上海某社区型商业项目市场调研及定位定稿

上海某社区型商业项目市场调研及定位定稿内容摘要：

25%1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020GDP增长率 社零增长率商业项目市场调研及定位 5 20202020 上海 房地产投 资额在固定资产投资额中的比例保持稳定，占到全部投资总额的 30%以上。 2020 年上海房地产投资额实现 亿元，增长 %，占全部投资的 %。 尽管受到宏观调控影响，但考虑到房地产行业为上海支柱行业之一，对经济发展的促进作用不容忽视，且世博会临近，大量配套工程进入施工，预计五年房地产投资增长的趋势不会发生改变。 0100020203000400050000%5%10%15%20%25%30%35%40%45%固定资产投资额（亿元） 1 9 9 4 . 7 2 1 8 7 . 1 2 4 5 2 . 1 3 0 8 4 . 7 3 5 4 2 . 6 3 9 8 5 . 4房地产投资额（亿元） 6 3 0 . 7 7 4 8 . 9 9 0 1 . 2 1 1 7 5 . 5 1 2 4 6 . 9 1 2 8 8 . 6房地产投资占比 3 1 . 6 % 3 4 . 2 % 3 6 . 8 % 3 8 . 1 % 3 5 . 2 % 3 2 . 3 %2020 2020 2020 2020 2020 2020 4． 发展 机遇  对外开放程度提高。 至今，我国 加入 WTO 的保护期已经到期 ， 部分行业如 零售、金融、汽车 等已 逐步放开。 大批跨国公司抢滩上海 ，为 上海提供了巨大的商务 、会展 需求。  世博会 即将 召开。 2020 年召开的 世博会 将 促进上海会展业的迅猛发展，带来了更多的商机。  交通 设施 趋于 完善。 至 2020 年上海市轨道交通总里程将达 400 公里；中心城区将建成 200 公里以上快速通道和 400 公里以上主干道；中心城越江隧道将达 17 处， 94车道。  长三角经济区协调发展。 长三角经济区的协调发展对于沪江浙地区经济社会的持续、快速、健康发展具有重要的意义。 这将促进区域内的生产要素自由流动和社会分工趋于合理，增强了城市间的内在经济联系，形成一种优势互补、联动发展的格局。 商业项目市场调研及定位 6 二、徐汇区宏观环境分析 1．区位 徐汇区位于市区西南部 ，北纬 31176。 12′，东经 120176。 26′。 东以陕西南路、日晖港与卢湾区毗连，东南隔黄浦江与浦东地区相望，南以淀浦河、西以虹梅路与上海县为邻，北以长乐路、淮海西路与静安、长宁两 区接壤。 是青浦、奉贤、松江、金 山等郊县进入市区的咽喉，又是通 往浙、闽、赣、皖等省的要道。 徐汇区下辖 12 个街道， 1 个镇， 全区面积 平方公里。 2020 年末， 全区户籍人口 万人，比上年略 增 %；常住人口在 110 万左右。 2．行政区划 面积 户籍人口 人口密度 居委会数 平方公里 个 人 /平方公里 个 总计 887448 16206 314 天平路街道 86358 32103 21 湖南路街道 52437 30487 16 斜土路街道 67416 24163 19 枫林路街道 101088 38003 33 长桥街道 83988 14308 29 田林街道 77306 18450 30 虹梅路街道 21492 6454 13 康健街道 70785 17392 24 徐家汇街道 93697 23250 32 凌云路街道 81762 22839 28 龙华街道 53976 8266 27 漕河泾街道 70897 13479 31 华泾镇 26246 3264 11 商业项目市场调研及定位 7 2．