xx年最新物业管理百宝箱资料分享招标准备阶段

xx年最新物业管理百宝箱资料分享招标准备阶段内容摘要：

对一的合同关系。 这一阶段的 具体内容包括合同的签订与履行，以及资料的整理与归档。 广西职业培训网 报名地址：南宁市七星路 137 号广西商务厅西楼 6 层 07712800915 林老师 更多物业管理、人力资源、企业培训、企业管理资料请登陆广西职业培训网 (一 )合同的签订 我国《招标投标法》规定：‚招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日 内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同‛。 合同的签订，实际上就是招标 人向中标人授予承包合同，是整个招标投标活动的最后一个程序。 在招标与投标中，合 同的格式、条款、内容等都已在招标文件中作了明确规定，一般不作更改，然而按照国 际惯例，在正式签订合同之前，中标人和招标人 (开发商或业主 )通常还要先就合同的具 体细节进行谈判磋商，最后才签订新形成的正式合同。 以下所说的合同，均是指双方经 过磋商后拟签订的正式合同。 通过招标投标签订的合同，一般由三部分组成：合同序文；合同内容；合同结尾。 合同序文部分要写明订立合同的双方当事人 (即招标人与中标人 )的法定名称和地 广西职业培训网 报名地址：南宁市七星路 137 号广西商务厅西楼 6 层 07712800915 林老师 更多物业管理、人力资源、企业培训、企业管理资料请登陆广西职业培训网 址。 甲方当事人为开发商或业主委员会；乙方当事人为中 标的物业管理企业。 合同内容即合同条款，是合同最主要的组成部分，一般包括技术性条款、财务条款 和法律条款三类条款。 下一章将对其进行详细介绍。 合同结尾部分要写明签订合同的日期、地点以及拟订合同的语言文字，最后还要写 明合同生效日期，以及由合同双方当事人或代理人签字。 通常情况下，招标成交方式的合同，其形式是一份简单的协议书，合同的内容都分 散在招标文件中，以及商谈过程中对招标文件和投标文件的修改和补充所形成的书面材 料中。 合同一般分为两部分，一部分是不变的，包括投标须知和合同一般条件等；另一 部 分是合同特殊条款、投标文件、技术规格说明及补充修改文件等。 合同的格式都由招 标人预先拟好，待中标人确定后再由双方签订。 合同协议书的格式将在下一章专门介 绍。 广西职业培训网 报名地址：南宁市七星路 137 号广西商务厅西楼 6 层 07712800915 林老师 更多物业管理、人力资源、企业培训、企业管理资料请登陆广西职业培训网 合同条款是构成合同的主要内容。 合同条款因招标项目的性质和类型而异。 然而， 一般来说不论哪一类合同，其主要条款总是由技术性条款、商务性条款和法律性条款构 成，其中主要包括：价格条款、支付条款、不可抗力条款以及索赔条款等。 这些都属于 合同的一般条款，此外，还有合同特殊条款，也就是合同一般条款的补充和修改。 无论 是合同一般条款还是 合同特殊条款，都属于招标文件中的一部分。 本书在下一章还会作 详细介绍。 (二 )合同的履行 合同的履行，是指合同双方当事人各自按照合同的规定完成其应承担的义务的行为 ，在此特指中标人应当按照合同约定履行义务，完成中标项目的行为。 在合同履行过程 中，有两方面的问题值得注意： 首先是合同履行的要求。 按照法律规定，合同必须全部履行。 这意味着：①违约一 方不能以其他财物或赔偿代替，即使支付了违约金或赔偿金，双方如果继续要求履行的 广西职业培训网 报名地址：南宁市七星路 137 号广西商务厅西楼 6 层 07712800915 林老师 更多物业管理、人力资源、企业培训、企业管理资料请登陆广西职业培训网 ，则仍应继续履行。 ②履行合同时，在合同标的物的品种、规格、数量、质量以及主 体、时间、地点、方式等方面都必须适当。 如我国《招标投标法》规定：‚中标人不得 向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让‛。 除非预先合同有约 定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成， 对于项目主体或关键工作，必须由中标人按要求完成。 