万宁物业管理公司质量管理手册(编辑修改稿)

万宁物业管理公司质量管理手册(编辑修改稿)内容摘要：

次： B/0 第 1 页共 5 页 总则 本章节描述了本公司质量管理体系的行政管理。 职责和权限 在本公司内按照 ISO9001 标准要求，制订质量管理职责 ,明确各级人员的责任与权限。 管理层组织 制订公司组织架构图 和相关人员职责和权限 ，总经理批准。 总经理批准，以表示对各管理人员的授权。 组织结构是作为人力资源配置的依据。 组织架构图 广州万宁物业管理有限公司组织架构图 总经理 管理者代表 副总经理 行政部 财务部 部 物业部 管理部 工程部 21 广州万宁物业管理有限公司质量管理手册 文件编号： WN/QM20xx 生效日期： 20xx/07/01 章节 管理 职责和权限 版次： B/0 第 2 页共 5 页 层级的职责与权限 总经理 a) 总经理是公司的最高领导，负责制订公司的方针、政策，明确公司组织架构及各级人员的职责、权限，对公司各项管理工作负全面责任。 b) 负责制 订公司的质量方针和质量目标，确保全体员工都能理解和贯彻执行，对质量负全面责任。 c) 负责批准公司的质量管理手册 d) 任命管理者代表，并授予其相应的职责和权限。 e) 主持管理评审，对质量体系进行不断的改进和完善。 f) 组织和协调各部门的工作。 g) 有权决策公司的方针、政策、目标。 天成大厦服务中心 千禧花园服务中心 黄金广场服务中心 骏业阁服务中心 嘉洲翠庭服务中心 芙蓉花园服务中心 南海汇江假日花园服务中心 德宝花园服务中心 裕景花园服务中心 珠江花园服务中心 22 h) 有权任免、调动各主管以上人员，有权调整公司组织架构及人员职责、权限。 管理者代表 a) 负责公司 ISO9001 质量管理体系的建立、实施和维护。 b) 负责公司质量管理体系的日常管理工作， 组织实施质量持续改善 ,向总经理汇报质量环境管理体系运行情况以供评审，并为体系改进提供依据。 c) 负责质量管理体系有关事宜的对内、对外的联络工作。 d) 负责组织编制公司的质量手册，并审核。 e) 负责组织质量体系文件的编制工作。 f) 负责质量体系作业文件的批准。 g) 对重大不符合组织调查和分析，要求有关部门采取有效的纠正行动和预防措施，并监督执行的成效。 h) 负责内部质量体系审核。 广州万宁物业管理有限公司质量管理手册 文件编号： WN/QM20xx 生效日期： 20xx/07/01 章节 管理 职责和权 限 版次： B/0 第 3 页共 5 页 i) 有权组织和指导公司质量体系的运作。 副总经理职责 a) 负责公司的对外拓展业务。 b) 负责处理各服务中心的一切对外事务。 c) 负责沟通与协调各服务中心之间的工作。 d) 监督各服务中心规章制度和各岗位责任制的落实情况，不定期抽查。 e) 策划、组织各服务中心的业主 /住户开展健康有益的社区文化和体育活动。 f) 对周期性的工作制定计划，对工作区域内事宜提出合理化建议。 g) 利用各种形式，对住户进行小区管理规定的宣传教育。 行政部 a) 各类文件的归档及控制。 23 b) 检查督导各指导文件的 落实与实施改进工作。 c) 公司的项目设计开发工作。 d) 公司对外联系及各职能部门的工作协调。 e) 公司内部人力资源管理，包括招聘、培训、人员档案管理等。 f) 会所、采购、仓库、车队的管理工作。 g) 后勤工作管理。 物业部： 下设物业组、绿化组，各组各设主管，分工独立，接受物业部主管的统一指挥及协调。 a) 物业组 A、 督检查各分组工作规程执行情况。 B、 集中协调各组分工合作完成任务。 C、 负责与相关职能部门协调和与市政有关单位联系沟通。 D、 物业接管工作。 E、 业主的收楼、遗留工程的跟进 F、 与住户的联系沟通及业户档案管理。 