，环比上涨 %，而 20xx 年地块成交单价 万元 /亩， 22 较 20xx 年环比上涨 %。 成交土地中最高楼面地价分别为 2908 元 /㎡、 3399元 /㎡、 4603 元 /㎡，环比涨幅分别为 %、 %。 20xx 年 10 月份，根据镇江市 20xx 年第 7 期国有建设用地挂牌出让地块成交结果显示，本月挂牌拍卖土地共计 15 幅，实际成交 9 幅。 成交地块中 4 幅位于润州区、 3 幅位于丹徒片区、 2 幅位于大港片区，其他地区未有成交。 成交地块情况分别如下： 从上述成交情况来看，镇江土地市场已经受到房地产市场影响，推出 15 幅地块，实际成交仅 9 幅地块，并且基本未经过几轮角逐就已经定拍。 不过，尽管土地市场成交开始有所下降，但是成交价格并没有出现太大波动，土地价格依然保持上半年水平，没有下跌，在地价较高的情况下，开发企业已经不敢轻易拿地。 从目前情况看来，土地需求虽然有所降低，但土地的稀缺性依然决定了价格不可能出现明显下跌，预计未来地价还将保持一定平稳，不会轻易出现下行趋势。 市场供应量分析 市区总供应情况 23 20xx 年 10 月份，镇江市区（京口、润州、丹徒、大港、丁卯）商品房总供应量为 1990 套，较上月环比下跌 %， 较去年同期同比上涨 %。 需要指出的是， 9 月份安置房供应量达到 1720 套，占比较大，而 10 月份安置房基本无新增供应量。 就新增商品房供应情况来看， 10 月份较 9 月环比下跌 %。 由此可以看出，金九银十去化效果极其不理想，因此市场存量房较多，房源积蓄，没有形成有效去化，开发企业推盘节奏将适当放缓，预计年前未来 2 月，除安置房外，新增商品房供应量还将持续走低。 各片区供应情况 从图片中可以看出， 20xx 年 10 月份市区新增商品房供应量除丁卯片区仅 30 套之外，其他各片区基本较为平均。 大港片区 明发锦绣银山 有新房源推出，该片区由于楼盘较少，并且档次不一，因此价格浮动较大，随着 明发锦绣银山 推盘， 24 预计下个月大港片区成交均价将有所上涨。 此外值得注意到的是， 10 月份普通住宅供应量占 比增加，这和京口、丹徒片区恢复供应有关。 市区销售情况分析 20xx 年 10 月，市区商品房总成交 2506 套，与上月环比上涨 %，与去年同期同比上涨 %。 10 月份，镇江市区商品房成交均价为 元 /㎡，与上月环比下跌 %，与去年同期同比下跌 %。 本月安置房销售达到 1597 套，商品房实际成交仅 909 套，成交均价受安置房成交影响，大幅度下跌。 另外，值得注意的是，在 909 套商品房成交数据中，非住宅（营业性用房、办公用房等）商品房成交近 200 套，可见住宅市场受调 控影响巨大，还将持续低迷。 住宅销售情况 20xx 年 11 月 安置房成交对住宅成交市场的影响依然较大，润州片区受到安置房成交影响，成交均价不足以代表该片区实际情况。 据统计，润州片区新城花园、 25 凤凰家园安置房成交共计 387 套，占该片区销售总占比 %，成绩价格严重影响了实际商品房价格。 不过需要指出，虽然安置房成交对商品房成交形成了较大影响，但是住宅商品房价格已经开始回落，如 10 月 29 日万科沁园开盘，精装房推出 6300 元 /㎡底价。 另外，值得注意的是京口片区价格有上涨趋势，但主要是因为招商北固湾开盘销售所引起的，均价达到 元 /㎡，并非该片区价格逆市上涨。 营业性用房销售情况 20xx 年 10 月份，镇江市内营业性用房共销售 157 套，与上月环比上涨 %；成交均价为 元 /㎡，与上月环比下跌 %。 20xx 年 10 月份市区营业性用房成交走低。 润州片区主要是镇江 万达广场 尾盘销售，以及 旭辉时代城 开盘部分销售，其他基本数据楼盘底商销售。 虽然楼市调控政策并没有直接指向营业性用房市场，但是银行政策等作用于货币的措施对营业性用房市场依然存在较大影响，整体市场的不利氛围对营业性用房市场也产生较大影响。 市民对于商铺投资更加趋向谨慎，未来成交量和成交量价格可能还将走低。 近几年供应量分析 说明： 镇江市区： 不含丹阳、扬中、句容三区，包含京口、润州、丹徒、丁卯、大港共五区；镇江全市： 含京口、润州、丹徒、丁卯、大港、丹阳、扬中、句容共八区； 1) 20xx20xx镇江市全市商品房月度供应量、销售量分析 26 20xx年镇江全市 8区供应量总计 53113套，与去年全年 52049套基本持平，环比涨幅 %，与 20xx年全年供应 37602套相比上涨 %。 20xx年镇江市内 5区商品房供应量总计 25213 套，与 20xx年 24583套基本持平，环比涨幅%，与 20xx年全年市区供应量 18672 套相比上涨 %。 市场调查 产品现有市场供需现状 从《京江楼市》的 —— “ 20xx 下半年，镇江购房者心态及需求调查”：调查结果显示， 44%的被调查对象购房目的都是“结婚用房”，其次是“改善用房”， 27 占 21%，再次是“理财投资”，占 14%，另有 11%的被调查对象选择“给子女、父母买房”，选择其他目的的仅占 10%。 