西湾上城项目可行分析报告(编辑修改稿)

西湾上城项目可行分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

人，港口区渔洲坪街道办事处所辖人口约 2万。 港口区是防城港市政府所在地，是全市政治、经济、文化、金融中心，是北部湾经济区二级城镇建设区。 XX 项目可行性研究报告 6 到 2020 年，防城港全市城市建成区人口达 5060 万人（防城区及港口区），建设用地面积达 70 平方公里（目前 平方公里），城市发展主要向北、向东及企沙方向拓展。 （ 2） 、交通 陆路交通有铁路、高速公路与全国干线连网，海路与 80 个国家和地区的 220 个港口通航。 高速公路直抵港口，西湾跨海大桥和江山至东兴一级公路把我国公路网与越南乃至泛亚公路网联成一体；防城港市至南宁国际机场、北海机场全线高速公路。 西行 40公里可进入越南，北距南宁 150 公里，东至北海 170 公里。 是 西 南省分及中部省分在西部大开发战略和中国 东盟自由贸易区贸易往来的最便捷海、陆出海门户。 （ 3）、房地产投资 20xx 年 房地产业快速发展，完成投资 亿元，增长 倍，增幅居全区首位。 （ 5）、经济基础 20xx 年防城港全市 财政收入突破 15 亿元 ， 工业总产值突破 200 亿元 ， 增幅排全区第一。 （ 6）、知名企业 项目东面渔洲城工业园区内 2100 多亩土地，规划分期开发，目前已有 10 多家企业落户，年产值可达 8 亿元。 大海粮油、中电电厂、中石油、武钢、 白龙核电 等大型企业先后入驻港口区及企沙工业园区。 防城港市房地产市场概况 （ 1） 规划特点  当地房地产开发项目以多层一梯两户为主，一梯多户小高层、高层产品开始出现；  桃花湾广场以南闹市区可开发用地稀缺，重点建设区域在桃花湾广场以 XX 项目可行性研究报告 7 北区域及市行政中心周边的南北大道和东西大道区 域；  当地以开山平整土地或填海造地作为房地产开发用地。 （ 2） 供需特点  港口区在售商品房主要集中在桃花湾广场一带，在售住宅楼盘有 7 个，港口城中心高层项目 1 个 (和德国际 21 层 )， 中心区楼盘基本售完。 08年上半年新推楼盘仅闹市区和德国际及怡景花园，三房、一房利 销 ，两房滞销。  桃花湾片区楼盘封顶时消化量达到 85%90%，众多楼盘均在 20xx 年市场消化完， 08 年下半年 市场 增量大，集中在桃花湾广场以北区域， 产品竞争同质化严重， 竞争环境不容乐观。 典型案例户型结构  市场供应主要以三房为主力户型 ,居家舒适型的 三房 120130 ㎡市场供应量大 ，其中 120 ㎡内三房市场销售情况较好 ；  在售楼盘 20xx年 下半年 销售 60 套左右 ， 而 08年上半年 仅 和德国际开盘销售近 40套，剩余近 10 套两房 ；  单间、一房一厅户型市场供应量极少，仅有渔万 路 板块的和德国际及金港阳光有少量单间及一房户型；一房户型基本无存量。 市中心板块两房滞销，三房、一房利销 ；  8590㎡的三房一卫市场供应稀缺 ；  恒信花园高层、 丽景湾二期 3 栋多层即将推出，新增楼盘将会有强盛花园、金凯利项目、凯乐园路 21 层项目等 ；  预计未来两年内港口区 每年 将有 逾 40万㎡供应量。 