20xx年六安市皖西新闻大厦投资分析报告(编辑修改稿)

20xx年六安市皖西新闻大厦投资分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

考虑到受访者在接受访问时心理因素所导致的误差，实际拥有完全产权的商品房的市民所占比例可能会低一些， 49%的受访者与父母同住，随着这部分受访者经济实力的提高和新的住宅理念的认同，这表明目前商品房在六安的住宅市场中尚未占据主导地位，商品房对于希望改善和讲求自身居住环境和品质的客户还有相当大的发展空间。 如右图所示。 39%49%3% 9%自己有房 与父母同住 租房 其他 2． 受访者购买有完全产权的商品房的潜在意愿调查 近年随着六安市商品房住宅的开发力度逐步加大，新的住宅理念正逐步被当地市民所接受。 调查显示有 86%的受访者在三年内有购买商品房的意愿，并且打算在一年内购买商品房的占到了 27%，表明 六 安市民已经逐步认同了商品房住宅理念，有相当大的潜在消费群体。 如 图所示： 27%42%17%14%一年内 两年内 三年内 未考虑 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资 料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 3． 受访者预期购买商品房楼型调查 调查显示有 73%的受访者预期购买的楼型是多层住宅， 反映出 多层住宅在六安市民心中认可度最高，从 经济发展及购买能力等层面考虑，在相当长的一段时期内多层产品仍是六安房地产市场的主流。 市民对小高层的了解度相当有限，只有约 21%的受访者预期购买小高层，但随着现代居住理念的不断深入， 本地居民对高端产品认识与接受度也将逐步提高。 小 高层住宅是住宅类型中的一个重要的有机组成部分，而 以小高层面世的住宅个案必将引领当地的现在居住理念，提升项目整体品质和声望。 73%21%2% 4%多层（7 层以下） 小高层（8 1 5 层）高层（1 6 层以上） 别墅 4． 受访者预期购房总价调查 调查数据显示：在被调查者中绝大部分人能够接受的购买总价都不超过 25万元 /套。 其中，购房预算在 15 万 /套以下的占 31%，愿意用 1525 万购买一套住房的占 37%。 调查结果于目前六安的经济发展程度以及市民的购买力基本相符，同时考虑到调查时受访者对价格询问的敏感性，其价格实际接受程度可上浮 5%－ 10%。 23%37%18%14%1 0 1 5 万（含） 1 5 2 0 万（含） 2 0 2 5 万（含） 2 5 万以上 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资 料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 5． 受访者预期购房单价调查 被调查者认可的商品房单价都集中在 15002500 元 /㎡ ，有 5%的受访者选择了 1000元以下 /㎡ 的价格，分别占 12%、 31%、 30%、 20%的受访者选择了 10001500元 /㎡ 、 15001800 元 /㎡ 、 18002100 元 /㎡ 、 21002500 元 /㎡ 的价格。 只有 2%的受访者承受的商品房单价超过 2500 元以上 /㎡ ，调查结果于目前六安在售的楼盘单价基本相符。 5%12%31%30%20%2%1000以下 10001500 1500180018002100 21002500 2500以上 6． 受访者购房目的调查 从消费者购房的目的来看，投资与居住仍是两大主要需求。 在购房者中，属一次置业和属二次置业的占 72%，投资只占 5%。 而由于六安外来人口较少，二级房地产市场不活跃，没有专业的中介机构，所以用作出租的也只占 7%。 以上情况说明，一是六安旧城改造力度加大，目前 的房地产市场仍处在成长期，购买者仍以自住为主；二是投资型购房者所占比例较低，上升速度也较慢。 72%7%5%13% 3%自住 出租 投资 三者均有 其他 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资 料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 综合分析可知： 主力客源均为六安本地居民，且购房目的多为自住，这表明六安的房价是有实际需求作为基础的。 从建筑形态上看，目前六安市场上住宅产品以多层为主流，因其得房率高、物业费低而倍受消费者青睐，但各种产品的市场接受度正逐渐发生变化，选择小高层的客户会逐渐增多。 在未来期望购买两房和三房的，面积在 100130㎡ 人群占绝大多数，数据结果从侧面反映了 当地未来住宅的一个发展方向，将在满足基本居住功能的同时逐步向舒适性过渡，三房是未来市场的主导。 在被调查者中绝大部分人能够接受的购买总价都不超过 25 万元 /套，认可的商品房单价都集中在 18002100 元 /㎡ ，与倾向购买的户型相对应，反映出目前六安较低的房价水平。 数据反映出六安市民在购房时最看重的是地段、价格、交通和建筑质量，分别占受访者总数的 30%、 25%、 12%、 10%，购房者对周边环境的极大关注也说明了周边环境对楼盘项目的重要性以及购房者成熟度的提高。 调查显示六安 2535 岁 这个区间的消费者有购房意 向 占受访者总体的47%，该类人群 在 对住宅环境有较高要求的同时，由于经济实力的限制，对总价又较为敏感，两房和面积偏小的三房的居住功能已经完全能够满足该类人群的需要。 三 、 商业 地产 市场分析 1． 六安商业概况 六安市是大别山区域中心城市，有大别山明珠之誉。 经过多年的改革，多种经济成份、多种经营方式的商贸流通体系已经形成，物流配送、网上交易、连锁经营等现代经营方式正在兴起。 全市拥有 20xx平方米以上的综合商场 30多个，六安金商都、六安商之都、西都时代广场、六安百货大楼等处于龙头地位。 