乐山地产项目投标书

乐山地产项目投标书内容摘要：

...................... 59 解决好商业均好性问题。 .......................................................................................................... 59 解决好商业销售和招商的矛盾。 .............................................................................................. 60 解决好道路带动商气的问题。 .................................................................................................. 61 商业内街 /广场比“满地铺”更适合本项目 ........................................................................... 61 集中式商业提升项目形象 .......................................................................................................... 62 典型案例： .......................................................................................................................................... 62 二、三种规划方案的比较： ................................................................................................................. 65 方案一 ............................................................................................................................................ 65 方案二 ............................................................................................................................................ 67 方案三 ............................................................................................................................................ 69 结论： .................................................................................................................................................. 70 第 六 部分 策划营销方案 ......................................................................................................................... 71 一、全面包装和推广，创造全新的商业概念。 ............................................................................... 71 二、招商先行，销售随后。 ................................................................................................................. 71 三、先卖住宅，后卖商业。 ................................................................................................................. 71 四、分期推盘，动态涨价。 ....................................................................................................... 71 五、形象展示，体验式营销。 ............................................................................................................ 72 六、把握好整体和各阶段的推盘节奏。 ............................................................................................ 72 七、营销推广任务。 ............................................................................................................................ 72 一、 乐山 区位及 城市 地位分析 乐山概况 乐山市位于四川省西南部，北面与眉山市接壤，东面与自贡市毗邻，东南面和西南面分别与宜宾市和凉山彝族自治州相连，辖市中区 、五通桥、沙湾、金口河４个区、峨眉山 市及犍为、井研、夹江、沐川 4 个县和峨边、马边两个彝族自治县。 