xx公司青岛项目全程营销策划方案

xx公司青岛项目全程营销策划方案内容摘要：

物业名称 百盛大厦 开发商 青岛第一百盛有限公司 物业管理公司 百盛物业 地理位臵 中山路和曲阜路交汇处 总建筑面积 13 万平方米 竣工时间 1998 年 目前销售价格 1326 层均价 6000 元 /平方米； 2837 层均价 7300 元 /平方米 19 物业服务内容及价格 1326 层包括中央空调，电梯费等 元 /平方米〃月； 2837 层不包括空调费 元 租金水平 1326 平均 元 /平方米〃日； 2837 平均 元 /平方米〃日 项目卖点 中山路地标性建筑，南观栈桥 二手市场挂牌情况 少 备注 共 49 层，其中 18 层购物中心； 911 层集团办公； 1326 国际商务中心； 2837 天下君临（以办公为主）； 3848 美食城；其余为设备层 20 物业名称 发达商厦 开发商 山东发达集团 物业管理公司 发达公司保安部代管 地理位臵 中山路和兰山路交汇处 总建筑面积 55000 平方米 竣工时间 1996 年底 销售率 目前销售价格 商住 6100 元 /平方米 物业服务内容及价格 包括中央空调，电梯费等 元 /平方米〃月 租金水平 平均 2 元 /平方米〃日 项目卖点 基本上没有明显优势 二手市场挂牌情况 有 备注 现在该物业部分楼层被南方投资公司买断分割对外销售 21 物业名称 山东国际贸易大厦 22 开发商 物业管理公司 山东国贸物业 地理位臵 火车站广场南侧 总建筑面积 40384 平方米 竣工日期 1993 年 销售率 \ 目前销售价格 \ 物业服务内容及价格 \ 租金水平 按使用面积 元 /平方米〃日（含物业管理费） 二手市场挂牌情况 \ 备注 不对外销售；目前只剩二楼 230 平方一套 23 物业名称 如意大厦 24 开发商 青岛悦海臵业有限公司 物业管理公司 青岛凯会物业管理公司 地理位臵 火车站广场北侧 主力户型 120— 140 平方米 竣工日期 2020 年 销售率 90% 目前销售价格 二手市场 25 层以下均价 5500 元 /平方米； 29 层复式 7900 元 /平方米（新房） 物业服务内容及价格 2 元 /平方米〃月（含电梯费） 租金水平 元 /平方米〃天 项目卖点 项目销售时老城区的高层住宅市场空白（金田公寓售罄，双星〃金色海岸未售） 二手市场挂牌情况 较多 备注 现在由凯 会物业管理公司负责销售，并且其销售人员不知道开发商是哪一家公司 25 物业名称 贝蒙特大厦 开发商 贝蒙特房地产 物业管理公司 自管 26 总建筑面积 竣工日期 销售率 90% 目前销售价格 二手市场平均 5500 元 /平方米 物业服务内容及价格 含电梯费 元 /平方米〃月 租金水平 元 /平方米 二手市场挂牌情况 有 备注 开发商 是美国贝蒙特 (青岛 )油业有限公司旗下的子公司 ，项目主要为自用，未做正式市场推广 27 其它信息： 项目名称 开发商 二手市场均价 租金 备注 海富楼 双星地产 51005300 元 /平方米 元 /平方米〃日 双星〃金色海岸 双星地产 起价 5280 元 /平方米（网上 1 楼） 8~9 层平均5650 元 /平方米 新项目 金田公寓 金田城建 5900 元 /平方米（ 2 层）、 6500 元 /平方米（ 20层） 鲁邦〃新天地 鲁邦地产 9 楼 5200 元 /平方米 15 楼 5680 元 /平方米 主力户型 ~140 平方米 28 火车站周围饭店标准件价格及折扣率 酒店名称 星级 挂牌价格 当前折扣率 总间数 装修标准 金海大酒店 400； 288 8 折 168 三星 铁道大厦 二星 460； 260； 680 折 130 贝蒙特酒店 220； 260 5 折 三星 29 碧海宾馆 280； 300； 220 折 五星宾馆 680； 380 5 折 全海景 泛海名人 四星 780； 960 6 折 960 看海； 780 不看海 栈桥宾馆 298； 398； 498；598； 698； 1400 5 折 100 华能宾馆 436 6 折 国风大酒店 298； 308 6 折 三星 旅行社调查结果，周边二 星级酒店对旅行社价格平均在低价 80 元 /天 /间，高价 160 元 /天 /间。 酒店经营旺季为 4 月至 11 月，淡季为 12 月至次年 3 月。 测算地块周边年平均酒店消费价格在 126 元 /天 /间，酒店消费总量超过 6000 万元。 30 第四部分 项目所在地板块市场分析 版块综述 项目所在地块属于青岛市区西部，可以称作中心西区，即该地块既有市中心的各种优势和特征，又在地理位臵上偏于西部。 从未来发展来看，随着沿海三大区域建设逐渐成型，青岛市沿海一线将成为一个集商务办公、文化休闲、旅 游等多种功能于一身的整体，环政府区域将成为整个沿海的中心，东为中央商务区，西为旅游休闲胜地，其位臵优势可见一斑。 该板块属于青岛市老的居住和商业中心，在城市改造过程中，该板块又起着极其重要的衔接作用，是青岛和下一步青岛的经济中心 黄岛的连接跳板，同时由于紧靠火车站、轮渡码头、中山路、栈桥等标志性景点建筑和重要交通口岸， 板块所在地的升值空间较大。 