年房地产湖南水星楼购物中心全程广告策划推广报告地产广告(编辑修改稿)

年房地产湖南水星楼购物中心全程广告策划推广报告地产广告(编辑修改稿)内容摘要：

金色晓岛 穿紫河水景，超大小区及内部景观，金健米业品牌，万科物管，主打尊贵 阳光花城 亲水（小区内部水景），向光，绿化（小区内部绿化）， 东方 •嘉园 广告语为 “ 让常德动起来 ” ，运动家园。 望江名苑 景观，升值，配套，物业管理 滨江豪庭 财富、地位 、身份，五星级物管，沅江，内 外结合的景观，户型， 康桥 •尚都 “ 新城市中心区 ” ，城市坐标原点 地理位置 项目名称 地 理 位 置 泓鑫 •城市花园 地处武陵大道与育才路交汇处西南角，属于城市中心，生活方便 九重天花园 常德北站中心地段，老城区，生活方便，沅安路边，靠沅江 金色晓岛 地处朗州路与柳叶路交汇处东南角，穿紫河以北， 阳光花城 青年南路与体育路交汇处，市体育场边 东方 •嘉园 迎宾大道，八中旁边，老城区，生活方便 望江名苑 沅安路与芷完路口，靠沅江 滨江豪庭 沅安路边，靠沅江， 康桥 •尚都 皂果路边，芙蓉公园 旁，与本项目相距不远 周边配套及景观 项目名称 周边配套及景观 泓鑫 •城市花园 周边学校、银行、商业及生活配套齐全，景观为小区内部景观。 九重天花园 周边配套相对较为齐全，景观为沅江（仅靠江的五栋高层可以看到） 20000平米超大中庭花园 金色晓岛 周边配套不太齐全，但小区景观较好，穿紫河风光与小区内部景观相应成趣， 具较强景观优势 阳光花城 配套一般，景观主要为小区内部景观。 东方 •嘉园 小区内部景观为主，各种配套相对较齐全，尤其拥有老城区的生活配套优势。 望江名苑 市场、学校、医院、派出所、大 型商场配套齐全，景观较好，沅江与小区内部景观相结合，靠诗墙公园。 滨江豪庭 超大面积的绿化及中心花园 ，六中 、第一人民医院、东升小学、市委大院 ，大型购物超市 康桥 •尚都 万亩芙蓉公园，穿紫河 小结 ■ 多为大型社区，体量大都在 6万平米以上； ■ 户型设计以大户型为主； ■ 绝大多数项目配套齐全，景观较好，且大部分有水景； ■ 都重视物业管理，部分打出五星级物业管理服务的口号； ■ 地理位置基本都在城市中心及老城区，交通都较为方便（金色晓岛除外）； ■ 都强调居住者的感受及生活理念； ■ 都注重品牌 的塑造。 中国最大管理资源中心 第 11 页 共 51 页 四、 2000 年来常德房地产市场发展特点 常德房地产市场在进入 2000 年后出现了非常明显的变化，最为突出的特点就是整个市场仿佛被突然激活了。 无论是开发商还是消费者都发现了市场启动所带来的不同惊喜。 开发商惊喜的是原来房地产市场的空间如此广阔，好房子竟可以受到市民如此热烈的追捧。 消费者惊喜的是原来房子不仅仅是旧式的“火柴盒”，买个好房子竟可以得到如此多的生活享受。 2000年常德房地产市场出现了具有标志性意义的新特点： ■ 开发量与销售量均大幅飚升 ■ 房改政策的落实令市民购房市场化 ■ 银行按揭的成功 推广大大降低了市民置业门槛 ■ 新的营销模式令市场更加开放、成熟，置业者群体迅速膨胀 ■ 武陵区成为高档楼盘的聚集地，也成为市民置业的首选区域 ■ 金色晓岛、九重天花园的开发为市场带了全新的开发理念 市场供求总量发生了显著变化 1）、 3年常德市全市城区商品房新开工面积 ，竣工面积达 ，实际完成投资。 其中用于商品房建设投资 ，用于土地购置投资。 2）、开发企业预售面积 ，预收购房款。 3）、商品房开发面积 ，实现销售收入。 4）、比 2020年增加商品房开发面积更有增长，尤其是销售面积的增长。 说明市场对商品房的需求大大增加。 可以断定，常德市商品房的开发处于开发周期的上升阶段，后市的情况将会表现出稳定的增长。 5）、因市场供给总量的加大，破坏了市场平衡的供求关系，造成部分高档商品房项目的销售受阻。 这就意味着在市场大势走好的情况下，地产项目仍然需要强力而准确的市场推广。 