调查中， 45%的被调查对象能承受的住宅总价是 60100 万，其次 35%的被调查对象选择 60 万以下，能承受 100200 万的占 10%， 200 万以上的也为 10%。 对“倾向选择的住宅面积”，选择 6090 平方米占比较多，为 40%，其次为 60 平方米以下， 90120 平方米、 120150 平方米和 150 平方米以上，分别为 37%、 17%、3%和 3%。 对于购房次数调查， 50%的被调查对象是第一次购房，第二次购房的为35%，选择第三次和三次以上的分别为 10%和 5%。 以上三组调查数据均表明，刚性需求和改善需求仍在如今的镇江楼市中占有主要地位，也是楼市成交量稳定的两大有力支撑。 另外，调查中选择“理财投资”及“三次购房以上”的均占较小比例，也说明了重拳出击的新政策调控对抑制投机、投 资购房起到了一定作用。 在楼市目前的情况下， 72%的被调查对象的购房态度是“暂时观望，看房价是否能降”，选择“租房住”的比列位居第二，为 13%，房价不降坚决不买、不买了、抓紧目前的优惠机会分别占到了 6%、 5%和 4%。 目前，观望的人群中多数在等待房价下降。 在购房因素调查中，被调查对象除了重视常规的环境、配套、交通等因素外，在先今的市场下，购房的人也越来越重视开发商和放物品质。 放低长市场现状 进入到 20xx 年 10 月份之后，房地产市场依然毫无起色，成交量持续走低，尽管在舆论上开发企业依然在坚守，但房价的实际下跌已经毋庸置疑，可以确定，楼市已经进入拐点。 据了解， 20xx 年 10 月，北京共成交期房商品住宅 4674 套，成交面积 万平方米，环比上月成交套数上涨 %，成交面积上涨 %；同比去年 10 月份，成交套数减少了 2182 套，同比下跌 %。 同时， 10 月份北京市商品住宅成交均价为 20569 元 /平方米，环比上月下跌 %。 另外， 20xx 年 10 月上海市商品住宅共计成交 3823 套，环比下滑 %， 同比去年 10 月同样大幅下探%；总计成交面积 万平，环比萎缩 %，同比锐减 %。 新增供应面积 万平，环比几乎遭腰斩，降幅达 %，同比也减少 %。 9 月份，镇江楼市商品房成交量也呈现小幅度下跌，由于安置房成交纳入统计，市内五区成交总套数为 2506 套，在剔除安置房成交之后仅 909 套，环比 28 上月下跌 %。 在“金九银十”无望之后，楼市已经进入冰点，成交量持续下跌之后，带来的是房价的下滑。 目前万科已经开始降价，部分近期开盘楼盘开盘价格相应较低。 市场政策分析 10 月 14 日，中国建设银行拉开了上调首套房贷款利率的帷幕。 将首套房贷最低利率由原来的基准利率上调到基准利率的 倍。 该行根据各贷款客户的不同情况，实施差别化贷款利率政策。 虽然目前该政策仅北京地区执行，但是其他城市的陆续执行只是迟早的事情。 实际上银行的紧缩政策比单纯的楼市调控对楼市影响更加巨大。 对于银行系统来说，在中央持续收紧银根，上调存款准备金率的情况下，银行放贷量减少，出于盈利需要，上调贷款利率也可以赢得更大的收益。 但是，对于购房者而言，尤其是刚需购房者，购房压力再度提升，门槛 的提高将大部分想要购房的市民拒之门外。 结论与分析 整体来说，政策走势在近期内不可能发生改变，楼市调控还将持续。 接下来市场走势依然不容乐观，预计本轮下行趋势预计将持续到 20xx 年 4 月份，另外，在政策变化不大的基础上，预计明年 6 月份左右房价下行趋势将被遏制，进入到稳定阶段。 29 第 5 章 镇江市城市空间特色规划 镇江，依山傍水，雄踞江南，浩淼长江与婉约南下的大运河城中交汇，宁镇山脉绵延入城，形成 “ 一水横陈，连岗三面 ” ，临江 “ 三山 ” 鼎立之 “ 雄 ” 势，素有 “ 天下第一江山 ” 、 “ 城市山林 ” 的美誉。 如何把握城市发展脉络，凝炼城市要素，解构城市空间特色，彰显滨江山水城市的独特风貌，将是本规划的重点。 本次规划的具体目标则是突出城市山水个性，在长三角具有唯一性。 建设山水与人文交融、自然与历史辉映、灵动与活力迸发、并具有浓郁现代气息的 “ 山水花园城市 ”。 镇江空间特色资源分布现状图 30 镇江特色资源可以概括为： “山 水 城 林 ” 互为衬托的 “ 大江风貌，城市山林 ” 的自然风貌；以古城文化、津渡文化为代表的化精彩厚重的多元文化；文化、城市与山水的交融辉映。 重点空间特色资源为金山、北固山、焦山、西津渡、长江、古运河、南山、金山湖。 金山 北固山 焦山 南山 31 西津渡 金山湖 古运河 长江 32 本规划通过向市民发放问卷，进行公众认知调研。 共向镇江市民共发放了1350 份问卷，收回有效问卷 1123 份，经过统计分析，基本得出镇江市民对城市特色的认知。 问卷显示：市民对镇江城市印象最深的是悠久的历史文化与独特的自然山水。 市民认为最能代表镇江城市形象特色的是：西津渡（代表历史文化），京口三山（代表历史文化与。