xx年许昌市鄢陵县项目市场调研与营销推广报告

xx年许昌市鄢陵县项目市场调研与营销推广报告内容摘要：

房地产营销策划大全》联系 ： 1053527879 YC1016(2) 县 城锦花 路北、花博大 道西侧 约 41218 住宅用地 33%45% ≥ 30 % 2076 程向阳 YC1016(3) 县 城锦花 路北、花博大 道西侧 799 约 2796 商服用地 等于 70% — 200 程向阳 YC1016(4) 县 城锦 花 路北、花博大 道西侧 765 约 2677 商服用地 等于 70% — 200 程向阳 YC1017 县 城 建 设 街 南段东 侧 约 91995 住宅用地 ≤ 45% ≥ 30% 3400 安达实业 YC1019(1) 县 城 卧 龙 街 西段路 南 约 4560 住宅用地 20%35% ≥ 35 % 115 市场发展服务中心 YC1019(2) 县 城 卧 龙 街 西段路 南 5382 约 13455 住宅用地 20%35% ≥ 35 % 335 县市场发展服务中心 YC1020 县 城 新 区 乾 明寺路 与人民 路交叉口北则 2520 约 8820 住宅用地 ≤ ≤ % ≥ % 220 鑫盛置业 YC1021 城 北 大 街 西 侧、西 大街北 侧 约 30323 住宅用地 ≤ ≤ 40 % ≤ 40 % 791 跃达地产 合计 12847 市场小结：  2020 年 上半年， 鄢陵 县城区已出让住宅 用地 万平方米，比去年同期增长 %。 成交价 格 7140 万元，比去年同期增长 110%。 截止 2020 年 12 月，鄢陵 共出让土地 30 宗（含工业用地），成交 面积 亩 ，土地成交总额 亿元， 为历年来新高。  鄢陵县 积极开展土地开发整理工作，今年上半年，全县共开展土地开发整理项目 9 个，其中 6 个市投土地开发整理项目开工建设。 6 个项目总投资 万元，总规模 公顷， 3 个重点土地开发整理项目全面开工建设。 房地产商域网 海量房地产资料下载 房商网 全国最低价销售《 2020 房地产营销策划大全》联系 ： 1053527879  由上 表 看出，九块土地出让宗地面积达 ㎡，出让价格总额达 亿元。 其中 YC1016(1)、YC1017地块面积较大，分别达到近 186 亩 及 137 亩。  随着今年多块住宅用地的拍出，再根据 政府规划调整影响和 县城 开发进度等 因素 ， 及以往所拍地块的工作时间流程，规划、评估、报批、施工、销售等一系列流程分析，预计明年下半年入市项目有所增多，将对项目带来一定冲击。 二 、 二级市场情况 （ 一）房地产开发投资 房地产市场运行情况 2020 年 1— 11 月房地产开发情况 具体数据 同比 住宅投资 亿元 ↑ 全县房屋施工面积 万平方米 ↑ 房地产商域网 海量房地产资料下载 房商网 全国最低价销售《 2020 房地产营销策划大全》联系 ： 1053527879 住宅施工面积 万平方米 ↑ 商品房销售面积 万平方米 — 新开工房屋面积 万平方米 ↑ 商品房销售额 亿元 ↑ 现房销售面积 万平方米 ↑ 现房销售额 亿元 ↑ 期房销售面积 万平方米 — 期房销售额 6852 万元 ↑ 受经济形势企稳回升影响，今年上半年，鄢陵县房地产开发投资平稳增长，共完成房地产开发投资 亿元，比上年同期增长 %。 投资平稳增长，施工规模扩大，商品房销售稳步增长。 随着各项调控政策的实施，房地产市场进入敏感时期，全国一 些城市房地产市场出现波动和震荡，因此 更 要高度关注鄢陵县房地产开发市场出现的新情况、新变化，积极引导和调控房地产市场走势。 2020～ 2020 年房地产开发情况 房地产商域网 海量房地产资料下载 房商网 全国最低价销售《 2020 房地产营销策划大全》联系 ： 1053527879 鄢陵县房地产投资开发情况0102030405060702020年上半年 2020年前三个季度年房地产投资 施工面积 2020 年 前三个季度 ，鄢陵 县完成房地产投资 亿元，比上年 同期的 亿元，增长 %。 