20xx年天奕兴华投资公司财务管理制度手册(编辑修改稿)

20xx年天奕兴华投资公司财务管理制度手册(编辑修改稿)内容摘要：

☆ 道路及围墙工程费：小区内道路铺设费。 小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、自然下沉整改费。 ☆ 供电工程费：变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等。 ☆ 给排水工程费：自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。 ☆ 供 气工程费：煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等。 ☆ 供暖工程费：暖气管道的铺设费、集资费。 ☆ 通讯工程费：电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，交纳的电话增容费等。 ☆ 电视工程费：小区内有线电视 (闭路电视 )的线路铺设和按规定应交纳的有关费用，包括宽带工程、有限电视工程。 ☆ 照明工程费：小区内路灯照明设施支出。 ☆ 绿化工程费（景观工程费）：小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费。 ☆ 环卫工程费：指小区内的环 境卫生设施支出。 如垃圾站 (箱 )、公厕等支出。 ☆ 智能化系统费：指小区内的停车管理系统，小区闭路监控系统，周界红外防越，小区门禁系统，电子巡更系统，电子公告屏，室外背景音乐等。 建筑安装工程费：指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用 (含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费 )，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。 发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”来确定。 主要包括以下内容： 土建工程费 ☆ 基础工程费：土石方、桩基、护 壁 (坡 )工程费，基础处理费、桩基咨询费。 ☆ 主体工程费：即土建结构工程费（含地下室部分）。 ☆ 有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。 安装工程费 （包括设备及加工材料费） ☆ 电气安装工程费：主体工程内的照明等电气设施安装费，有甲供材料、设备的，还应包 括相应的甲供材料、设备费。 主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费。 ☆ 给排水安装工程费：主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费。 ☆ 电梯安装工程费：主体工程内的电梯及其安装、调试费。 ☆ 空调安装工程费：主体工程内的换热站、冷 冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费。 ☆ 消防安装工程费：主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费。 ☆ 煤气安装工程费：主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费。 ☆ 采暖安装工程费：主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费。 装修工程费 ☆ 公共部位装修，指过道、入户大门、电梯间等公共部位的装修。 ☆ 粗装修，主要指为达到交工验收标准而对毛胚房进行的一般装修。 ☆ 精装修，根据与客户签订的精装修合同进行的装修所支付的材料和装修费。 有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。 项目或工程监理费 指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。 其他 工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费（零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的，应按从属主体原则归类计入上述相应费用中），现场垃圾清运费、工程保险费等。 配套设施费： 开发企业在开发项目内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用 事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本，除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 按各项配套设施设立明细账户，如水泵房、水塔、锅炉房、变电所、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、建筑小品、环廊、中心公园、凉亭等。 对配套设施与 房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套 设施尚未全部完成的，经批准后可接配套设施的预算成本 对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。 属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，一般包括会所、银行、邮局、游泳馆、体育馆等。 对于这些配套设施的开发成本，应以各配套设施项目作为成本核算对象，以达到正确计算各配套设施的开发成本的目的。 对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目： ☆ 地 征用及拆迁补偿费； ☆ 前期工程费； ☆ 基础设施费； ☆ 建筑安装工程费； ☆ 配套设施费； ☆ 开发间接费。 其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。 开发间接费：指公司未直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的陈本费用支出。 开发间接费的内容包括： 工程管理费用：内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费、修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务交际费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊 销等。 项目营销设施建造费： 项目营销设施包括售楼部、样板间、接待中心、展台、展位等不同类型。 ① 利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房 或公共配套设施 装修、装饰后作为项目营销设施使用 的，所发生的装修费用。 ② 利用开发小区内楼宇之外的引人瞩目的位置，建造临时设施 ，或 在开发小区之外的人口活跃密集区租入或自建销售网点 ，所发生的建造费用和装修费用。 、公建维修基金或其他专项基金：按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 ：项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费的费用。 资金成本 直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。 