xx年眉山市九龙豪庭营销计划书--qq

xx年眉山市九龙豪庭营销计划书--qq内容摘要：

出的一个至关重要环节。 因地块带有老城区固有的特性，所以项目周边人文境况对于社区的推广是一个关键，加之又是靠城偏西，周边陈旧的景象对于高端购买力是一个制约因素，其性价比是值得考 验的，毕竟有钱人大多有层次，对于他们来说买房是为享受，而享受就来源于安全、环境和教育等众多因素。 现行中国经济大跃进 , 西部大开发 , 成都半小时经济圈后花园的形成 , 成际快速列车兴建等绝好机遇下，在一定时间内为房地产开发提供了良好的舞台和广阔的空间，也为开发商们施展拳脚创造了机会。 作为新兴的地级城市，房产行业发展还是比较年轻的，老百姓的居住生活将会由“居家型”逐渐转向“享受性” , 也就为高端商品房开发提供了一席之地。 考虑到市场的规律性和与身俱来的特质 及其他项目成功操作案例，选择在黄金强销期推出是一个不错的选择，那么作为一年之中的中后期就是比较好的时间，这样一来在同期推出楼盘之中，由于整体实力的优越性，这样就可以在一定时间内占到市场上属于自己相应的份额并加以伸张。 就目前处在发展中的中国国情来说，房地产无疑成为支柱产业龙头，它的崛起带动了 70 余种息息相关的产业，受重视程度显而易见。 当然目前的中国还是一个发展中国家，就要考虑更多的弱势群体，住房条件就是关键，从这点上讲，国家就非得从一定程度上抑制房地产的过度风暴，近期的多次调控措施 ，在全国绝大部分范围内已起到一定成效。 但从实质上讲，任何产业都有高潮和低谷，目前的低谷只待相当时间内的抵制，因为房产革命在对于我国经济发展来讲无疑是最好的推动力。 眉山作为一个富有活力的二线城市，且紧邻大都市，实力者的不断渗入，强强的商业竞争在所难免。 特别是 2020 年后市场上的高端产品对话火药味将会强烈，诸如“湖滨一号”等类似系列的产品将不断涌出，将在市场上起到足够反响，加之每个产品都富有其自身强大的吸引力。 想必推出后在市场本来放量就本来大、接受力本就稀薄欠缺的情况下，难免一 翻恶战，只有找准自身项目的立足点，才能占领在市场竞争中的地位。 这一点也不容小视，毕竟这是形成成交的转折点。 当客户了解项目后，撇开广告策划效应和销售人员对楼盘的包装等因素，客户自身是关键，毕竟现行市场购房者越来越趋于理性消费，而考虑更多的是值不值得买这样的房子、买下这样的房子会给他带来什么样的正面和负面效应，从长远来讲是否在本地市场作下这样的“非常人投资”。 而目前的眉山市场正是缺少这一长远理念者。 这就需要通过整个市场的集体洗礼，通常不是一个案例就能改变的。 市场细分和客户群体细分，针对目标市场选择合适的营销策略。 除了抓住本地区的高端客户外，还要有相应的策略在 外地开发客户并推广市场。 VI 设计一定要体现出项目的品质、卖点及优势，设计和广告语力保大气、鲜明、新颖、打动人心。 ，多方权衡以做到户型、朝向、景观上的均好性。 、多角度的、分阶段的展示给置业者。 并将前期策划所涉及产品定位中的一个个细节按步骤予以执行。 要注重营销策划与设计、施工、园林等的衔接，以便策划意图有效的贯彻到产品上。 市场状况及时对营销方案进行相应的调整。 ■ 本案思路定位 形象定位 社会形象，企业形象，产品档次 基于政策优势等利好条件，社会形象对于项目成功推广起到的作用以及在老百姓心目中的影响力特别重要，它可带动口碑宣传，这是任何宣传都不能比拟的，也是不能脱离的。 鉴于此，可将本案社会形象定位为“见证一个城市的成长”。 一个企业的形象是企业发展赖以生存的生命线，做好了企业形象就等于成功了一半以上，它是一张无形的名片，却价值连城。 长期在眉山的酒店经营和建筑管 理为之奠定了坚实的基础，鉴此企业形象可考虑定位为“ 风雨同舟，东坡故里”。 可以根据其成功的酒店管理经验融入房产思维 —— 以酒店式服务理念发展房地产，给“下榻者”宾至如归的至尊享受。 