其次是关于合同履行中的担保。 我国《招标投标法》规定：‚招标文件要求中标人 提交履约保证金的，中标人应当提交‛。 根据国际惯例，招标文件中通常应规定在签订 合同后的 30 天内，中标人应按照合同的条款和条件，向招标人递交一份履约保证 金合 同。 履约保证金的金额通常为合同总金额的 10％，且通常可由中标人此前递交的投标保 证金转入，充当履约保证金的一部分。 保证金的额度大小，应以担保金额足以抵偿中标 人违约时所造成的损失为原则。 履约保证金合同通常以银行保函的形式订立，且履约保 广西职业培训网 报名地址：南宁市七星路 137 号广西商务厅西楼 6 层 07712800915 林老师 更多物业管理、人力资源、企业培训、企业管理资料请登陆广西职业培训网 函的有效期通常要比合同期略长一些。 (三 )资料整理与归档 合同签订后，标志着招标工作已经结束，招标人和投标人 (这时为中标人 )进入一对 一的长期契约合同关系。 由于物业管理合同具有长期性的特点，因此，为了让业主或开 发商能够长期对中标人的履约行为实行有效的监督，招标 人 (业主或开发商 )在招标结束 后，应对形成合同关系过程中的一系列契约和资料进行妥善保存，以便查考。 招标活动 是一项十分复杂的活动，涉及大量的合同、文件及信件往来，招标人应对其予以整理。 通常这些文件主要包括：①招标文件；②对招标文件进行澄清和修改的会议记录和书面 文件；③招标文件附件及图纸；④中标人投标文件及标书；⑤中标后签订的承包合同及 附件；⑥中标人的履约保证书；⑦与中标人的来往信件；⑧其他重要文件。 另外，业主 或开发商还应注意经常核对物业中的实际项目和实际管理标准与原标书和合同是否相符 广西职业培训网 报名地址：南宁市七星路 137 号广西商务厅西楼 6 层 07712800915 林老师 更多物业管理、人力资源、企业培训、企业管理资料请登陆广西职业培训网 ；合同期间，业 主或开发商与物业管理企业商办一切事务时，要习惯于通过书信方式进 行，以便日后作为凭证。 物业管理投标程序 物业管理招标投标在我国目前尚处于起步阶段，迄今为止，国内也仅有北京、广 州、南京等地进行了初步尝试，而参与投标的物业管理公司更是寥寥可数。 应当说，在 这一行业中投标活动的成功经验暂且乏善可陈。 然而，投标的公平性与竞争性又决定了 它必将取代现有的开发商‚包办制‛，成为业主选择‚管家‛的主要形式。 对于物业管 理公司而言，要想在竞争越来越激烈的物业管理行业中站稳脚跟，乃至成为行业主导， 就必须要尽快做好准 备，加入到投标竞争的行列之中，在竞争中发展壮大。 因此，了解 物业管理投标的程序与技巧，了解投标中可能发生的争议及其解决途径，对于提高物业 管理公司的投标竞争力以及保障其自身权益，都是非常现实和迫切的。 虽然，由于投标对象 —— 物业管理服务的无形性与其他工程项目的实物性的差异， 广西职业培训网 报名地址：南宁市七星路 137 号广西商务厅西楼 6 层 07712800915 林老师 更多物业管理、人力资源、企业培训、企业管理资料请登陆广西职业培训网 物业管理投标具有许多区别于其他项目投标的独特之处，但同样作为投标，其必经程序 仍与其他项目投标有着诸多相似之处，仍要经历前期准备、购买标书、可行性分析、编 写及封送标书等步骤。 一、投标前期工作 (一 )取得从业资格 正如 所有合法经营的企业法人一样，从业资格是物业管理公司从事正常营业活动所 必须具备的首要条件，这自然也成为物业管理公司参与投标前必须首先考虑的基本因 素。 按照国际与国内的不同管理规定，物业管理公司要取得投标资格所需履行的手续也 有所不同。 物业管理公司在国内从事投标业务，必须取得《企业法人营业执照》和政府颁发的 《物业管理企业资质证书》。 首先，按照我国《公司法》规定，作为独立经营、独立核算的法人机构，物业管理公司 广西职业培训网 报名地址：南宁市七星路 137 号广西商务厅西楼 6 层 07712800915 林老师 更多物业管理、人力资源、企业培训、企业管理资料请登陆广西职业培训网 (或其所属集团公司 )必须拥有有关工商行政管理局所颁发的营业执 照，以证明其合法经 营资格。 