房屋施工面积也 大幅度增加 ， 2020 年 前三个季度 年， 鄢陵 县房屋施工面积 万平方米，比上年同期的 万平方米，增长%。 从统计结果来看，鄢陵县 未来 1 年 至 1 年半 左右，市场新增可 售房源不小，市场竞争压力开始逐步凸显。 20202020（上半年）房地产价格走势 （来源： 河南省统计网 ） 房地产商域网 海量房地产资料下载 房商网 全国最低价销售《 2020 房地产营销策划大全》联系 ： 1053527879 2020—2020年许昌市房地产市场的价格走势27502950250022002300240025002600270028002900300008年 09年 1 0 年上半年均价( 元/ 平方米）线性 (均价(元/平方米）) 鄢陵县隶属河南省许昌市，距离许昌市仅 20 余公里，随着许昌市向东部发展和鄢陵向西发展的规划，两地房地产市场逐渐趋于同质化，所以许昌市的房地产发展必将对鄢陵产生巨大的影响，因此分析许昌市房地产市场的价格走势，可以客观看出鄢陵的房地产市场的价格走势。 08 年至今，房地产 市场销售价格呈现稳步上升态势，折射出市场消化的速度和能力，但随着宏观环境的变化和市场货量的 大幅度递增，价格将逐渐回归理性。 （ 二）鄢陵县房地产发展趋势 边缘化趋势明显 （来源： 《 中国城市房价排行榜》 ） 房地产商域网 海量房地产资料下载 房商网 全国最低价销售《 2020 房地产营销策划大全》联系 ： 1053527879 鄢陵是距许昌 市空间位置最近县份，仅距 20 余公里，区位优势明显但有利亦有弊，鄢陵县的房地产市场呈现出的现状是中高端市场的部分 外溢。 由于缺乏卫星 城市应有的聚集效应，加上房地产市场 运作缺乏亮点和吸引力，导致中高端市场的购买力部分外溢，从而使鄢陵县 房地产市场提高与自我提高的严重不足。 城市发展不平衡 城西、城东发展不平衡，城市化水平滞后。 房地产市场容量扩展有限， 城西的公共设施不齐全。 城市功能不够完善，商贸、服务业不够发达，人 流、物流、信息流有限，对周边乡镇的辐射、带动力较弱。 产业结构单一，第三产业不发达。 尤其是现代服务业，如金融服务、商贸流通、休闲娱乐、房地产等第三产业，在未来的城市发展经营中，其战略地位和作用不容小觑。 形象欠佳， 档次不高， 特色不够 鄢陵房地产开发还停留在初级阶段，缺少精耕细作，缺乏代表鄢陵县“中国 花木之乡 ” 特色的商业性文化娱乐设施和旅游休闲场所， 城市建筑缺少大笔墨， 现代简约式、简欧式的 普通住宅或商业项目充斥泛滥，形象和档次较低，同时也 缺乏地方特色和城市个性的标志性建筑。 要建设具有文化内涵和个性特色的商 住区来提高整个城市之形象，还 应从市场实际情况出发来决定产品的规划建设。 城市定位缺乏个性，房地产打造特色文章 房地产商域网 海量房地产资料下载 房商网 全国最低价销售《 2020 房地产营销策划大全》联系 ： 1053527879 鄢陵最早被定位为“ 农业 大县”，现在政府又提出了“ 中国花木第一县 ”的定位。 听起来很有气势，但缺乏个性，缺乏 中原花卉 山水特色的灵气。 鄢陵应把中原 特色 的花卉山水 园林融入县城，体现出 中原 特色 花卉山水的灵魂；把县城具有代表性的花卉﹑木棉﹑古城 ，融入城市的建设发展之中。 打造 中原特色花卉 山水园林城镇，营造生态人居环境。 宣传途径单一，销售手法简单 从所见的宣传品来看， 鄢陵县房地产项目推广手段比较单一。 最主要的推广手段是户外大牌、灯杆旗及 楼盘的外墙广告，兼之有些小报 DM 之类，也比较容易被忽略。 从推广手段上来看，基本还处于等客来看的低水平阶段。 可以预见，在其 下级 乡镇的宣传上，力度将很差。 但这恰是一个很有刚性购买力的群体。 销售人员则过于随性，专业知识缺乏、销售技巧简单、接待流程随便、服装不统一等，都将给销售带来压力。 