20xx年某置业公司房地产会计核算培训资料(编辑修改稿)

20xx年某置业公司房地产会计核算培训资料(编辑修改稿)内容摘要：

各工程当月实际完成工作量（即预算造价或调整计算后的工程标价）扣除月中预付款后进行结算。 2．分段结算就是将一个 单位工程按形象进度划分为几个阶段（部位），如基础、结构、装饰、竣工等；按照完成阶段，分段验收结算工程价款。 分段结算也可按月预付工程款，即在月中按照当月施工计划工作量预付，于工程阶段完成验收后按分段工程预算造价或调整计算后的 工程标价扣除预付款后进行结算。 3．竣工一次结算开发项目或单项工程施工工期在 12个月以内，或者工程承包合同价值较小的，可以实行工程价款每月月中预支、竣工后一次结算。 即在工程开工后，每月按当月施工计划所列工作量预付工程款，于工程竣工验收后按工程承包合同价值扣除预付工程款后进行结算。 不论 采用何种结算办法，施工期间结算的工程价款一般都不得超过承包工程合同价值的95％。 结算双方可以在 5％的幅度内协商确认尾款比例，并在工程承包合同中订明。 尾款应专户存入银行，候工程竣工验收后清算。 但如承包施工企业已向开发企业出具履约保函或有其他保证的，可以不留工程尾款。 又由承包施工企业储备工程施工所需主要建筑材料、结构件时，发包开发企业可根据承包施工企业的要求，在签订工程承包合同后按年度发包工程总值的一定比例向承包施工企业预付备料款，干后期以抵充工程价款的形式陆续扣回。 在实际工作中，预付备料款的额度和扣回 办法，在各个地区并不完全相同，当材料储备天数为 4 个月、材料费比重占工程造价 75％的情况下，预付备料款的额度应为当年工程价值的25％。 在累计已完工程价值达到当年发包工程价值的 50％时，就可将超过发包工程价值 50％部分的工程价款的 50％，抵作预付备料款扣 回。 这样，到工程完工，扣回相当于发包工程价值 25％（ 50％ X50％）的全部预付备料款。 不过随着生产资料的开放，施工所需的建筑材料、结构件，一般均可从当地市场随时采购，今后也就没有必要再预付备料款了。 二、应付工程款和预付备料软、工程款的核算 开发企业与施 工企业有关发包工程款和预付备料款、工程款的核算， 应在 “ 应付账款 —— 应付工程款 ” 和 “ 预付账款 —— 预付承包单位款 ” 两个账户进行。 开发企业按照规定预付给承包施工企业的备料款和工程款，应记入 “ 预付账款 —— 预付承包单位款 ” 账户的借方；按照工程价款结算账单应付给承包施工企业的工程款，应记入 “ 开发成本 —— 房屋开发成本 ” 等账户的借方和 “ 应付账款 —— 应付工程款 ” 账户的贷方。 如有扣除应付工程款的预付备料款和预付工程款时，应将扣回的预付备料款和预付工程款记入 “ 预付账款 —— 预付承包单位款 ” 账户的贷方， “ 应付账款 —— 应付工程款 ” 账户 的贷方仅记减去扣回预付备料款和预付工程款后的应付账款。 支付工程款时，记入 “ 应付账款 —— 应付工程款 ” 账户的借方和 “ 银行存款 ” 等账户的贷方。 如上述某开发企业某项发包工程年度合同总值为 600 000 元，按照合同规定开工前应付 预付备料款 150 000元，则在用银行存款支付时，应作如下分录入账： 借：预付账款 —— 预付承包单位款 150 000 贷；银行存款 150 000 9月份根据施工企业当月施工计划所列工作量的二分之一即 35 000元，用银行存款预付工程款时，应作： 借：预付账款 —— 预付承包单位款 35 000 贷：银行存款 35 000 10月初根据施工企业提出 9月份工程价款结算账单中的已完工程价值为 75 000元，减去应扣回预付备料款 18 000元。 月中预付工程款 35 000元，尚应支付工程款 22 000元（ 75 000元一 18 000无一 35 000元），应作： 借：开发成本 75 000 贷：预付账款 —— 预付承包单位款 53 000 应付账款 —— 应付工程款 22 000 用银行存款支付应付工程款时，应作： 借：应付账款 —— 应付工程款 22 000 贷：银行存款 22 000 开发间接费用的核算 一、开发间接费用的组成和核算 开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。 这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。 为了简化核算手续，将它先记入 “ 开发间接费用 ” 贴户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。 为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发间接费用应分设如下明细项目进行核算 ： l．工资 指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。 指按上项人员工资总额的一定比例（目前为 14％）提取的职工福利费。 3．折旧费 指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取 的折旧费。 4．修理费 指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。 5．办公费 指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。 6．水电费 指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。 7．劳动保护费 指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。 指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。 9．利息支出 指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。 开发产品完工以后的借款利息 ，应作为财务费用，计人当期损益。 10．其他费用 指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。 从上述开发间接费用的明细项目中，可以看出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等变动费用不同，它属于相对固定的费用，其费用总额并不随着开发产品量的增减而成比例的增减。 但就单位开发产品分摊的费用来说，则随着开发产品量的变动而成反比例的变动，即完成开发产品数量增加，单位开发产品分摊的费用随之减少；反之，完成开发产品数量减少，单位开发产品分摊的费用随之增加。 因此，超额完成开发任务，就可降低开发成本中的开发间接费。 开发间接费用的总分类核算，在 “ 开发间接费用 ” 账户进行。 