本项目定位为眉山少有的高尚社区，绝对高端的奢适生活空间，奢侈却更舒适。 对此我们的诉求点在于：多数人的天堂，少有人的拥有。 高端而不高调，稀有也可拥有。 消费群体论证 区域目标人群 :老城区商品房的客户群主要集中在这里的原始生活人群 ,过往四面的乡镇人群 ,或者是对这面有着某种联系的消费人群 . 区域目标职业 :经商个体户 ,上班族等中产以上阶级 . 区域目标消费用途特征 :自住 ,出租或投资等 . 区域市场供应较充足，销售策略可比性强。 客户问卷设计及执行 住房消费者问卷调查表 被访人姓名： _________ 地址： ____________________ 电话： _____________ 访问时间： 2020 年 __月 __日 ___时 ___分至 2020 年 __月 ___日 ___时 ___分 尊敬的先生、女士： 您好。 我是九龙豪庭的访问员，目前正在进行一项居民住房需求与消费者方面的情 况调查。 现在想就这方面的话题问您几个问题，并希望以此建立起彼此之间的信息沟通与联系。 您的回答无所谓对错，只要是您真实的想法都会对我们有很大的帮助。 我们将对您的回答严格保密，请不必有任何顾虑。 谢谢您。 住房需求调查 1． 您现在所住的房是属于。 □自已所有 □父母所有 □单位所有 □其它 2． 您对你现在住房不满的原因是。 □住房太小 □离单位太远 □不生活方便 □户型结构不合理 □其它 3． 您在购房时最关注的因素是什么。 □位置 □价格 □交通 □户型 □ 配套 □周边环境 □物业管理 □房屋质量 4． 您在购房时希望选择哪一种小区。 □普通住宅地产 □经济适用房 □公寓 □别墅 □二手房 5． 您在购房时希望选择。 □现房 □期房 6． 您比较喜欢哪一种类型。 □多层 □小高层 □高层 7． 您想要购买的单位面积。 □ 50 □ 5180 □ 81100 □ 101130 □ 131 以上 8． 您想要购买的单位价格。 □ 15002020 □ 20202500 □ 25013000 □ 30013500 9． 您所要购买单位的户型。 □一居室 □二居室 □三居室 □四居室 □五居室或以上 10． 购房时您想选择哪一个付款方式。 □一次性 □分期 □银行按揭 11． 您对阳台的需求是。 □一个阳台 □二个阳台 12． 您希望小区的停车标准为。 □地上停车位院 □地下停车场 13． 您所希望您购买的单位朝向是。 □朝东 □朝南 □朝西 □朝北 投资意向调查 1. 您决定购房的原因。 □升值给 □出租 □转卖 2. 银行调息后，你的资金将投入到。 □购房 □购 车 □股票证券 □其它 3. 您选择购房作为投资方式是因为比较看重。 □房屋的升值潜力 □房屋的实用性 □房屋的保值功能 4. 08 年眉山的房价，您是否选择购房做为投资。 □是 □不是 5. 作这投资你购房时愿意选择哪一种付款方式。 □一次性 □分期 □银行按揭 6. 您认为九龙豪庭是您值得投资的楼盘吗。 □是 □不是 7. 做为投资，您愿意在城中心购房吗。 □愿意 □不愿意 8. 您认为什么样的户型是最好的投资户型。 □一居室 □二居室 □三居室 □其它 9. 做为投资，您认为周边配套和交通重要吗。 □重要 □不重要 □非常重要 访问员： _______ 消费者层次分析 项目的高端定位决定了其客户层次的稀有和身份的尊贵，以眉山本地市场购买力作为参照物，我们可以分析为各行业内较优秀的成功人士，购买因素可分析为改善居家品质、精明投资、购置备用等。 本案消费者群体定位 ►依据市场调查分析得出 高端产品是给崇尚追求生活的最佳回馈，“九龙豪庭”项目的腾空出世，给了少有人完美的生活享受和艺术追求。 根据其生活习性和特征，我们可以概括其身份特征为各行业拔尖人物 、成功的个体经营者、有某种特殊关系的消费群体等。 从投资角度来分析：眉山市的买家占 60%，外地买家占 40%。 