XX 项目可行性研究报告 8 典型案例户型结构表 项目名称 1 房 1 厅 2 房 2 厅 3 房 2 厅 2 卫 4 房 2 厅 楼中 楼 畅销户型 南部 —— 港口老城区板块 和德国际 1栋高层 21层 3655㎡ 78㎡ ㎡ (2+1) 120㎡ 150㎡ 130200㎡ 1 房 40㎡ 怡景花园 2栋多层 90㎡ 108110115 116㎡ 140㎡ —— 同德金港阳光 1栋小高层 ,70套 50㎡ 7090㎡ 110㎡ 售完 北部 —— 桃花湾板块 西湾恒信花园 别墅 \多层 \小高层 \高层 高层未 推 86㎡ 109128130 142㎡ 148㎡ 242280㎡ 2 房、 3 房 80110㎡ 欧景蓝湾 200亩 ,14万㎡ 113120㎡ 150㎡ 77150㎡ 华厦丽景湾 60亩 ,7万㎡ .多层 110136㎡ 140㎡ 185210㎡ —— 越秀祥龙苑 29亩 ,192套多层 80㎡ 110㎡ 120㎡ 海悦华府 单体 ,总建 ㎡ 44㎡ 8690㎡ 145㎡ 170㎡ —— —— 金凯利 西南明珠 国际城 酒店、商街、住宅，总建 150万㎡ —— —— —— —— —— —— 向南居 多层、小高层 36㎡ 88㎡ 125㎡ 151㎡ 199㎡ —— 市场价格状况 （ 1） 重点楼盘销售价格： 3000305031003050290028002850290029503000305031003150元/㎡销售均价（元/ ㎡） 3000 3050 3100 3050 2900价格幅度 28003200 28003300 28003500 28003300 25003500和德国际 怡景花园 海悦华府 西湾 • 恒信花园 欧景蓝湾 XX 项目可行性研究报告 9  在售楼盘均价 28503500 元 /㎡之间，以和德国际、西湾恒信花园、欧景蓝湾为代表。  整体均价已从 20xx 年初的 1800 元 /㎡涨到目前 3000 元 /㎡， 20xx 年房价上涨近 1000 元 /㎡， 20xx 年上半年上涨 200 元 /㎡。 ： 20xx 年上半年在售的楼盘中， 项目封顶时销售率均在 85%以上，交房时基本售完。 消费需求特点分析： （ 1）、群体构 成：  主要以港口区内的驻港单位职工（行政事业职员）；  入港经商工商业主、周边 工厂 单位职工为主；  南宁、北海、东兴、广东、福建、柳州、桂林一带外来投资者。 （ 2）、消费动机：  驻港单位职员满足居家的需求，在新区换房改善码头原单位的旧居住环境。  北部湾经济区正式实施，北部湾经济区二级城镇建设区房产投资有潜力。 购买客户构成驻港行政企事业职员50%入港工商业主及工厂职工30%外来投资者20% XX 项目可行性研究报告 10 结 论 市场供求 ：  主力户型在 120140 ㎡之间三房，户型发展处于满足大众型需求阶段，此种户型的 市场需求从目前的在售楼盘来看已趋缓，恒信花园在推出近 5 个月时间销售量仅为 50套左右。  投资型小面积房产少，单间、一房一厅受睛睐，和德国际 3655 ㎡小户型最畅销。  20xx 年 2 月北部湾经济区规划正式实施， 到２ ０ 2０ 年，防城港市区 人口将由原来 14万人 新增 至 5060万人 , 则在未来 12年内要增加 40万人左右，若港口区按防城港市三分之一人口计算 ,每年平均要增加的人口在 万左右 ,按照人均住房建筑面积２５平方米计算， 每年 需建设住房 约 28 万平方米。  据预测港口区未来两年内的供应量在 40 万㎡左右，平均每年供应量仅 为2030 万㎡，市场仍处于供小于求的市场环境。 市场价格 ：  自 20xx 年以来港口区的快速发展，不断引进外资建设城区，国内知名大型企业先后入港，刺激了房地产需求，商品房的销量也急剧上升，市场一度出现了“供小于求”的大好局面，商品房的销售价格在 20xx 年上涨近1000 元 /㎡， 08年上半年房价依然呈上涨趋势。  港口区房地产市场供应已全部向桃花湾广场以北区域集结，多层住宅减少，小高层、高层住宅将成为主要产品型态，产品品质提升，预计几年内住宅价格也将会向上攀升。 