20xx年合生创展房地产成本管理制度(编辑修改稿)

20xx年合生创展房地产成本管理制度(编辑修改稿)内容摘要：

中已有适用于工程变更项目的单价，则按合同（或定额）已有的单价执行。 （ 2）若合同（或定额）中只有类似于工程变更项目的单价，则参照类似单价经双方协商确定。 （ 3）若合同（或定额）中无适用或类似于工程变更项目的单价，则由承包人提出适当的单价（需附单价分析表），由地区公司经营与财务管理中心把关，确定单价的合理性。 每一单项工程（按栋号划分）办理竣工结算后，地区公司经营与财务管理中心需及时进行“三算”（概算、预算、结算）对比，并与限额设计指标对照，进行偏差 原因分析，总结经验，为下一阶段的成本控制工作提供依据，并将《建安成本控制表》于办理竣工结算后 3天内报集团经营与财务管理中心。 对应表格 见附表 13《工程变更审批表》，附表 14《工程签证月报》 第十三条 市政及环境工程成本控制 一、设计管理 —— 责任部门：地区工程设计管理中心 园建、绿化图纸要尽量详细，需要明确具体做法，绿化图纸力争大部分苗木符合施工和效果要求，尽量避免造成不必要的返工和费用增加。 大力引入竞争，利用承包单位的竞争降低我司建造费用。 对于由施工承包单位包设计、包施工、包报装报建、包验收 的工程（如市政给水、煤气、输变电工程、市政供热工程），应要求承包单位提供详细施工图纸，避免漏项，使得在此类工程的合同谈判中我司能够理由充分，有理有据，为在谈判中取得主动权创造条件，为削减承包单位的不合理收费提供依据。 同时，合同标的清楚，对于此类工程的合同外签证、设计变更签证的控制提供依据。 应分清室内设计及室外市政设计的区域范围，避免设计范围重叠引起设计费用的浪费。 施工图预算由设计、施工承包竞标单位编制，必须在提交图纸等竞标文件同时提供工程造价预算。 地区经营与财务管理中心收到预算和完整的资料后十天内完成审 核，并对预算进行分析，若发现成本超标，则分析超标原因并提供相应信息及建议给此类工程的谈判议标部门，为谈判压减建造费用提供信息支持。 对于智能化系统等工程，设计时应充分有效利用由其他系统经营商（如电信、网络、有线电视）投资建设的管沟管线，能共管敷设的应共管敷设，能共沟敷设的应共沟敷设，减少管沟开挖及管线敷设工程量，降低工程投资费用。 其他方面，参照建安工程设计成本管理的方法进行管理。 二、工程管理 —— 责任部门：地区工程设计管理中心、项目公司 按施工组织设计中的施工计划合理组织施工，严格施工进度的管 理，避免因工期紧迫而陷入被动位置，为承包单位要求收取不合理的费用提供条件，从而造成成本增加。 工程施工应按合理工序进行，避免因工序的颠倒形成的开挖破坏引起的浪费，从而引致工程造价的提高。 对于室外工程的土方挖填，应明确土方挖填前后的场地情况、土壤类别、标高、开挖形状、规格，图纸应齐备明确，并以此计算确定土方挖填工程量，不得以现场估算方式确定工程量。 园建、绿化的变更要控制在施工前，并按权限审批，已施工完成的区域原则上不允许再变更，若因销售卖点需要进行变更，则必须先算账，后变更，在能保证销售增加额 大于成本增加额的前提下方可进行变更。 其他方面，依照建安工程成本控制部分的工程管理的方法进行管理。 三、审核管理 —— 责任部门：地区经营与财务管理中心 设计变更和现场签证是造成市政及环境工程成本超标的两大因素，是市政及环境工程成本得到有效控制的关键，各级管理部门应本着节约成本的原则，对设计变更和现场签证进行重点把关。 对于垄断原因只能议标的项目，要详细了解同类工程的费用标准，并会同工程部门多邀请几家单位参加议标（因垄断行业内部也存在竞争，尽量消除不合理费用。 对于由承包单位包设计、包施工、包报 装报建、包验收的工程（如市政给水、煤气、输变电工程、市政供热工程），原则上不得存在因设计更改引起的变更签证，承包单位在设计中应处理好工程交叉、避让的处理。 工程各时期都应做好工程资料的收集工作，各项工程的招标文件、投标文件、招标图纸或承包单位的竞标图纸、承诺文件等都应严格收集归档，作为工程合同签订标的范围的根据。 工程变更签证应附有相应图纸（或图纸复印件）、设计变更文件、变更前后工程的图纸文件，结合招投标图纸确定工程增减工程量。 资料必须完备详细并具有可追溯性，标准为每一个没接触过此项工程的审核人员在审核此 项签证工程时，根据所附资料能很快熟悉并进行此项工程的审核。 对于某些按竣工图纸结算的工程，在工程变更的签证中应明确变更工程量在竣工图纸上已反映就不得在签证单上重复签证。 其他方面，依照建安工程成本控制部分的审核管理方法进行管理。 