由于目前该板块各项目的定位和建筑设计等存在着各种缺陷，造成了许 31 多项目的销售不力，同时也为市场化运作留下了机会和空白。 目前调查现状简析  单纯的大户型住宅在周边的销售价格平均在 50006500 元左右，商住楼价格在 6000— 7500 元 /平方米左右，总价均在 50 万以上，销售情况不理想，竞争对手较多。 因此我们要避开大户型纯住宅的市场风险，必须采取小户型、精设计。  结合目前周围项目的情况来分析，该地块距离火车站仅 100 米距离，在动静分区性能上讲，属于动区，不利于营造大户型高档的住宅项目。 从如意大厦（主力户型 120— 140 平方米）目前普遍被一些公司企业租赁作为办公用房，但其租金收益率就非常低，也可以看出， 所在地块不适合作大户型高档住宅项 目。 地块价值发现 树立开发商品牌：进出青岛重要门户，人流量大，顺利打造开发商强势品牌；地块独特，社会关注率高，容 32 易塑造开发商高端品牌。 该项目也是华艺集团进驻青岛的第一个项目，给进驻青岛市场打下坚实的基础。 社会效益：将建筑当作雕塑建设，做成青岛市标志性建筑甚至是青岛的一个独特的名片工程，只要提起青岛就可以想到本项目，一方面获得了较大的社会效益，更重要的是可以促进开发商品牌的树立。 经济效益：销售价格按保守估计 7000 元 /平方米就可以创造接近 40%的投资回报率，买家轻松臵业，开发商顺利挣钱。 同时通过项目概念、建筑品质、户型设计和物业服务等方面的提升，售价可以达到 8000— 10000 元 /平方米，投资回报率可以达到 60%100%。 第五部分 项目 SWOT 分析及总体开发思路拟定 项目 SWOT（优劣势）分析 优势分析 景观优势：三面环海，一面观中山路，拥有 360 度无障碍的景观，适合推广海景休闲度假高级酒店 33 式公寓；同时由于项目紧邻青岛市标志性景点 — 栈桥，其景观优势更加突出。 商业优势：位 于传统商圈中山路商业圈内，商业价值高；特别是中山路改造工程的启动，中山路将建成 以旅游为核心， 其它辅助功能相结合的 多种规模和类型的度假宾馆区 ，同时具备 旅游相关的信息服务 、餐饮娱乐和旅游商业，充分发挥和利用滨海的土地和旅游资源。 人流优势：紧靠火车站，是进出青岛的重要通道，人流量大，人气旺，商业价值高； 交通优势：交通枢纽，适合推广站前物业。 行业优势：中山路附近老城区土地资源稀缺，现有高层住宅项目大多数为烂尾楼改建，在户型及配套设施上局限很大。 本项目新开发的优势让我们有无限的空间，将产品从规划到设计做到 尽善尽美，从周边项目中脱颖而出。 劣势分析 市场对该地块的熟悉程度 34 此项目搁臵已久，会有部分市场成见和顾虑存在，在项目重新入市的定位和包装上的投入要大一些。 未来市场放量的竞争 由于青岛市 2020 年开工总量和正在施工总量共 2200 多万平方米，其中市内四区共占约 20%，共计 430多万平方米，再加上今年即将开工的经济适用房， 2020 年和 2020 年的竣工总量预计要比 2020 年有大幅增长，给房地产市场带来一定的销售压力。 噪音劣势，靠近火车站， 噪音污染比较严重，不适合开发高档住宅； 规模劣势，土地规模小，不能发挥房地产开发的规模效益； 市场机会分析 市场空白点  纵观青岛房地产市场，如果在市南区臵业，其总投资额度要大于 50 万元人民币，因此 低于 50 万元 35 的小户型物业是市南区市场空白，更是海景公寓的市场空白。  该地块所在中心西区板块现有项目包括百盛大厦、发达商厦等均由于定位不明确，一直在住宅和写字楼之间徘徊，以至于现在的商业办公和居住任意划分销售，给项目的美誉度造成了严重影响， 同时，也使其项目在市场中难于立脚。 因此，从版块市场来讲， 小户型的酒店式公寓是市场空白点，机会较多。  投资空白点：由于青岛房地产市场中，真正提出来酒店式公寓概念的应当是数码港的三度空间，但是由于该项目的后期管理空白，使该项目大打折扣，失去酒店式公寓的根本优势，使得这种在市场上低投资高回报的酒店式公寓整体稀缺。 另外，由于中山路改造工程庞大，估计需要较长时间，因此，由于 中山路改造形成的拆迁户客户以及暂时撤离中山路的投资客户大量产生，我项目正好可以弥补这个空白点，抢占市场制高点。  户型设计上的空白点：青岛的房地产项 目由于缺乏前瞻性的规划设计，造成了许多项目的平庸低俗，完全无法融入美丽的海滨城市青岛。 特别是青岛的户型设计，片面追求面积大造成了许多功能结构不合理的项目。 如果我 项目能够从户型设计采用复式、跃式、三错层、入户花园等设计上的创新， 36 则存在着较大的市场机会点。  建筑材料上的空白点：运用水泥玻纤管、清水混凝土等新型建筑材料，新型节能技术，能有效解决项目所存在劣势，增加层高（甚至增加层数）、隔绝噪音、提高出房率，在降低成本的基础上，进一步提升产品品质。 火车提速  火车提速带来的影响是巨大的，随着火车提速，将有大批原 来选择大巴、飞机等出行的人士转乘火车，因此，该项目位臵的预期商业价值将大大提升。  随着火车提速，该地块的旅游接待优势将进一步显现。  火车站周围的宾馆旅店普遍档次较低，星级不高，服务不佳，由于未来火车提速，必将产生一批高层次消费群体乘坐。