xx年10月中新城上城5号楼酒店式公寓营销策划方案

xx年10月中新城上城5号楼酒店式公寓营销策划方案内容摘要：

字楼、及酒店式公寓于一体的商务中心 ，拥有完善酒店内外部配套； 周围学校 及 市政 奥体中心的人气优势大 ； 发展商具有的健康资源和周围医院的健康资源。 项目 上面未来规划是五星级酒店下面是写字楼，很大程度上方便在此办公的商务人士且后勤服务也便于综合管理； 产品 品牌优势 ，是该地区唯一高端商务中心聚集地； （ W） 项目临近医院，对客户购买心理产生不利因素； 项目为改造工程，且工期较长，影响客户购买信心； 项目为写字楼改造，在结构和大厦配套上必然存在缺陷 项目建成 多 年，不利于 推广给项目周边及购房客户以形成不好影响 项目无厨房与阳台，作为酒店式公寓只能用于商务而不能用于居家。 地处闹市区，空气质量差，噪音较大。 （ O） 该项目是本地区地标性建筑外观及大厅都现高档华丽， 该区域的未来新兴高端中心商务区，投资潜力大； 本项目地段具有无比的优越性，具有发展 CBD的 条件 ， 未来发展机遇大 ； 城上城酒店式公寓是 目前 九龙坡区 同类型 产品 唯一 项目； 随着市政工程轻轨地铁 的增多 覆盖面积的不断增加 ， 位于轻轨、地铁站旁边的项目价值会逐渐提升； 随着以后该区域 商务人士来宁的增多，商务活动日趋频繁。 （ T） 关于深入调控的传闻很多，市场又会进入风声鹤唳的不明朗阶段，我们势必要面对调控传闻或是调控来临的市场压力。 该地区商务中心处于起步阶段 ， 投资者对该项目投资缺乏信心 ； 产品所在 区域 处于解放碑 CBD与杨家坪 CBD之间，在 本项目 在档次定位上需慎重考究； 该区域高档 酒店 入住率普遍偏低 ，依靠本区域经济条件很难支撑； 小户型、酒店公寓概念及基本要求以及结合本项目物业发展方向建议 小户型住宅 商务型 酒店式公寓 服务型 酒店式公寓 度假型 酒店式公寓 居住功能 非常强 一般 较强 一般 服务功能 一般 较强 非常强 较强 办公功能 一般 非常强 较强 差 度假功能 差 差 差 非常强 投资功能 较强 强 较强 较强 小户型住宅 商务型 酒店式公寓 服务型 酒店式公寓 度假型 酒店式公寓 阳台 非常强 一般 一般 非常强 绿化 非常强 较强 较强 非常强 会所 较强 一般 较强 一般 停车位 较强 非常强 较强 一般 厨房煤气 非常强 差 一般 差 采光 非常强 较强 较强 非常强  没有 厨房；  每种户型几乎都不能南北通透 ，封闭式 ；  由于进深较深，内部采光较差；  黑厕所比较普遍；  周围度假价值较低；  还 不是商务办公集中区域； 所以 —— 该项目只能做商务与服务型酒店式公寓 SWOT 应对策略 SO策略（强化优势与利用机会策略） 在营销中紧紧抓住 产品楼上 五星级 酒店服务 和 片区物业的强 投资性卖点 ，作为提升档次形象和价格的最核心支撑点； 在营销中紧紧抓住 该地区是 未来商务 CBD及旁边 奥体中心 比赛 所 会 带来的 机遇，注重巧借外势策略； 利用沿路的交通枢纽 优势，充分利用 周边人行天桥制作大型 广告宣传 牌放于两侧 ，节省媒体广告投入成本； 针对该区域现目前商务区 的弱点 ，加强项目硬件 配套 及未来该区域的发展 的优势 宣传 ，形成差异化卖点， 强调未来该区域的走势，增加投资者信心； WT策略（化解劣势与规避风险） 在营销过程中 以交通及周边配套和未来发展优势来刺激投资者， 消除其对政策的顾虑； 在营销中通过强化外界优势，创造内在的软配套优势（如：装修标准、会所配套、酒店服务等），来化解产品档次相对不高的劣势； 通过送精美装修，直接入住、 （必要时也可以以 直接收租 ） 等概念的炒作 ，增加周边潜在客户投资信心； 通过 以 低价格享受高服务的概念 来应对介于解放碑 CBD与杨家坪 CBD之间的尴尬； 第 三部分： 项目定位 项目属性定位 主题 奥体中心 超性价比多功能酒店 式 公寓 以上定位是本项目的核心特征体现，项目开发能否成功关键在于能否凸显这些核心特征，因 此，以上定位将会对本项目的规划设计和推广营销起核心指导作用。 属性定位主题诠释 主体属性 —— 酒店式公寓 定位依据： 本项目原项目定位为产权式酒店，因此，无论在大堂和外立面都依然能够反映出酒店的气质，另外，从本项目的会所功能以及其他配套服务都能够体现酒店式公寓的基本要求。 因此，酒店式公寓也是本项目的基本属性。 定位主题特征 重要特征 1—— 奥体中心 1） 强调本项目的绝佳地段： 长江二 路交汇 、长江一路、菜袁路、谢杨路和轻轨 2号线交汇于袁家岗 ， 以袁家岗便利的交通 ， 来 体现 该地段 带给 商务 的 特性 —— 快捷 、高效。 2） 随着“健康重庆”口号的提出越来越多的人涌上街头跳舞、练功、跑步都逐渐体现出在城市现代化的今天越来越多的人注重 健康和 运动 ；健康与运动概念在已经开始 深入民心，其聚合效应已受到广大市民的高度认可， 袁家岗奥体中心（重庆唯一的奥体中心）的价值在重庆居民尤其是袁家岗 周围居民心中已经不言而喻， 而袁家岗奥体中心者可以是重庆运动健康的代言 地 ； 重要特征 2—— 超性价比 依据我 策划部 市场调查， 整个重庆目前在售 酒店式公寓的均价为 18000元 /平方米 以上的酒店式公寓只有 4家均位于重庆最高端 CBD中心，渝中 CBD和 江北 CBD，发展商对本项目对本项目初步的价格定位大致是 18000元 /平方米 以内 （ 17000元 /平方米 最为合适）且送豪华精装修带软装家电家具，在价格具有一定的 竞争力的同时， 而且 本项目拥有教育、健康、居住社区、商业配套的集中价值，体现了本项目的性价比特点。 重要特征 3—— 投资性 作为高端商务中心，未来升值空间巨大 ； 客户定位 购买物业用途定位 本项目按客户的购买物业用途分析，主要来自于二 大类型客户 —— 自用、投资 ； 自用型客户 投资型客户 所占比例 30％ 70％ 不同内型客户 购买特点 1） 投资型客户的关注重点依次为：价格、地段、外部配套、外在形象、内部配套、成本、物业管理。 2） 自用型客户的关注重点依次为：地段、价格、内部配套、外部配套、物业管理、外在形象、成本。 自用型客户分析 自用型客户购买主要用途有居住和商务两种， 自用居住： 因为该产品无厨房与阳台，所以产品用于长期居住基本不可能， 但也有藏娇型客户存在，这类客户购买的很少 ， 多以租赁方式 出现 ，所以估计占 2%左右 ； 自用商务： 自用 商务 型客户 多 以自 用 兼投资为主要目的的私营业主、办公族和以满足内部需要为目的的海外跨国集团客 户 外 为主；此类客户应在 28%左右； 投资 型 客户 分析 投资 型 客户 主要看重本地区未来发展潜力，占客户总量的 70%； 主要可以。