xx绿洲国际项目可行性研究报告(编辑修改稿)

xx绿洲国际项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

中心 （城西、城北、纳溪） 和一个商务会展中心 （茜草） ，整体形成覆盖整个市区、资源共享、特色互补且与本地经济发展良性互动的商业功能空间布局。 同时，以社区商业、专业（特色 商业 ）街作为补充，全面构建具有自身文化特色且富有层次性和立体感的城市商业级次结构。 9 位于城北新区， XX 大道与春雨路交叉口西南，规划为城北新区大型零售商业设施集中发展区。 区域将 发展成为 服务城北组团的综合性商业中心，满足区域居民日常消费需求，发挥城市文化体育中心功能，成为城市商业中心的有益补充及 XX 区零售业发 展亮点。 区域将 预留停车场、过街天桥、地下通道等公共服务设施用地；新建百货店、大型超市，大中型专业店、专卖店；鼓励发展中高档餐饮、文化和休闲娱乐网点和金融贸易、宾馆、酒店等服务设施。 禁止在商业发展区内发展建设各类商品批发市场、仓储商场和物流中心，控制住宅底商类的小型网点发展。 XX绿洲国际地块，正处于城北商业中心的核心位置，其商业价值将随着政府规划的实施逐步彰显，商业开发潜力极大 ，未来 商业价值炽手可热。 项 目周 边 区域， 商品房地 产 市 场 未 来 2年 内发 展展望 从 整个 XX 大道版块发展看，未来几年，政府将对 XX 大 道实施重点打造。 首先是 沿 XX 大道两侧 的 汽配行业将整体搬迁， XX 大道的商业形态将会发生一次大变动。 加上摩尔玛超市 、苏宁电器 的 进 驻，春雨路餐饮商业的向外延伸， 项目 所处片区有望形成 城北的 “餐饮 、 休闲 、购物 集中区”。 其次， XX 大道景观改造 工程已经开始实施 ， 将 打造 成 “ XX 第二条景观大道”。 并在 XX 大道板块，建造 XX 大剧院、五星级酒店、体育城、西南商贸城、新客站等。 这 几 大举措， 将在未来 23年内 逐步 见效， 必然会 推动区域人居环境 的 升级 ，提升 区域居住形象 、商业形象 ， 对 本 项 目的居住 环 境 非常 有利。 而且， 片 区内 未 来两 年 内 的可 开发项 目也屈指可 数 ，且相 对 本 项 目而言，在地段、规模、规划、配套等 方面，能形成 直接 竞争 的项目 有限。 即便是未来有新的地块、新的项目开发， 但从 上市 时间 看，预计都会 比 本 项 目 晚 ， 对 本 项 目的 销售不 会 造成太大的影 响。 XX绿洲国际 目 标 消 费 市 场 分析 准确地 说 ， XX 绿洲国际 的目 标 消 费 者有以下几 个 特征： （ 1） 第一 种 目 标 消 费 群：三房 及 以上的消 费 者  他 们 中有较多的 二次置 业 者， 对居住舒适性要求更高 ，因而在面 积 上要 10 考 虑 舒适型的功能全面的 设计。  他 们 有 较 好的事 业 基 础 ， 经济 收入持 续 、 稳 定增 长 ，人口 结构发 生增多的 变 化，原居住空 间 不符合 现 在的需求。  他 们 的“ 购 房 决 策者”是 处 于家庭中 坚 地位的丈夫，但父母、妻子和孩子是“影 响购 房 决 策者”，同 时 他 们 的 购 房心理更成熟，也比 较 理性。  他 们对 居住 环 境的要求 较 高，因此他 们会对 周 边环 境和 项 目本身塑造的条 件 进 行多方的 考察。 （ 2） 第二 种 目 标 消 费 群：二房的消 费 者  他 们属 于中等收入群体， 购 房 时 渴望 与 高 尚 的 邻 居 为 伴，因此高 档 社 区对 其有吸引力。  他 们 大部分是 两 口之家，未 来 可能有人口增加， 目前经济实力有限 ，因而性价比 对 于他 们来说 更重要。 第 三 部分、 XX绿洲国际 规划设计方案可行性分析 一、 市场定位 市场定位 根据前期的宏观经济环境和商品房地产市场研究分析，结合本公司的经营目标和现有的优势，我们将 XX 绿洲国际 的目标市场定位于 XX 市中高档住宅，为高尚 人士的 居住 选择。 市场细分 （ 1） 区域特征 XX 区 50%、 周边区县 30%、 市区其它区域及外地 20%。 XX 购房者对区域 较看重 ， 在 XX 区 购房的客户以 XX 区及周边区县、乡镇的客户最多。 换房及周边乡镇进城的客户所占比例较大， 产品的性价比在更大程度上决定他们的购屋意向。 11 （ 2） 年龄特征及职业特征 他们年龄在 25— 50 岁之间，有足够的首付款，月收入较高 ，而且稳定，具备中高档消费实力。 他们 中间， 政府 公务员 、 企业单位员工、教师等事业单位员工、 中小企业业主 所占比例较大。 这部分人 有较高的知识、文化 水平 ， 工作较忙，希望 居所位于市区，并且交通方便。 他们对房地产有一定了解，曾自己或陪朋友看过房，对 XX 房地产市场有一定了解，已 对电梯公寓的 有了一定的 接受程度。 （ 3） 现有住房特征 他们至少是两代人共同居住，部分家庭三代同住，因此希望居所在满足两代或三代人共同需求的同时，公用空间与私密空间布局合理。 其中相当部分 人为二次以上置业者，他们有固定的住所，但是对目前的居住环境 不满，想转换到更好的、更有档次的居住环境。 二 、 项目定位 功能定位 XX 绿洲国际 物业基本功能定位于居住功能，同时 依据规划条件要求， 充分利用 地块的商业价值，在 临 XX大道 的地段开发出适量的商业用房。 档次定位 中档的价格，中高档的品质 价格定位 通过 对近两年 XX 市房地产市场、以及项目周边各个楼盘的监控， 显示 ：目前城西高层住宅售价主要集中在 3800— 4500 元 /平米，城北区域高层住宅售价主要集中在 3300 元 — 4000 元 /平米。 XX 绿洲国际 的地段、产品规划在城北区域具有绝对的领先性， 按照市场竞争规律，价格将高于区域高层售价。 但 结合我公司的抗风险能力，我们 将 住宅单价范围 大致定 在 33004000 元 /平方米， 总价范围在 30 万 —— 40 万元 左右，与 12 区域水平基本持平，以实现“性价比”。 商铺一层均价定位于 约 9000— 10000 元 /平方米 ；二楼 、三楼 及以上 均价定位在 约 4500 5500 元 / 平方米。 三、 XX 绿洲国际 现有规划设计方案简单描述 从 XX 绿洲国际的总平规划方案 看，本项目 采用围合式规划布局，整个小区共有 11 栋高层建筑，大部分为南北朝向，少量为东西朝向。 项目 体现“以人为本” 的规划建设理念，体现人与自然的和谐共生，设计主题为“低密度、人文、健康、运动”。 规划 容积率为 ，建筑密度为 %，绿地率 %。 项目导入了“大围合、大中庭”概念， 中庭绿化面积高达 13000余平米，园林尺度奢华大气，具有豪宅风范。 小区临 XX 大道区域考虑了部分商业裙楼，充分利用地段的商业价值。 但在商铺规划设计上，注意了减少商业对社区的影响，以保障整个社区居住的舒适性与高档品。