拥有各类市场 350 个，营业面积 126 万平方米，年交易总额 55亿元。 六安商业整体上可分为皖西路沿线、大别山路沿线、东大街沿线 3个部分， 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资 料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 其中皖西路沿线以皖西路与梅山北路形成的“十字”形轴线为中心商业区；大别山路沿线主要以大别山路周边的沿街店铺和专业市场，东大街沿线以兴美花园商业街、沿街商铺和服装城为主。 六安商业市场存在着规划滞后、服务网点功能单一，群组组合紊乱，特色不明显，差异不大，集散效应不明显等现状。 随着六安经济的不断发展以及消费者需求的变化，六安商业也态也发生了深刻的变化：从原来的百货商场为主的零售业形态逐步过渡到 形成了连锁超级 市场（世纪联华）、专卖店（主要集中在服装、电器行业）与百货商场（六安商之都、六安金商都）等多样化形式并存的零售业态模式。 虽然目前六安形成了多种业态并存的商业局面，但在档次、产品内容、种类方面仍有较大局限，同质化倾向较为严重，商业物业内的业态、业种布局也不尽合理，并仍以出租铺面的传统百货业经营为主， 缺乏功能整合的综合性物业，也正因这些问题的存在，六安在商业业态上有很大提升与发展的空间。 2． 商业发展机遇 商业发展的基础条件将进一步完善 ： 随着六安旧城改造力度的加大，六安在信息、交通、基础设施等方面的快速发展和 科技、管理人才资源、旅游资源等诸多优势的进一步发挥，为城市商业发展提供了非常有利的条件。 商业发展的市场需求将进一步扩大 ： 随着六安城市经济的不断发展，市民和流动人口的购买力和消费水平逐步提高，市场将进入新的消费升级阶段，商品更新进一步加快；假日消费，科技、文化、教育消费和生活服务消费的增长，将为城市商业提供广阔的发展空间。 商业市场管理将进一步规范 ： 六安现阶段的专业市场，如魁星阁家具市场、温州装饰建材批发市场、等存在着管理比较混乱，结构布局不合理等弊端，随着商业的不断发展升级，必将形成有效的管理机制来规范商 业市场。 商业发展的环境将进一步优化 ： 根据城市总体规划，到 20xx 年六安将发展成为市区 40 万人规模的现代化城市，城市规模的扩大、城市经济的发展，合肥对六安经济的辐射等战略实施等诸多有利因素，都为六安城市商业带来前所未有的发展机遇。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资 料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 3． 关于对商业经营户的问卷调查 （ 1） 经营 者店面经营模式状况调查 89%11%租赁 产权 （ 2） 经营商品倾向性选择调查 53%9%9%8%7%14%服装类 文化体育类 百货、超市类鞋、帽、皮具类 五金类 其他类种 铺面房受到较多数经营者（ 48%）的欢迎，同时市场类商铺 也受一定数量经营者（ 39%）青睐。 对比经营者商品种类倾向性选择，可以看到服装类是经营者的主要选择，总的来看，经营者对经营类型的倾向和对店铺形式的倾向是由当地消费水平、习性，商业发展水平等因素决定的，但也要看到的是经营者在选择经营产品时通常是针对目前的产品经营种类、经营状况、周边环境及周边竞争状况为考虑因素，因此不排除在所经营区域实现经营产品差异化，以回避直接市场竞争情况的存在。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资 料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 （ 3） 经营者预期理想商铺面积调查 2% 7%49%38%3% 1%1 0 平方米以下 1 0 2 0 平方米 2 1 5 0 平方米5 1 1 0 0 平方米 101200平 方米 2 0 0 平方米以上 经营者对经营类型的倾向和理想中 的经营规模决定了理想建筑面积的大小。 2150 ㎡ 区间是经营者的主要面积选择，比例为 49%，其次为 50100 ㎡ 区间，比例为 38%，其余面积区间选择比例相对较小，总和为 13%。 商铺面积也反映了经营者对商铺经营特色、经营环境、所在地段等方面要求的不同。 （ 4） 经营者预期购买商铺总价调查 a． 购买总价： 37%42%13%8%15万元 以下 1525万元 2635万元 3645万元 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资 料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 b． 购买单价 18%37%31%14%3000元/平 方米以下 30015000元/平 方米50017000元/平 方米 7000元/平 方米以上 调查显示，就购买总价而言， 37%的经营户愿意购买总价在 15 万元以下的商铺， 42%的经营主愿意购买总价 1525 万元的商铺；就购买单价而言， 55%的经营户目前只能承受 5000 元 /㎡ 以下的单价。 除去因现场的价格调查可能存在的一定误差，价格接受度上可上浮 10－ 15%的因素外，调查表明六安本地的商户的购买力受经济条件制约仍显不足，因此本案的主要目标客户群除有较强实力的经营商户外，更应关注的本地及外埠的商铺投资者。 5． 经营者预期租赁商铺价格调查（元 /月 /间） 3%19%39%23%3%9% 4%100 0以 下 10011500 150120xx 20xx250025013000 30013500 350 0以 上 调查显示，就月租金支出而言， 20xx2500 元 /月的租金是大部分经营户的承受上限，少数实力较强经营规模较大的经营户能接受 3500 元 /月的租金。 不同的 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系。