5s轿车产业园项目可行性研究报告(编辑修改稿)

5s轿车产业园项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

是预测值，根据这些预测值，可以对未来几年 XX 汽车销售市场进行一个大致的判断，也为本项目所创造的产值进行一个定量的判断。 表 4 XX 地区未来汽车销售预测 年份 GDP预测增长率 GDP （亿元） 预测人口增长 常住人 口 预测小车销售增长率 当年小车销售数（万台） 截止当年小车保有量 千人拥有小车数 12 年 % % 5 13 年 10% % 20% 14 年 10% % 15% 15 年 10% % 15% 16 年 10% % 15% 17 年 10% % 10% 18 年 10% % 10% 四．汽车销售模式分析 1．汽车行业销售的模式及其变化 根据我们的调研和资料查阅，目前汽车行业的销售模式分品牌代理 4S 店或 3S店，汽车销售公司（多个品牌的代理），汽车专业市场（品牌店和销售公司的结合），另外，欧洲最近通过立法对汽车专营销售的进行了重新规定，汽车销售公司可以销售其他品牌的产品。 表 5 轿车销售模式分析 模式 代表 特点 优势 劣势 独立 专卖店 4S 店 3S 店 统一的形象与服务，厂家占强势地位 得到厂家更直接的 支持、投资小 独立的店会增加消费者的搜寻成本 汽车 销售公司 广物汽贸 多种品牌的代理，销售商更注重自身的品牌建设 多种品牌销售的灵活性，能回避风险 大而全的模式不利于复制，跨区域扩张难度加大，投资大 汽车销 广物汽 同一品牌或同一销 生产厂家和销售 跨区域的连锁店需 13 售连锁店 贸 售公司的多地域连锁经营，销售商的力量加强 商对每家连锁店的强有力支持 要更强大的支持和管理、投资大 汽车 专业市场 龙岗汽车交易中心 提供大面积的汽车交易场所，集合了多家品牌店和销售公司 产生了集聚效应，使消费者受益更多 销售商的成 本增加 汽车专业市场本身并不能算作一种汽车销售的模式，汽车专业市场的客户是前面三种销售商，其本质是商业地产商和商业物业管理者，通过为汽车销售商提供统一销售的平台而收取租金收益和管理费用；同时，利用专业市场的产业相关性整合汽车相关产业，并向日用消费、休闲等领域延伸，以实现商业的最大价值。 20xx 年末，全国拥有年成交额亿元及以上的机动车交易市场（以下简称亿元机动车市场） 118 个，比 20xx 年增加 10 家；成交额达 1368 亿元，比上年增长 43%；零售额达 399 亿元，占成交额的 %，增长 %。 机动车交 易市场成交额超过20亿元的有 10 家 ,比上年增加 4 家； 10— 20亿元的有 13家，比上年增加 7家； 5— 10 亿元的有 21家，比上年增加 6家。 20xx 年，机动车交易市场的摊位为 10810个，虽比去年减少了 1500 余个，但营业面积却增长了 %，平均摊位营业面积增长 %。 平均摊位营业额达 万元，比上年增长 63%，平均每平米创造营业额 万元，增长 %。 20xx 年， 西北 地区有亿元机动车交易市场 64家，比上年增加 12 家，占全部亿元机动车交易市场的 %；中部地区有 22 家，比上年减少 3 家，占 %； 从成交额看，东部地区亿元机动车交易市场成交额达 亿元，比上年增长%，高于全国 8 个多百分点；中部地区增长 %；西部地区增长 %。 35个大城市有亿元机动车交易市场 61 家，比上年增加 11 家，占全部亿元机动车交易市场的 %；成交额达 亿元，比上年增长 %。 中国汽车自 20xx年才正式进入民用消费时代，其汽车销售的模式在这几年发生了明显的变化，由最初的国营汽车销售公司和物资公司一统天下逐步转变为以民间投资为主、以分散的零售店逐步向专业市场和连锁店形 式转变，目前是诸侯纷争的局面，但汽车连锁显示出更强的竞争能力，同时，专业的汽车交易市场也在各地纷纷突起，汽车销售进入更加理性和买方市场的年代。 14 2．