营业执照式样见图 321。 其次，物业管理企业应具备经有关部门核准颁发的资质证书。 物业管理企业资质证书式 样见图 322。 鉴于我国物业管理行业起步较晚，队伍良莠不齐，管理混乱的现状，建设部已于 1999 年颁布了《物业管理企业资质管理试行办法》 (以下简称《试行办法》 )，规定物业 管理企业的资质管理实行分级审批制度。 该《试行办法》已于 2020 年 1 月1 日起正式实施 ，其目的是要通过资质审查，严格控制物业管理队伍质量，提高服务水平，而对于从事 物业管理投标的物业管理公司 ，审查更加严格。 在该《试行办法》出台并正式实施之前，各级地方政府均是根据本地情况制订并实 施地区物业管理公司资质等级管理办法。 如上海市根据《上海市物业管理公司资质等级 广西职业培训网 报名地址：南宁市七星路 137 号广西商务厅西楼 6 层 07712800915 林老师 更多物业管理、人力资源、企业培训、企业管理资料请登陆广西职业培训网 管理暂行办法》，将物业管理公司划分为以下三个等级： ①一级物业管理公司的资质标准 规模要求：公司所管理物业规模一般在 50万平方米以上，或者管理涉外物业在 20万 平方米以上。 类型要求：公司所管理物业的类型在 3 种以上，或管理涉外物业在 2种以上；并且所 管理物业应有 2 个以上为优秀小区或者大厦，达标面积超过 50％。 人员素质要 求：企业经理或常务副经理须从事专业物业管理工作 3 年以上；并且公 司应具有经济类、工程类中级职称管理人员 10人以上。 经营实力要求：企业经营年限须在 3 年以上；且注册资本应在 100万元以上 (含 100 万 元 )。 ②二级物业管理公司的资质标准 规模要求：公司所管理物业规模一般在 20 万～ 50万平方米以上，或者管理涉外物业 在 5 万～ 20万平方米以上。 类型要求：公司所管理物业的类型在 2 种以上，或管理物业中含有涉外物业；且所 管理的物业需有 1 个以上为优秀小区或者大厦，达标面积超过 30％。 广西职业培训网 报名地址：南宁市七星路 137 号广西商务厅西楼 6 层 07712800915 林老师 更多物业管理、人力资源、企业培训、企业管理资料请登陆广西职业培训网 人员素质要求 ：具有经济类、工程类中级职称管理人员 6 人以上。 经营实力要求：企业经营年限须在 2 年以上；且注册资本应在 50万元以上 (含 50 万元 )。 ③三级物业管理公司的资质标准 规模要求：公司管理物业规模一般在 3 万～ 20 万平方米以上，或者管理涉外物业在 1 万～ 5 万平方米以上。 人员素质要求：具有经济类、工程类中级职称管理人员 3 人以上。 经营实力要求：企业注册资本 10 万元以上 (含 10万元 )。 再如，天津市为规范行业秩序，推动该市物业管理健康发展，也相应出台《天津市 物业管理企业资质等级评定办法》、《 天津市物业管理招标投标规则》，全面引入市场 机制，实行招标投标选聘物业管理企业。 该规则规定，天津市建筑面积在 5万平方米以 上的住宅小区的物业管理，应以招标投标方式选聘物业管理企业；建筑面积 20 万平方米 以上的住宅小区的物业管理工作必须以招标投标选聘物业管理企业。 此外，该规则还对 招标投标的程序和方法做出了相应规定。 广西职业培训网 报名地址：南宁市七星路 137 号广西商务厅西楼 6 层 07712800915 林老师 更多物业管理、人力资源、企业培训、企业管理资料请登陆广西职业培训网 以上这些规章制度仅仅是针对某些地区的个别特征而设置的，并不具有行业共性， 而现行的《试行办法》却是在全国范围内建立起了行业的统一标准。 根据该《试行办法 》规定，物业管理企业被划分为一级、二级 、三级 3 个资质等级和临时资质。 一级企业 可参加全国范围内物业管理项目的投标、议标；二级企业只限于参加全国范围内 30 万平 方米以下物业管理项目的投标、议标；三级企业只限于参加本省 (自治区、直辖市 )区域 内 15 万平方米以下物业管理项目的投标、议标。 物业管理企业应当按照《试行办法》规定申请企业资质等级评定。 未经主管部门进 行资质评定并取得资质证书的，不得从事物业管理业务。 《试行办法》还。