年房地产扬州天地大厦写字楼营销方案商业地产(编辑修改稿)

年房地产扬州天地大厦写字楼营销方案商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

请各大媒体记者到场，介绍项目基本情况，宣布项目正式接受派筹预定，借助项目 之高档的品质、长发的品牌优势、显赫的地理位置（大行宫 CBD）和高档的配套设施作为强大的销售后盾，增强买家的信心。 在整个前期营造声势过程中，还有几种方案可待实施以助宣传： ● 在报纸平面广告出击的同时，占有报纸一角评选“你期望哪位港台明星成为 CFC 的形象大使”的炒作，（金成武、任达华、周润发、李连杰等等）籍此成为城中热门话题，使项目高档、时尚的形象更加深入民心，取得较高的社会知名度；（本条仅为参考） ● 赞助组织经典芭蕾舞剧或歌剧专场，部分赠票分发给南京的知名企业的高管，在演出单后印刷项目简介，还可以在演出前或中 间穿插一些关于本项目的节目，通过文化营销为项目进一步的宣传推广营造声势。 （本条值得重点考虑） 塑造品牌 (认购前 ) 经过前期近 3 个月的营造声势后，估计项目已有一定社会知名度，潜在买家已在注意项目进一步发展，此时项目已经出地面， ***建议此时 (05 年 3 月初 —— 5 月下旬 )项目宣传应以长发“ CFC 的特色理念”推销为主，配合系统的具有冲击力的硬性广告。 配合项目 形象大使评选 ，举办相关的公关活动，在此期间希望积聚南京潜在客户足够的注意力，向他们及时地推出“ CFC”项目优势平面广告吸引大批准买家到售楼处观看。 其次 ,有机会，还可以借助“酒店”宴会厅举办“鸡尾酒会”和“世界博览会”，配合项目之德国理念 —— “简约主义”，以“ Events 营销”吸引买家。 租借空中飞艇在南京上空漫游，拉一大型横幅，提醒吸引买家注意，告诉他们 中国最大管理资源中心 第 14 页 共 34 页 “ CFC”近期或正在举行某某活动，对南京市潜在客户起到提醒和告之的作用，又可以成为南京一时的热门话题，让南京市民都知道“长发 CFC”，并在他们心目中奠定本项目是南京最高档、最用心打造的极品生活（含工作）空间。 结合南京 05 年春季房展会的强大人气，在知名的“”酒店召开大型产品发布会，邀请业界及社 会名流参加，营造开盘前的强大气势。 （此条衔接上面刚提到的“ 05 年 3 月初 或 4 月初 ，由长发邀请市政府相关领导和区负责人牵头，召开新闻发布会，邀请各大媒体记者到场，介绍项目基本情况„„”予以综合考虑，注重给予“ CFC”轰动的、规模的效应和长久的影响力） 凝聚影响力 (正式开盘时 ) 由于项目已于市场成功推出，经过一轮强大广告宣传攻势后，项目之各项优势已被广大企事业单位和市民所了解，知名度已得到认可，因此在 3 月上旬开始强大的平面和电视硬销广告向目标买家反复灌输项目理念、项目品味、项目形象等促销内容，在市场既树立鲜 明特色的品牌效应，又加强势促销，务求在开盘当日打响头炮。 在接下来阶段相应减少电视广告的播放频率，以平面广告为主，并配合一些双休日公关宣传推广活动，针对所推售物业的相应单元的不同性，而有所侧重地给予最大程度上配合。 ***届时将针对当时市场与销售实际状况，不断调控宣传推广策略，令项目优势发挥至极点，务求提高项目当前阶段的最佳销售目标。 （五） 正式推盘的必备条件 以 ***和长发达成的共识，本项目的物业定位是南京市的高档物业的标杆，为了确保此形象，楼盘在开售前或内部认购开始前，地盘的开象包装必须要完善，并体现物 业的风格及特色。 而在对外发售时（包括内部认购期），必须要充分准备销售工具和销售所需的资料，以给客户留下极佳和难忘的印象。 项目内部认购必备条件： 地盘 包装完成  项目围墙及护土墙种植绿色爬藤植物；  售楼 中心装修布置 完成并投入使用； 中国最大管理资源中心 第 15 页 共 34 页  完成售楼中心周围的绿化；  项目 围墙广告 完成；  项目工地大门路段实现全面绿化包装；  前期广告顺利引导，已达到广泛的社会认知  其他 宣传工具制作完成  现场包装体系完成；  销 售道具全面投入使用（包括： 楼书、选楼册、现场指示牌、户外广告牌、路牌、展板等） ；  报纸、杂志广告设 计完成；  销 售文件全面制定；  税费明细、购房政策明确；  各项现场 销 售管理制度建立；  各项广告推广计划及促销策略准备就绪 确定 装修标准 及设备标准  室内和公共面积的装修标准 ；  消防、通讯和保安系统； 确定服务内容及内部会所设施  确定物业服务内容；  确定会所的生活和娱乐设施； 制定价格表及付款方式  确定价格体系；  制定付款方式；  准备好认购书； 中国最大管理资源中心 第 16 页 共 34 页 确定各类收费  物业管理费；  会所设施使用费；  其他有偿服务收费标准；  入伙费； 销售人员培训 完毕 （含其他相关人员培训到位） 项目内部认购 必备条件：  各种法律文件：土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工许可证、投资许可证、 