产品特点 ：  市场存量户型以三房为主，面积 120140 ㎡，一房一厅、二房基本无存量。  8590 ㎡小三房户型基本无供应。 XX 项目可行性研究报告 11 市场趋势 ： （ 1）形象及地位：港口区是防城港市的行政中心，城市名片。 （ 2）消费趋势：港口区大面积土地作为行政单位用地，可供房地产开发的土地有限，高层、超高层住宅消费必成为主流，房价必然上涨。 （ 3）大盘开发：港口区上百亩的项目都要开山平地或围海造地，因此大盘项目开发在港口区显得很有份量，也很难得。 住宅消费要升级、房价会突破、投资市场要开启、高端需求要填补这是港口口区房地产市场发展的必然。 防城港 经济发展的未来预测 防城港作为 泛北部湾区域经济合作的重要产业走廊 ， 因此，防城各级政府抓住“中国－东盟经济区”、“北部湾”建设的大好时机，大力发展经济建设， 市容市貌，经济发展，城市建设，环境建设等各方面的发展有目共睹，凭借着独特的地理位置优势， 吸引了 一批国内外大企业、大财团 的 投资。 特别是武钢的入驻将带来 10 万的外来人口入住， 两大世界 500 强企业强强联合投资打造的大海粮油公司，年销售收入超过 50 亿；总投资 250 亿人民币的白龙核电站的破土动工 ， 国内大型的地产开发商纷纷投向防城港这块 投资兴业的热土 ，随着广东龙光地产的入驻，原来 100 亩的大盘 规模也将打破，龙光以 1000 亩的项目开发成为防城港的龙头地位，目前港口区新区的房价也从去年初的 2500 元 /㎡上涨到今年的 3100 元 /㎡，市场前景非常好。 综合各方面的因素，我们有理由相信，在“ XX”项目的实施及经营周期内 ，目标客群涵盖面广，客源充足 ， 有着充足的市场支撑。 XX 项目可行性研究报告 12 第 三 章 项目 区域 概述 项目 所在 区域 概述 项目所在的 西湾 片区 ， 整体定位 为 防城港未来的 CLD； 西湾广场位于港口区西面，位于西湾生活区的核心位置，交通便利，海关、市公安局、财政局、规划局、交警支队、工商局正位于西湾 生活区中央，从西湾广场到防城港市老城区仅用 10分钟车程。 西湾广场位于防城港市未来 CLD 核心位置，拥有得天独厚的资源优势： 1420亩 碧波荡漾 的桃花湾内湖；宽阔的兴港大道，景色秀丽的青山 ，以及西湾海景等景观资源。 西湾 片区作为中央住宅区的地位目前已是完全得到了市场消费者的认可，随着规模庞大 房地产 项目在 西湾片区 启动建设， 希望 将呈现出中央商务区的气质，获得更好的发展前景。 西湾 片区景观资源优越 ； 西湾 片区 拥有得天独厚的资源优势 ，片区 四周环海，内有 1420 亩的桃花湾内湖 、景色秀丽的青山 ，以及西湾广 场，共同组成了西湾片区优越的景观资源。 丰富的景观资源，极大的提升片区的居住品质，是该区域成为 西湾 高尚住宅区的有力保证，也是本项目不可多得的优势条件。 全新的高起点城市 CLD 新区， 成为 西湾 城市 最具发展潜力的投资区域 ； 项目所在的 西湾广场是防城港港口区行政、金融、贸易、学校、休闲的核心区，建成后将成为集齐舒适住宅、体育健身、娱乐休闲、自然景观四大功能为一体的中央生活小区。 不论在地理位置还是在功能配套上，西湾广场都能称为“防城之心”。 由于地处 西湾 的优越位置，商贸区周边均为已开发或正在开发的成片 大型城市高档住宅小区项目。 再加上政府的高标准、综合性的高起点定位规划以及政府高调 XX 项目可行性研究报告 13 的强力建设支持， 片区 将成为 防城港 市 最具发展潜力的投资区域。 无论是从地理位置上，还是从居住环境上和居住购买。