企业所属各内部独立核算单位发生的各项开发间接费用，都要自 “ 应付工资 ” 、 “ 应付福利费 ” 、 “ 累计折旧 ” 、 “ 递延资产 ” 、 “ 银行存款 ” 、 “ 周转房 —— 周转房摊销 ” 等账户的贷方转入 “ 开发间接费用 ” 账户的借方，作如下分录入账： 借：开发间接费用 41 600 贷：应付工资 8 000 应付福利费 1120 累计折旧 10 000 递延资产 3 500 银行存款 8 480 周转房 —— 周转房摊销 10 500 必须指出，如果开发企业不设置现场管理机构 而由企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房摊销外，其他开发间接费可记入企业的管理费用。 开发间接费用的明细分类核算，一般要按所属内部独立核算单位设置 “ 开发间接费用明细分类账 ” ，将发生的开发间接费用按明细项目分栏登记。 二、开发间接费用的分配 每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计人有关开发产品的成本。 开发间接费用的分配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定。 不论上地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。 为了简化核算手续并防止 重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的 配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用。 这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计人有关房屋开发成本。 也就是说，企业内部独立核算单位发生的开发间接费用，可仅对有关开发房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。 开发间接费用的分配标准，可按月份内各项开发产品实际发生的直接成本（包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费）进行，即： 某项开发产品成本分配的开发间接费＝月份内该项开发 产品实际发生的直接成本 本月实际发生的开发间接费用 247。 应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本总额 如某房地产开发企业某内部独立核算单位在 1998年 5月份共发生了开发间接费用 41 600元，应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本如下： 开发产品编号名称 直接成本 101商品房 50 000 102商品房 120 000 151出租房 75 000 181周转房 70 000 201大配套设施 —— 商店 80 000 301商品性土地 125000 合 计 520 000 根据上列公式，即可为各开发产品算得 5月份应分配的开发间接费： 101商品房： 50000元 41600 元 247。 520xx0 元 ＝ 50 000元 8% ＝ 4 000元 102商品房： 120 000元 8% ＝ 9 600元 151出租房： 75 000元 8 ％＝ 6 000元 181周转房： 70 000元 8 ％＝ 5 600元 201大配套设施： 80 000元 8 ％＝ 6 400元 301商品性土地； 125 000元 8 ％＝ 10 000元 根据上面计算，就可编制有如图表 5－ 10所示的开发间接费用分配表： 开发间接费用分配表 20xx年 5月 单位：元 开发项目编号名称 直接成本 分配开发间接费 101商品房 50 000 4 000 102商品房 120 000 9 600 151出租房 75 000 6 000 181周转房 70 000 5 600 201大配套设施 80 000 6 400 301商品性土地 125 000 10000 合 计 520 000 41 600 根据开发间接费用分配表，即可将各开发产品成本分配的开发间接费记入各开发产品成本核算对象的 “ 开发间接费 ” 成本项目，并将它记入 “ 开发成本 ” 各二级账户的借方和 “ 开发间接费用 ” 账户的贷方，作如下分录入账： 借：开发成本 —— 房屋开发成本 25 200 开发成本 —— 配套设施开发成本 6 400 开发成本 —— 商品性土地开发成本 10 000 贷：开发间接费用 41 600 土地开发成本的核算 一、土地开发支出划分和归集的原则 房地产开发企业开发的土地，按其用途可将它分为如下两种：一种是为了转让、出租而开发 的商品性土地（也叫商品性建设场地）；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。 前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。 现行会计制度中设置的 “ 开发成本 —— 土地开发成本 ” 科目，它的核算的内容，与企业发生的土地开发 支出并不完全对口，原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。 企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地，其费用可分清负担对象的，应直接计入有关房屋开发成本，在“ 开发成本 —— 房屋开发成本 ” 科目进行核算。 如果企业开发的自用土地，分不清负担对象，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，其费用可先通过 “ 开发成本 —— 土地开发成本 ”科目进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准（如房屋占地面积或房屋建筑面积等）将其分配计入有关房屋开发成本。 如果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分， 则应将整块土地作为一个成本核算对象，在 “ 开发成本 —— 土地开发成本 ” 账户中归集其发生的全部开发支出，计算其总成本和单位成本，并于土地开发完成时，将成本结转到 “ 开发产品 ” 账户。 待使用土地时，再将使用土地所应负担的开发成本，从 “ 开发产品 ” 账户转入 “ 开发成本 —— 房屋开发成本 ” 涨户，计入商品房、出租房等房屋的开发成本。 二、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 （一）土地开发成本核算对象的确定 为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原 则确定土地开发成本的核算对象： 1．对开发面积不大、开发工期较。