第十四条 公共配套工程成本控制 公共配套工程主要由会所、中、小学、幼儿园、医院、小区运动及游乐设施、其他配套工程及设施组成。 一、设计管理 —— 责任部门：地区工程设计管理中心 公共配套工程以经济合理为原则，不宜过于追求 个性而造成成本无谓增加，将成本优化主线贯穿于设计过程当中，在风格上保持与周围建筑物协调一致，在经济上尽量采用物美价廉产品，禁止使用过于昂贵的装饰材料。 公共配套工程同样采用限额设计和标准化设计这一行之有效的成本控制手段，对钢筋及混凝土含量指标进行控制，对单位工程单方造价进行控制。 公共配套工程各专业图纸必须配套、完善，在图纸会审阶段将专业冲突、设计错误解决，尽量减少施工过程中的设计变更。 公共配套工程在设计阶段与建筑安装工程在该阶段的共性内容按第十二条的办法处理。 二、工程管理 —— 责任部门：地区 工程设计管理中心 合理确定公共配套工程的施工进度计划，公共配套工程的施工进度要与项目总体进度协调，由于公共配套工程的不可销售性，应从资金的时间价值深度去合理安排公共配套工程的开工时间和进度，减少资金成本。 三、审核管理 —— 责任部门：地区经营与财务管理中心 公共配套工程的施工过程中，必须对动态成本进行严格控制，重点控制设计变更和现场签证，设计变更和现场签证按照第十二条原则处理。 小区运动及游乐设施、其他配套工程及设施尽量采用招标结果，充分利用市场的激烈竞争降低成本。 充分发挥地区公司经营与财务 管理中心的审核职能，对各分项工程的量、价严格把关，确保工程造价的准确性。 第十五条 开发间接费用控制 —— 责任部门：项目公司 对属于招标范围内的间接费用，如监理费、桩基检测费、室内环境检测费等，项目公司根据招标中心招标结果与中标单位签订合同。 地区经营与财务管理中心负责审核合同的数量及价格，重点核实工程数量，能否利用政策降低工程数量，如对室内环境检测费，对建有样板间的，按总户数的 2%检测，没有样板间的需按总户数的 5%检测。 对不属于招标范围而属于其他类型的如行政性收费的防雷检测费等，应充分利用各地区的政策优惠条件，争取最大的折扣优惠，尽量降低应交款项，以降低成本。 第十六条 营销费用控制 具体内容详见《营销费用控制管理办法》。 第十七条 财务费用控制 具体内容详见《财务费用控制管理办法》。 第十八条 行政费用控制 具体内容详见《行政费用控制管理办法》。 第十九条 招标项目的设计变更管理 —— 责任部门：地区工程设计管理中心 由于存在招标项目完成后，经常发生较大的设计变更，结算金额与中标金额相差较大，不利于 成本控制，因此对特殊情况必须选用招标范围外产品的，必须遵循：先定价，后施工的原则。 集中招标 和长期合作项目。 工程、设计等部门在集中招标项目招标和长期合作项目议标开始前应积极参与招标方案的制定和完善，尽可能将常用产品的规格、型号包含在招标范围内，在设计和施工时尽可能避免选用招标范围外的产品。 （ 1）设计部门必须推行标准化设计，设备及材料应尽量在中标产品中选用，项目实施部门须在单项工程实施前一个月（或总合同规定的最短供货期前一个月）根据设计签订分项合同，同时报地区公司经营与财务管理中心审核合同造价，确定分项合同设备材料清单是否在原总合同范围内。 （ 2）为有效控制成本，原则上不允许选用“总合同范围”外 产品。 如根据设计的实际需要，必须选用招标范围外产品的，招标范围外产品总价占单项合同金额 20%以内且金额 100 万元以下的由由 地区公司经办部门报批， 地区 经营与财务管理中心 审核，管线领导 审批，同时报招标中心备案 ；招标范围外产品总价占单项合同金额 20%以下且金额 100万元以上的由 地区公司经办部门报批， 地区 经营与财务管理中心 审核， 地区公司第一负责人审批， 报集团经营与财务管理中心审核， 同时报招标中心备案。 招标范围外产品总价占单项合同金额 20%以上且金额 100 万元以上的地区经营与财务管理中心须要求立项部门报招标中心重新立 项招标。 （ 3）由于工期紧急，无法实施招标的按《招标管理办法》、《招标管理办法实施细则》的特急项目有关规定办理。 对由于以上环节工作拖延，造成的特急项目，对责任人必须进行处罚。 单项招标项目在招标完成、确定中标单位后，严禁进行较大的设计变更（超过 10 万元）。 若因特殊情况必须进行较大变更，必须相关责任人签字确认后，再按程序办理。 变更费用在合同金额 20%以内且金额 100 万元以下的由 地区公司经办部门报批，地区经营与财务管理中心审核 ， 管线领导审批，同时报招标中心。