销售许可证等；  产权清晰，无抵押、债权、债务关系；  根据前期市场反馈，调整并完善推广策略 （六）销售计划及目标 销售地点选择 以完成，位于利济巷与中山东路的东北交汇口（最佳位置） 销售节奏控制 ***认为根据合理的销售准备期安排，合理开盘期在 05 年 5 月上旬，销售期内的销售目标为 90%，具体的分阶段行销策略如下（共 30 个月两年半）： ◆开盘前期准备：（ 2 个半月， 2020 年 12 月下旬 — 2020 年 3 月初） 中国最大管理资源中心 第 17 页 共 34 页 营销主旨：信息告知，建立本案产品市场形象，深化产品市场推广，巩固产品市场优势，在市场上形成良好口碑，积聚市场买气，为日后开盘营造热销场面造势。 营销策略：在 12 月下旬开始在“扬子晚报”、“南京日报”、“现代快报”等媒体上各以每周一次正版硬广告冲击市场之外，在《东方航空》、《银燕》、《 LIFE》等面对较高层次客户的刊物进行广告宣传。 加紧装潢样板房和售楼处包装，加紧制作各种销售工具和进行销售培训，配以大量的报刊媒体广告、户外媒体广告加强攻势，孕育开盘热销期，通过客户之间的良好口碑对楼盘进行宣传，广 告注重本案整体形象的推广，并参加当地的房展会，对现场进行隆重包装，开始接受预定。 推广活动： ●以开盘前的“内部认筹”活动聚集人气。 ◆开盘强销期：（ 4 个月， 2020 年 3 月上旬 — 2020 年 6 月底） 营销目标： 10％ —— 20% 营销主旨：开盘营造热销场面，以较高的销售品牌，打造楼盘形象，正式销售，以扩大本项目市场认识力度，锁定目标客户，形成品牌与项目的综合提升。 营销策略：继续保持强劲的广告宣传势头，并撰写一些软性新闻，凭借开盘达成第一轮销售高潮，配以大量的报刊媒体广告、户外媒体广告加强攻势，孕育下一个热 销期，同时加大楼盘热销对锁定的客户进行定期回访，通过客户之间的良好口碑对楼盘进行宣传，广告注重本案整体形象的推广。 推广活动： ●在金陵饭店等知名酒店召开项目方案发布酒会 中国最大管理资源中心 第 18 页 共 34 页 建议配合 05 年春季房展会，以及 05 年 5 月 1 日开盘日，邀请各大知名企业领导、商界精英及省市领导、各大媒体记者参加进行新闻报道（见前面所提） ◆续销期（ 8 个月， 2020 年 7 月上旬 — 2020 年 2 月底） 营销目标： 20％ —— 30％ 营销主旨：巩固本案产品的市场形象，深化产品市场推广，对前期客户的资料和反馈信息进行分析，并根据实际情况对销售 战略进行适当调整。 营销策略：在有的时间段进入房产销售淡季，保持一定广告投放量，报刊广告以卖点为主诉求，使广告系列化，强化整体品质形象，广告要求切中客户心理。 ◆营销强销期 （ 10 个月， 2020 年 3 月上旬 — 2020 年 12 月底） 营销目标： 30％ —— 40％ 营销主旨：通过上阶段的市场调整及积聚的市场买气，掀起又一轮销售热潮，同时进行销售磨合，以利于尽快步入下一阶段销售。 营销策略：以硬广告为主，软广告配合使产品形象及品质突显，针对楼盘各种房型进行强力推荐， 以答谢准业主为名举办“自助餐或舞会”， 在业主中发放 礼品和一定数量的两个点的购房优惠卡，以此刺激业主在朋友圈内对楼盘进行宣传，促进销售。 ◆尾盘销售期 （ 6 个月， 2020 年 1 月上旬 — 2020 年 6 月底） 营销目标： 10％ —— 20％ 营销主旨：保持产品在市场认知度，提升物业档次，同时销售进入后期阶段，借势销售，确立品牌。 营销策略：加强三级市场目标客户的锁定、跟踪；二级市场以软硬广告配合销售，并视时机在酒店举行“答谢酒会”。 中国最大管理资源中心 第 19 页 共 34 页 七、媒体策略 报媒 发行量 发行时间 房地产版发行时间 读者层面及特性 《金陵晚报》 50 万份 /日 每日早晨 周三、周五 %的高阅读率； %的主动性读者率。 读者的知识层面较高，公务员及白领人士占高比率 《现代快报》 83 万份 /日 每日早晨 周三、周五 读者知识层面中等偏下，覆盖面广。 《南京日报》 30 万份 /日 （南京地区） 每日早晨 周三、周五 读者知识层面较高，多为机关事业单位及各企业的职员。 《扬子晚报》 60 万份 /日 （南京地区） 每日下午 周二、周四 读者层面范围较广，年龄结构偏大，发行范围也广。 《南京晨报》 70 万份 /日 每日早晨 周三、周五 读者范围较窄，年龄结构偏小。 应该 说，目前南京楼盘销售中最主要、最有效、最简洁的广告形式还是报纸广告，其优点是覆盖面广、时间性强、传播迅速；形象深刻，便于存查。 但其缺点是时效性短，而且往往房产广告过于集中，容易分散受众的注意力，而且在设计上相对单调、呆板。 基于 ***在报纸广告的操作经验，结合本案特点， ***提出如下建议：  报纸广告以 《南京日报》、《扬子晚报》、《现代快报》为主，同时辅以《金陵晚报》、《江苏商报》等 ，基本上这些报纸可以涵盖本案绝大部分之目标客。