销售市场概况 由于 XX市的大型集中式汽车交易市场尚属于空白 ,我们就集中对 XX市 的大型集中式汽车交易市场进行了调研，调研的情况汇总如下。 XX 市 汽车销售市场概况 目前 XX市 的汽车经销商共有 300 多家，面积 1 万 m2以上的已建或在建汽车市场则有 20 多家。 到这些在建市场完工之时，加上现在已经建好的 300 万 m2以上的汽车市场， XX 汽车市场的总面积将达 500 万 m2以上。 XX 汽车交易市场、 XX 汽车博览中心、 XX华南汽贸广场、 XX名车城、 XX 汽车市场等是 6个较大的交易市场，总交易面积 40 万 m2，其中综合性汽车交易市场（含新、旧车交易、过户、办证等综合性服务业务） 2家。 表 12 XX 轿车销售市场及相关产业规模预测 年份 小车销售 售后服务 维修 二手车交易 汽配批发销售 合计 计算公式 数量 *金额 1000 元 /辆 *小车保有量 20xx 元 /辆 *小车保有量 当年小车销售量 *二手车比例 3000 元 /辆 *小车保有量 各产业规模之和 12 年 12 1 13 年 14 年 15 年 2 16 年 17 年 根据上面的预测数据， XX20xx 年小车销售及相关行业产值达到近 亿元，20xx 年将达到近 亿元，到 2017 年将达到近 亿元。 15 六． 项目实施方案 ⒈ 项目选址及周边状况 （ 1）项目选址的具体地理位置描述 该项目选址于 XX经济开发区 （ 2）配套设施（水、电、气、通讯）状况调查 本地块目前未平整，地貌以农田和草地为主，水、电、气、通讯未通。 （ 3）交通状况及未来趋势 （ 4）半径一公里方圆内的业态调查 （ 5）周边经济环境及行业调查 2．项目实施初步计划 （ 1）功能分区及建筑面积 本项目初步规划按约 1200 亩计算，共约 801360 m22，规划将按用途进行功能分区，初步构想如下表所示。 表 13 项目功能分区 功能区 主要 业务种类 主要建筑 面积估算 建筑类型 4S 专卖区 销售各类 新轿车 4S 专卖店、品牌销售商销售大厅 按 13 家 计 算 ， 6000m2/家，占地 9万m2 ；建筑面积按5000m2/家，共 万 m2。 采用钢架结构，以大厅和少量办公室构成 新车 会展区 各类新车、进口车集中式展览、销售及信息发布、会所 展览中心大厦 占地 3 万 m2， 3 层，建筑面积 2 m2，一层作展示用，其余层做休闲会所、中型会议厅、写字楼等 一层采用钢架结构，二三层采用混凝土结构 二手车 交易区 二手车交易 二手车交易中心 占地 4 万 m2，建筑面积 万平米，一楼为二手车展示场所、二楼为交易大厅和相关办公场所、二手车拍卖场 整体采用混凝土结构 购车综合 服务区 汽车一条龙服务、包括办证、工商、保险、汽车金融业务综合服务大厦 占地面积 15000 m2，建筑面积 8000 m2，二层，按照写字楼标准建设 混凝土结构 16 等 汽车 服务区 汽车测试、仓储、汽车维修、汽车养护等 按功能分区的建筑群 占地 2 万 m2，建筑面积 2万 m2，一层为主，局部二层 混凝土结构 汽车 配件市场 汽车配件批发、销售、配送等 汽车配件综合市场 占地 万 m2，建筑面积 5 万 m2，四层。 混凝土结构 汽车超市 汽车室外展示、销售 各品牌 销售卖场 占地 3 万 m2，建筑面积 10000 m2 混凝土结构、 市场 综合区 汽车俱乐部、汽车购物广场、餐厅、宿舍等 购物广场 员工大楼 占地 万平米，建筑面积 3万平米，餐饮、购物广场、 汽车俱乐部、员工公寓、宿舍 混凝土结构 摩托车 市场 摩托车室外展示、销售 各品牌 销售卖场 占地 1 万 m2，建筑面积 3000 平米 混凝土结构 汽车 文化区 休闲场所、 园林、儿童乐园、汽车文化展览馆 占地 万 m2，建筑面积 3000 m2 相关建设标准 合计 占地面积 万m建筑面积 万m2 建筑面积其中： 钢结构面积为 万 m2，混凝土结构为 万 m2 上述功能分区是根据本项目的业务范围的设想而进行的，如果业务范围变化，则整个功能分区和建筑初步设想都将发生变化。 （ 2）项目经营模式设想 本项目定位初步设想是：我公司在近期不参与汽车产业的实际运作，我方是汽车交易市场的投资者和管理者，通过物业经营而非产业经营来实现项目的合理回报。 本项目占地面积大、投资额大，在经营模式的选择上必须注意防范风险，同时需要 整体规划，分期开发。 初步的经营模式设定为：一期以 4S 销售区开始启动，方式是进行土地产权式出售，以收回前期土地购置费投入和为别的功能项目建设筹集部分资金；二期在一期招商基本完成的前提下启动，主要是进行各功能区域的建设，物业以出租方式进行（具体的经营策略需要根据市场的发展做更深入的研究）。 17 3．项目实施进度安排 本项目从目前 20xx 年 10 月 1号开始计算，预计到取得土地产权需要半年左右时间（即到 20xx年 4月），土地平整 2 个月（即到 20xx 年 6 月），从取得土地产权到具备招商条件（中间包括土地平整、人员组建、策划 、招商场所建设等）估计需要 6 个月时间（即到 20xx年 12月）。 从 20xx年元月开始一期 4S店项目招商，招商时间为半年（即到 20xx年 6月），其余为二期项目在 20xx 年 8 月开始招商，招商时间 1年，在 20xx年 8月全部完成。 招商期内成功招租的地块，在销售期可以开始建设 4S店，即一期建设从 20xx年 2 月开始；二期各功能项目建设在 20xx 年 5 月启动，建设周期 1年， 20xx年 5月竣工，届时所有功能项目全部启动。 4．项目战略构想与组织安排 （ 1）项目战略构思 根据本报告中对汽车产业的分析，中国未来将成为一个“汽车 上”的国家，汽车产业的发展前景无可限量；而根据目前世界汽车产业的利润格局：汽配行业占据20%，整车生产占据 20%，而剩下的 60%都由汽车服务业占据，未来中国的汽车服务业的蛋糕将是最大的，而且汽车服务业相对于汽车制造业的进入壁垒低得多，汽车服务业将是充满活力和不断创新的行业。 结合“世璜投资机构”的发展历程：从单一的项目开发到多个项目的同时开发体现产品扩张，从单一房地产公司到多行业、跨地域的发展，整个发展体现出稳健的规模扩张思想和有限相关的产业扩张思路。 事实也证明这是一条适合企业稳定发展的战略扩张道路，既达到 了扩张的目的，同时又防范了风险。 这可以说是带有世璜风格的文化和战略思路的体现，可以在今后的发展中继续发扬，并扬长避短。 联系到本项目，如果能够把本项目运作成功，则其战略前景亦是远大而诱人的。 按照产品扩张的思路，则可以把汽车城项目通过不同区域的“复制”而迅速发展，如果按照产业扩张的思路，则可以通过汽车城项目而进入汽车产业，再在迅速发展的相关汽车服务业进行介入。 两种战略扩张思路都体现了依靠公司核心竞争力的思想，汽车城项目的产品扩 18 张实质是商业地产的品牌战略思想；汽车城项目的产业扩张实质是通过与公司目前核心主业的 对接来实现，即通过汽车与房地产的对接实现汽车商业地产、通过商业地产与商业对接进入汽车服务业，并利用在房地产产业链中的扩张经验实现横向对接， 备选的战略发展思路是利用本项目商业地产的经验，即基于项目扩张的发展思路，使世璜公司今后的发展中多一项主业开发 —— 商业地产，特别是针对各行业新兴商业形态的集中式商业，只要能抢占市场先机，亦能取得不错的效绩。 （ 2）项目组织安排 根据基于战略的组织构建理论，组织的发展要与战略的发展相一致。 如果本项目今后的战略是上述战略中的一种，建议本项目的组织安排采取以下几种中的一种。 ①、采取产品扩张的思路，在本项目拿到地之后进行组织安排，建议成立汽车商业投资有限公司，设立针对汽车销售和相关产业研究的经营部门，积极进行跨区域的扩张，设立招商部门，积极进行商业资源的积累。 ②采取产业扩张的思路，在本项目拿到地之后进行组织安排，建议成立汽车战略投资有限公司，重点设立针对汽车服务业研究的经营部门，积极进行产业内跨行业的研究和投资，设立招商部门，主要针对汽车商业项目的招商运。