因此，我们认为常德房地产市场在 2000 年开始了全新的快速增长阶段。 而此次增长是基于市场整体素质的提升和市民实际需求的释放， 绝非盲目跟风的经济泡沫，因此这一增长阶段将会是常德房地产市场全面成熟的起步阶段。 中国最大管理资源中心 第 12 页 共 51 页 传统的居住区域概念在市场规则下出现了明显的转变 常德市民原有的居住概念是以计划经济体制下的福利分房为基础的，要求居住区域与工作区域接近，注重闹市区的繁华与便利。 市民在置业时主要局限于部分闹市区和单位所在的附近区域，因此市内两大城区的居民置业意向在区域上分界较为明显。 但在 2000年各大楼盘的大力宣传推广下，市民的居住区域概念和居住习惯已逐渐被市场所改变，尤其是高档楼盘的客户对居住区域的选择由已往的地段和交通转向环境、景观和未 来发展。 2020年来市场最热点的区域当属武陵区，武陵大道和沅安路两旁的楼盘就有泓鑫城市花园、望江名园、滨江豪园、滨湖名园、水榭花城、九重天花园等多个小区。 新建的高层九重天花园因地理优势和景观优势，受市场的追捧，有不俗业绩。 朗洲路的金色晓岛、老城区的东方嘉园和刚刚开盘的康桥尚都各具特色，精彩纷呈。 较偏远的柳叶湖旅游开发区域高档的别墅有唯一柳岸、龙吟水榭等。 武陵区已成为置业者的首选区域，也是高档楼盘开发商的首选区域，因此未来几年内，武陵区仍将是市场关注的焦点。 置业者群体分界日趋明显 由于长期以来计划经济 体制的影响，市民置业主要表现为单位分房，群体差异不明显。 同时受政策影响，房地产市场供应量少，置业者缺乏选择余地。 截至 2000 年底，拥有三居室以上住宅的市民家庭所占比例不足 30%，高档住宅消费处于明显偏低水平。 但拥有两居室的家庭所占比例高达 50%，这部分客户将会成为中、高档住宅的主力消费群体。 因此，常德中、高档住宅的置业群体数量庞大，购买潜力较大。 同时受房改政策影响，购买力较低的本地新增置业者必须在市场上购房，这一消费群体的数量也相当庞大，而且具备良好增长性。 因此经济适用房的市场潜力也相当巨大。 综合分析常德 市置业群体的特点，我们认为本地的主力购房群体为中、高档住宅客户和低档经济适用房客户。 全新的开发理念和营销模式为市场打开了广阔的发展空间 2001年的常德市场随着美吉华庭的进入和外地营销公司的介入而呈现出空前繁荣的局面。 在开发商方面，更加注重楼盘的整体规划和内部环境、配套设施、物业管理等综合素质，房地产开 中国最大管理资源中心 第 13 页 共 51 页 发已从简单的造房子转变为注重商品房的多种附加值。 而营销模式的全面创新令市场空前活跃，强劲的推广力度和新颖的营销手段令市民应接不暇，媒体的鼎力支持更使房地产概念家喻户晓，从而为市场培育了日渐壮大的消费群体 ，为未来的市场发展奠定了坚实的客户基础。 在置业者方面，通过开发商的强势推广和媒体的大力宣传，购房理念已有了巨大的改变。 除了传统的地段、朝向等因素外，置业者现在更加关注小区外在的景观、交通和内在的环境、户内布局、生活配套及物业管理等。 同时，置业者对房地产的价格已较为理性，好房子应卖好价钱逐渐被置业者所接受。 因此，未来的市场发展将会更加健康、成熟。 我们认为 2020 年是常德市场的开发商和置业者均开始走向成熟、理性的一年，也是常德房地产市场快速发展的一年。 在今后的市场发展过程中，开发商只有进行准确的市场定位和提升 楼盘的综合素质，并采用新颖有效的营销手段，才能在市场整体上升过程中实现自身的高速发展。 五、市场热点及走势分析 目前常德房地产市场的关注热点主要集中于开发商的品牌、楼盘的规模和内在素质，而热点区域集中于武陵区的武陵大道和朗州路周边区域以及火车站附近。 从 2020 年的热点楼盘看，最为突出的是金泰利商业广场和左右领寓及九重天花园。 他们充分利用了自身企业的品牌优势和项目的规模优势在楼盘素质和营销推广上大做文章，使他们成为常德本年度最耀眼的新星。 