丽都项目研究报告

丽都项目研究报告内容摘要：

1、严格保密丽都项目研究报告（ 市场调研部分）草稿18）3北京市近年房地产业以较快的速度发展，总体投资额、商品房竣工和销售面积都呈上升趋势020040060080010001997 1998 1999 2000 20010500100015002000房地产总投资额 商品房屋竣工面积商品房屋销售面积1997销售面积房地产投资额单位:亿元人民币数据来源：中国及北京统计年鉴国家十五计划普华永道分析竣工与销售面积单位:万平方米房地产投资 1997年平均增长率约 24% 2001年北京市房地产投资额达到784亿元，占全国总额的 12%左右 根据“十五”计划，预计 2005年的房地产投资额将至少达到 840 2、亿左右竣工和销售面积 1997售面积的年平均增长率 (43%)高于竣工面积的年平均增长率 (27%)北京宏观经济丽都项目研究报告（草）0300060009000120001997 1998 1999 2000 20010300060009000每年人均可支配收入 每年人均消费性支出每年人均购房与建房支出4北京市居民收入、总体支出都呈现稳步增长的趋势，其中用于住房的支出虽有波动，但总体增长较快数据来源：中国及北京统计年鉴国家十五计划普华永道分析1997购建房支出 *居民每年可支配收入单位:元人民币居民每年人均支出单位:元人民币* 购 /建房支出指居民每年人均非消费性支出中的购房和建房支出可支配收 3、入 北京市居民的可支配收入稳定增长1997右 根据“十五”计划，预计 2003%消费性支出 北京市居民的消费性支出受收入增长的推动而持续增长， 1997%左右购建房支出 北京市居民的购 /建房支出总体呈上升趋势， 19976 受总体经济形式影响， 1999年有所下降北京宏观经济丽都项目研究报告（草）5北京城区规划市中心区- 范围：以绿化隔离带为界，是北京的核心区域，包括东城、西城、崇文、宣武四个区和朝阳、海淀、丰台区的一部分- 特征： 1、主要的行政办公区域、商业服务区域、文化娱乐中心和生活区2、北京的商务中心将以市中心区的 业中心仍以 王府井、西单、前门为主- 近期规划建设重点：奥林匹克公园 4、、 中关村以及相关城市基础设施朝阳区- 范围：参照北京的行政区划，包括 22街道和 24个乡，是北京面积最大、人口最多的行政区- 特征： 1、是北京主要的涉外商务区， 云集了北京 60%以上的外国商社， 3000多家外国公司以及 167家国际新闻机构，世界 500强入驻北京的 158家企业中的 2/3均落户朝阳2、是北京外国使团的主要居住、办公区， 除俄罗斯、卢森堡使馆外，其它 各国 驻华使馆均在朝阳区3、 2002年 01亿元，占北京 名列各行政区第 3名- 近期规划建设重点：奥林匹克公园、 围： 是环绕中心城区的一个环状绿化带，面积约 240平方公里，目前已完成建设一半左右- 特征： 1、 5、绿化隔离区内房屋密度低，绿化以大型乔木为主，绿化率不低于 502、 目前已形成 10个面积在 5000亩左右的相互连接的绿色版块，但总体 建设速度较慢- 近期规划建设重点： 2000年 5月制定 北京市绿化隔离地区总体规划北京城区近年呈放射状向外发展，根据北京市各级政府的规划，未来北京将形成市中心区绿化隔离带边缘集团卫星城小城镇协调发展的格局数据来源： 朝阳区政府网站北京市 “ 十五 ” 规划普华永道分析丽都项目研究报告（草）6边缘集团- 范围：位于北京中心城区边缘与绿化带相连的十个功能集团，分别是 北苑、酒仙桥、东坝、定福庄、堡头、南苑、丰台、石景山、西苑、清河- 特征：各个集团的定位和建设 6、速度不一，与丽都物业相关的酒仙桥集团主要特色是电子城和中档居住区- 近期规划建设重点：酒仙桥地区以中关村电子城和望京小区为主卫星城- 范围：北京郊区规划的 14个中小城镇，主要功能是分担市中心区的人口和功能- 特征：各卫星城的功能定位不同，建设程度也不一致，与丽都物业相关较大的主要是顺义和通州，二者是目前北京高档外销公寓最集中的区域- 近期规划建设重点：近期北京市重点建设的卫星城有通州、昌平、顺义、黄村、亦庄、良乡据北京市各级政府的规划，未来北京将形成市中心区绿化隔离带边缘集团卫星城小城镇协调发展的格局（续）数据来源： 北京投资平台网站北京市 “ 十五 ” 规划普华永道分析北京城区规划丽都项目 7、研究报告（草）7序号 名称 概况 与丽都的关系1 北京电子城 丽都在园区的西南部。 目前有电子骨干企业 200家，三资企业约 40家 (其中有 10家世界 500强企业 )，主要为制造中心。 丽都酒店、公寓和写字楼重要的客户来源2 望京小区 与丽都隔路相望，是大规模的中档居民小区。 规划为 30万人的居住区，目前约建成一半。 对丽都周边环境影响较大3 朝阳公园 距丽都南面约 10分钟车程，是市内最大的生态公园，周边有多个高档物业。 园内有数个大型娱乐设施正在酝酿中。 与丽都竞争，尤其是高档住宅物业对丽都威胁大4 东直门交通枢纽汇集 18条公交、轻轨和地铁，丽都通过机场高速路（规划延伸段）与之相连。 