第三部分 鄢陵县 房地产项目分析 房地产商域网 海量房地产资料下载 房商网 全国最低价销售《 2020 房地产营销策划大全》联系 ： 1053527879 一 、 房地产市场板块划分 随着县城规划发展以及楼盘的分布现状， 鄢陵县 楼市可分为 两 个大板块：旧 城区、 城西 新区。 2020 年 前三个季度 年， 鄢陵县 已 出让住宅用地 亩。 根据计划， 10年内 已没有商业 住宅 用地提供。 已出让的住宅用地，均已按计划开工建设或进行前期准备工作。 全年商品房供应量比去年有所上升。 但受县政府规划调整影响、审批时间过长和开发进度缓慢等因数制约， 预计 明年初 只能有少量新增商品房 项目入市。 二 、 各板块房地产现状 城中区 （老城区） 板块 城区板块 分布图 房地产商域网 海量房地产资料下载 房商网 全国最低价销售《 2020 房地产营销策划大全》联系 ： 1053527879 （ 1）板块概况 城中 区 （老城区） 是 鄢陵县 城中心区域，此城区人口密集，传统商业比较发达 ,各种配套设施完善，但该区域建筑密度大，整体环境欠佳，房地产开发主要依托旧城改造 , 由于土地稀缺，房地产的开发成本 较高，基本依托县城原有配套， 该板块楼盘基本都是旧城改造项目。 （ 2）板块楼市现状 就目前而言，该板块属于县城中心区域，商业、文化发达，在售楼盘较 多 ，多数住宅项目 基本已进入尾盘销售 ， 商业项目也 准备销售 经营。 区域人气较旺，人口密集，由于土地稀缺，目前在售楼盘只有康桥半岛 、 鼓楼广场 、 康桥公寓、锦绣花园、 花城 春天、怡和苑、金丰花园 ，龙 苑 项目正在平整土地， 预计 明年 5 月份推出市场。 板 （ 3） 在售 项目物业形态分析 板块 楼盘分布图 房地产商域网 海量房地产资料下载 房商网 全国最低价销售《 2020 房地产营销策划大全》联系 ： 1053527879 楼盘名称 物业形态 楼栋情况 康桥半岛 商住 37 栋多层 加小高层，一梯两户 户， 沿街 一层 商铺 鼓楼广场 商住 6 栋高层 商住楼 加一栋 5 层商业广场组成 ， 住宅 2 层 商业。 康桥公寓 商住 有一栋酒店公寓及一栋住宅组成，建筑为小高层。 锦绣花园 商住 共有 18 栋建筑、其中一栋复式楼、两栋小高层、两栋别墅、其他均为多层 花城春天 商住 共 23 栋建筑，其中 13 栋多层均为回迁房，只有 10 栋小高层对外销售 怡和苑 商住 共 8 栋，由小高层及多层组成 金丰花园 商住 共 10 栋，由多层及小高层组成 龙苑 尚无资料 由于该区域为城市老中心区，商业氛围较为弄好，可开发地块规模不大，因此，为了最大化发 挥项目地块的功能价值，大多项目物业形态都以商住为主，且由于该片区开发时间较早，市场消费者对产品形态的接受程度还是停留在初级阶段，即以 综合形 产品为主。 （ 4） 项目规模 类比分析 房地产商域网 海量房地产资料下载 房商网 全国最低价销售《 2020 房地产营销策划大全》联系 ： 1053527879 项目名称 占地 /亩 总建 /万㎡ 容积率 总户数（户） 康桥半岛 160 20 1325 鼓楼广场 80 一期总户数 300 康桥公寓 10 住宅 60 锦绣花园 60 8 650 花城春天 150 约 15 1200 怡和苑 20 约 2 170 金丰花园 30 约 4 2 300 龙苑 尚无资料 板块内房地产开发体量较大，主要以大型的旧城改造项目 为主 ，多数楼盘早已交付使用。 现土地开发基本已处于饱和状态 ，未来基本无太多开发地块。 （ 5） 项目主力户型类比 项目 户型 面积（㎡） 康桥半岛 二居室 93 房地产商域网 海量房地产资料下载 房商网 全国最低价销售《 2020 房地产营销策划大全》联系 ： 1053527879 三居室 128— 143 四居室 187— 188 五居室 232 鼓楼广场 一居室 40— 55 二居室 78— 98 三居室 139— 142 康桥公寓 公寓 30— 70 三居室 101— 143 空中别墅 169— 252 锦绣花园 二居室 89 三居室 134— 140 四居室 159 花城春天。