期间费用：指开发企业日常经营活动中的营业费用、管理费用及销售费用。 营业费用：指在开发产品销售环节发生的各项费用。 包括： ☆ 已完开发产品销售以前的改装修复费，开发产品看护费及按规定或协议应交物业管理公司的空房物业管理费，根据规定或协议应承担 的按单位、面积分摊的空房和自留、自用物业水电费等。 ☆ 小区内、主体外临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用。 样板房、售楼处内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用列支。 ☆ 开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告审批费、广告制作费 (含资料制作费 )、广告宣传费、展览费、销售模型 (沙盘 )制作费、代销手续费、销售服务费、咨询费、办销售许可证时向政府部门交纳的物业管理启动金、商品房注册登记费、产权交易费 (或商品房交易手续费）、房屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销售许可证、外销费等。 ☆ 专设销售机构的职员工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、办公费、培训费、业务交际费以及其他经费。 管理费用：指企业行政、财务、人事等行政管理部门，为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。 包括： ☆ 行政管理部门人员的工资、福利费，办公费、差旅费、运输费（包括驾驶员保险费）、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等。 ☆ 工会经费和职工教育经费。 ☆ 财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费。 ☆ 税金：指按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税、 印花税等。 ☆ 审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活动费等。 ☆ 无形资产及长期待摊费用摊销。 ☆ 坏账损失及存货盘亏、毁损损失。 ☆ 环境费：支付清洁工的工资、摆花费、租花费等 ☆ 租金：包括房屋租金、车库租金等。 ☆ 其他管理费等。 财务费用：指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用。 包括利息净支出（减 去利息资本化部分）、汇兑净损失、金融机构手续费 (含票据工本费 )，以及企业筹集资金发生的其他财务费用。 4. 会计科目与账簿设置 “开发成本”科目： 核算在房屋等产品开发过程中所发生的各项费用。 各级明细科目的设置详见“成本核算科目明细表”。 “开发间接费”科目：归集和分配在房屋等产品开发过程中，本单位项目、设计、工程、预算、材料等业务部门为组织与管理开发项目建设而发生的各项费用。 (这类费用由本科目归集并按一定方法、标准分配后，再计入各成本核算对象的“开发间接费”成本项目中去 )。 各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。 “预提费用”科目：核算按权责发生制原则和受益期限、对象，应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的成本、费用。 本科 目一般应按费用的内容设置二级科目进行核算。 ☆ 预提出包工程款：出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票金额不足可以预提。 （计税成本允许预提的最高金额不超过合同总金额的 10%） ☆ 预提公共配套设施费用：公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。 此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律规定必须配套建造的条件。 ☆ 其他费用预提：应向政府上交但尚未上交的报批报件费用、物业完善费用（按规定应由企业承担的物业管 理基金、公建维修基金或其他专项基金）。 “待摊费用” 科目：核算按权责发生制原则和受益期限、对象在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用。 如：项目开发前期为项目开发而发生的贷款利息支出 (分摊期限为预计项目开发期，项目开发期超过一年的列“长期待摊费用” )、广告费、低值易耗品摊销、预付保险费、预付报刊费等。 本科目一般应按费用的内容设置二级科目进行核算。 “开发产品”科目：核算已开发完成并验收合格的开发产品的实际成本。 各级明细科目的设置详见“成本核算科目明细表”。 公司在 进行“开发产品”核算的同时，应收集、整理具体到每户的可售面积构成、销售及其回款情况的详细资料。 5. 成本费用的归集与分配 企业开发、建造的开发产品应按照制造成本法进行计量与核算。 其中应计入开发产品 成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接日入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法如下： ☆ 占地面积法 ☆ 建筑面积法 ☆ 直接成本法 ☆ 预算造价法 土地征用及拆迁补偿费：一般按占地面积法进行分配 一般能分清成本核算对象 的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中；如果分不清成本核算对象，须两个或两个以上的成本核算对象负担时，可先在“开发成本 — 土地开发 — 土地费用”科目进行归集，再将其分配计入有关成本核算对象的开发成本；也可以直接分配计入“开发成本 有关成本核算对象 土地拆迁及补偿费”。 有关分配方法为： 方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积 的地价和拆迁补偿费，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补偿费。 方法二：将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。 公共配套设施开发成本：按建筑面积法进行分配， 凡是不能有偿转让的开发小区内配套设施所发生的支出，均应计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目： 配套设施和房屋等开发产品同步建设的情况下： ☆ 能分清成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。 ☆ 不能分清成本核算对象的，应先由“开发成本 — 配套设施开发”科目的相应成本项进行归集，再分配计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。 配套设施和房屋等开发产品非同步建设 (有前有后、穿插进行 )的情况下：应先通过“开发成本 — 配套设施开发”科目进行归集，待配套设施完工后，再按房屋等成本核算对 象的建筑面积和分项平行结转法，分配计入房屋等成本核算对象的成本项目。 等开发产品，后建配套设施；或房屋等开发产品已开发完工移交或出售，而配套设施尚未全部完工的情况下：可按配套设施的预算成本 (或计划成本 )进行预提，并归集在“开发成本 — 配套设施开发”科目的相应成本项目，再按房屋等成本核算对象的建筑面积，分配计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。 预提数与实际数的差额，应在配套设施完工时调整房屋等。