从购买群体来分析： 本案的主力客户群体将主要是从商人士、政府领导、国家机关公务员、医生、教师、银行职员。 这类群体以眉山市区和周边城镇为主，其次是眉山各级市县及想在眉山定居的外来客商。 ■ 定价原则 ►综合市场供应及买家要求情况 ,我们建议定价原则如下 : ◢ 一房一价； ►每套总价计算：每套总建筑面积 *单价； ■ 价格定位 市场价格参考 ：（仅针对部分咨询或在售的电梯 公寓） 楼盘名称 销售均价 最高售价 最低售价 销售情况 备注 皇冠左岸。 铭悦 2650 元 /㎡ 3200 元 /㎡ 2200 元 /㎡ 推出效果良好 小高层、18F 电梯公寓 东方丽都 2400 元 /㎡ 2700 元 /㎡ 2150 元 /㎡ 接近尾声 小高层电梯公寓 山水园林 2400 元 /㎡ 2800 元 /㎡ 2100 元 /㎡ 接近尾声 小高层、16F 电梯公寓 东方首座 2850 元 /㎡ 3580 元 /㎡ 2350 元 /㎡ 接受预定之中，效果良好 18F、 26F 电梯公寓 万景臻席 2600 元 /㎡ 3200 元 /㎡ 2300 元 /㎡ 接受预定中，效果良好 小高层、18F 电梯公寓 东坡国际花园 2600 元 /㎡ 3000 元 /㎡ 2250 元 /㎡ 热销中，售出约 70% 18F 电梯公寓 凯旋滨江 2400 元 /㎡ 3000 元 /㎡ 1920 元 /㎡ 售出约 70% 小高层、18F 电梯公寓 凯旋帝景 2500 元 /㎡ 3100 元 /㎡ 2020 元 /㎡ 售出约 60% 18F 远景式电梯公寓 世代凯悦 2300 元 /㎡ 2900 元 /㎡ 2030 元 /㎡ 目前售出近 50% 小高层、18F 电梯公寓 燕语林森 2400 元 /㎡ 3120 元 /㎡ 2080 元 /㎡ 第一批次房源认购中 小高层、17F、 18F、22F 兰溪七期 2550 元 /㎡ 2898 元 /㎡ 2238 元 /㎡ 开盘至今售出约 40% 18F 电梯公寓 西班牙郡 2400 元 /㎡ 2850 元 /㎡ 2160 元 /㎡ 售出近 90% 小高层电梯公寓 华陆世纪景城 2400 元 /㎡ 2800 元 /㎡ 2080 元 /㎡ 正式认购中 小高层、18F 电梯公寓 东城御景 2400 元 /㎡ 2800 元 /㎡ 2050 元 /㎡ 售出近 80% 纯 18F 电梯公寓组团 现代城 2150 元 /㎡ 2550 元 /㎡ 1850 元 /㎡ 第二批房源，售出约70% 纯高层电梯公寓组团 玫瑰园 13期 2300 元 /㎡ 2800 多元 /㎡ 2100 元 /㎡ 售出约 90% 一栋 18F 电梯公寓 ：本案价格的确立应主要来源于建筑成本的参考，以及同类项目的比较加上自身项目的优势或独到之处和市场行情和入市时机、时间、阶段等综合因素考虑后慎重定价。 ► 本项目在未来的半年中竞争市场无可比性项目。 ►根据上表，我们可以看出同期同档次楼盘的价格在 22002800 元 /M2。 所以我们的价格定位以周边物业价格、销售 情况及本项目现状为基础，结合项目品质而定出。 本案价格论证 计划本案整体均价在 3200 元 /M2 左右，我们建议价格走势如下： ►我们建议开盘时推出可销单元均价 3000 元 /M2，提高销售量，减轻后期压力； ►以后每阶段推出单元价格逐步上扬； ►价格低开高走，逐步上扬。 ■ 营销战略 团队实力 金地顾问是融市场研究和定位，产品研究，营销推广的投资策略分析业务职能于一体，集合了众多经验丰富的地产专业之士，致力于为开发商提供全面，深入的专业地产顾问服务。 依靠强大的专业资源网络和扎实的市场经验，金地顾问可以为 客户提供专业、客观、科学的具有现实操作性的解决方案。 对于每一项业务，金地顾问始终坚持其专业、严谨的务实的态度，为客户的需求提供定制化的分析和论证。 金地顾问的六大服务体系。