G、 住户投诉、报 修、保修处理及及访客接待。 H、 有关证件的办理及票务工作。 I、 装修现场的监管。 广州万宁物业管理有限公司质量管理手册 文件编号： WN/QM20xx 生效日期： 20xx/07/01 章节 管理 职责和权限 版次： B/0 第 4 页共 5 页 J、 中介工作的跟进、实施。 24 K、 对住户进行回访，收集住户对管理公司的管理意见和建议，提出合理化建议，并做出统计分析报告。 L、 物品进出的管理与控制 . M、 办公设备、用品的使用、维护和保养。 N、 社区文化的安排、实施。 b) 绿化组 A、 管理区域内的绿化养护、修剪、更新。 B、 绿化植被 的设计。 C、 重大节日对小区进行花卉装饰。 D、 承接绿化工程设计及种养有偿服务。 E、 绿化机具的使用、维护和保养。 管理部 a) 完成保安工作计划及完善管理制度。 b) 处理各类突发事件确保安全。 c) 配合主管机关完成管理区综合治安治理工作。 d) 负责管理区域设施设备巡视，完成“四防”工作。 e) 消防设施和使用、维护和保养工作。 f) 接待住客来访和投诉，协调和补充各部门的运作活动。 工程部 a) 全面负责管理区域内的公共设施设备的操作、检修、维护、保养工作。 b) 依据安全法规及条例，加强安全管理及完善安全制度。 c) 落实安全 制度和执行安全操作规程及保养计划。 d) 负责对公共设施设备等的交接验收，并改进完善。 25 e) 对装修工作的监督验收工作。 f) 技术档案及设施设备的档案交接验收。 广州万宁物业管理有限公司质量管理手册 文件编号： WN/QM20xx 生效日期： 20xx/07/01 章节 管理 职责和权限 管理者代表 版次： B/0 第 5 页共 5 页 财务部 a) 资金的统筹调配。 b) 财务预算的编制及执行管理。 c) 收支票据的制作登帐及管理。 d) 财务报告的编制核对。 e) 缴费通知单的打印和复核。 f) 收 支档案的登记及保管。 g) 工资的计算及分发。 h) 与税务、物价、银行等部门的联系协调。 公司各部门机构及岗位职责见各部门工作手册中的职责文件。 管理者代表 本公司总经理任命副总经理为管理者代表，其职责除日常工作职责之外，还应包括： a)负责 ISO/DIS9001： 20xx 质量体系建立、实施、维护和改进； b)以《日工作呈报表》的形式向最高管理者汇报质量管理体系的日常实施情况； c)在整个组织内促成顾客要求的意识的形成； 26 d)就质量体系有关事宜的内外联络工作。 管理 者代表的其它 职责和权限见 章节。 广州万宁物业管理有限公司质量管理手册 文件编号： WN/QM20xx 生效日期： 20xx/07/01 章节 管理 内部沟通 版次： B/0 第 1 页共 1 页 内部沟通 本公司确保所有质量管理体系过程及其有效性在各级职能部门之间进行沟通。 内部沟通 可包括 ： a) 将顾客要求在公司各部门进行传达； b) 通过公司有关规章制度进行沟通； c) 通过部门之间或部门内部的日常 工作会议进行沟通； d) 通过部 门之间或部门内部的书面或口头形式的工作信息或要求（如各部门 27 日常工作的记录、报告、会议纪要、工作指示等）进行沟通； e) 通过对问题的总结、内部审核等进行沟通。  相关记录 各部门日常工作记录。 广州万宁物业管理有限公司质量管理手册 文件编号： WN/QM20xx 生效日期： 20xx/07/01 28 章节 管理 质量手册 版次： B/0 第 1 页共 1 页 质量手册 管理者代表负责组织编制并保持质量管理手册，手册包括但不限于：  质量 方针。  组织的结构。  质量管理体系的范围，包括质量管理体系核心要素及其相互作用的描述以及任何排除的情况和原因。  文件化程序或其引用。  查询相关文件的途经。 