其 8、周边构成国门商务区，包含写字楼、高档住宅、酒店、国际展览中心、大型商业设施等。 益处是加强了丽都与市中心的联系，弊端是与丽都物业构成竞争5 000年开始启动，是北京市和朝阳区的重点工程，目前已建设了部分高档写字楼和公寓，地理位臵优越，是北京重点的商务区。 对丽都的竞争威胁很大6 国际学校、学院 北京东北部目前有日本学校、瑞士学院、北京国际学院等 可为丽都物业带来客源7 天竺会展中心(新中国国际会展中心 ) 规划 用地面积近 200万平方米、展览面积达 20万平方米，业主为中国贸促会，目前尚未通过国务院批准。 对丽都会议设施可能形成威胁，但同时也可能带来潜在的客户（宾馆、住宅）8 奥林匹克公园 北京奥 9、运会规划区域，目前已有数个大型的房地产项目在建设和规划中，包括部分高档的酒店、写字楼和住宅 对丽都物业形成威胁9 通州 /顺义 目前较大的卫星城，已建成多个高档别墅项目，吸引了较多的高档客源 对丽都的竞争威胁较大10 第四使馆区 位于望京地区中央，地块已划拨给外交部，但具体规划和建设时间都未定。 为丽都物业发展带来更多机遇根据对北京城区规划的了解，我们认为以下十个方面的将对新丽都物业的建设影响较大北京城区规划的部分项目将为丽都物业带来较大影响数据来源： 北京投资平台网站北京市 “ 十五 ” 规划普华永道分析北京城区规划北京高档写字楼市场丽都项目研究报告（草）050010001500200025 10、003000350040004500500097 98 99 00 01 020%5%10%15%20%25%30%35%02004006008001000120097 98 99 00 01 029千平方米1997北京高档写字楼市场总体规模较小， 96年年末市场供应总量仅 110万平方米 市场不稳定，租金和空臵率的起伏较大 尽管有亚洲金融危机的影响，但中国经济依然保持较好的发展势头，大量的海外企业进入中国，对写字楼的需求逐步增加，市场规模迅速扩大 2000年， 写字楼提供较大数量的需求，使空臵率降至较低水平 总体供求相对稳定，市场发展平稳 场新增需求量减少1996年及以前 1997001邦魏 11、理仕普华永道分析新增供给 新增需求空臵率1997 48万平方米1997 62万平方米1997 25%北京高档写字楼市场九十年代中后期进入快速增长期，近期市场相对平稳高档写字楼市场市场供求与空臵率丽都项目研究报告（草）10北京甲级写字楼市场呈周期性波动发展，租金与售价成正比，空臵率趋于稳定1997997平方米 /月1997成空臵率居高不下，租金和售价全面下降1999场需求超过新增供给，空臵率大幅下降，租金略有回升2000臵率略有波动，租金和售价波动也相应趋缓市场描述空臵率租金售价下降幅度 : 6%下降幅度 : 43%下降幅度 : 10%下降幅度 : 24%上升幅度 : 33%上升幅度 : 0%下 12、降幅度 : 0%下降幅度 : 9%上升幅度 : 4%租金 空臵率美元 /平方米售价 空臵率240025002600270028002900300097 98 99 00 01 020%5%10%15%20%25%30%35%05101520253035404597 98 99 00 01 020%5%10%15%20%25%30%35%1997 29美元 1997 2700美元数据来源： 世邦魏理仕戴德梁行高力国际普华永道分析高档写字楼市场租金与售价丽都项目研究报告（草）01000200030004000500060007000800097 98 99 00 01 02 03 04 05 06 13、 0711200350万平方米，超过目前整个市场总量的一半* 考虑到未来实际操作受可变因素影响较大， 20050%折算， 2007年以后按 50%折算数据来源：世邦魏理仕普华永道分析1997中国经济持续发展和外商投资持续增加带来的投资热潮 重大事件如奥运会对房地产业发展的促进 北京市政府对 金融街和中关村等商业中心的发展规划和推动作用对未来市场供应的预计 根据对未来主要写字楼物业的发展计划研究，预计 200350万平方米左右 ,平均每年新增约 50万平方米 从现在到 2006年期间将是北京写字楼供应的高峰， 2007以后市场供应将有所减少总供给量新增供给量千平方米1997场供给预期丽都项目研究 14、报告（草）12数据来源：世邦魏理仕普华永道分析金融街和中关村将是近期北京写字楼集中建设的区域，三者共占北京新建写字楼物业的 80左右金融街 金融街楼盘将于 2003年至 2008年间陆续推出 10万平方米左右 中等规模物业较多 开发商以国有企业为主，如首创等 主要为金融证券行业机构提供物业，如中国证券大厦、金融城、国际投资大厦等 以写字楼物业为主，较少与公寓等结合形成大型综合物业 一般租售结合的方式经营 2003年至 2008年间，北京 写字楼物业主要集中在 金融街和中关村三大区域，三者合计占全北京写字楼物业的 80 左右 2003 2008年间将占新建总量的 1/3中关村 主要的楼盘在近期建设并投入使用 物业的规模一般较小 规。