而九重天花园的成功也使置业者的目光从传统的多层住宅向高层住宅靠拢。 金色 晓岛的开发也使置业者的目光从繁华的闹市中心转向空气清新、环境优美的城郊地带，交通距离已不再是置业者购房的重大障碍。 作为公园景观住宅概念的水榭花城项目，以中低的市场入价和良好的销售业绩使市民在置业观念上已由注重闹市地段转向注重更佳的生活素质。 而楼盘在自身规划设计上是否充分考虑了置业者的实际需求是否能为置业者提供更全面、更人性化的服务将成为未来楼盘竞争的主要焦点。 2020年常德的房交会是历年来最火爆的，市民通过房交会充分体验到了作为消费者所应受到的礼遇，也通过房交会了解了更多的房地产知识和信息。 而开发商通过 房交会展示了自身的企业形象与楼盘形象，取得了良好的经济效益和社会效益。 置业者已日益成熟起来，在选购物业时更关注楼盘内在的素质和相关的服务，而开发商之间更是互相竞争、互相学习，努力提升专业素质，促使行业整体走向更高的专业水准。 因此房交会成为了市场双赢的盛会，也是 2020 年的市场热点之一。 根据对 2020年常德房地产市场热点的分析，我们认为市场在今年已被成功启动，未来的 2～ 中国最大管理资源中心 第 14 页 共 51 页 3 年内将会出现市场发展的高潮。 而在今后的发展过程中，中高档楼盘必然成为市场的领跑者。 各开发商在激烈的市场竞争中必须通过品牌塑造、提升楼盘内在 素质和配套服务水准、采用整合营销等先进手段，不断创造新的市场亮点，争取良好的销售业绩，从而带动行业整体水准的大幅提升。 根据不同渠道得悉的信息，今年下半年和明年将会有多个新项目启动，因此明年的市场竞争将更为激烈。 只有领先一步开发商，才有机会成功胜出。 六、整体市场对本项目的影响 综合以上对整体市场的详细分析，我们认为本项目如在明年上半年（最好是 2020年 2月前）启动将会面临最佳的市场契机，而根据项目的规模、地段位置和开发周期考虑，未来两年的项目周边市场环境对本项目非常有利。 ■ 城市整体经济的良性运行保证了房 地产市场健康发展的大环境； ■ 城市的市民收入与消费模式足以支持房地产市场的持续发展； ■ 市民的居住状况和置业意愿对中高档商品房市场发展极为有利； ■ 政府相关政策的落实和相关部门的大力配合提供了最佳的软环境； ■ 2020年市场的快速发展为本项目的入市创造了成熟的市场环境； ■ 周边市场的发展势头是本项目入市的良好契机。 因此，我们认为整体市场大环境和周边市场小环境对本项目而言是重大利好，本项目在今年下半年启动将会是最佳时机。 但根据整体市场发展态势，我们认为本项目必须在品牌塑造、整体规划、内部设计、环境 景观、配套设施、物业管理、整合营销等各方面下足功夫。 明年的市场竞争的主要焦点将集中在“上档次、重品牌、比素质、拼技巧”上，因此必须在这几个方面先人一步，才能取得良好业绩。 第二章 项目综合分析 一、项目概况 水星楼购物中心项目位于常德市武陵区人民东路与青年路南交汇处，项目东邻青年路，南侧为沅安路，西侧为金泰利界墙，北侧为人民东路。 中国最大管理资源中心 第 15 页 共 51 页 ◎项目基本内容 项目名称： 开发单位：有限公司 单位地址： 联系电话： ◎项目主要经济技术指标 水星楼购物中心位于湖南省常德市商业中心区内的人民路与青年路交汇处 西南角，项目紧临常德商业步行街 —— 传统的商业旺地。 水星楼购物中心地盘内有千年古建筑水星楼的遗址、清真寺、古城墙，项目西南方为名闻全国的“中国常德诗墙”。 水星楼购物中心的特色是：文化内涵丰富、商业价值丰厚。 总用地面积： 35000㎡ 总建筑面积： ㎡（地上建面） +10000㎡（地下建面） 商业面积： 27934㎡（商铺面积） +12586㎡（大型百货） 住宅面积： 18108㎡（单身公寓） +㎡（普通住宅） 配套面积： 1673平方米 绿地率： ％ 容积率 ： 建筑密度： % ◎ 项目的基本定位 产品定位：综合性购。