质量管理体系是一个动态的文件体系，随时应情况改变而做出调整和完善，以满足实际情况和发展要求。 管理者代表至少每年一次组织有关人员对质量管理手册进行评审。 质量管理手册的控制见本手册第 3 章。 29 广州万宁物业管理有限公司质量管理手册 文件编号： WN/QM20xx 生效日期： 20xx/07/01 章节 管理 文件控制 版次： B/0 第 1 页共 3 页 文件控制 质量管理体系运作所要求的文件包括质量手册 (包含了部分程序文件 )、程序文件 、 作业指导书和记录，和适用的外来文件。 为确保文件的有效性和适应性，对适用于质量体系内所有文件进行控制，所有的文件都规定了审批的权限。 行政部档案员负责保管和发放文件，保留原版文件，以确保： a) 发放前批准其适当性； b) 进行必要的审核和更新，并重新获得批准； c) 对当前的修订状态进行标识； d) 在需要使用文件的场合，确保得到相应文件 的有效版本； e) 确保文件保持清楚易读、可供识别并可追溯； f) 确保外来文件已作标识，并控制其发放； g) 防止作废文件的非预期使用，如需保留以备他用，则应作出适当标识。 h) 从所有发放或使用场所及时撤出失效的文件。 i) 作为质量记录的文件应予以控制。 本章节 适用于以下文件和资料的管理： a) 与质量管理体系有关的文件（质量管理手册、程序文件 、 作业规程）； b) 与质量相关的资料（如图纸、计划、通知等）； c) 适用的外来文件（如标准、国家法律、法规和行业条例等）； d) 质量管理体系文件规定填写的空白记录（如报告、供应商记录）。 职责 a) 管理者代表负责质量管理手册审核及其他体系文件的批准。 30 b) 各部门资料员负责本部门质量体系文件和适用外来文件的登记、发放与保管。 c) 各部门主管负责本部门程序文件和作业文件的编写。 d) 管理者代表负责各部门程序文件和作业文件的审核。 文件的编写 a) 质量管理手册由管理者代表组织相关人员编写并审核 ,由总经理批准。 b) 程序文件和作业文件由相关部门负责人组织编写，管理者代表审核并批准。 广州万宁物业管理有限公司质量管理手册 文件编号： WN/QM20xx 生效日期： 20xx/07/01 章节 管理 文件控制 版次： B/0 第 2 页共 3 页 c) 记录由使用的各部门根据实际需要进行设计，其应用应在相关的文件中加以规定。 文件的发放 a) 文件分“受控文件”和“非受控文件”。 内部使用的为“受控文件”；外部使用的为“非受控文件”。 文件发放时由行政部档案员负责加盖红色“受控文件”或“非受控文件”印章。 b) 各部门都应发给一份质量管理手册。 作业指导书除了发给编写部门外，该作业指导书涉及的部门都应发到。 由部门提出口头或书面申请，发放的份数由管理者代表根据需要确定。 c) 领取文件时文件领用人 在《文件领用登记表》上签名 `。 d) 对外来文件的发放也按上述方法发放。 当新的外来文件替代原文件时应在《文件领用登记表》上做出收回记录。 当文件破损影响使用时，应由文件使用人到行政部档案员办理退换手续，交回破损文件，补发新文件，行政部档案员将破损文件销毁。 文件的更改 31 a) 文件的更改由文件更改提出人填写《文件更改通知单》，并按照原审批程序予以审批。 若指定其他部门审批时，该部门应获得审批所需依据的有关背景资料。 b) 文件更改批准后，由行政部档案员进行更改。 c) 更改后的文件要进行修改次数的状态标识，用 0， 1， 2， … .表示， 0 表示原版， 1 表示第 1 次修改，如此类推。 更改超过 10 次的文件要进行升版，如由原版“ A”版，升为“ B”版。 版本到“ Z”为止又从“ A”版开始。 当版本升级后，以前的修改记录可不再保存。 d) 更改后重新发放，并按原《文件领用登记表》收回作废的文件，。