经济发展水平  综合实力 2020 年 徐汇区 实现 生产总值（ GDP） 亿元，比上年增长 %，增幅高于去年 个百分点。 第二、第三产业结构比例为 ∶ ，第三产业比重比上年提高 个百分点。 第三产业，特别是现代服务业在徐汇区经济总量中占据绝对支配地 位；徐汇区第二产业主要集中在漕河泾开发区。  固定资产投资 继续下降 受宏观调控影响， 2020 年 徐汇区 完成固定资产投资 亿元 ， 比上年下降 %，商品房投资与城镇建设项目投资的比例为 ∶。 由于 2020 年徐汇区无重大工程， 预计 固定资产投资还将回落。  居民收入 不断提高 徐汇区职工平均工资逐年 递增， 2020 年末平均工资超过 4 万元，较上年增长 % 徐汇区近三年地区生产总值01002003004005006002020 2020 20207%8%8%8%8%8%9%9%9%9%9%生产总值（亿元） 增长率徐汇区近三年第三产业生产总值01002003004005002020 2020 202070%71%72%73%74%75%76%77%第三产业生产总值（亿元） 占全区生产总值比重徐汇区历年职工平均工资0500010000150002020025000300003500040000450001996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 20200%5%10%15%20%25%30%35%40%职工平均工资（元） 增长商业项目市场调研及定位 8 3． 发展机遇  轨道交通机遇。 《徐家汇地区综合交通和地下空间开发利用深化规划》业已出台， 未来五年，徐汇区将建成徐家汇站的 3 条轨道交通换成中心， 每天将有 20 万人次在徐家汇换乘轨道交通 ， 这将大大提升徐家汇商圈的地位。  集约型发展。 鉴于徐汇区域开发已近于饱和，未来该区域更多以提升区域地位，优化产业结构，推进工业园区建设等集约型发展道路。 商业项目市场调研及定位 9 第 2 部分 零售市场 调研 一、 上海市商业地产市场发展状况 1．上海市 中心城区商业布局体系 未来上海市将形成“多中心、超广域、网络状”的新商业布局体系，从都市商业中心、区域商业中心、特色功能区、风情专业街、社区商业 4 个层面对上海现有的中心城区商业格局进行完善。 分类 主要指标 都市 商业中心 区域商 业中心 特色功能区 、特色街 社区商业 服务对象 国内外消费者 本地居民，外来消费者 国内外消费者 社区居民 服务人口 约 50 万 约 20 万 广辐射 约 5 万 2． 上海市 主要商圈分布 上海主要商业区 商业项目市场调研及定位 10 名称 特 点 特色店铺 租金 淮海中路 淮海中路商业街是指自西藏中路起向西至陕西路为止段。 南北高架又将淮海中路分为东、西二段：东段以商厦与写字楼结合的商务区为特色，西段以专业特色店中点缀商厦为特点。 整条淮海中路定位以吸引本地中、高档消费群体为主，其商业特色可以用一 贯的“高雅”为形容。 太平洋百货淮海店、百盛 、华亭伊势丹、 无限度、大上海时代广场、 Hamp。 M 淮海路店等 单位日租金：2570 元 南京东路 南京东路号称“中华第一街”，昔日以“十里洋场”的美称闻名远东。 如今的南京东路不仅成为上海市民休闲购物选择场所之一，也成为每个来大上海的游客必到之地。 南京东路的商业结构以中档产品为主体，值得一提的是有不少名、特、优商店已经在这条商业街上成为“百年老字号”。 食品一店、和平饭店、张小泉刀剪店、新世界城 、 亨得利钟表店 、百联世贸、永新百货、置地广场、宏伊广场等 单位日租金：3080 元 徐家汇 昔日的徐家汇以上海的文化中心著称，而今的徐家汇已经成为上海市最活跃的商业中心之一。 