幅员面积 12826 平方公里，占全省的 %。 总人口 万人，有彝、回、苗等 33 个少数民族。 成都市 ***营销顾问有限公司 4 城乡从业人员总数 万人，其中：第一产业占 %，第二产业占 %，第三产业占 %。 城镇劳动平均工资 7486 元 /人年。 2020 年，全市国内生产总值达 180 亿元，一、二、三产业之比为 ： ：。 目前，乐山市中心城区建成区面积 40 平方公里，常住人口 30 余 万，城市居民人均住房面积 15 平方米，城市绿地面积 935 公顷 ，绿地覆盖率 %，人均公共绿地达 平方米。 乐山市 四季分明，雨量充沛，年降水量 1800 毫米，平均气温 ℃ ，最高气温 38℃ ，最低气温零下 4℃ ，年日照总时数 小时。 乐山是中国旅游名城、文化名城，集 古城、江河、大佛、绿心、山水 等特色融为一体，构成了 乐山人文氛围突出的城市特征。 加上 乐山气候温和，雨量充沛，土地肥沃，资源富集，物产丰富 ，更是物华丰美的一方宝地。 历史人文 乐山历史悠久，是中国历史文化名城，古称嘉州。 早在东汉时，佛教已经开始传入乐山。 到了唐宋时期，乐山已成为中国西南佛 教圣地之一。 历时 90 年建成的乐山大佛，通高 71 米，宏伟端庄，至今已有 1200 年的历史。 以雄、秀、奇、险、幽著称的中国四大佛教圣地之一的峨眉山“高出五，秀 甲九州”，现存 24座古刹。 乐山资源富集，是西部最具开发潜力的城市之一。 餐饮娱乐 乐山 美 食 众多 ，以麻辣闻名于世， 是天府之国的美 食 聚集地之一， 跷脚牛肉、串串香、 串串烧烤、甜皮 鸭、 萝卜汤、 牛肉豆腐脑、仔姜鸭脯、西坝豆腐、岷江河鱼、东坡肘子、清蒸江团、东坡墨鱼、珍珠鱼、 来凤鱼、 珍珠元、 铂铂 鸡、黄焖鸡火锅、鱼头火锅、叶儿粑、肉包谷粑 „„ 都是乐山地区的特色名吃。 成都市 ***营销顾问有限公司 5 位于峨眉山市中心繁华地带的 “ 好吃街 ” 是品尝峨眉山及乐山风味小吃的绝佳去处。 “ 好吃街 ” 里的小吃数不胜数，仅 300 米长的街道就有摊位 200 余家摊位，这里通宵营业，且价格便宜，所以每当夜幕降临， “ 好吃街 ” 总是灯火辉煌、人声鼎沸，这里的小吃绝对可以让您大饱口福，真正领略到地道的麻辣川味。 市政建设 乐山区位优势突出，是四川优先培育的九大城市之一。 境内交通发达，基础设施完善，科技实力雄厚，投资环境良好，是川南与川西的重要纽带，在四川及西部具有重要的战略地位。 乐山 现已形成了以成昆铁路、成乐高速公路为主通道，国道 213 线、 305 线等公路为主骨架，县、乡、村公路为支线，岷江、大渡河水运为辅助的交通网络。 成昆铁路纵贯市内 5 个区、市、县、自治县，其中在建的乐山火车站为铁路二类口岸； 125 公里的成乐高速公路直通成都双流国际机场；乐山至峨眉山 18公里的快速旅游通道把乐山大佛和峨眉山联成一体；可停泊 500吨级货轮的乐山大件码头是四川大型设备出川的唯一通道；客轮和 300 吨级的货轮出乐山港和沙湾港可直达长江沿岸港口。 正在筹建之中的乐山旅游机场、乐宜高速公路将会使乐山的快速发展如添羽翼，插上腾飞的翅膀。 经济 发展 乐山经济基础 良好，是四川经济发展重点地区。 2020 年，全市乡镇企业实现总产值 亿元。 农民人均纯收入达 2377 元。 按照省委、省政府提出的“抓好头五年，准备后五年，谋划再十年”的工作要求，在市委、市政府的领导下，高举邓小平理论伟大旗帜，以十六大精神为指导，全面贯彻“三个代表”重要思想，解放思想，实事求是，与时俱进，开拓创新，向着全面建设小康社会、力争提前 5 年实现翻两番的历史性跨越，把乐山建设成为四川经济强市、国际旅游城市的宏伟目标大踏步前进。 乐山的城市竞争力和区域竞争力将将进一步提升，而城市一体化的规划将吸引周边 城市使乐山成为 四川西南 部区域的“消费磁场”。 成都市 ***营销顾问有限公司 6 小结： 乐山具有 国际旅游品牌优势、 区位优势、人才优势和 成本优势。 经过 数 次发展机遇，乐山已步入 国际旅游经济 的扩张期。 在这一发展态势下，城市化明显加快，外源型经济水平继续提升，内源型经济加速发展，这使得城市人口、消费能力、品牌意识都将得到全面的提升。 同时，作为旅游大省 里的国际知名旅游城市 和美食之都 ，乐山吸引外来 旅游 与 投资 的机率很大，成为 中 高消费的重要组成部分。 二 、 乐山 住宅房 地产 市 场特点 乐山 房地产市场总体状况和背景 发展历程 乐山市的房地产市场化进 程，始于上世纪 90 年代中后期。 起步阶段发展缓慢，随着房改政策的深化，直到 1999 年 后才增速加快 ， 1999 年 乐山 市 住房开发量为 37 万平方米， 2020 年达到 42 万平方米 ， 2020 年 47 万多平方米， 2020 年已超过 50 万平方米大关，达 56 万平方米。 同时乐山的房屋购买量增长更快。 1999 年 时 ，乐山市房产交易面积 仅 为 18万平方米，交易金额为 亿元 ， 许多临江住宅在图纸上就销售一空； 2020 年 ，交易面积 24 万平方米，交易金额 亿元； 到 2020 年 时，全年 交易面积 万平方米， 逼近当年的开发量， 交易金额 达 亿元； 2020 年销售形势更火爆，仅上半年 现房交易 就达 万平方米，交易额达 亿元，期房交易 18 万平方米，交易额 亿元。 2020 年全年开发面积 56 万平方米，交易面积 50 万平方米。 成都市 ***营销顾问有限公司 7 市场启动 乐山房市的开发升级启动，集中表现在 2020 年。 2020 年中心城区房地产交易（不含期房）达到 4353 宗，交易 万平方米，成交额达 亿元，分别比去年增长了 16%、 %、 %。 一方面随着城市化进程的加快， 市委市政府加大了对乐山中心城区的 建设力度，低洼棚户区拆迁、老厂矿区搬迁等老城区 改造，新区建设全面开花，存量土地的大量供给推动开发量爆增。 另一方面就是以迪康、交大为首的外来资本进入乐山市场，从开发品质和。