徐家汇的商业以各专业商厦错位经营为特色，有规模宏大的 Shopping Mall 港汇中心，有集娱乐、休闲、餐饮、文化为一体的美罗城，有以年轻人为消费群体的太平洋百货徐汇店，有吸引工薪阶层的六百，有定位白领的东方商厦与汇金百 货。 如今，徐家汇商圈正在升级调整中，预计未来引进众多国际一线品牌。 太平洋百货徐汇店 、 东方商厦 、 太平洋电脑 城、 汇金百货 、 港汇广场 、 美罗城 等 单位日租金：1560 元 南京西路 商业角度研究的 南京西路主要指位于上海市静安区段的南京西路，在这里，商业与办公有机结合，综合商厦搭配专卖形象店为特色。 目前的南京西路商圈以成为国际顶级品牌的聚集地。 恒隆广场 、 梅龙镇广场 、 中信泰富 、久百城市广场、越洋广场等 单位日租金：3080 元 四川北路 四川北路原先与南京路、淮海中路并称上海主要的“三条商业街”，曾经以中档偏下的工薪阶层的准确定位而闻名上海滩。 但由于该商业街两边的建筑均非常陈旧，近年来对该段商业街的陆续改造以及市政规划 的实施，周边居民不断外迁，使得四川北路的商业气氛大受影响，除了北段和中 段的几家商场 外，其他路段不复往日风采。 春天百货 、 东宝百货、巴黎春天等 单位日租金：520 元 豫园商城 豫园商城的建筑均沿袭了豫园古色古香的园林风味，形成了现代化大都市中的一道传统风景，也成为来沪游客，尤其是境外旅游团到上海的必到景点。 豫园商业区的商业以小商品。 老庙黄金 、 南翔小笼包 等 单位日租金：2070 元 不夜城 以上海火车站为核心，地铁一号线、明珠线在此交汇，成为上海的交通中心之一，流动人口成为该商圈的消费群体，商业定位中低消费。 太平洋百货站前店 、 新亚大包 环龙商厦等 单位日租金：420 元 新上海 商业城 由 17 幢环形建筑构成，裙房则用作商业用途，配套的交通和商业环境比较完善，但由于以前缺乏整体规划，除了第一八佰伴之外，其余商厦总是处于苦苦支撑中。 八百伴 、新梅联合广场 单位日租金：420 元 五角场 五角场是上海杨浦区最重要的商业区，因处于五条街道的交汇处而得名。 昔日的五角场是上海东北部唯一的商业中心，目前，该区域被规划成与徐家汇媲美的现代化商都。 赛博数码广场 、 万达商业广场、百联又一城等 单位日租金：420 元 小陆家嘴 浦东发展最具有代表性也是中国 “ 最热 ” 的一个点，东方明珠、国际会议中心、 金茂大厦已经成为上海的标志。 小陆家嘴因此成为上海旅游中心之一，正大广场的开张使得该区域缺乏商业气氛的历史成为过去。 正大广场 中山公园 中山公园商圈是长宁区的传统商业中心，随着中山公园周边的规划建设，中山公园已经形成集休闲、购物、高档居住为一体的新型商业特色。 龙之梦、新宁购物中心、玫瑰坊 单位日租金：540 元 天山路 天山一条街曾经被称为“上海西部的南京路”，令人难以想象的人流使得天上路一度成为众多商家追随的目标， 但由于目前正在规划改造中，大量商业项目正在招商，预计恢复往日的繁华还需一段时日。 天山商厦 、弘鑫生活广场、虹桥国际商都、天山世纪广场、天都国际 单位日租金：530 元 商业项目市场调研及定位 11 3．上海市商业物业供应  上海商业地产总量达到 3000 万平方米，甲级写字楼总量约 300 万 平方米，结构不均衡。  2020 年上海商业地产市场新增商业物业 146 万多平方米， 商业物业出现过剩现象；  新增商业项目多集中在郊区，郊区如松江、南汇出现大量空铺，但市中心商业物业依然供不应求。  优质商业项目继续受到市场欢迎，市场租金持续走高。 宝山, 5 . 6 0 %长宁, 0 . 3 0 %徐汇, 0 . 2 0 %虹口, 0 . 4 0 %奉贤, 2 . 9 0 %青浦, 3 . 5 0 %嘉定, 4 . 6 0 %杨浦, 0 . 7 0 %崇明,。